臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第2253號原 告 張漢貴訴訟代理人 張蘇美雪被 告 林怡君訴訟代理人 李文宏上列當事人間請求履行不動產買賣契約事件，經臺灣臺北地方法院移送前來（100 年度訴字第3039號），本院於民國101 年3 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，依兩造所簽立之不動產買賣契約書第12條第8 項之約定，合意以買賣標的所在地之法院為第一審管轄法院，而系爭買賣標的位於新北市板橋區，此有上開不動產買賣契約書影本1 份在卷可參。是原告依該契約之法律關係提起本件訴訟，本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 、7 款及第2 項分別定有明文。查原告起訴時，原聲明係請求被告履行不動產買賣契約；願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國100 年12月1 日本院言詞辯論期日時，以言詞更正為被告應給付原告82萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等語。核原告均係基於被告遲延給付系爭不動產買賣契約書所載第3 期完稅款之事實，且因被告不願給付其餘買賣價金，而變更聲明請求被告應給付因債務不履行所生之違約金，並無礙於被告之防禦及訴訟之終結，被告對此變更亦無異議而為本案言詞辯論，揆諸前開規定，尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、兩造經由訴外人冠亞不動產經紀有限公司（下稱冠亞公司）之居間仲介，於100 年4 月23日簽訂不動產買賣契約書，被告向原告購買位於新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號2 樓房屋及其坐落基地（下稱系爭房地），約定總價金新臺幣（下同）816 萬元，分4 期付款，並共同委任訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）辦理系爭房地買賣價金履約保證事宜及訴外人大正代書事務所辦理相關過戶事宜，被告並已依約將第1 期簽約款及第2 期備證用印款共計82萬元匯入履約保證專戶內。而依系爭買賣契約第5 條第2 項之約定，被告應於稅單核發後5 日內將第3 期完稅款82萬元匯入履約保證專戶，惟代書事務所承辦人員約莫於100 年5 月
1 日通知被告系爭房地之稅單已核發，被告卻未依約給付第
3 期款項，經原告於100 年5 月25日、同年月31日寄發存證信函催告被告履約後，被告方以屋齡不實為由，拒絕履行。茲因被告違約在先，且原告並無詐欺被告之情事，原告已於
100 年6 月3 日寄發存證信函通知被告沒收其已支付之買賣價金之意思表示。爰依據系爭買賣契約第11條第5 項之約定，原告自得沒收被告已給付之全部價款82萬元等語。
㈡、聲明：被告應給付原告82萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造固於100 年4 月23日簽訂系爭買賣契約，被告並已給付第1 期及第2 期買賣價款合計82萬元至履約保證專戶，惟被告以系爭房地向銀行辦理貸款時，始得知系爭房地之實際屋齡為39年，而原告明知系爭房屋之建築日期係61年，卻仍於冠亞公司所製作之不動產說明書中有關系爭房屋之屋齡為33年、建築完成日為66年7 月1 日之不實資料上為簽認，致影響被告貸款之期限，而無法履行系爭買賣契約，原告顯有故意詐欺被告之行為。被告已於100 年5 月30日以存證信函向原告提及解除系爭買賣契約，實際上係行使民法第92條之撤銷權，且經多方協調，原告均置之不理。被告復於100 年12月12日以存證信函向原告為撤銷買賣之意思表示，故原告請求被告給付違約金82萬元並無理由等語置辯。並聲明：原告之訴及其假執行聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、兩造於100 年4 月23日經冠亞公司仲介而簽訂不動產買賣契約書，被告以總價816 萬元向原告購買系爭房地，分4 期給付，被告並已依約將第1 期及第2 期買賣價金共計82萬元匯入僑馥建經公司名義之履約保證專戶內。
㈡、原告於100 年5 月25日及同年5 月31日寄發存證信函催告被告履行第3 期完稅款82萬元，復於同年6 月3 日以存證信函通知被告沒收其已支付之第1 期及第2 期買賣價金82萬元。
四、得心證之理由：原告主張兩造於100 年4 月23日簽訂系爭買賣契約書後，被告於系爭房地稅單核發後5 日內，未將第3 期完稅款82萬元匯入履約保證專戶內，經原告催告仍未履行，被告已構成違約，爰依系爭買賣契約第11條第5 項之約定，請求被告應給付已付價金作為違約金82萬元等語。被告則辯稱原告故意隱匿系爭房屋實際屋齡為39年，顯係使被告陷於錯誤而為簽約意思表示之詐欺行為，被告業已向被告為撤銷買賣之意思表示等語置辯。是以，本件應審酌之爭執點厥為：原告請求被告給付違約金82萬元，有無理由？茲析述如下：
㈠、經查，兩造間所簽訂系爭買賣契約書第5 條關於買賣價金給付方式及時間約定，買賣價金為816 萬元，分4 期給付，被告應於簽約時給付第1 期及第2 期買賣價金共計82萬元、於稅單核發後5 日內給付第3 期完稅款82萬元，及於金融機構貸款核撥時給付第4 期尾款652 萬元；第4 條關於辦理不動產買賣價金履約保證約定，兩造共同委任訴外人僑馥建經公司辦理買賣價金履約保證，被告給付之各期買賣價金應存入僑馥建經公司設於中國信託商業銀行敦南分行之不動產價金履約保證專戶內，由僑馥建經公司辦理交易管理暨認證事宜，認證兩造權利義務履行之結果，並依據兩造之約定辦理價金給付或返還之作業；第11條關於違約、解除契約暨賠償責任約定，其中第1 項：「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後，本約發生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付作業。」、第2 項：「本約簽訂後，甲方（即被告）若有違約情事經乙方（即原告）合法解除本約後，應負擔乙方所受損害賠償，並應於僑馥建經最終催告期限內起訴，否則於期限屆至後，除雙方另有約定外，僑馥建經即依約將甲方已支付之價金扣除已給付之餘額作為懲罰性違約金給付乙方，若甲方對違約金數額有異議時，甲方依法所有違約金酌減之權利僅得對乙方為請求，不得對僑馥建經作主張。」，及第5 項：「本約簽訂後，若係違約情事致解除本約、或合意解除本約、或終止買賣價金履約保證之委任、或經僑馥建經終止保證關係時，即由僑馥建經依申請書之規定於認證後將專戶價金結算相關費用後之餘額返還甲方或交付乙方沒收。」等內容，此有不動產買賣契約書影本1 份在卷可稽。綜觀上開約定意旨，可見兩造於系爭買賣契約中約定被告有違約情事，經原告解除契約時，得將被告已付價金沒收，並由履約保證人即僑馥建經公司進行最後認證後，將被告已付價金自履約保證專戶中提交予原告。
㈡、再查，兩造簽訂系爭買賣契約後，被告已依約將第1 期及第
2 期買賣價金共計82萬元匯入履約保證專戶內，惟被告並未於稅單核發後5 日內給付第3 期完稅款82萬元，經原告分別於100 年5 月25日及同年5 月31日寄發存證信函催告被告履行，復於同年6 月3 日以存證信函通知被告沒收其已付價金共計82萬元，被告迄今仍未給付等情，固據原告提出前揭存證信函影本3 份為證，且均為兩造所不爭執。惟查，原告自承其至今仍未對被告為解除系爭買賣契約之意思表示，此有本院101 年3 月27日言詞辯論筆錄1 份在卷足憑（見本院卷第130 頁），則依據前揭系爭買賣契約第11條第2 項之約定，系爭買賣契約既未經原告合法解除，從而，原告依系爭買賣契約第11條第5 項之約定，請求被告給付違約金82萬元，亦即由訴外人僑馥建經公司依委任關係，逕行將被告已付價金扣除已給付之餘額作為違約金代為交付予原告沒收，洵屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依據系爭買賣契約之法律關係，請求被告應給付82萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，至被告解除契約或撤銷買賣意思表示，是否合法有效，及兩造其餘主張陳述與所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認為與本案判斷結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 10 日
民事第三庭 法 官 邱育佩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 101 年 4 月 10 日
書記官 彭麗紅