臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第314號原 告 寶時捷社區管理委員會法定代理人 鄭佳韻訴訟代理人 王建智律師被 告 守建開發有限公司法定代理人 陳珀璁訴訟代理人 陳德峰律師複代理人 賴以祥律師上列當事人間請求返還管理費等事件，經本院於民國100年7月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾肆萬貳仟貳佰捌拾肆元，及自民國一百年三月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行；倘被告以新臺幣伍拾肆萬貳仟貳佰捌拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：本件原告法定代理人於民國100年4月20日變更為鄭佳韻，有會議紀錄1份（詳附件一）在卷可佐，鄭佳韻於100年5月2日聲明承受訴訟（100年5月3日送達被告），依法尚無不合，應予准許。
二、原告主張：㈠原告為坐落新北市○○區○○路○○○巷○○號等區分所有建築
物所有人，已於99年6月間依法成立之寶時捷社區管理委員會。又本社區大樓各區分建築物所有權人向被告購買本社區之區分所有建物時，簽有房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約），依系爭契約第14條第1項第4款約定：買方應預繳管理費，每戶新臺幣（下同）1萬元（賣方擔任本社區共用部分管理人時，自第1戶通知交屋日起，基於社區管理必要之公共水電費、代管期間管理費支出等，管理委員會成立，扣除前開管理期間支出費用後，餘額無息移交之）。原告社區住戶均依約預繳管理費予被告，經查迄99年8月31日止，預收管理費計129萬9,941元。另代收房屋清潔修費21萬7,000元，合計151萬6,941元。再依被告所製作代支出明細所示，至
99 年8月31日止代付費用合計98萬607元。惟被告所稱未繳管理費之住戶J12及L122戶，合計管理費共3萬4,950元，其等已於99年8月31日以後繳清由被告收執。準此，依系爭契約第14條第1項第4款約定，被告應移交予原告之金額為57萬1,284 元（1516,941-980,607+34,950=571,284）。另經臺灣台北地方法院100年度北小字第811號判決被告應給付吉祥國際物業管理顧問股份有限公司（下稱吉祥公司）2萬9,000元部分（下稱北院判決），原告同意於本件請求金額中扣除。此外，被告其餘部分支出原告則否認等情。併為聲明：被告應給付原告57萬1,284元，及自起訴狀繕本送達翌日（即100年3月2日）起至清償日止，按年息5%計算之利息；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告抗辯：依系爭契約第14條第4項約定，就公共使用部分，賣方應於管委會成立後3個月內完成點交。惟至今被告提出點交之公共使用部分，原告尚有疑慮，以至於點交未完，故於公共設施點交完成前，被告尚須擔任社區共用部分之管理人，並待點交完成後，扣除代管期間所有費用，始有返還結算後管理費之義務。即依新北市政府工務局100年5月17日函所述，原告於100年1月6日回覆內，既稱被告仍為實質管領人，則被告自仍需支配管理費以支付後續可能衍生之管理費用，故無返還管理費之必要。而關於原告主張，被告已收金額部分，被告無意見。代支出金額除98萬607元外，另北院判決被告應給付吉祥公司2萬9,000元；及寶時捷社區採光罩及公共廁所臉盆破裂，被告找人修復支出1萬4,286元及5,000元；另被告為公設支出電梯牆面石材一批3萬元，合計7萬8,286元等情。併為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保，請免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭契約書（詳本院卷第22至35頁）為真正。其內容略以：
⑴第14條第1項第4款約定：賣方依約完成本戶房屋主建物、
附屬建物及領取使用執照、完成產權登記及送水、電後通知買方交，買方應至賣方指定地點辦理交屋結帳手續。雙方應履行下列各項義務④買方應預繳管理費每戶1萬元正。（賣方擔任本社區共用部分管理人時，自第1戶通知交屋日起，基於社區管理必要之公共水電費、代管期間管理費支出等，管理委員會成立，扣除前開管理期間支出費用後，餘額無息移交之）。
⑵第14條第4項約定：交時，買方同意本房屋之點交以買方
專有部分為準，另因作業之考量其公共使用部分或鄰房狀況均不三多入交屋節圍，買方不得以此部分未完成或其他理由拒絕辦理交屋。前開公共使用部分，買方同意賣方應於管委會成立後3個月內全部完成點交。
㈡被告至99年8月31日止，共預收管理費計129萬9,941元（詳
原證4）。另代收房屋清潔修費21萬7,000元，合計151萬6,941元（詳原證5）。
㈢關於99年8月31日前未繳費之住戶「J12及L122戶」2戶，已
於99年8月31日以後將應繳管理費共3萬4,950元繳清予被告收執。
㈣被告至99年8月31日止代付費用合計98萬607元（詳原證6）。
㈤北院判決被告應給付吉祥公司2萬9,000元部分（詳本院卷第133至136頁），原告同意予以扣抵。
㈥寶時捷社區已於99年6月間成立管理委員會，並依公寓大廈
管理條例規定向主管機關申請報備，經主管機關於99年6 月9日同意備查等情，並有公寓大廈管理組織報備證明1紙（詳原證1）附卷可憑。
㈦系爭區分所有建物公共使用部分，迄未全部完成點交，並有公共設施點交表（詳被證1）在卷可佐。
㈧寶時捷社區採光罩及公共廁所臉盆破裂，被告找人修復支出
1萬4,286元及5,000元等情，並有100年5月2日及100年5月5日統一發票2紙。
四、原告主張：原告社區管委會已於99年6月9日成立，依系爭契約第14條第1項第4款約定，被告已失管理權能，應扣除管理期間支出費用後，將預收管理費等之餘額無息移交予原告等情。被告則以，系爭社區公共使用部分，迄今未完成點交，原告既承認被告仍為公共使用部分實質管理人，依系爭契約第14條第4項約定，於點交完畢前，被告並無移交義務等語為辯。查本件觀諸系爭契約第14條第1項第4款乃約定移交時間為「管委會成立」；同契約第14條第4項公共使用部分則應於「管委會成立後3個月內」完成，二者約定之時點本不相同（即管理費之移交早於公共使用部分之點交）。是本件被告執公共使用部分尚未點交或原告仍稱被告為公共使用部分之實質管理人為由，抗辯其得拒絕依系爭契第14條第1項第4款約定移交管理費云云，應有誤解，並無可採。即細譯系爭契約第14條第1項第4款約定，移交時所得扣除者，僅限於「前開管理期間」（即管委會成立前之期間）支出費用。於管委會成立後，被告既已喪失管理權，其之後縱有再代支出費用，亦屬無因管理。
五、查本件承前述，被告至99年8月31日止，共預收管理費計129萬9,941元；代收房屋清潔修費21萬7,000元，合計151萬6,941元。再關於99年8月31日前未繳費之住戶「J12及L122戶」2戶，已於99年8月31日以後將應繳管理費共3萬4,950元繳清予被告收執，亦應返還等情，被告未爭執本件總受領金額為155萬1,891元（1,516,941+34,950=1,551,891）。原告復同意扣除⑴被告至99年8月31日止代付費用合計98萬607元。
⑵北院判決被告應給付吉祥公司2萬9,000元。（承前述，逾99年6月9日以後被告代支出費用，本非屬系爭契約第14條第1項第4款所定得扣抵範圍，惟原告既同意於本件請求中併予扣抵，於法自無不許之理。）。基上，原告本於系爭契約第14條第1項第4款規定，請求被告移交54萬2,284元（1,551,891-980,608-29,000=542,284）及自100年3月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、至被告抗辯：寶時捷社區採光罩及公共廁所臉盆破裂，被告找人修復支出1萬4,286元、5,000元；被告為公設支出電梯牆面石材一批3萬元，合計4萬9,286元部分。不問是否屬原告應負擔之費用（此部分為原告所認，併主張：此部分屬被告應負保固責任等語。），依被告所提其支出統一發票所載日期，既均在100年5月2日或同年月5日，承前述，本非屬得依系爭契約第14條第1項第4款直接扣抵金額範圍。原告既不同意於本件請求中併予扣抵，被告就前開支出金額，復未再主張其餘得對原告請求之依據併得扣抵之法律關係，此部分已與本件判決結果無涉，自無庸逐一論列說明。
七、從而，原告本於系爭契約第14條第1項第4款規定，請求被告移交54萬2,284元及自100年3月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行，及免為假執行宣告，經核原告勝訴部分並無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 7 月 28 日
民事第一庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 7 月 28 日
書記官 莊琬婷