臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第474號原 告 劉炳盛
劉炳哲劉炳發陳永奇劉明靄上5人共同訴訟代理人 張麗真律師複 代理人 張麗美被 告 胡黃數梅兼訴訟代理人 蘇英忠被 告 林文雄
胡灼焉上 1 人訴訟代理人 莊凱閎上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國101 年8 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告蘇英忠、胡灼焉、胡黃数梅、林文雄應各將其坐落如附表所示「占用土地地號」欄土地上「占用面積」欄之部分予以拆除回復原狀返還原告及其他共有人全體。
被告蘇英忠應給付原告新台幣壹拾捌萬肆仟伍佰柒拾伍元，及自民國一○○年一月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國一○一年七月二十一日起至返還土地之日止，按年給付原告新台幣貳萬捌仟叁佰柒拾叁元。
被告胡灼焉應給付原告新台幣貳拾伍萬零肆佰玖拾柒元，及自民國一○一年七月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國一○一年七月二十一日起至返還土地之日止，按年給付原告新台幣叁萬捌仟伍佰零柒元。
被告胡黃數梅應給付原告新台幣叁拾萬叁仟貳佰叁拾壹元，及自民國一○○年一月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國一○一年七月二十一日起至返還土地之日止，按年給付原告新台幣肆萬陸仟陸佰壹拾叁元。
被告林文雄應給付原告新台幣肆拾萬貳仟零壹拾壹元，及自民國一○○年二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國一○一年七月十九日起至返還土地之日止，按年給付原告新台幣陸萬壹仟捌佰壹拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告蘇英忠負擔百分之十六、被告胡灼焉負擔百分之
二十二、被告胡黃數梅負擔百分之二十七、被告林文雄負擔百分之三十五。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件原告起訴，其聲明原為：1.被告應各將其坐落如起訴狀附表1所示土地上之建築面積（實際面積以測量為準）予以拆除回復原狀返還原告及其他共有人全體，並各給付如起訴狀附表2之金額及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.被告應自起訴狀送達翌日起至返還土地之日止，按年給付如起訴狀附表3所示金額至返還土地之日止。
嗣於訴訟進行中，因就部分被告撤回其訴，其後並依照新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖，變更為如其後述訴之聲明所載。核其所為訴之變更，係本於上開地上物占用系爭土地之同一請求基礎事實，且擴張及減縮應受判決事項之聲明，合於前揭法條規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）按「所有人對於無權占有提或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞，得請求防止之」、「各共有人對於第三人，得將共有物之全部本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」，民法第767 條第1 項、第821 條分別定有明文。查原告及訴外人劉炳文6 等人分別共有如附表1 所示之土地，權利範圍各1/6 ，此有土地登記謄本可稽。而被告係101年7月10日所寄送法院民事準備㈢狀所附之附表4所示建物之所有權人（即本院卷三第16頁），此有建物登記謄本可稽，依地籍圖謄本所示，原告之土地坐落在被告建物坐落土地後方，長期為被告所占用，已造成原告之損害，被告應將其占用原告土地上之建物拆除，回復原狀，返還原告及其他共有人全體。
（二）次按最高法院台上字第1695號判例：「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採」。查被告4人雖將地上物拆除，但現場仍鋪有水泥磁磚，並未全部移除返還原告，原告請求被告給付不當得利，依法有據。故本件原告對於無權占有之被告得請求給付相當租金之不當得利，且租金之計算以土地法第97條第1項規定，如101年7月10日所寄送法院民事準備㈢狀所附之附表5所示（即本院卷三第17頁）。
（三）再查，系爭土地上於94年9 月前已有違建物存在，此有航照圖可稽，證明被告林文雄指稱承租人黃江海自行擅蓋鐵皮屋係不實。退步言，即使承租人黃江海94年9 月28日承租後始蓋鐵皮屋，依照被告林文雄所提租賃契約書所載「乙方在後院圍牆外搭建鐵皮屋，於退租還屋期限內自動拆除，逾期不拆除視同廢棄，由甲方全權處置，不得異議」等語，亦證承租人得以加蓋係經被告林文雄同意，故被告林文雄係間接占有人，亦有拆屋還地及給付不當得利之義務。嗣被告林文雄於101 年6 月19日當庭陳述「90年我租給黃江海，鐵皮屋是在94年以前蓋的，他蓋時我不知道」等語，明顯因其說詞為原告所拆穿而又在強詞辯解。故依被告林文雄所提出承租契約書及航照圖，可證系爭鐵皮屋與建屋相間之磁磚係被告林文雄所蓋，原告對其請求不當得利，依法有據。
（四）聲明：1.被告應各將其坐落如附表所示土地上之建築面積予以拆除回復原狀返還原告及其他共有人全體；2.被告林文雄應給付原告新臺幣（下同）502,640元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自民事準備㈢狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按年給付原告77,268元；3.被告蘇英忠應給付原告230,720元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自民事準備㈢狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按年給付原告35,468元；4.被告胡黃數梅應給付原告379,040元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自民事準備㈢狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按年給付原告58,268元；5.被告胡灼焉應給付原告313,121元，及自民事準備㈢狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自民事準備㈢狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按年給付原告48,134元。
二、被告則以下開情詞置辯：
（一）被告蘇英忠、胡黃數梅、林文雄部分：
１、緣訴外人林美梅與板橋磚廠股份有限公司合建房屋，並於62年間先後與被告簽訂房屋買賣契約，其中被告蘇英忠以自己名義代被告胡黃數梅與建商接洽，買賣契約中房屋土地配置圖上標示買受區域，均包括原告所稱遭被告無權占有之土地，有委建契約書可參。而被告林文雄於洽談買受房地相關事宜時，曾表明除系爭房屋外需包含房屋後空地，即原告主張被告無權占有之土地始願購買，亦經建商同意。詎被告等簽立契約承購系爭房地後，原告竟唆使原地主辦理土地分割，且在未告知被告等之情形下，於67年3月6 日將分割土地出賣登記予原告。
２、被告等使用系爭土地實非無權占有：⑴被告蘇英忠、胡黃數梅與建商簽訂之買賣契約不僅明確載
明承購之房屋基地坪數為48坪，契約後所附房屋土地配置圖圈選承購範圍亦係為63年4月24日辦理土地分割前之土地原貌，參諸最高法院99年度台上字第626號民事判決意旨，顯見被告蘇英忠、胡黃數梅占有系爭62-37、62-36、57-13土地乃具有正當權源。另被告林文雄於洽談買受房地相關事宜時，即表明購買標的需包括房屋後空地，亦經建商同意，足見被告林文雄縱使用系爭62-41、00-0000-00、57-10土地，亦非無權占有至明。
⑵原地主枉顧被告等早於62年間簽訂購買系爭土地之買賣契
約時，其範圍已包含本件系爭土地，竟復將系爭土地分割出賣並移轉所有權予他人，此實已損害被告等之權益。而系爭土地本為建商與原地主合建之建案範圍，按常理推斷原告若欲購買系爭土地定會委請建商居中洽談，斯時原告定已知悉系爭土地由被告等買受之事實。且原告買受系爭土地定會至現場查看，原告等係長期經營建築公司之專業人士，豈有不知系爭土地已由被告等占有使用之理，何以遲至99年始主張被告無權占有系爭土地。又原告等於購買系爭土地時，即知不動產物權登記所表彰之物權與實際狀況不符，仍執意購入系爭土地，足見渠等顯非民法第759條之1 第2 項所稱之「信賴不動產登記之善意第三人」，則原告等本不可對抗真正權利人即被告等，更無由主張被告等係無權占有系爭土地。
３、縱鈞院認被告等係無權占有系爭土地，惟參酌系爭土地之位置、使用情形等，可知原告等請求申報地價年息10% 計算之相當於租金之不當得利金額，顯屬過高：
⑴被告蘇英忠於99年12月整修13號房屋後仍有剩餘瓷磚，因
感系爭62-37 土地平時未多做使用，雜草叢生影響居家品質，不得以自行整理系爭土地以除去妨害，除此之外並未於其上做任何使用，並未獲得任何利益，原告等據不當得利法則請求被告蘇英忠返還所受利益，自屬無理。縱鈞院認被告蘇英忠無權占有系爭土地，原告亦僅得請求自99年12月起之不當得利。況系爭62-37 土地週遭並無道路，且為被告等所有房屋及另一社區圍繞，出入不便，自63年後仍未為任何使用，原告等以申報地價年息10% 計算之相當於租金之不當得利金額，顯屬過高。
⑵被告胡黃數梅與建商約定基地為161.17平方公尺，惟建商
僅移轉126 平方公尺，故系爭土地扣除尚未移轉之35.17平方公尺，則原告僅得請求被告胡黃數梅給付21.83 平方公尺相當於租金之不當得利。又系爭57-13 、57-12 、57-10 土地週遭並無道路，且為被告等所有房屋及另一社區圍繞，出入不便，自63年後仍未為任何使用，原告等以申報地價年息10% 計算之相當於租金之不當得利金額，顯屬過高。
⑶被告林文雄從未使用系爭62-41 、62-36 、57-11 土地，
系爭62-41 、62-36 土地上根本無建物及其他使用狀況，系爭57-11 土地雖有建物，惟此亦非被告林文雄所起造，被告林文雄亦多年未使用其所有23號房屋，則原告等自不得請求給付相當於租金之不當得利。
４、聲明：原告之訴駁回。
（二）被告胡灼焉部分：被告胡灼焉已離開臺北很多年，去臺中10幾年了，我不知道系爭土地哪些部分可以使用，也不知道哪些部分不能使用，我離開的時候，已將系爭土地賣給他人，後面那部分像廢墟一樣，我沒有使用，也沒有不當得利。並為聲明：原告之訴駁回。
三、查系爭土地為原告及其他共有人所有，而被告之建物各如附表所示，並占用系爭土地如附圖所示B、B1、D、E、F、G部分面積，依序各24、37、46、5、33、28平方公尺等事實，有土地及建物登記謄本、地籍圖謄本在卷可稽，並經本院會同新北市板橋地政事務所派員前往現場勘驗、測量明確，有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可憑，被告雖否認有無權占用系爭土地之情，並辯稱其等之建物係向建商所買受，於買賣契約書上明定買受之面積，依買賣契約書所載之面積，並未占用系爭土地等語，惟查，被告此部分抗辯縱令屬實，亦屬被告與建商間之買賣契約所生債之關係，僅具有相對效力，不能以此等事由對抗系爭土地所有權人之原告及其他共有人，則按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條分別有明文規定。故本件原告主張被告所有系爭新北市○○區○○路2段81巷13、17、19、23號房屋，如附圖所示G（即上述13號建物）、E（即上述17號建物）、F（即上述17號建物）、D（即上述19號建物）、B（即上述23號建物）、B1（即上述23 號建物）等部分，分別占用如附表所示「占用土地地號」欄之系爭土地，並無法律上之正當權源，自堪信為真實。從而，原告主張被告應各將其坐落如附表所示「占用土地地號」欄土地上「占用面積」欄之部分予以拆除回復原狀返還原告及其他共有人全體，自於法有據，應予准許。
四、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61年度臺上字第1695號判例參照）。查被告明知系爭13、17、19、23號房屋分別占用系爭土地特定部分並無法律上權源，仍擅自占用系爭土地特定部分而受有利益，是原告依不當得利之法律關係，按其就系爭土地應有部分請求被告給付占有系爭土地所受相當於租金利益之不當得利部分，自屬有據。次按民法第821條規定，各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有權之請求，係指民法第767條所規定之「物權」請求權而言，並不及於共有人基於債之法律關係對於第三人為賠償之請求（最高法院94年度台上字第668號判決意旨參照）；又民法第821條規定，各共有人固得為共有人全體之利益，就共有物之全部，為回復共有物之請求。惟請求返還不當得利，並無該條規定之適用，請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還（最高法院88年度台上字第1341號判決意旨參照）。
是本件原告主張被告應分別給付原告按其應有部分比例相當於租金利益之不當得利部分，應予准許。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。此項規定於租用基地建築房屋，準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。經查，系爭13、17、19、23號房屋面鄰新北市○○路○段，交通方便，生活機能佳，且供自己使用，於原告起訴後，被告亦已分別自行拆除建物等情，有原告提出之現場照片在卷可憑（見本院卷㈡第72至107頁）。本院斟酌上情，及系爭建物於起訴後業據被告拆除，較不具利用價值，被告所受之利益不多之情，因認原告請求給付相當於租金之不當得利以系爭土地申報地價年息8%計算為適當。又系爭土地自95年起至101年止每平方公尺之申報地價，分別如附表「相當租金之不當得利」欄所示，此有系爭土地地價第二類謄本在卷可稽（見本院卷㈠第143頁至155頁），而原告5人就系爭土地所有權應有部分各為6分之1（見前揭土地登記謄本所載），依此計算，原告得請求被告起訴前5年相當於租金之不當得利為如附表所示「合計」欄所示之金額，另原告請求自民事準備㈢狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按年給付原告相當於租金之不當得利，則為如附表所示「按年給付不當得利」欄所示之金額（計算式如備註欄所載）。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項、第821 條規定，請求：1.被告蘇英忠、胡灼焉、胡黃数梅、林文雄應各將其坐落如附表所示「占用土地地號」欄土地上「占用面積」欄之部分予以拆除回復原狀返還原告及其他共有人全體；2.被告林文雄應給付原告402,011元，及自起訴狀送達翌日即100年2月27日（係於100年2月16日以寄存之方式為送達）起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自民事準備㈢狀繕本送達翌日即101年7月19日起至返還土地之日止，按年給付原告61,813元；3.被告蘇英忠應給付原告184,575元，及自起訴狀送達翌日即100年1月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自民事準備㈢狀繕本送達翌日即101年7月21日起至返還土地之日止，按年給付原告28,373元；4.被告胡黃數梅應給付原告303,231元，及自起訴狀送達翌日即100年1月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自民事準備㈢狀繕本送達翌日即101年7月21日起至返還土地之日止，按年給付原告46,613元；5.被告胡灼焉應給付原告250,497元，及自民事準備㈢狀繕本送達翌日即101年7月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自民事準備㈢狀繕本送達翌日即101年7月21日起至返還土地之日止，按年給付原告38,507元，為屬正當，應予准許；至逾上開金額之請求，則無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
九、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 101 年 9 月 21 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 21 日
書記官 張傑琦附表：
（土地地號：新北市○○區○○段）（門牌號碼：新北市○○區○○路2段81巷）（如附圖所示G：新北市○○區○○路2段81巷13號；E：同巷17
號；F：同巷17號；D：同巷19號；B、B1：同巷23號）┌─────────┬────┬─────────┬────┬────┐│所有權人 │ 蘇英忠 │ 胡灼焉 │胡黃數梅│ 林文雄 │├─────────┼────┼─────────┼────┼────┤│門牌號碼 │ 13號 │ 17號 │ 19號 │ 23號 │├─────────┼────┼────┬────┼────┼────┤│占用土地地號 │ 62-37 │ 62-35 │ 57-5 │ 57-13 │ 57-11 │├─────────┼────┼────┼────┼────┼────┤│占用面積（單位㎡）│ 28 │ 33 │ 5 │ 46 │ 61 │├─┬──┬────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ │95 │申報地價│ 13,600 │ 13,600 │ 13,600 │ 13,600 │ 13,600 ││ │年 ├────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ │ │不當得利│ 25,386 │ 29,920 │ 4,534 │ 41,706 │ 55,306 ││ ├──┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ │96 │申報地價│ 15,760 │ 15,760 │ 15,760 │ 15,760 │ 15,760 ││ │年 ├────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ │ │不當得利│ 29,418 │ 34,672 │ 5,254 │ 48,330 │ 64,090 ││ ├──┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ │97 │申報地價│ 15,760 │ 15,760 │ 15,760 │ 15,760 │ 15,760 ││ │年 ├────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ │ │不當得利│ 29,418 │ 34,672 │ 5,254 │ 48,330 │ 64,090 ││相├──┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│當│98 │申報地價│ 15,760 │ 15,760 │ 15,760 │ 15,760 │ 15,760 ││租│年 ├────┼────┼────┼────┼────┼────┤│金│ │不當得利│ 29,418 │ 34,672 │ 5,254 │ 48,330 │ 64,090 ││之├──┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│不│99 │申報地價│ 15,200 │ 15,200 │ 15,200 │ 15,200 │ 15,200 ││當│年 ├────┼────┼────┼────┼────┼────┤│得│ │不當得利│ 28,374 │ 33,440 │ 5,066 │ 46,614 │ 61,814 ││利├──┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ │100 │申報地價│ 15,200 │ 15,200 │ 15,200 │ 15,200 │ 15,200 ││ │年 ├────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ │ │不當得利│ 28,374 │ 33,440 │ 5,066 │ 46,614 │ 61,814 ││ ├──┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ │101 │申報地價│ 15,200 │ 15,200 │ 15,200 │ 15,200 │ 15,200 ││ │年 │ │ │ │ │ │ ││ │06 │ │ │ │ │ │ ││ │月 ├────┼────┼────┼────┼────┼────┤│ │30 │不當得利│ 14,187 │ 16,720 │ 2,533 │ 23,307 │ 30,907 ││ │日 │ │ │ │ │ │ ││ ├──┴────┼────┼────┴────┼────┼────┤│ │ 合計 │184,575 │ 250,497 │303,231 │402,111 │├─┴───────┼────┼─────────┼────┼────┤│按年給付不當得利 │ 28,373 │ 38,507 │ 46,613 │ 61,813 │├─────────┴────┴─────────┴────┴────┤│備註：㈠相當租金之不當得利部分： ││ 計算式：申報地價×占用面積×8%×5/6 ││ ㈡按年給付不當得利部份： ││ 計算式：申報地價×占用面積×8%×5/6 ││ │└──────────────────────────────────┘