臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第430號原 告 廖葆陵
陳澤宏李麗雪羅其福羅潘惜黃麗娜高堅珧潘孟承高美足湯瑀潔陳綺華劉秀惠謝金香陳林桂枝徐培凱江秀鳳劉淑玲邊疆瑛王婷慧許茗淮劉淑英高鶯桂呂連子林麗鴻蔡明祥黃麗姬施瀚婷林素卿蒲益陳玲慧陳美真邱忠江邱忠元李桂蘭洪智慧賴美玲蔡秀珀詹鄭素昭原告兼上共同訴訟代理人
李淑惠被 告 麗晶花園商場管理委員會法定代理人 順眾資產管理股份有限公司法定代理人 謝清福訴訟代理人 黃青鋒律師上列當事人間請求排除侵害事件，於中華民國100年12月13日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告不得妨害原告各就如附表所示之房屋為自由使用、收益、處分。
被告應給付原告李淑惠新臺幣貳拾陸萬肆仟元，及自中華民國一百年十二月二十八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求之基礎事實同一情形者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求確認規約無效，嗣於最後言詞辯論終結前，聲明變更如下述，核其所為訴之變更、追加，合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：㈠被告不得妨害或侵害原告等如附表所示之房屋自由使用，處分，收益的權利。㈡被告應將系爭房屋按建物竣工圖回復原狀：被告須提供水電供原告使用。㈢被告應給付原告李淑惠損害賠償金額新臺幣（下同）71萬5,160元及自本案判決之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈣請依職權宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）原告原擬就麗晶花園商場管理委員會民國98年訂定規約第2條第2款「前項所訂之專有部分，經民國九十八年二月二十八日全體區分所有權人會議決議授權商場管理委員會以共同開發，出租，招商模式，創造利潤供商戶共同收益，本條款不因區分所有權人以買賣或以任何方式取得區分所有權而更改」之約定提起確認無效之訴。經桃園地方法院在民國99年8目4日法庭上要求被告麗晶花園商場管理委員會修改規約去除對房屋所有權人原告專有部分自由使用，處分，收益之限制，被告商場管理委員會在99年10月24日會議決議刪除對原告房屋專有部分自由使用，處分，收益之限制，所以原告將原初確認規約無效之訴變更為排除妨害、或侵害反損害賠償。
（二）被告不應限制或剝奪原告就如附表所示建物為本於所有權能自由使用、處分、收益之權益。
１、按「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」及「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」民法第71條、第72條分別定有明文，又公寓大廈管理條例第4條謂「區分所有權人除法律另有規定外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人之干涉」及民法第765條所有權人於法定限制範圍內得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人干涉。民法第767條謂「所有人…對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」等等規定，在於保障所有權人之自由使用、收益、處分，並絕對排除他人之干涉，合先敘明。
２、原告李淑惠所○○○區○○段4387建物，門牌號碼新北市○○區○○街○○號2樓之4及4905建物，門牌號碼新北市○○區○○街○號地下2樓之25；另又向第三人承○○○區○○街○號1樓之5、及3號1樓之7，每月每戶支付3,000元，係位處被告之「麗晶花園商場」社區其中，原告「順眾資產管理股份有限公司」以管理委員會名義（法定代表人謝清福）於98年2月28日全體區分所有權人會議決議，修訂規約第2條第2款明定前項所訂之專有部份、共用部份、約定專用部份、約定共用部份，經98年2月28日全體區分所有權人會議決議授權商場管理委員會以共同開發、出租、招商模式，創造利潤供商戶共同收益，本條款不因區分所有權人以買賣或以任何方式取得區分所有權而更改。」之內容，其後被告僅僅將規約修改，惟仍有妨害原告對系爭房屋便用收益之實如前段所陳，將住戶區分所有權人即原告之建物所有權即專有部分歸於被告以共同開發、出租、招商，令住戶不得反對，強制區分所有權人授權商場管理委員會，此等變相侵害原告財產歸被告麗晶花園商場管理委員會任意使用、收益，顯然違反法律強制規定，且是背於公共秩序行為，依法應屬無效。
３、被告在99年10月24日召開會議雖依桃園地方法院法官在99年8月4日法庭上要求去除對原告房屋自由使用，處分，收益之限制，但迄今被告事實上仍限制原告房屋自由使用，處分，收益之權益，其具體事例茲分列如下：
(1)未交付原告進出房屋公共大門之鑰匙；
(2)被告以無法、無能計算電費為理由，擅自關閉通往原告房屋住家之電力系統，並限制原告房屋不得居住及使用；
(3)被告變相限制或剝奪原告就系爭房屋之使用收益，蓋原告房屋住○○○區○○街○號B2樓之25分戶牆電力系統被拆除，迄今仍未予以自行恢復原狀。
(4)被告擅自限制原告不得依照公寓大廈管理條例第15條之規定原載使用途使用系爭房屋。換言之，倘若原載使用途係「住家」，原告便不可以居住；倘如原載使用途係「店鋪」，原告即不可以自行作生意。今原告陳請主管機關即新北市政府工務局使用管理科處理，經主管機關在100年8月24日會勘，並在100年9月13日發文（北工使字第1001267277號）請被告在同年11月15日前依竣工圖恢復完整，但被告至今仍未依竣工圖恢復完整，也未進行相關公告或函告區分所有權人等措施，實難期待其有任何恢復原狀之作為。
(5)綜上，被告僅僅表面上虛應故事而修改規約，企圖在規範面合法化，實則事實上未曾有任何真正對原告系爭房屋為任何排除妨害之舉措。
４、原告李淑惠房屋門牌號○○○區○○街○號B2之25部分，雖經板院90年1月16日強制執行返還與原告，在原告不同意授權被告商場管理委員會，出租，收益，被告即已拆除原告上開房屋電力系統，原告上開房屋在長期無收入的情況下，經濟上已無能力支付履行現在或將來無窮盡之義務，包括管理費、修繕費用、銀行貸放、租賃所得稅、綜合所得稅、地價稅、房屋稅等，所以原告懇請鈞院依國家法律維護原告房屋自由使用、處分、收益之權益。
５、98年2月28日召開區分所有權人會議，原告就系爭房屋並沒有授權或同意被告可以出租，收益入公共基金。
（三）給付之訴部分：被告應給付原告李淑惠71萬5,160元，及自本案判決之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息：
按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」民法第184條第1項前段定有明文，而損害賠償責任者，應回復他方損害發生前之原狀，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀（民法第213條參照），又「損害賠償…應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益」（民法第216 條參照）。被告因以上開規約訂定而變相「沒收」原告財產以供其商場使用，致使原告自98年5月起至目前100年12月止（計31個月），無法正常使用收益，總計損失有：4387建物及4905建物部分相當於租金20,000元（此係依據出租上開建物之租金及建物總價金5%計之），電話及網路費440元，另承租部分6,000元，總計損失715,160元。（計算式：20,000元*31月+440*14+6,000元*14）（電話及網路費部份僅計算14個月，因等待了14個月被告仍限制原告房屋自由使用、處分、收益，其後原告不得已自行終止與電信公司契約）；另原告所有鐵車1臺價值5000元（證六）又遭被告強制遷移，以致不堪使用，被告依法亦應負賠償責任。
（四）恢復原狀:被告應將系爭房屋按建物竣工圖回復原狀，換言之，被告須提供水電供原告使用。
（五）針對被告100年6月16日民事答辯(一)狀，原告陳述意見如下：
１、答辯狀第貳、四節所謂:「查原告『大門』並非指進出原告專有部分之大門，而係指進出整個商場社適公共大門，因此就進出整個商場公共之大門，本應由管委會統一管理其樣式，原告以其個人一己之私隨意要求更換公共大門之鑰匙，本不合理且不合法，被告本得拒絕。」，此乃被告粉飾太平之托辭，實則被告此舉持續限制、剝奪原告就系爭房屋自由使用、處分、收益之權利。上揭說辭之具體意義實係：(1)被告拒絕給予原告進出商場公共大門之鑰匙；在被告不給予進出公共大門之鑰匙，原告進出公共大門受到限制。(2)原告回家須確認其身分，亦即需出示能證明足房屋所有權人並簽名後，始得進入之。
２、答辯狀第貳、四節所謂：「在興建之初建商即係以整體出租及開發為概念，因此各專有部分並沒有獨立之水表及電表」，實則原告購買締約之際，建商並無告知及買賣契約書並無記載所謂以整體出租及開發為概念，煩請鈞院要求被告提出確實之證據；關於此間所述電力系統沒有獨立電表的部分並非事實，蓋原告購買房屋時，各戶均已設立分錶。（附證：電力分錶相片）
３、答辯狀第貳、四節最末段所謂「基於系爭商場未有充足之消防及各項安全設施…確認其身分並注意其人身安全，避免發生公共安全」，於此，實情係被告就設置充足之消防及各項安全設施有所怠惰，蓋被告在管理及維修上並不缺乏經費，其來源包括管理費及公共基金（地下3樓停車位出租收入）等。惟目前被告管理的範圍○○○區○○街1至17號之地上1、2層及地下1、2、3層不僅沒有充足消防及欠缺安全系統，而且其內電梯及手扶梯因長期未維修已致不能使用，更甚者連自來水亦只能使用不能飲用，因已3年未曾清洗蓄水池。之所以如此係：首先被告管理委員會委員自己不履行義務繳納管理費；其次，眾多的區分所有權人房屋並不授權被告出租（即收入入公共基金）。所以被告不修繕讓原告房屋不能自由使用，處分，收益，而公基金部份，此地下3樓停車位出租收入本係作為修繕經費，卻因被告管理委員會委員自己不履行義務繳納管理費，所以被告管理委員會委員自己通過挪用作為管理費使用，而公基金的使用是聘用律師對付不同意授權房屋整體出租（出租收入入公共基金）的房屋所有權人，聘用保全人員的工作是看到所有權人要使用其房屋所有權時，負責關閉其住家水電，所有權人沒有使用電及照明之權利，出入公共通道，房屋所有權人需自行攜帶照明設備，保全人員下午5點下班時會請還留在家中的所有權人離開，不可以待在自己住家房屋，聘用總幹事的工作僅是把帳目製作成一張圖，圖裡表示只有收入與支出的總計，沒製作任何明細，彷彿不用告知所有權人。如上所述，被告坐收管理費及公共基金卻未建置充足之消防及各項安全設施，實則被告違背對於原告及其他區分所有權人之委託任務，恐有背信之嫌。
４、被告從90年起已限制原告房屋自由使用，處分，收益，其住家房屋，91年區分所有權人組織自救會，向主管機關陳情，被告才在94年2月把所有權人房屋自由使用，處分，收益，還給所有權人，房屋所有權人從94年2月起開始重整家園，98年2月28日被告召開區分所有權人會議，以多數戶通過變相侵害或剝奪所有權人房屋自由使用、處分、收益之權利，被告從98年5月起開始趕人，所有權人房屋不可以居住、也不可以使用，對於欲使用者悉以斷水電處理，致使所有權人對其所有之房鑾羔沄使用，達到變相侵害或剝奪所有權人房屋自由使用、處分、收益之目的。
５、被告自己不履行義務繳納管理費，權利卻大過於房屋所有權人，擅自限制原告房屋拆除分戶牆作為商業性質使用，現經主管機關新北市政府使用管理課在100年8月24日會勘，並在100年9月13日發文請被告在同年11月15日前依竣工圖恢復完整，並不得違規使用，已證明被告限制區分所有權人房屋作為商業性質使用，是不合法之行為。
（六）證據：提出新莊丹鳳郵局98年5月12日第00329號存證信函、電費通知單、用電明細、新北市政府工務局100年9月13日北工使字第1001267277號函、照片、新北市政府工務局100年6月2日日北工使字第1000539020號函、麗晶花園淘金廣場商場管理委員會92年4月30日公告、李淑惠與佳懿建設股份有限公司房屋土地買賣契約書1頁、李淑惠與東勵實業股份有限公司租賃契約書1頁、臺灣板橋地方法院民事執行處89年12月27日89年度民執實字第20989號通知、臺灣板橋地方法院99年6月8日99年度訴字第202號民事判決、房屋稅籍證明書、房屋稅繳款書、竣工圖、新莊麗晶花園區分所有權人會議投票單、新莊新泰路郵局98年7月17日第263號存證信函、麗晶花園商場區分所有權人會議2009年6月27日98年度第3次會議、新莊丹鳳郵局98年7月8日第00430號存證信函、麗晶花園商場規約、建物登記謄本、免用統一發票收據、房屋租賃契約書等影本為證據。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）規約無效部分：依新莊麗晶花園商場99年第2次區分所有權人大會會議紀錄（參被告99年11月8日民事陳報狀附件），商場規約第2條第2項已刪除「專有部分」及「約定專用部分」，已符合法令規定，無原告所指規約無效之問題。
（二）排除侵害部分：
１、原告所述「原告房屋…被告律師所述是由商場管理委員會整體出租」等語與事實不符：依新莊麗晶花園商場九十九年第二次區分所有權人大會會議紀錄，確認原告所有房屋係由其自由使用、收益、處分，被告本不干涉（參被告99年11月8日民事陳報狀附件）。
２、原告所述「民國90年鈞院強制執行東勵實業返還原告房屋…」等語，實與被告無涉：被告麗晶花園商場管理委員會係於98年2月28日依公寓大廈管理條例之規定，以區分所有權人會議決議後成立，並經向主管機關新北市新莊區公所報備完成。與原告所述其與東勵實業間有關返還房屋之爭議實無相涉。
３、原告所述「…商場管理委員會為了不讓原告有自由使用，出租，收益之權利，把原告販售的物品金紙撒洛地上…」等語，與事實不符：被告否認有把原告販售之物品金紙撒落地上之事實，就此原告就算有物品撒落地上之事實，亦非必係被告為之，因此原告應舉證以實其說。
４、原告所述「不給進出大門之鑰匙」與事實不符：
(1)原告所指「大門」並非指進出原告專有部分之大門，而係指進出整個商場社區之大門，因此就進出整個商場社區之公共大門，本應由被告管委會統一管理其樣式，原告以其個人一己之私隨意要求由其更換公共大門之鑰匙，本不合理且不合法，被告本得拒絕。
(2)系爭商場之結構與一般公寓大廈就其個別專有部分均有一獨立之出入門戶並不相同，進入公共進出大門後，每個專有部分依被告管委會成立時之現況，均非有獨立之出入門戶及牆面。考其原因實係在原告購買系爭房屋之同時，即與當時之東勵實業公司簽訂租賃契約，將其所購買之系爭房屋出租予柬勵實業作為整體開發之商場使用，因此在東勵實業公司承租系爭房屋後即拆除所有牆面，用供出租予商家作為整體使用，原告再依與東勵實業之約定收取租金報酬。因此在被告管委會成立之前，系爭商場之現況早已無任何牆面區隔各專有部分，僅有社區公共大門。
(3)系爭商場（包含原告專有部分）之水電管線配置，如上所述，在興建之初建商即係以整體出租及開發為概念，因此各專有部分並沒有獨立之水表及電表，在個別區分所有權人就其專有部分為使用收益權益之行使時，產生無法計算該區分所有權人應分擔之水電費用若干之爭議，此亦屬被告管委會在管理上所面臨難以解決之問題。且系爭商場電力設施在90年間納莉風災時遭受損害，現存使用電力設施並無法承受各區分所有權人使用電力之用量，在未修復並配置各專有部分之獨立電表前，亦難保引發電線走火之公共危險及確保使用者付費之公平正義原則。
(4)在系爭商場之管理上，被告目前並未限制、剝奪個別區分所有權人使用、收益及處分其專有部分，基於系爭商場目前並未有充足之消防及各項安全設施，故於白天設置保全人員在現場維持商場之公共安全，避免非區分所有權人或相關權利人進出系爭商場致發生危險，同時區分所有權人或相關權利人欲進入系爭商場時得確認其身分並注意其人身安全，避免發生公安意外。除此之外，各區分所有權人本得自由使用、收益、處分其所有物，被告並未限制或剝奪其權益，就此原告容有誤會。
（三）損害賠償部分：
１、原告李淑惠主張被告取走其所有鐵車1輛及主張其所價值為5,000元部分，被告否認之。就此原告李淑惠應負舉證責任。
２、原告李淑惠主張其無法使用其專有部分，如上所述，被告管委會否認有妨礙原告使用之事實，原告本得依其所有權人之地位使用其專有部分，惟原告因使用其專有部分而需使用目前係屬公共水電管線時，其費用之分擔比例及相關權益之歸屬，請依公寓大廈管理條例等相關規定處理，俾免侵害其他區分所有權人之權益，以符公平。
３、原告李淑惠所主張其無法使用收益之相當於租金之損失，被告否認就其無法使用有故意或過失，且無阻止或妨礙其使用之行為；因此原告應舉證證明被告確有阻止妨礙原告使用收益其專有部分之行為，且就相當於租金之損失，原告亦應舉證證明其計算之基礎及其合理性。
（四）證據：提出新莊麗晶花園商場99年第2次區分所有權人大會會議紀錄影本為證據。
參、本院依職權調取本院99年度訴字第202號民事卷宗。
肆、得心證之理由：
一、原告主張如附表所示之門牌號碼建物為各原告所有，而為各該建物所坐落之集合式建物之區分所有權人之事實，為被告所不爭執，並有原告提出之建物登記謄本在卷可參（附於臺灣桃園地方法院99年度訴字第765號卷內，以下簡稱桃園地院卷），則原告上開主張自堪信為真實。
二、關於原告之排除侵害之請求部分：原告又主張其為前開集合式建物之區分所有權人，然其所有之建物位於被告管理之「麗晶花園商場」社區中，在98年2月28日全體區分所有權人會議中決議，修訂規約第2條第2款規定：「專有部份、共用部份、約定專用部份、約定共用部份，經98年2月28日全體區分所有權人會議決議授權商場管理委員會以共同開發、出租、招商模式，創造利潤供商戶共同收益，本條款不因區分所有權人以買賣或以任何方式取得區分所有權而更改。」，嗣於99年10月24日會議中修訂規約，去除對原告房屋自由使用、處分、收益之限制，但被告事實上未交付原告進出房屋公共大門之鑰匙，擅自關閉通往原告房屋住家之電力系統，並限制原告房屋不得居住及使用，分戶牆及電力系統被拆除，迄今仍未予以自行恢復原狀，又限制原告不得依照公寓大廈管理條例第15條之規定原載使用途使用系爭房屋，僅表面上虛應故事而修改規約，事實上仍妨害原告房屋自由使用、處分、收益之權益等語。但為被告所否認，並抗辯稱原告之主張與事實不符，在新莊麗晶花園商場99年第2次區分所有權人大會會議已確認原告所有房屋係由其自由使用、收益、處分，至於原告所指90年法院強制執行東勵實業返還原告房屋一事，與被告無涉，被告麗晶花園商場管理委員會係於98年2月28日依公寓大廈管理條例之規定，以區分所有權人會議決議後成立，並經向主管機關新北市新莊區公所報備完成，被告並未將原告販售物品灑落於地，進出整個商場社區之公共大門，本應由被告管委會統一管理其樣式，原告要求更換公共大門鑰匙，被告本得拒絕，系爭商場之結構與一般公寓大廈就其個別專有部分均有一獨立之出入門戶並不相同，每個專有部分現況，均無獨立之出入門戶及牆面，其原因係原告購買系爭房屋之時，即與當時之東勵實業公司簽訂租賃契約，將其所購買之系爭房屋出租予柬勵實業作為整體開發之商場使用，因此在東勵實業公司承租系爭房屋後即拆除所有牆面，用供出租予商家作為整體使用，原告再依與東勵實業之約定收取租金報酬。因此在被告管委會成立之前，系爭商場之現況早已無任何牆面區隔各專有部分，僅有社區公共大門，且在興建之初建商即係以整體出租及開發為概念，因此各專有部分並沒有獨立之水表及電表，無法單獨計算各區分所有權人應分擔之水電費用，被告並未限制、剝奪個別區分所有權人使用、收益及處分其專有部分等語。按「所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」，民法第765條、第767條第1項分別定有明文；又按「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」，公寓大廈管理條例第4條第1項亦定有明文。又「按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條中段定有明文。此所謂妨害者，係指以占有以外方法，客觀上不法侵害所有權或阻礙所有人之圓滿行使其所有權之行為或事實而言。而所謂『不法』，僅須所有人對於行為人之妨害，於法令上並無容忍之義務為已足，並非以行為人之妨害具有刑事責任或有民事上無效、得撤銷事由為必要。」，亦有最高法院88年度台上字第2420號判決要旨可資參照。經查，新莊麗晶花園商場規約之第2條第2項原規定：「前項所訂之專有部份、共用部份、約定專用部份、約定共用部份、經民國九十八年二月二十八日全體區分所有權人會議決議授權『商場』管理委員會以共同開發、出租、招商模式，創造利潤供『商場區分所有權人』共同收益，本條款不因『商場區分所有權人』以買賣或任何方式取得區分所有權而更改。」，嗣於99年10月24日召開之99年第2次區分所有權人大會中決議刪除其中「專有部份」文字，此有該99年第2次區分所有權人大會會議紀錄影本可參（見桃園地院卷第330頁），被告抗辯稱其已無妨害各區分所有權人使用收益其專有部分一節，尚非無可採；然原告另主張被告管理之上開集合式建物之地下1、2樓及地上1、2樓等處商場，仍由被告僱用之保全人員看守，未交付原告等人大門鑰匙，原告等人並不能自由進出使用其專有部分等情，被告固不否認有僱用保全人員以管制商場進出人員，然抗辯稱此為必要之管理措施等語；然查，依前揭公寓大廈管理條例第4條第1項規定，區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，被告為集合式建物區分所有權人大會決議成立之管理組織，對於集合式建物之共用部分、約定共用部分等應依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，負修繕、管理、維護之責任，但其管理措施除依法令規定外，不得限制區分所有權人使用其專用部分，乃屬當然。故被告管理商場限制進出之行為，使原告等人不能自由進出使用其專有部分，已經使原告等區分所有權人無法自由使用、收益、處分其專用部分，原告此部分主張自堪採取。從而，原告主張被告不得妨害或侵害原告等如附表所示之房屋自由使用、處分、收益之權利，自應認為有理由，應予准許。至於共用部分及約定共用部分之管理雖屬管理委員會之權責，然其管理措施應在輔助專用部分之目的下，始能認為係合理之管理措施，至於其具體之管理方式，則應由區分所有權人大會決議之，附此敘明。
二、關於原告請求之被告應按建物竣工圖回復原狀，提供水電給原告使用部分：
（一）原告主張被告將前揭原告所有之房屋分戶牆拆除，且未供應水電與原告等使用一節；被告固不否認分戶牆業已拆除，且無分戶水電供應等情，惟抗辯稱分戶牆在被告成立之前即為第三人東勵實業股份有限公司拆除，水電設施因當初以商場規劃，並未分戶設置等語。經查，依照原告提出之新北市政府工務局100年9月13日北工使字第1001267277號函稱：「主旨：臺端所管本市○○區○○街1至17號地上1、2層及地下l、2層建築物，涉及『未經核准擅自變更使用』一案，應請立即停止一切違規行為並於100年11月15日前依說明段辦妥申請手續，逾期未依規定辦理者，本局得依相關規定處以怠金，請查照。說明：一、依本局100年8月11日北工使字第1000806150號函暨100年8月24日勘查紀錄表辦理。二、旨揭建築物，領有85使字第1452號使用執照，依執照登載所示，層棟戶數為『地上20層地下4層』，係屬供公眾使用建築物；經本局派員勘查，現場涉及違反建築法第73條規定：擅自變動分戶牆與原核准內容不符之變更使用行為。三、前揭行為，若符合『新北市政府建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點』規定者，請於主旨所定期限前向本局建照科（洽詢電話00000000分機5851）辦理『免辦理變更使用執照許可』手續。若未符上述『要點』規定者，應請洽開業建築師依建築法第73條第2項規定辦理變更使用執照，以玆適法。四、於旨揭陳述意見期間屆滿前，已恢復原狀或完成補辦手續者，請檢附相關證明文件送本局使用管理科，以資憑辦；逾期未辦理者，本局將依相關規定處以怠金：（一）如已依原核准圖說恢復原狀者，請檢附『改善前、施工中、改善後』相片。（二）如已向本局建照科補辦完成變更使用執照或『免辦理變使用執照許可』者，請檢附核准函（含備查圖說）。五、按依公寓大廈管理條例第38條規定，管理委員會有當事人能力。管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告知區分所有權人。是以，關於前開違規及主旨所述應辦理事項應請貴管理委員會依條例規定辦理，速告區分所有權人。六、相關法令規定摘錄：（以下略）。」等語，此有該函影本在卷可參（見本院卷第139至140頁）；又依據新北市政府工務局100年5月24日北工使字第1000514106號函通知被告稱：「主旨：據報貴管坐落本市○○區○○街1至17號1、2樓及地下1、2層建築物，未經核准擅自變更其設置目的及通常使用方法一案，請依公寓大廈管理條例第36條規定完成制止程序，並於100年6月30日前將處理情形及違規行為人（或使用人）資料檢送本局，屆期未辦理時，本局得依同條例第48條有關規定辦理，請查照。說明：一、依本府100年4月11日、5月2日人民陳情案件辦理。二、旨揭建築物，領有85使字第1452號使用執照，依執照登載所示，使用分區為『住宅區』，據報現場涉及『未經核准擅自拆除隔間』情事；未依原核准設置目的及通常使用方法為之行為，已違反公寓大廈管理條例第15條第1項規定。三、請貴管委會依同條例第9條第2項規定查明後對違規住戶先以書面制止；如經制止而不遵從者，請依條例第36條第1項第5款、第6款規定並於主旨所訂期限前將違規住戶之姓名及違規情事、貴管委會制止之書面影本等資料報請本局處理。若住戶違反規定，管委會怠於執行制止之職務時，本局得依條例第48條有關規定施以處罰。四、相關法令規定摘錄：（以下略）。」等語，此有新北市政府工務局100年7月11日日北工使字第1000659372號函所附前揭函件影本在卷可參（見本院卷第130至131頁反面），足見原告主張系爭集合式建物之各專有部分之分戶牆業經拆除，且水電並未分戶設置供應等情，堪信為真實。
（二）然依原告所提出之原告李淑惠與訴外人東勵實業股份有限公司於86年間間所訂定房屋租賃契約書第4條「特別約定」約定：「一、甲方授權乙方為廣場整體性經營規劃，有權將本租資標的全部或一部分拆除改裝或逕行分戶或與他戶合併或設立櫃位等，乙方並有權將本標的轉租予第三者經營使用，惟乙方於交還本戶時應負責回復原格局。二、因本戶房屋於簽定本約時，尚屬未交屋之成屋，甲方基於了解乙方為廣場整體經營之必要，及為配合本租貨契約之行使，甲方同意在與建商完成交屋手續後，由乙方直接向建商點交本房屋進行裝潢工程，如甲方未辦竣交屋手續，或有欠繳房地價款或其他費用而致使乙方無法點交本戶房屋使用時，視同甲方違約。三、甲方依規定應按期繳納本戶之貸款本金及利息，如因延遲或拖欠未繳致乙方認有影響廣場整體經營顧慮時，得停止支付甲方租金，至甲方補繳完竣始繼續支付。四、租賃期間內，本戶房屋所屬之廣場營運或管理相關之規章或組成機構規定之權利與義務概由乙方承受行使。……。」等語，此有原告李淑惠提出之租賃契約書影本可參（附於臺灣桃園地方法院99年度訴字第765號卷第202頁，原告提出附卷之租賃契約書僅有第1、2、4頁，缺其中第3頁，內容可參本院98年度司重調字第167號卷第21頁），由上述原告李淑惠與訴外人東勵實業股份有限公司簽訂之租賃契約書內容觀之，原告所購買之房屋並非已經建築完成之房屋，而屬於預售屋，並在房屋建築完成之前，即與訴外人東勵實業股份有限公司訂立租賃契約，授權訴外人東勵實業股份有限公司可以拆除改裝或逕行分戶或與他戶合併或設立櫃位，僅於租賃關係消滅時，承租人東勵實業股份有限公司應負責回復原格局而已，則被告抗辯稱將分戶牆拆除之人並非被告，而係訴外人東勵實業股份有限公司一節，應屬可採；而依約應負責回復原狀者，依上開原告與訴外人東勵實業股份有限公司所訂立之租賃契約，亦為訴外人東勵實業股份有限公司，是以，原告請求被告依照建物竣工圖回復原狀，並無理由，應予駁回。又依建築法第73條第2項規定：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」，而依同法第91條第1項第1款規定，有違反第73條第2項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物之情形者，「處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除。」，是其違反建築法第73條第2項規定之義務人為建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者，亦即為原告等人，原告舉新北市政府工務局限期命改善之通知，亦不能作為其請求被告依照建物竣工圖回復原狀之依據，附此敘明。
（三）按依公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，又依同條例第11條第1項、第2項規定：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」、「前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」。經查，本件原告所有之區分所有建物原係以分戶牆分別其區分所有權之界線，水電管線則因應原來整體商場規劃而未曾分戶設置，其中分戶牆部分，因係訴外人東勵實業股份有限公司拆除並約定負回復原狀之義務，並不能向被告為此項請求，業如前述。至於水電供應部分，如被告所抗辯之情形，水電管線本無依照分戶設置，原告雖主張有電表分戶設置之照片為證據，然其所提出之用電明細及電費通知單均只有單一戶，而未分戶設置（見本院卷第143至145頁），原告此部分主張尚非可採，亦即並非原有設施損壞後之修繕，而係原來未曾設置之設施必須新設，已屬於改良之範圍，應適用前揭公寓大廈管理條例第11條規定依區分所有權人會議決議為之，亦非原告所得向被告請求之權利，則原告此部分主張亦非可採。
（四）綜上，原告請求被告應依照建物竣工圖回復原狀及供應水電與原告使用之請求，乃屬無理由，應予駁回。
三、關於原告李淑惠請求損害賠償部分：
（一）原告李淑惠主張被告因以上開規約訂定而變相沒收原告財產以供其商場使用，致使原告自98年5月起至目前100年12月止，計31個月無法正常使用收益，總計損失有4387建物及4905建物部分相當於租金20,000元、電話及網路費440元、另承租部分6,000元，總計損失715,160元，及原告所有鐵車1臺價值5,000元遭被告強制遷移致不堪使用，因主張依侵權行為損害賠償之法律關係，請求被告賠償等語；但為被告所否認。按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277條定有明文；又按「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有困難者，法院應斟酌一切情況，依所得心證定其數額。」民事訴訟法第222條第2項亦定有明文；再按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」亦為民法第184條第1項所明定。經查，原告李淑惠主張其所有之前揭二建物因被告之行為，使其無法自由使用、收益及處分，應堪信為真實，已如前述；然依原告提出之其向江源進承租自信街3號1樓之5及之7房屋，約定之租金為每戶每月3千元，租賃期間為98年1月1日起至99年6月30日止，有房屋租賃契約書影本可參（見桃園地院卷第307頁），原告李淑惠主張其所有之上開二建物之租金每月為2萬元，自無可採，衡諸原告李淑惠向他人承租之租金數額，當以每月3千元為當；是以，原告李淑惠自有之2戶房屋自98年5月起至100年12月計31個月共應為186,000元，另其向他人承租之租期僅至99年6月30日止，故僅應計算98年5月起至99年6月計13個月共應為78,000元，合計為264,000元。至於電話及網路費部分，依原告李淑惠提出之電信費帳單，並未記載裝機地址為前開位於被告管理之社區內（見桃園地院卷第116頁），是以，原告李淑惠此部分主張自非可採。
（二）原告李淑惠另主張其所有之鐵車1台遭被告移置而損壞，損失5,000元一節；亦為被告所否認。經查，原告李淑惠固提出鐵製攤車照片1張為證據（見桃園地院卷第310頁），惟並未舉證證明該攤車係遭被告派人移置而受損及其受損害之程度等事實，自難認為其此部分主張為可採，其此部分請求自無可許。
（三）綜上，原告李淑惠得向被告請求之賠償於264,000元及自原告聲明請求之自本案判決之翌日即100年12月28日起至清償日止，按法定利率年息5%計算之利息之範圍內，方屬有理由，應予准許；其超過上開範圍之請求，則非有理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列。又原告聲請本院依職權宣告假執行，然本件並非全屬命給付金錢之判決，並非屬於民事訴訟法第389條第1項各款規定之判決，故無依職權宣告假執行之餘地，均附此敘明。
柒、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 27 日
民事第一庭 法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 27 日
書記官 李淑卿┌─────────────────────────────────┐│附表： 100年度訴字第430號 │├──┬────┬────────────────────┬────┤│編號│原告姓名│房 屋 地 址 門 牌 號 碼 │備 註│├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 1 │廖葆陵 │新北市○○區○○街○號1樓之17 │ ││ │ │新北市○○區○○街○○號B2樓 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 2 │陳澤宏 │新北市○○區○○街○號B2樓之21 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 3 │李麗雪 │新北市○○區○○街○○號2樓之16 │ ││ │ │新北市○○區○○街○○號B1樓之21 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 4 │羅其福 │新北市○○區○○街○號2樓之4 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 5 │羅潘惜 │新北市○○區○○街○號2樓之5 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 6 │黃麗娜 │新北市○○區○○街○○號1樓之3 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 7 │高堅珧 │新北市○○區○○街○號2樓之17 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 8 │潘孟承 │新北市○○區○○街○號B1樓之44 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 9 │高美足 │新北市○○區○○街○號1樓之39 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 10 │湯瑀潔 │新北市○○區○○街○○號B2樓之5 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 11 │陳綺華 │新北市○○區○○街○號2樓之2 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 12 │劉秀惠 │新北市○○區○○街○號2樓之13 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 13 │謝金香 │新北市○○區○○街○號2樓之8 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 14 │陳林桂枝│新北市○○區○○街○號1樓之8 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 15 │徐培凱 │新北市○○區○○街○號B1樓之42 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 16 │江秀鳳 │新北市○○區○○街○號1樓之8 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 17 │劉淑玲 │新北市○○區○○街○○號2樓之14 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 18 │邊疆瑛 │新北市○○區○○街○號B2樓之1 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 19 │王婷慧 │新北市○○區○○街○號B2樓之7 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 20 │許茗淮 │新北市○○區○○街○號B1樓之10 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 21 │劉淑英 │新北市○○區○○街○○號B2樓之12 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 22 │高鶯桂 │新北市○○區○○街○號2樓之7 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 23 │呂連子 │新北市○○區○○街○號B2樓之2 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 24 │林麗鴻 │新北市○○區○○街○○號1樓之6 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 25 │蔡明祥 │新北市○○區○○街○號B2樓之24 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 26 │黃麗姬 │新北市○○區○○街○○號1樓之2 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 27 │施瀚婷 │新北市○○區○○街○○號2樓之8 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 28 │林素卿 │新北市○○區○○街○號1樓之13 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 29 │蒲益 │新北市○○區○○街○號2樓之4 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 30 │陳玲慧 │新北市○○區○○街○號1樓之4 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 31 │陳美真 │新北市○○區○○街○號1樓之23 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 32 │邱忠江 │新北市○○區○○街○號1樓之20 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 33 │邱忠元 │新北市○○區○○街○號2樓之5 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 34 │李桂蘭 │新北市○○區○○街○號1樓之18 │ ││ │ │新北市○○區○○街○號B2樓之13 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 35 │洪智慧 │新北市○○區○○街○號1樓之17 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 36 │賴美玲 │新北市○○區○○街○○號B2樓之06 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 37 │蔡秀珀 │新北市○○區○○街○號2樓之22 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 38 │詹鄭素昭│新北市○○區○○街○號2樓之12 │ │├──┼────┼────────────────────┼────┤│ 39 │李淑惠 │新北市○○區○○街○○號2樓之4 │ ││ │ │新北市○○區○○街○號B2樓之25 │ │└──┴────┴────────────────────┴────┘