臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第728號原 告 吉泰建築開發有限公司法定代理人 林淑惠訴訟代理人 張漢榮律師複代理人 林宇文律師
魏世欣被 告 陳蘭馨訴訟代理人 徐光佑律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國100 年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴聲明第一項原為：
被告應給付原告新臺幣514 萬2790元整，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。嗣原告於民國100 年6 月23日言詞辯論時當庭提出民事準備書㈡狀，其訴之聲明第一項改為：被告應給付原告新臺幣485 萬8466元整，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。原告所為核屬減縮應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告前於98年6 月10日向原告買受坐落於新北市○○區○○
段○○○○○號土地上，建號為新北市○○區○○段○○○○號（門牌號碼為新北市○○區○○路3 段45號9 樓）之房屋及其基地應有部分（權利範圍為萬分之3099），約定買賣價金為新臺幣（下同）1560萬元，原告業已依約交付房地並移轉房屋及土地之所有權予被告。嗣被告以系爭房地向銀行辦理貸款，貸得款項1092萬元，依兩造所簽訂買賣契約第7 條第2 項之約定業已直接撥入原告指定之安泰商業銀行股份有限公司信託部受託金管吉泰建築永德段不動產信託財產專戶（帳號：000-00-000000000號）之帳戶內，是原告尚應支付其餘買賣價金468 萬元。又辦理系爭房地所有權之相關費用，計有契稅60,420元、書狀費、謄本費及印花稅等規費20,812元、代書費用17,000元、瓦斯裝置費45,000元、預收6 個月之大廈管理費、管理基金及停車位管理費共35,234元，合計金額178,466 元，亦由原告所代墊，此有交屋費用明細清單足據，連同上開房地買賣價金468 萬元被告至今均未清償。㈡證人張慶榮於100 年6 月23日言詞辯論時所述，與本件買賣
契約書所載之金額相符，且亦與原告為系爭房地買賣而開立之統一發票所示金額相符，該等發票亦均由擔任會計的被告親自填寫，足以證明本件兩造約定之買賣價金為1560萬元。
㈢對被告抗辯之意見：
⒈證人徐淑芳雖證稱：我聽陳蘭馨、許經理說，買賣價錢以
陳蘭馨小姐的房屋貸款金額做買賣價金云云。然被告係主張伊與張慶榮約定以貸款做為買賣價金，則證人所述與被告主張已有不同，究竟有無張慶榮或許經理（許美惠）約定以貸款做為買賣價金，已有可疑。又證人徐淑芳固亦證稱：他們在向安泰銀行貸款的時候，貸款金額是約1500多萬元，但實際金額我不清楚；‧‧‧因為當時簽立貸款契約的時候，我有在幫忙影印，指引客戶簽名的地方；我有看到陳小姐的貸款契約是貸1500多萬元云云。惟由證人所述之內容觀之，伊對於「實際金額」並不清楚，且僅幫忙影印資料，則證人徐淑芳對於買賣契約既未經手，所述是否與事實相符，容有疑問。且依證人徐淑芳所述，貸款金額為1500多萬元，則該金額實際上即為買賣契約之價金，並非貸款金額，故證人所述實不足為被告有利之認定。再依證人徐淑芳所述一開始被告向元大銀行詢問貸款金額為
900 多萬，則兩造若約定貸款金額為買賣價金，因元大貸款金額較安泰銀行低，對被告較為有利，則被告大可向元大銀行貸款即可，又何需向貸款金額較高之安泰銀行貸款，由此可見關於被告抗辯與張慶榮約定以貸款金額作為買賣價金之主張，係屬臨訟編撰，與事實不符。
⒉系爭房屋總價為1560萬元，扣除停車位140 萬元，故房地
總價金應為1420萬元，再依系爭買賣契約第4 條約定房屋面積為61.956坪，故被告購買系爭房屋每坪單價為22.91萬元。此相較於同一棟大樓編號A3-11 樓售價每坪24.9萬（土地房屋價金990 萬/39.756 坪）；編號A1-11 樓售價每坪24萬（土地房屋價金1466萬/61.06坪）；A2-11 樓售價每坪24.09 萬（土地房屋價金1469萬/60.956 坪），因此原告公司出賣系爭建物予被告時，已考量被告為原告公司之員工及股東而給予優惠，故其買賣價金低於其他購買者，且以三重地區當時之每坪售價大約落在24萬至26萬間，被告以22.91 萬元購買系爭建物，實已低於市場行情，因此原告公司豈有可能與被告合意以貸款金額為買賣價金之總和。
㈣本件原告公司就系爭買賣契約價金為1560萬元之部份，業已
提出買賣契約影本、發票影本及傳喚證人張慶榮到庭證述，故原告已盡舉證責任。被告雖抗辯兩造關於買賣價金之約定係以辦理貸款之總額為買賣價金之總額，然此部份原告否認之，且亦與契約及發票所載之金額不符，故被告就上開主張自應負積極之舉證責任，雖被告聲請傳喚證人徐淑芳到庭作證，但徐淑芳所述係屬傳聞，且徐淑芳所述亦與被告之主張不符，且徐淑芳證述貸款金額為1500多萬，亦與本件實際貸款金額不相符合，因此徐淑芳之證述實不足為被告有利之認定。為此本於買賣契約之約定、民法第367 條買賣價金給付請求權，請求被告給付積欠之買賣價金468 萬元，並本於買賣契約之約定及民法不當得利之法律關係，請求被告給付代墊款項178,466 元，合計為4,858,466 元，並聲明：1.被告應給付原告485 萬8466元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。2.願供擔保，請宣告准予假執行。
二、被告抗辯主張：㈠被告原係原告公司之員工及股東，林淑惠僅係原告公司名義
上負責人，張慶榮方係實際負責人。系爭房地係被告任職於原告公司時，與張慶榮約定以銀行貸款金額作為買賣價金及所有權移轉登記、瓦斯管線費、火災險、地震險、6 個月之房屋與停車位管理費等費用，並約定被告應將房屋買賣價格作高，以利向銀行貸得較高之款項，嗣被告約辦理，並繳付房屋貸款迄今。
㈡一般預售屋，均有分期付款表，在工程進行中，買受人應按
工程進行之程度，給付一定金額之款項，而建設公司亦須在買受人繳清該款項，並辦妥貸款時，才會交屋予買受人。而本件買賣契約書之付款明細表及代辦房地貸款契約書等，均無被告簽章，房屋卻已過戶在被告名下。而原告公司自98年11月30日登記予被告後均未向被告主張任何權利，亦未催告被告繳款。遲至99年10月間方對被告提起訴訟，已與情常不符；且原告公司提出之預售房地買賣契約書上，並未有日期，亦無被告之住居所，另原告所提出之交屋費用明細清單亦無被告及原告公司經辦人、會計、經理、副總經理、總經理及董事長等人之簽章，然系爭房地竟能過戶予被告，此均與一般交易習慣有所出入。再者原告提出之交屋費用明細清單上之「本戶應繳（退）金額總計」一欄為空白，足證當時即係以貸款金額為買賣價金，否則原告應即會在該欄位填上應繳之金額。且該清單上「客戶應繳項目及金額」欄中「已收價款」及「應收價款」均記載「10,920,000元」，此即系爭房屋之貸款金額，亦即兩造約定之買賣金額。且證人徐淑芳亦於審理中明確證稱系爭房地之「買賣價錢以被告的房屋貸款金額做買賣價金」等語，尤足證明兩造確係約定以貸款金額作為系爭房地之買賣價金。
㈢原告雖提出記載出售系爭房屋予被告金額合計為1560萬元之
統一發票4 紙，資以主張此金額即為系爭房地之約定買賣價金，然發票僅能證明其有納稅之事實，並不能證明系爭房地之實際買賣金額，事實上截至目前為止，國內財稅單位仍無法以房地產之實際交易金額做為課稅之依據，此為眾人皆知之事實。況原告常為作帳之須要而開立發票。例如99年3 月
1 日由會計師開立「新莊建興街9-1 號」房地發票2 張、發票號碼：MA00000000金額455 萬、發票號碼：MA00000000金額195 萬、合計金額為650 萬，此房地產權為張慶榮要求被告出名代為登記產權，並無實際買賣交易；然仍開出發票，其實完全是因為作帳。可見原告公司之發票並不是照實際交易開立。
㈣證人張慶榮雖到庭證稱系爭房地買賣價金為1560萬云云，此
實與事實不符。張慶榮確係於93年間即係原告公司之實際負責人，除余立偉先生於台北地院99年度訴字第5556號之證言外，亦有原告公司93年10月26日之請款單，其上「張」之簽名即為張慶榮之簽名。證人張慶榮竟於鈞院作證時證稱伊係於95、96年間林淑惠進入吉泰公司當負責人時才進入吉泰公司當總經理等語，顯已不實；則其對自己是否是實際負責人均不敢承認，如何能期待其證言屬實？㈤綜上，原告所提出之預售房地買賣契約書、統一發票及證人
張慶榮之證言，均不能證明本件之實際買賣價格；反係原告提出之交屋費用明細清單，透露出系爭房地交易價格之實情，再佐以證人徐淑芳之證言，兩造確係以貸款之金額為實際交易金額。本件實係因被告於99年初遭原告無故解僱後，被告發現張慶榮有掏空公司、稀釋被告股東權之情事，經原告委請律師處理，乃引起張慶榮提起本件訴訟。原告起訴實無理由，為此聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠原告主張被告原係其公司之會計，於98年6 月10日向伊買受
坐落於新北市○○區○○段○○○○○號土地上，建號為新北市○○區○○段○○○○號（門牌號碼為新北市○○區○○路3 段45號9 樓）之房屋及其基地應有部分（權利範圍萬分之3099），所簽訂之預售房地買賣契約書上記載買賣價金為1560萬元，原告業已依約交付房地並移轉房屋及土地之所有權予被告；嗣被告以系爭房地向銀行辦理貸款，貸得款項1092萬元，依兩造所簽訂買賣契約第7 條第2 項之約定業已直接撥入原告指定之銀行帳戶內等情，業為被告自認明確，並據原告提出預售房地買賣契約書、臺北縣三重地政事務所土地所有權狀、建物登記第二類謄本各乙份為證，堪信屬實。又原告所主張伊因本件不動產買賣所支付辦理所有權移轉之相關費用，包括契稅60,420元、地政規費1,409 元、書狀費880 元、印花稅2,909 元、火險費1,806 元、地震險費1,350 元、、地政士費17,000元、瓦斯管線費45,000元、房屋相對基金10,000元、6 個月管理費22,234元、車位管理費共3,000 元，合計178,466 元，亦有原告所提出之交屋費用明細清單（參移送前臺灣臺北地方法院99年度訴字5594號卷宗，下稱為北院卷，第17頁）及臺北縣政府稅捐稽徵處三重分處98年契稅繳款書、三重吉泰珍寶地政代辦費用請款單、三重永德段1249地號土地增值稅單明細表、代辦費明細表、瓦斯裝置費統一發票、吉泰珍寶房地產權移轉預收款明細表可證；被告雖否認其事，然上開交屋費用明細清單係被告於任職原告公司會計時所製作，此經原告陳明在卷，並為被所不否認，堪信屬實，則被告於製作該項交屋費用明細清單時既為原告因辦理系爭房地買賣而支付上述相關費用之記載，自足認定原告確有支付該等費用之事實。而就預售房地買賣契約書上所記載買賣價金1560萬元與上開向銀行貸得款項1092萬元之差額468 萬元，及原告所主張其墊付之上開相關費用178,466元，被告迄今並未給付予原告，此事實亦為兩造均供陳一致在卷。從而本件審認之重點，端在於兩造間究竟有無如被告所抗辯主張，係以實際向銀行貸得之款項作為系爭不動產買賣價金及相關移轉交付所生費用之約定。
㈡原告所提出預售房地買賣契約書第5 條及第8 條，雖記載系
爭房地買賣價金總金額為1560萬元，付款方式係由被告支付自備款312 萬元，銀行貸款1248萬元。惟依原告所提出之交屋費用明細清單，其上明確記載系爭房地買賣客戶之預繳金額為零；「已收價款」欄部分，自備款為零，銀行貸款為10,920,000元，「應收價款」欄則記載為10,920,000元；而其他費用欄部分，記載為契稅60,420元、地政規費1,409 元、書狀費880 元、印花稅2,909 元、火險費1,806 元、地震險費1,350 元、、地政士費17,000元、瓦斯管線費45,000元、房屋相對基金10,000元、6 個月管理費22,234元、車位管理費共3,000 元（以上各單項合計為合計178,466 元，該清單記載總計金額為462,790 ，應屬誤植）；而「本戶應繳（退）金額總計」欄則記載為零元（參北院卷第17頁）。則依上開交屋費用明細清單所載，系爭房地買賣應收價款及已收價款俱為1,092 萬元，且雖原告確曾支付相關費用178,466元，然連同買賣價金部分結算結果，被告亦無任何應再繳付予原告之款項，此不惟與預售房地買賣契約書之價金記載顯然有異，且反與被告所主張兩造係約定以向銀行貸得款項金額作為買賣價金及所有權移轉登記、瓦斯管線費、火災險、地震險、6 個月之房屋與停車位管理費等費用等情吻合。雖該交屋費用明細清單係由被告於任職原告公司會計時所製作，惟既經原告當時採納作為業務紀錄及憑證，並進一步於本件訴訟中提出作為證據，自堪可認其上記載應與事實相符，而足為被告上開抗辯主張之證明。
㈢又證人即原擔任原告公司業務人員之徐淑芳，到庭證稱因欲
向原告公司購買3 樓房屋，曾向公司經理許美惠及被告詢問被告向原告公司購買系爭房地價金若干，許美惠及被告均表示係以銀行貸款作為買賣價金，沒有提到差額；而一開始被告係向元大銀行詢問貸款事宜，元大銀行估價為900 萬元，原告公司之實際負責人張慶榮乃指示被告將價錢作高再給其他銀行估價，其後因安泰銀行要求全體住戶要向該銀行貸款，被告只得向安泰銀行申貸，簽約時伊幫忙影印，看見被告貸款契約是貸1500多萬元，即買賣總價作到1500萬，貸款金額為1200多萬等語（參本院卷㈠第53頁至第55頁）。雖原告指證人徐淑芳所言係傳聞而來而認不足採信云云，然證人陳淑芳明確陳稱係親耳聽到張慶榮與被告在辦公室討論要將價格作高一點等語（參本院卷㈠第55頁），且審酌徐淑芳與兩造現並無僱傭、親誼或其他利害關係，衡情當無甘冒偽證刑責險偏坦其中一造而故為不實證述之理，是其於具結承擔證人責任後，猶願為上開證述，堪信應係據實以陳，足為採信。而其所為證述，復與被告上開抗辯主張及卷附交屋費用明細清單之記載相符，亦足為被告抗辯主張之佐證。
㈣原告雖提出因系爭房交易所開立之統一發票4 紙、營業銷售
額與稅額申報書、營業人使用二聯式統一發票明細表等，以上所載銷售金額合計為與預售房地買賣契約書相符之1560萬元為由，據以主張本件買賣價金之約定確為1560萬元，而上開統一發票確有開立及申報，亦有財政部臺灣省北區國稅局板橋分局100 年7 月20日北區國稅板橋三字第1000014993號函可稽。惟審視該4 紙統一發票，其上所載銷售品名為「預收土地款」、「預收房屋款」、「預收車位款（地）」及「預收車位款（房）」，顯係以被告已支付房地款項之事實而為開立；然依原告主張系爭買賣總價金即為1560萬元，被告除銀行核貸之1092萬元外，餘468 萬元並未給付，則原告何以在尚未向被告收取餘額前，即開立全部價金金額之統一發票？此不惟與原告之主張相為扞格，亦顯見該4 紙發票並非依交易實情開立，而難遽行認定該等統一發票所載金額即為兩造關於本件買賣價金之約定數額。況統一發票固屬營業交易之憑證，然在國內商業實務上於開立統一發票時輒有因稅務、貸款、信用或其他考量，而記載與實際情形不符之交易內容，相應之稅賦增加或減少則亦在營業人此等全盤考量權衡之下而有所取捨，此為社會週知之事實，且為本院職務上已知之事項，並與本件統一發票4 紙亦有未依交易實況開立之狀況若合符節。是以原告所提出之統一發票4 紙，尚不足為其本件約定買賣價金主張之證明。
㈤至於證人張慶榮固到庭證稱其擔任原告公司總經理，系爭房
地買賣與被告約定之買賣價金即為契約書上所載之1560萬元，並未約定以貸款金額作為買賣價金等語（參本院卷㈠第55頁背面至第56頁背面）；惟其所為證據顯與原告所提出之交屋費用明細清單記載內容及證人徐淑芳上開證述不符，是否屬實己非無疑。況證人張慶榮既係原告公司總經理，與原告關係至切，相較於證人徐淑芳與兩造並無利害關係之情形，自以證人徐淑芳所為與卷附交屋費用明細清單記載內容相符之證述較具可信度。是證人張慶榮所為證述，尚難憑信屬實，亦不足為原告起訴主張之論據。
㈥另原告雖尚謂以1560萬元出售系爭房地予被告，相較於出售
同一大樓其他房地予案外人之售價及市場行情已然偏低，此乃考量被告為原告公司之員工及股東而給予優惠之故，焉有可能再與被告合意以貸款金額為買賣價金云云。然依原告上開陳述，其確有以較一般市場行情優惠之價格出售予被告之事實，顯見並非一般交易，至於兩造關於買賣價金之約定究為1560萬元，抑或為實際向銀行貸得之款項，實僅屬優惠程度多寡之別，並無本質之差異，當仍應依前述各項積極事證憑認，徒以與其他買賣個案或市場行情之比較，尚難為其主張之證明。
㈦綜上所述，原告以預售房地買賣契約、統一發票、證人張慶
榮之證述及其他證據，所為其與被告間就系爭房地買賣係以預售房地買賣契約上記載1560萬元為約定價金之主張，並不足採。而依原告所提交屋費用明細清單及證人徐淑芳之證述，已足認被告抗辯主張兩造間有以實際向銀行貸得之款項作為系爭不動產買賣價金及相關移轉交付所生費用之約定，應屬真實。從而被告向銀行貸得之全部款項1092萬元，既已依契約約定匯入原告指定帳戶，則被告之買賣價金支付義務即為履行完成，辦理移轉及交付之相關費用負擔亦包含其中，是以原告再請求其支付貸得款項與契約記載價金之差額468萬元，及原告所支付之買賣相關款項，即非有據。從而原告主張本於買賣契約之約定與民法第367 條買賣價金支付請求權，請求被告給付積欠之買賣價金468 萬元，並本於買賣契約之約定及民法不當得利之法律關係，請求被告給付代墊款項178,466 元，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 16 日
民事第二庭 法 官 楊博欽以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 16 日
書記官 林瓐珊