臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第2317號原 告 吳映萱訴訟代理人 周漢羿被 告 廖英汝上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國100 年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾萬元，及自民國一百年九月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：民國99年9 月2 日原告與被告簽訂不動產買賣契約書，向被告購買板橋新巨蛋A18 戶5 樓之房地（下稱系爭房屋），雙方約定被告應自訴外人劉蕙華取得系爭房屋所有權後再移轉予原告，原告並已給付第一期買賣價金新臺幣（下同）52萬元。今訴外人劉蕙華已非系爭房屋所有權人，而被告迄未依約將系爭房屋所有權移轉予原告，顯有違約，迭經催告，被告猶未履行，嗣原告於100 年8 月8 日以板橋民族路郵局存證信函第187 號函解除該前開買賣契約，本件被告既已違約，依前開不動產買賣契約書第十一條第一項規定，原告除可請求被告返還已付之價金52萬元外（中信房屋已將此部分款項返還原告），尚可另行請求被告給付違約金52萬元。為此，依據買賣契約第11條第1 項之違約金請求權，聲明：被告應給付原告52萬元，及自支付命令送達之翌日（即100 年9 月21日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告答辯則以：兩造簽約當時，原告業已知悉系爭房屋，係被告透過另一間房屋仲介向訴外人劉蕙華購買，因劉蕙華仍未取得系爭房地所有權，故原告同意待被告取得系爭房屋所有權後45日內將房屋所有權移轉給原告，被告也同意原告訂金先以開立支票方式給付（發票日為99年11月30日）。嗣劉蕙華因私人問題無法將系爭房屋產權移轉，被告先後於99年10月間、11月23日以電話或存證信函方式告知原告，詎原告仍執意將訂金支票存入履保帳戶內，如造成原告損害，應非可歸責於被告。綜上，請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：
（一）99年9 月2 日兩造曾就系爭板橋新巨蛋A18 戶5 樓之預售屋簽立不動產買賣契約書，簽約當時，原告知悉被告係向訴外人劉蕙華購買，雙方同意待劉蕙華取得系爭房屋所有權後，再移轉登記給原告。
（二）原告曾開立發票日期99年11月30日，票載金額52萬元之支票乙紙作為兩造第一期買賣價金，該價金如期兌現存入中信房屋交易安全帳戶中，100 年8 月1 日原告以民族路郵局第187 號存證信函催告被告3 日內依約履行，逾期不為即請求中信房屋返還前開52萬元價金及解除兩造買賣契約。
（三）原告現已自中信房屋交易安全帳戶中，取回前支付之價金52萬元。
四、本件爭點與本院判斷：本件應審究之爭點在於：（一）被告未能依約履行移轉登記系爭房屋予原告，應否負債務不履行之責任？原告得否依約定解除系爭買賣契約？原告是否已解除系爭買賣契約？（二）原告請求被告就其已支付之價款，加倍返還予原告作為違約賠償，有無理由？本院之判斷如下：
（一）原告主張其與被告訂立不動產買賣契約書，向被告購買板橋新巨蛋A18 戶5 樓之房地，雙方約定被告應自訴外人劉蕙華取得系爭房屋所有權後再移轉予原告，總價金為520萬元，原告並已給付第一期買賣價金52萬元。嗣後訴外人劉蕙華將系爭房屋所有權出賣與他人，被告已未能依約將系爭房屋所有權移轉予原告，原告已以存證信函對被告為解除系爭契約之意思表示，依兩造所訂立之系爭契約第11條第1 項之約定，被告應按原告已支付之價款加倍返還予原告作為違約賠償等情，已據原告提出不動產買賣契約書、存證信函、掛號郵件收件回執、土地及建物登記第二類謄本、支票影本各1 件為證，被告對於原告所提證據均不爭執，惟辯稱：伊在簽系爭買賣契約時，有在最後註明伊並沒有產權，要等第三人劉蕙華願意出賣時，伊才能將系爭房地賣給原告，嗣後劉蕙華不願意賣房屋給伊，故伊無法將房地移轉給原告，伊有事先跟原告說，但原告仍將支票交付給仲介等語，經查：
1、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。又物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第345 條、第348第1 項分別定有明文。本件兩造就系爭房屋已達成總價52
0 萬元買賣之合意，並就系爭房屋簽立不動產買賣契約書，有原告所提中信房屋不動產買賣契約書（見本院卷第34至43頁）在卷可稽，兩造間就系爭房地之買賣契約業已成立，揆諸上開條文意旨，被告為物之出賣人，負交付其物於買受人即原告，並使其取得該物所有權之義務。雖被告以訴外人劉蕙華所有之不動產為買賣標的，而與原告成立買賣契約，嗣訴外人劉蕙華因故無法辦理所有權移轉，致被告陷於給付不能之狀態，雖非被告之行為所致，然被告在實際取得系爭標的物所有權前，即執與原告訂立系爭買賣契約，如嗣後無法履行債務，應屬被告在簽立系爭買賣契約時，所應承擔之風險，被告仍依上開法律之規定，負交付其物於原告，並使其取得該物所有權之義務。
2、原告主張系爭買賣之房地，訴外人劉蕙華已將之移轉登記予他人，故被告已給付不能之事實，有原告所提系爭土地及建物登記第二類謄本在卷可稽（見本院卷第31頁至第33頁），並為被告所不爭執，堪信為真。
3、被告雖辯稱：伊在簽系爭買賣契約時，有在最後註明伊並沒有產權，要等第三人劉蕙華願意出賣時，伊才能將系爭房地賣給原告云云，惟為原告所否認，經查：依兩造所訂之系爭買賣契約書，其在最後立契約書人欄，雖被告有書寫「但書：簽約時為第一次登記，買方明知賣方係向劉蕙華購買，賣方如取得其同意者，得直接移轉，買方同意配合」等文字，並由兩造簽名蓋章，觀之兩造之約定，應係指訴外人劉蕙華同意出賣時，得直接辦理移轉登記予原告，原告願意配合，乃屬買賣系爭房地之移轉方法之約定，並無經訴外人劉蕙華同意出賣時，被告始負出賣人之責任之特別約定。故被告此部分所辯，不足採信。又被告雖又辯稱：其於劉蕙華不願出賣時，有告知原告，原告仍執意將支票52萬元交付中信房屋兌現云云，然為原告所否認，按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段著有明文。被告所主張之此部分事實，並未舉證以明之，所辯自亦不足採信。
4、兩造所訂立之系爭買賣契約既已成立，被告未能依約履行，依系爭買賣契約第11條第1 項後段約定：「若甲方（即原告）依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而乙方（即被告）仍不履約者，甲方得解除本契約，乙方並應按甲方已交付之價款加倍返還予甲方作為違約賠償。」（見本院卷第37頁），原告已於100 年8 月1 日以板橋民族路郵局存證信函第187 號，定期催告被告履行，被告屆期仍未履行，經原告再於同年8 月17日以同郵局存證信函第19
2 號解除系爭買賣契約，並均由被告收受，此有原告所提存證信函及掛號郵件收件回執各2 件在卷可按（見本院卷第55頁至59頁），原告已依約解除系爭買賣契約，並已發生效力。
（二）原告主張被告未依約履行，原告依約解除系爭買賣契約，依系爭賣賣契約第11條後段約定，原告自得請求被告按原告已交付之價款即52萬元加倍返還予原告作為違約賠償，而原告已取回52萬元，被告自應再給付原告52萬元作為違約賠償等語，被告則予否認，辯稱：原告所交付之52萬已領回，原告要伊賠償52萬，並不合理等語。經查：
1、依系爭買賣契約第3 條約定，原告應支付第1 期簽約款52萬元，及依兩造所訂房屋交易安全契約書第2 條約定，原告給付之買賣價金，依約存入「中信房屋房屋交易安全專戶」內，此有房屋交易安全契約書1 件在卷可稽（見本院卷第40頁）。準此以觀，原告依約給付被告第1 期簽約款52萬元，存入中信房屋房屋交易安全專戶，依約並無違誤。是原告已有依約給付被告第1 期簽約款52萬元之事實，應可認定。
2、依系爭買賣契約第11條第1 項後段約定：「若甲方（即原告）依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而乙方（即被告）仍不履約者，甲方得解除本契約，乙方並應按甲方已交付之價款加倍返還予甲方作為違約賠償。」（見本院卷第37頁）。原告因被告未依約及經原告之催告如期交付系爭房地所有權移轉，經原告依約解除系爭買賣契約，已如前述。則原告依此約定請求被告給付違約金，於法尚無不合。
3、按「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。」（最高法院49年台上字第807 號判例意旨參照）。又「約定違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。」（最高法院51年台上字第19號判例意旨參照）。是約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民法第252 條所明定。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。又民法第14
8 條第2 項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，則當事人約定之違約金是否過高而顯失公平，非不能依誠信原則予以檢驗（最高法院95年台上字第1095號判決意旨參照）。是民法第252 條規定乃係賦與法官依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適判斷之權限。
4、本院審酌兩造簽訂系爭買賣契約，被告並未證明其有不可歸責之事由之事實，且系爭買賣價金計520 萬元，原告依約於99年11月30日給付被告之第1 期款52萬元存入中信房屋房屋交易安全專戶，原告因已解除系爭契約而取回該52萬元；又系爭房地如能履約，原告得供作辦公室或住處使用之價值利益；再依兩造所約定之52萬元違約金，與系爭買賣價金520 萬元計算比例高達百分之10，核與一般房地買賣所定之違約金為買賣價金總價之3%至5%，此之比例顯屬甚高。且本件原告僅請求懲罰違約金，並未請求損害賠償，是原告是否因解除系爭契約另受損害，非本件所得審究之範圍。又本件係因被告違約不履行，經原告催告後解除系爭契約之事實，本院基於卷內上開資料事實，綜合考量，認系爭懲罰違約金以20萬元，庶符實情而得法理之平，應屬公允。是原告在此20萬元違約金請求之範圍內，應予准許；逾此範圍部分，則為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約書第11條第1 項後段約定，請求被告給付違約金20萬元及自支付命令送達翌日即100 年
9 月21日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此數額之請求，則為無理由，應予駁回。又本件原告勝訴部分之判決，所命給付金額未逾新臺幣50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經核與本件判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 1 月 18 日
民事第三庭 法 官 林錫凱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 18 日
書記官 王小芬