臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第806號原 告 柯宥慧訴訟代理人 施嘉鎮律師複 代理 人 陳者翰律師
林憲毅被 告 陳麗芳訴訟代理人 林銘鎮被 告 台展不動產仲介經紀有限公司法定代理人 李玉鳳被 告 中信房屋仲介股份有限公司法定代理人 鄭余正全訴訟代理人 白宗益上列當事人間請求解除買賣契約等事件，經本院於民國101 年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院95年度台上字第1573號、96年度台上字第471 號判決意旨參照）。本件原告起訴時，於起訴狀所載原訴之聲明第1 項係：被告應返還原告所開立票面金額分別為新臺幣（下同）50萬元（票號TH0000000 號）、55萬元及420 萬元之3 張本票；嗣於民國100 年6 月30日具狀追加被告中信房屋仲介股份有限公司（以下簡稱中信公司）、被告台展不動產仲介經紀有限公司（以下簡稱台展公司）（見本院卷㈠第86頁）。復於本院100 年9 月15日準備程序期日當庭變更訴之聲明第1 項為：被告應返還原告所開立票面金額分別為50萬元（票號TH0000000 號）、55萬元之2 張本票，並追加訴之聲明第2 項為：被告應連帶給付原告17萬5000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息（見本院卷㈡第11、22頁）。再於本院101 年7 月26日準備程序期日當庭追加備位聲明為：確認原告與被告間於99年10月11日僅開立票號TH0000000 號、票面金額420 萬元及票號TH0000000 號、票面金額50萬元之2 張本票（見本院卷㈡第75頁反面）。並於本院101 年8 月22日言詞辯論期日變更備位聲明為：確認原告於99年10月11日僅交付原告為發票人、票號TH0000000 號、票面金額420 萬元及票號TH0000
000 號、票面金額50萬元之2 張本票與被告陳麗芳（見本院卷㈡第97頁反面）。經核原告所為上開訴之變更及追加，均係基於兩造間因買賣不動產所生糾紛之同一基礎事實，合於前揭法條規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、本件事實經過：⒈緣原告於99年10月11日，透過被告台展公司（即中信房屋樹
林溪洲加盟店）仲介即訴外人丁相羚（即買方仲介），至被告陳麗芳（即賣方）所有門牌號碼為新北市○○區○○○街○○○ 巷○○號4 樓之房屋（下稱系爭房屋）看屋。看屋時丁相羚及被告陳麗芳皆不斷強調系爭房屋之「露台」部份為增建，其增建部份總計7 坪，雖尚未登記，然只需於購買後補行登記即可享有所有權。因原告喜愛系爭房屋之露台，且信任被告台展公司之業務員丁相羚所言露台可登記之事，遂與被告台展公司業務員即訴外人林惠君（即賣方仲介）議價，惟因議價未果，原告便先行返家，被告台展公司之丁相羚隨後致電原告商討系爭房屋之價金，雙方遂於電話中合意以525萬元達成共識。
⒉原告遂於99年10月11日當晚與訴外人吳淯婕再度前往系爭房
屋與被告陳麗芳簽訂買賣契約（下稱系爭契約），訂約過程中被告陳麗芳不斷強調該增建露台之部份，只需補登記即可享有所有權，且不斷向原告鼓吹：「要買要快，外面市場上買不到這個價格。」等語，又被告陳麗芳之配偶即訴外人林銘鎮於簽約時亦向原告陳稱：「如果那7 坪有登記的話，就不只這價（525 萬元）了。」等語。原告受被告之誤導遂信以為真，認為該7 坪之露台登記後，以525 萬元去購買38坪的使用坪數，1 坪約13.9萬元，價錢上合理且便宜，原告便與被告陳麗芳簽訂系爭契約。惟因原告資金不足，經雙方協議後，由原告先簽立票號TH0000000 號、票面金額50萬元之本票（以下簡稱系爭50萬元本票）代為支付頭期款，並另開立票號不詳、金額為55萬元之本票（第2 期款，以下簡稱系爭55萬元本票）及票號TH0000000 號、票面金額420 萬元之本票（第3 期尾款，以下簡稱系爭420 萬元本票）充作價金支付，且隨後將3 張本票交與被告台展公司之特約地政士邱健源代書，再由代書依系爭契約第3 條約定將3 張本票存入「中信房屋房屋交易安全專戶」內以保障雙方交易安全，故原告確有開立3 張本票，且應由被告台展公司之特約地政士即訴外人邱健源保管中，而非被告所稱僅收受原告所簽立系爭50萬元本票及系爭420 萬元本票各1 張。
⒊然原告於簽約不久後發現該7 坪增建之露台竟為「違建」，
不得為所有權登記，故實際可使用之坪數實為31坪，並非當初簽約時被告台展公司與被告陳麗芳所保證之38坪，原告發現後即向被告提出解除契約之要求，並要求被告返還所簽發之3 張本票，並向被告寄發存證信函及律師函，要求被告返還本票並解除系爭契約，然被告百般推托，拒絕解除契約及返還該3 張本票。
㈡、按民法第92條規定可知，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。被告陳麗芳於簽約時不僅刻意隱瞞該露台為違建無法登記，更不斷表示該露台若登記後，不僅使用坪數由31坪增加為38坪，且系爭房屋之房價亦會隨之增加，致原告因被詐欺而於系爭契約簽名，並交付3 張本票，權益已受損害。又縱認被告無上開詐欺之行為，原告係因被告表示系爭房屋所含之露台7 坪為實坪，始願意購買，如原告知悉該露台並無所有權，絕不會購買，由於價差約98萬元（總價525 萬÷38坪＝每坪13萬8157元，惟實際只有30.9坪，則38坪－30.9坪＝7.1 坪，7.1 坪×每坪13萬8157元＝98萬914.7 元），此屬買賣交易上重要之點，被告未據實告知，原告意思表示即有錯誤，其亦得依民法88條規定撤銷系爭契約。
㈢、被告陳麗芳、台展公司及中信公司確有以詐欺之方式侵害原告權益：
⒈按民法第92條第1 項及第184 條第1 項規定，被告陳麗芳所
委任被告台展公司業務員丁相羚及訴外人陳睿彥於簽約時不僅刻意隱瞞系爭房屋之露台為違建無法登記，更不斷表示該露台若登記後，不僅使用坪數由31坪增加為38坪，且系爭房屋之房價亦會隨之增加。又被告台展公司於執行仲介業務時，明知系爭房屋之露台為違建無法辦理不動產所有權登記，竟於執行業務時不斷向原告謊稱只需要於購買後補行登記即可享有所有權。是以，被告台展公司之業務員係施用詐術致原告陷於錯誤而於系爭契約簽名，並交付本票3 張。
⒉次按最高法院97年度台上字第980 號判決意旨可知，被告陳
麗芳對被告台展公司之業務員丁相羚、陳睿彥向原告所為之詐害行為即應負同一責任。是以，丁相羚、陳睿彥應可認定為被告陳麗芳之使用人、代理人或輔助人，應不屬於民法第
92 條 第1 項但書之「第三人」（臺灣高等法院91年度上更㈠字第116 號判決意旨參照），從而原告應得據此解除系爭契約。
⒊又證人吳淯婕於100 年9 月15日之證述可知，林銘鎮以登記
系爭房屋之露台須繳稅為由，規避原告之疑問。顯見，被告確有隱匿該露台係違建之事實。再查，林銘鎮曾稱：「雖然系爭房屋所有權人是我太太，但實際上是他在做主。」等語，是以應可認定林銘鎮為被告陳麗芳之使用人、代理人或輔助人，應不屬於民法第92條第1 項但書之「第三人」（臺灣高等法院91年度上更㈠字第116 號判決意旨參照）。且證人吳淯婕及曾陪同原告看屋之訴外人柯玉玲亦均證稱：「林銘鎮於簽約時確實曾說該露台可以去登記。」等語。從而，應可認為林銘鎮有刻意隱匿系爭露台係違建之事實。
⒋復查，證人邱健源於100 年9 月22日證稱：「有談到增建，
但是是否為露台我不清楚，因為我沒有到現場看，兩造談到增建時，是屋主的先生（即林銘鎮）向買方介紹房子的狀況、家具如何陳設、空間如何等等，但房子幾坪我沒有聽到。」等語，然邱健源身為中信房屋特約地政士，於簽約時應克盡注意義務，了解房屋概況，惟邱健源於出庭證稱其不知增建部分是何處，足見確有隱匿之事實。
⒌系爭房屋之露台確屬違建，在交易習慣上即負有告知義務，
然被告竟刻意隱匿系爭房屋之露台係違建之事實，甚至向原告稱立即登記即可合法使用，顯然未盡其告知義務（最高法院84年台上字第1619號判例意旨參照）。職是，應認被告確有對原告進行詐欺之情事。
⒍復按民法第179 條規定，原告主張受被告之詐欺而撤銷系爭
契約後，系爭契約自始無效，被告即應立刻返還原告所交付之本票3 張，除系爭420 萬元本票已返還原告外，其餘系爭50萬元本票與系爭55萬元本票，原告於當初簽約時均已交與邱健源代書保管，現仍在被告持有中，被告應立即返還原告。
⒎退步言之，倘本院認定無民法第92條詐欺之情事，兩造間之
系爭契約業已解除，按民法第259 條第1 項第2 款規定，兩造間之系爭契約既已解除，被告應立即返還原告所簽發之系爭50萬元本票與系爭55萬元本票各1 紙與原告，並支付利息。
㈣、原告依法得主張撤銷系爭契約或解除系爭契約：⒈依最高法院91年度台上字第1991號判決意旨可知，被告應負
有告知原告系爭房屋之露台係違建，無法為不動產所有權登記之義務，然被告竟予以隱瞞，並不斷謊稱該露台可以辦理所有權登記，致原告陷於錯誤，從而與被告簽立系爭契約。
是以，原告自得按民法第92條規定撤銷系爭契約。
⒉退萬步言之，倘本院認系爭契約有效不得撤銷，原告亦得主張系爭契約已解除：
⑴依最高法院95年度台上字第297 號判決意旨可知，被告於
簽立系爭契約時，因系爭房屋所有權狀上實際使用坪數為31坪，故被告不斷向原告鼓吹「因露台部份尚未登記，故暫為31坪使用面積，若登記所有權後即可享有38坪之坪數」云云。從而，原告方與被告陳麗芳簽立系爭契約，惟原告嗣後發現露台係違建無法登記，即應認被告有不完全給付之情事，依民法第227 條準用民法第226 條及第256 條規定，爰依前揭判決意旨觀之，原告自得向被告主張解除系爭契約。
⑵次查，原告分別於99年10月13日、99年10月15日寄發存證
信函與被告，主張被告於簽立系爭契約時，除「未告知該露台為違建無法登記」外，亦未「提供合約審閱期間」，故向被告主張系爭契約無效，論其意旨應有解除系爭契約之意。此外，被告陳麗芳於99年11月11日寄發存證信函與原告，主張解除系爭契約並向原告請求損害賠償云云，實乃被告施用詐術使原告陷於錯誤之詐欺行為或其有不完全給付之情事，應不可採。綜上，兩造間之系爭契約業因原告之請求而為解除。
⑶再查，依民法第260 條規定，系爭契約既已因民法第227
條準用民法第226 條及第256 條規定解除，被告除應返還原告所開立之3 張本票外，亦得依民法第227 條第2 項及第227 條之1 之規定，向被告請求受有薪資損失7 萬5000元，並向被告請求10萬元之精神慰撫金。
㈤、被告辯稱原告並無開立系爭55萬元本票，且在不動產買賣實務上均未曾要求過買方開立第2 期款本票以作為擔保一節：
⒈依證人吳淯婕之證述，顯見原告確有開立本票3 張，除系爭
50萬元本票現由被告陳麗芳持有中、系爭420 萬元本票己於
100 年8 月4 日當庭返還原告外，系爭55萬元本票現仍應由被告所持有中。然被告竟以實務上交易習慣辯稱其並無收取原告所開立系爭55萬元本票，並要求原告負舉證責任，顯非有理。
⒉退步言之，倘本院認被告主張「不動產買賣實務上均未曾要
求過買方開立第2 期款支票以作為擔保」係為有理，然依邱健源於100 年9 月22日開庭時曾陳稱：「實務上沒有針對第
2 期款要求買方開立本票，買方有開第1 期款的本票的時後，也沒有要開第2 期款本票作為擔保之用，因為第2 期款一定要買賣支付兌現款項之後我們才會去做過戶的動作。」等語及被告中信公司辯稱：「買方如未支付第2 期款，賣方不可能逕為完稅後，即將買賣標的物移轉予尚未支付第2 期款的買方，因此，要求買方開立第2 期本票作為擔保，毫無實益。」等語即可觀之，實務上既無開立第2 期本票之習慣，又為何證人邱健源要求原告開立系爭420 萬元本票？是以，原告確有開立系爭55萬元本票與被告。
㈥、按民法第184 條第1 項前段及第195 條第1 項前段規定，原告因被告之詐欺行為致意思表示自主以及身心皆受有損害，原告自得依前揭規定，向被告請求損害賠償：
⒈薪資損失部份：原告為保障自身權利，與被告進行多次協商處理此事而請假1 個月，因此受有薪資損失7 萬5000元。
⒉精神慰撫金10萬元：原告因受被告之詐欺行為而簽立系爭契
約，故開立3 張本票並交與被告，所幸即時發現並立刻向被告要求解除系爭契約，且要求被告返還其所開立之3 張本票，惟被告竟以原告違反系爭契約約定，拒絕返還，並以其中
1 張系爭50萬元本票，向本院聲請本票強制執行在案，使原告每日皆須擔心被告會對其財產進行強制執行，每思及此皆心生畏懼、徹夜難眠，至今心情皆難以平復，痛苦難當，被告自須為此賠償相當之精神慰撫金。
㈦、按不動產經紀業管理條例第22條第1 項及第23條之規定，被告台展公司於執行業務過程中，除未有「不動產經紀人」持不動產說明書向原告解說外，系爭契約中亦無不動產經紀人簽章，況被告台展公司之業務員為專業不動產經紀業人員本應注意不動產買賣交易事項要點而不注意，致原告利益受有損害，顯見被告台展公司之業務員確未依相關條例執行業務。
㈧、被告中信公司對本件系爭建物買賣應負連帶損害賠償責任：⒈按最高法院84年台上字第1151號判例意旨及不動產經紀管理
業條例第4 條第8 款規定，被告台展公司為被告中信公司之加盟店，被告台展公司使用之買賣契約書於明顯處並印有「中信房屋」字樣。是被告中信公司既經選任並授權被告台展公司使用其公司所有之服務標章與人交易，且提供其上表彰其服務標章之制式契約書，即應負監督管理義務。
⒉本件與原告交易之被告台展公司，雖非被告中信公司之直營
分店，而為加盟店，然被告中信公司授權被告台展公司使用其公司之服務標章與人交易，並允被告台展公司使用其上表彰其服務標章之制式契約書，揆諸上開判例意旨，應認被告中信公司與被告台展公司間有僱傭關係存在。被告中信公司對於其加盟店即被告台展公司之侵權行為，自應負僱用人之責任，並應負連帶損害賠償責任。
㈨、因被告陳麗芳及林銘鎮、邱健源皆堅稱簽立系爭契約時，僅收受原告系爭50萬元本票及系爭420 萬元本票各1 紙，並無收受系爭55萬元本票。按民事訴訟法第247 條第1 項後段、第255 條第1 項第6 款規定，倘本院認定並無其餘本票之存在，惟恐日後他人或被告持系爭55萬元本票請求原告支付，爰備位請求確認原告於99年10月11日僅開立系爭50萬元本票及系爭420 萬元本票各1 紙與被告陳麗芳，並無其餘本票存在之基礎事實等情。
㈩、並聲明：⒈先位部分：
⑴被告應返還系爭50萬元本票及系爭55萬元本票各1 紙與原告。
⑵被告應連帶給付原告17萬5000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，按年息百分之5 計算之利息。
⒉備位部分：
確認原告於99年10月11日僅交付系爭50萬元本票及系爭420萬元本票各1 紙與被告陳麗芳。
二、被告則以：
㈠、被告陳麗芳之部分：⒈原告與被告陳麗芳於99年10月11日簽訂系爭契約，當天因原
告未備妥第1 期簽約備證款，故簽立1 紙99年10月19日為到期日之系爭50萬元本票，以代第1 期款之支付，同時依系爭契約第3 條第2 項約定簽發與尾款同額之本票1 紙交特約代書保管（即系爭420 萬元本票，已返還原告），並無另外開立系爭55萬元本票之事實。系爭契約簽訂後隔日，原告即以電話向被告表示無法籌得購屋款項，嗣經被告先後4 次催告，原告均不依約履行，被告始於99年11月19日為解除系爭契約之意思表示，並依系爭契約第11條第2 項約定沒收原告交付之第1 期款即系爭50萬元本票作為違約金。
⒉查原告與被告陳麗芳締約後，一再遲延給付價金，經被告迭
次以存證信函限期催告後，原告猶一味藉詞推託，被告迫於無奈，最終始於99年11月19日以樹林大同郵局第325 號存證信函向原告表示解除系爭契約，並沒收其交付之系爭50萬元本票。嗣被告陳麗芳解除系爭契約後，原告竟稱被告陳麗芳曾告知系爭房屋有7 坪露台，然被告陳麗芳所稱之露台卻係違建，故其係受詐欺始向被告陳麗芳購買系爭房屋，因而主張解除買賣契約。惟查：系爭契約第1 頁建物標示部分即明確記載陽台及露台為6.18平方公尺，何來7 坪之多？顯見原告所言，實不足採。又於99年10月13日以限時雙掛號寄發存證信函略謂：「房仲人員未告知有違建使用之部分，錯誤引導我錯判房屋價格。」等語，於同函中另附信函1 封，敘明：「我柯宥慧小姐並不是有意要違約，真的很喜歡你們家的房子，當初會衝動買下，是認定自己有這筆錢。」、「至於存證信函並沒有其他意思，只是想讓您知道，當初仲介沒給我知道的權利！這筆買賣很快速，沒時間讓我考慮，造成您的困擾真的很抱歉！我也知道違約是我不對，沒資格和您談什麼！」等語，而原告於99年11月15日向改制前之臺北縣政府法制局消費者保護官提出申訴，其主張亦為：「簽約後因故而無法履約，故而要求解除契約，但關係人請求賠償違約金40萬，為申訴人經濟困難，無法給付。」等語，足證原告當初係因其無資力而違約，其係信賴親友會借貸資金始向被告陳麗芳購買系爭房屋，故原告在被告解除系爭契約後表示受詐欺情節，純屬子虛等語，資為抗辯。
⒊並聲明：原告之訴駁回。
㈡、被告中信公司及台展公司之部分：⒈原告以證人丁相羚曾強調系爭房屋增建部分於「購買後補行
登記即可享有產權」、「保證38坪」等情事，被告否認其為真實，原告應依民事訴訟法第277 條規定對於有利於己之事實負舉證之責。又被告中信公司及台展公司從未向原告收取任何本票，自無從返還之。況被告陳麗芳已自陳系爭50萬元本票在其持有之中，如本院認有理由，則應命被告陳麗芳返還系爭50萬元本票即可。
⒉依證人邱健源所述，除原告與被告陳麗芳簽訂系爭契約當日
並未要求原告開立第2 期款本票（即系爭55萬元本票）之外，在一般不動產買賣實務上，均未曾要求過買方開立第2 期款之本票以作為付款擔保，顯見原告簽約當日確實未有開立該紙本票。蓋不動產買賣實務上，買方如未支付第2 期款（除了一部份買賣價金外，尚包括買方負擔之契稅亦應一併給付，故亦俗稱完稅款），賣方不可能逕為完稅後，即將買賣標的物移轉與尚未支付第2 期款的買方，故要求買方開立第
2 期款本票作為擔保，毫無實益，賣方遇此情形，則後續買賣標的物移轉流程均會暫停，待買方付款之後，承辦地政士方繼續買賣移轉流程。原告對系爭本票開立之情形應負舉證之責，以實其說。
⒊由證人吳淯婕、柯玉玲均明確表示被告台展公司所屬業務員
丁相羚及陳睿彥於帶看系爭房屋時，未曾提及露台補登一事，顯見被告台展公司並未曾向原告「謊稱」露台可以補登、可以享有所有權等語。有關露台補登爭議，均與被告台展公司及被告中信公司無關，此乃原告與被告陳麗芳就系爭房屋現況進行討論或詢問時所談及之事項，被告台展公司沒有涉入。原告主張被告台展公司以及被告中信公司應賠償原告薪資損失以及精神慰撫金，均屬無據。
⒋原告以民法第227 條第2 項及第227 條之1 之規定主張被告
應負擔薪資損失7 萬5000元及10萬元精神慰撫金。惟被告與原告究竟有何契約關係，原告應負舉證之責。另外，原告徒以存摺內頁紀錄欲證明其受有7 萬5000元之薪資損失，實屬率斷。蓋原告所任工作性質為何，何以因本件買賣發生爭議至其無法繼續上班、該爭議如何造成其身體上或精神上之重大影響等等，均未見原告具體說明，原告就此應負舉證之責。
⒌原告以實務上有要求原告開立系爭420 萬元本票，以此推論
有第2 期款之系爭55萬元本票，顯係有誤，蓋因系爭420 萬元本票是實務上尾款擔保本票，在不動產買賣方面都會有要求買方開立，這是有特殊目的，自不能比附援引來證明有系爭55萬元本票開立乙事等語，資為抗辯。
⒍並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告與被告陳麗芳於99年10月11日簽立系爭契約，由原告以
525 萬元承購被告陳麗芳所有之系爭房屋（即新北市○○區○○段1889建號建物，門牌號碼新北市○○區○○○街○○○巷○○號4 樓，鋼筋混凝土造，面積96.33 平方公尺，陽台面積6.18平方公尺，權利範圍全部）及所坐落之基地（即新北市○○區○○段○○○ ○號土地，地目建，面積327.8 平方公尺，權利範圍320 分之32），並於系爭契約第3 條第2 項約定：「買賣價款分3 期支付，其方式如下：【第1 期：簽約備證】甲方（按：即原告）應支付新臺幣伍拾萬圓整（包含定金）。本期價金甲方以□現金□即期支票壹次付清，同時簽發與尾款同額指定乙方（按：即被告陳麗芳）為受款人之『禁止背書轉讓』本票乙紙交付特約地政士保管，以作為擔保（俟尾款付清時即返還該本票予甲方），乙方則將所有之土地及建物權狀正本交由特約地政士保管，同時雙方備齊證件，並在過戶書表上蓋妥印鑑章交付特約地政士。【第2 期：□簽約備證翌日起算7 個工作日內□土地增值稅單核定下
3 日內】甲方應支付新臺幣伍拾伍萬元整。本期價金甲方以□現金□即期支票壹次付清。在甲方支付本期價款之同時，須將應繳納契稅之款項一併存入專戶內。甲、乙雙方同意由專戶內完納其各應負擔之稅費。【第3 期：尾款】本期為尾款新臺幣肆佰貳拾萬元整。乙方同意甲方得以金融機構所能核准之最高額度貸款支付尾款，並於核撥同時支付。但塗銷原抵押設定所需金額高於甲方應支付之尾款時，差額部分應由乙方於完稅前以現金壹次補足。若甲方無需貸款，甲方應於完稅前以□現金□銀行本票壹次付清。本條買賣價款均應存入保管銀行之『中信房屋房屋交易安全專戶』內。」等語；且於第11條第2 項約定：「甲方除因不可抗力之事由外，若有可歸責甲方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾1 日（自逾期日起算至完全給付日止）甲方應按該期未履行支付價金千分之一計算違約金予乙方，並應補繳價款時一併繳清。若經乙方依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而甲方仍不履約者，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償，且自解約日起，買賣標的物任憑乙方處理，甲方不得異議。如標的物已移轉登記於甲方名下，甲方應無條件配合回復登記予乙方並應負擔因此所發生之所有費用。」等語（並有系爭契約、建物登記第二類謄本、土地登記第二類謄本各1 份為證，均影本，見本院卷㈠第9 至14頁、第37至44頁）。
㈡、系爭50萬元本票（票號TH0000000 號、票面金額50萬元、發票人柯宥慧、受款人陳麗芳、發票日99年10月11日）現正由被告陳麗芳持有；系爭420 萬元本票（票號TH0000000 號、票面金額420 萬元、發票人柯宥慧、受款人陳麗芳、發票日99年10月11日）已於本院100 年8 月4 日言詞辯論期日，當庭由證人邱健源交與原告複代理人吳弘鵬律師收執。
四、兩造爭執之事項及本院得心證之理由：按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277 條定有明文。是以民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。本件原告主張其係遭被告詐欺而簽訂系爭契約，並交付系爭50萬元本票及系爭55萬元本票，且系爭房屋有瑕疵存在，爰撤銷或解除系爭契約等情，固據其提出系爭契約、系爭50萬元本票、存證信函等件影本為證，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是以本件兩造爭執之點厥為：㈠、系爭契約是否仍有效存在？
㈡、原告請求被告返還系爭50萬元本票及系爭55萬元本票，有無理由？㈢、原告請求被告連帶給付17萬5000元及其利息，有無理由？㈣、原告請求確認其於99年10月11日僅交付系爭50萬元本票及系爭420 萬元本票與被告陳麗芳，有無理由？本院判斷如下：
㈠、爭點1 關於「系爭契約是否仍有效存在？」之部分：⒈原告主張賣方（屋主夫婦及仲介）謊稱系爭房屋除原始坪數
31坪外，尚有增建之露台約7 坪可於補稅後辦理登記，爰依民法第88條意思表示錯誤及民法第92條意思表示被詐欺等規定撤銷系爭契約，或依民法第227 條債務不履行之規定解除系爭契約等情，然為被告所否認，並辯稱：系爭契約業因原告逾期未繳納買賣價金，而由被告陳麗芳於99年11月19日依約解除系爭契約，並沒收系爭50萬元本票等語。是以首應判斷者，即是系爭契約是否仍有效存續，或已遭撤銷、解除或終止而失其效力，倘已不存在，其時點為何。經查，原告雖曾於99年10月13日寄發存證信函與被告陳麗芳，惟觀之該存證信函之內容僅在於指出賣方在簽約過程中之疏失，要求賣方出面處理，如有拖延即應負責賠償等語（見本院卷㈠第16至17頁），要與撤銷或解除系爭契約無涉，自不生撤銷或解除系爭契約之效力。次查，原告雖再於99年10月15日寄發存證信函與被告陳麗芳，主張賣方未給予30日之合理審閱期間，故依消費者保護法第11條之1 之規定，系爭契約為無效等語（見本院卷㈠第18至19頁），原告並主張此存證信函所稱之無效，其真意實為解除系爭契約。惟原告既係使用「無效」而非「解除」之用語，且清楚記載所依憑之理由為消費者保護法所規定之審閱期間，自與解除契約毫無關聯，故該99年10月15日存證信函亦不生撤銷或解除系爭契約之效力。復查，原告與被告陳麗芳於99年10月11日簽訂之系爭契約第11條第2 項約明：「甲方（按：即原告）除因不可抗力之事由外，若有可歸責甲方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾1 日（自逾期日起算至完全給付日止）甲方應按該期未履行支付價金千分之一計算違約金予乙方（按：即被告陳麗芳），並應於補繳價款時一併繳清。若經乙方依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而甲方仍不履約者，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償，且自解約日起，買賣標的物任憑乙方處理，甲方不得異議。如標的物已移轉登記於甲方名下，甲方應無條件配合回復登記予乙方並應負擔因此所發生之所有費用。」等語，為兩造所不爭執，業如前述（參照不爭執之事項㈠所示）。而被告陳麗芳辯稱其於催告原告支付買賣價金未果後，於99年11月19日（於同日送達原告）以存證信函通知原告解除系爭契約，並沒收系爭50萬元本票等情，業據其提出郵局存證信函暨收件回執共4 份（見本院卷㈠第53至60頁），原告亦不否認確實未依約匯入頭期款50萬元至中信房屋房屋交易安全專戶之事實，足見被告陳麗芳據以解除系爭契約，並沒收系爭50萬元本票，於法並無不合。
⒉原告進而主張賣方於締約過程中謊稱系爭房屋除原始坪數31
坪外，尚有增建之露台約7 坪可於補稅後辦理所有權登記，致原告陷於錯誤等情，亦為被告所否認，並辯稱：賣方自始至終都對原告表明，系爭房屋之露台是增建、違建，不能辦理登記，且有遭拆除之風險等語。是以次應審究者，即是賣方有無施用詐術致原告陷於錯誤，若有，則原告拒絕支付買賣價金，即難謂有可歸責之事由，被告陳麗芳上開解除系爭契約之行為，即難認適法。按「主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明。」、「各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。」、「原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。」、「當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任。」，最高法院亦著有48年台上字第887 號、19年上字第2345號、18年上字第2855號、21年上字第2012號判例意旨均可資參照。次按負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。倘不負舉證責任之他造當事人，就同一待證事實已證明間接事實，而該間接事實依經驗法則為判斷，與待證事實之不存在可認有因果關係，足以動搖法院原已形成之心證者，將因該他造當事人所提出之反證，使待證事實回復至真偽不明之狀態。此際，自仍應由主張該事實存在之一造當事人舉證證明之，始得謂已盡其證明責任，否則即應就該事實真偽不明之狀態承擔此一不利益（最高法院93年度台上字第2058號、99年度台上字第1582號判決意旨參照）。故而，原告既主張其係被賣方詐欺始簽訂系爭契約，揆諸前揭說明，自應由原告針對賣方如何施用詐術使其陷於錯誤等情節，盡其舉證之責，倘兩造之舉證使待證事實即賣方有無施用詐術之事實陷入真偽不明之狀態時，此際即應由負舉證責任之人即原告承擔此一不利益。經查，針對系爭房屋買賣之磋商期間，賣方有無上開原告所稱之施用詐術行為一事，業據原告聲請傳訊證人吳淯婕、柯玉玲於本院100 年9 月15日準備程序期日到庭均結證稱：被告陳麗芳之配偶林銘鎮於簽約前有說系爭房屋38坪賣500 多萬元很便宜，之後露台7 坪可以去登記，賣方無人告知露台是違建等語（見本院卷㈡第12頁反面、第14頁、第15頁、第16頁正、反面）；亦據被告聲請傳訊證人丁相羚、林惠君於本院
100 年8 月4 日言詞辯論期日到庭均結證稱：賣方有告知原告屋內坪數為31坪，露台是違建，只能使用，不能辦理登記，有被報拆的風險等語（見本院卷㈠第105 頁正、反面、第
107 頁）。從而，兩造分別傳訊對各自有利之證人，到庭為完全相異之證述，亦無證據顯示證人有何明顯虛偽陳述之情形，已使待證事實即賣方有無施用詐術之事實陷入真偽不明之狀態，揆諸前揭說明，自應由負舉證責任之人即原告承擔此一不利益。又系爭房屋之面積為96.33 平方公尺、陽台面積為6.18平方公尺等節，為兩造所不爭執，業如前述（參照兩造不爭執之事項㈠所示），共計102.51平方公尺（計算式：96.33 ＋6.18＝102.51），相當於31坪（計算式：102.51×0.3025＝31，小數點以下四捨五入），且經記載於系爭契約第1 條約定中（見本院卷㈠第9 頁）。原告為系爭契約之買受人，對於欲買受不動產之面積理當至為關注，亦有相當之機會審視系爭房屋之所有權狀或登記謄本，對於系爭房屋之面積自當知之甚詳。況觀諸證人丁相羚於本院100 年8 月
4 日言詞辯論期日結證稱：系爭房屋之露台係加蓋出去，為輕鋼架材質，並非水泥做的，看起來覺得是違建，1 、2 、
3 樓都有蓋等語（見本院卷㈠第105 頁），證人林惠君亦於本院100 年8 月4 日言詞辯論期日結證稱：系爭房屋之露台架在3 樓頂，上面蓋採光罩，只有5 樓沒有增建等語（見本院卷㈠第106 頁反面），證人吳淯婕復於本院101 年9 月15日準備程序期日結證稱：系爭房屋之露台是木板架起來的，看起來非常新，不是水泥做的等語（見本院卷㈡第12頁反面），且據原告提出系爭房屋之露台外觀照片3 張在卷可稽（見本院卷㈠第92頁）。足見系爭房屋之露台係以輕鋼架、木板等臨時性之建材向外加蓋，從照片觀之，不但與1 至3 樓之露台外觀差異甚大，且依上開證述內容亦可知，5 樓建物並無加蓋露台，可見該露台並非同棟建築物之統一規劃設計，而係不同時間所加蓋而得，依一般社會通念，當可從建材、外觀形式與新舊等面向，輕易判斷該露台係屬違建無疑，自有遭建管單位糾正限期改善甚或逕自拆除之可能，遑論能否據以辦理所有權登記，原告為具有一般智識、經驗之成年人，自不得諉為不知。是以縱認賣方曾提及露台可辦理登記，衡情亦難謂原告有陷於錯誤之可能。準此，原告主張遭賣方詐欺陷於錯誤始簽訂系爭契約云云，未能舉證以實其說，殊難採信。
⒊從而，原告未依約按期匯款至中信房屋房屋交易安全專戶繳
付頭期款，經被告陳麗芳多次催告後解除系爭契約，並沒收系爭50萬元本票，合於系爭契約之約定。原告所稱遭賣方詐欺云云，未盡其舉證之責，難謂有理由，自無法認定原告未支付買賣價金有何不可歸責之事由存在。故被告所辯系爭契約業於99年11月19日解除一事，當屬有據。又系爭契約既已解除而不存在，原告以99年11月22日律師函（見本院卷㈠第20至21頁）或起訴狀繕本之送達主張以民法第88條、第92條、第227 條準用第256 條規定撤銷或解除系爭契約，即無庸再行審究，併此敘明。
㈡、爭點2 關於「原告請求被告返還系爭50萬元本票及系爭55萬元本票，有無理由？」之部分：
⒈系爭50萬元本票之部分：
原告主張系爭契約關係不存在（撤銷或解除）後，被告應依不當得利之法律關係，返還系爭50萬元本票與原告等情。被告中信公司及台展公司均辯稱現未實際占有系爭50萬元本票等語（見本院卷㈡第97頁反面），原告復未舉證證明被告中信公司及台展公司針對系爭50萬元本票有現實之管領權能，其請求被告中信公司及台展公司返還系爭50萬元本票，即難認有理由。至於被告陳麗芳雖自認現在實際占有系爭50萬元本票一事（見本院卷㈡第97頁反面），惟辯稱：其已於99年11月19日解除系爭契約並沒收系爭50萬元本票等語，業據其提出郵局存證信函暨收件回執為證，核與系爭契約第11條第
2 項約定相符，業經本院析述如前，足見被告陳麗芳取得系爭50萬元本票係本於系爭契約之約定，於法有據。是以原告依不當得利之法律關係請求被告返還系爭50萬元本票，亦難認有據，要難准許。
⒉系爭55萬元本票之部分：
原告主張其於99年10月11日簽訂系爭契約時，尚有簽發系爭55萬元本票1 紙與被告陳麗芳，亦應返還原告等情，均為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查，原告主張其於99年10月11日簽發系爭55萬元本票1 紙與被告陳麗芳一事，固據其聲請傳訊證人吳淯婕於本院100 年9 月15日準備程序期日結證稱：原告很喜歡系爭房屋想要簽約，但看屋沒有帶錢，代書邱健源說可以簽本票，就要求原告簽發面額50萬元、55萬元、420 萬元之本票各1 紙，原告雖沒帶印章，但代書說可以蓋手印，除系爭50萬元本票有寫發票日是99年10月11日外，其餘2 紙本票均未填寫日期，代書還有說這些本票會入到中信房屋的履約保證專戶等語在卷（見本院卷㈡第12頁反面）。然原告所聲請傳訊之證人邱健源則於本院101 年9 月22日準備程序期日結證稱：原告於99年10月11日簽發系爭50萬元本票及系爭420 萬元本票，並無簽發系爭55萬元本票；一般正常交易只會簽尾款本票，除非是見面談的案子，買方不會帶這麼多錢，才會連第1 期頭款都簽本票，簽約後會將履約保證專戶之帳號告知買方，給付價金時直接匯款即可，不用簽第2 期款之本票；伊有影印系爭50萬元本票讓賣方簽收，表示原告支付價金，系爭420 萬元本票之部分依約係由特約地政士保管，就沒有再影印給據等語明確（見本院卷㈡第30頁反面、第31頁、第32頁反面）。觀諸系爭契約第3 條「價金支付方式」第2 項已明確約定：「買賣價款分3 期支付，其方式如下：【第1 期：簽約備證】甲方（按：即原告）應支付新臺幣伍拾萬圓整（包含定金）。本期價金甲方以□現金□即期支票壹次付清，同時簽發與尾款同額指定乙方（按：即被告陳麗芳）為受款人之『禁止背書轉讓』本票乙紙交付特約地政士保管，以作為擔保（俟尾款付清時即返還該本票予甲方），乙方則將所有之土地及建物權狀正本交由特約地政士保管，同時雙方備齊證件，並在過戶書表上蓋妥印鑑章交付特約地政士。【第2 期：□簽約備證翌日起算7 個工作日內□土地增值稅單核定下3 日內】甲方應支付新臺幣伍拾伍萬元整。本期價金甲方以□現金□即期支票壹次付清。在甲方支付本期價款之同時，須將應繳納契稅之款項一併存入專戶內。甲、乙雙方同意由專戶內完納其各應負擔之稅費。【第3 期：尾款】本期為尾款新臺幣肆佰貳拾萬元整。
乙方同意甲方得以金融機構所能核准之最高額度貸款支付尾款，並於核撥同時支付。但塗銷原抵押設定所需金額高於甲方應支付之尾款時，差額部分應由乙方於完稅前以現金壹次補足。若甲方無需貸款，甲方應於完稅前以□現金□銀行本票壹次付清。本條買賣價款均應存入保管銀行之『中信房屋房屋交易安全專戶』內。」等語，為兩造所不爭執，業如前述（參照不爭執之事項㈠所示）。足見系爭契約簽約時，理應由買受人即原告以現金或即期支票付清第1 期頭款50萬元，再簽發尾款420 萬元之本票交由特約地政士收執保管，並無必須簽發第1 期款或第2 期款本票之約定。僅係因原告未帶足現金，方以簽發系爭50萬元本票之方式權宜代之，故而兩造僅將系爭50萬元本票影印留底，而未將系爭420 萬元本票影印留底。是以證人吳淯婕上開關於簽發系爭55萬元本票之證述，核與系爭契約條款未盡相符，已難遽信；且本票之兌現必須向本人提示，尚無法存進金融機構之帳戶，證人吳淯婕竟謂原告簽發之3 紙本票均要存入履約保證專戶云云，亦難置信。經交互比對證人之證述情節及系爭契約中支付價款之約定內容，本院認為原告所提出證人吳淯婕之證言，與系爭契約之約定及本票交易之商業習慣均有不符，且為原告之友人，難免有偏頗之虞，故其證述要難採信。從而，原告主張其於99年10月11日簽發系爭55萬元本票交與被告一節，未善盡其舉證之責，難認有理由，故其請求被告返還系爭55萬元本票云云，即屬無據，要難准許。
㈢、爭點3 關於「原告請求被告連帶給付17萬5000元及其利息，有無理由？」之部分：
原告主張其係因受被告詐欺始簽訂系爭契約且交付本票，且被告向本院聲請本票裁定，造成原告精神上壓力及心理上衝擊，意思表示自主權受損害，多次協商處理此事而請假1 月，受有薪資損失7 萬5000元，並請求精神慰撫金10萬元等情，均為被告所否認。按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」、「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。」，民法第184 條第1 項、第195 條第1 項前段固分別定有明文。惟查，原告就其主張簽訂系爭契約係遭被告詐欺一節，因未善盡舉證之責，而為本院認定不可採信，業如前述。原告既未能舉證證明其係遭被告詐欺，自難認原告有何意思表示自主權受侵害，原告據以請求精神慰撫金，即屬無據。至於原告另主張協商處理此事而請假1 月，受有薪資損失7 萬5000元云云，非但未舉證以實其說，且系爭契約係因原告拒絕付款，方由被告陳麗芳解約後沒收系爭50萬元本票，亦如前述，足見被告陳麗芳解除系爭契約且聲請本票強制執行，均屬合法行使權利之行為，難謂有何故意或過失可言，是以縱認原告因處理此事而有所損失，亦屬可歸責於己，自難任令被告負賠償之責。從而，原告遽謂被告應連帶賠償損害云云，難認有理由。
㈣、爭點4 關於「原告請求確認其於99年10月11日僅交付系爭50萬元本票及系爭420 萬元本票與被告陳麗芳，有無理由？」之部分：
本件原告於先位聲明第1 項請求本院判准被告返還系爭55萬元本票，既經本院認定為無理由，業如前述，本院自應依原告之請求，繼續審究原告備位聲明之部分。惟按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院27年上字第316 號、42年台上字第1031號、52年台上字第1240號判例意旨參照）。經查，原告所欲確認其於99年10月11日僅交付系爭50萬元本票及系爭420 萬元本票與被告陳麗芳等情，均為被告所不爭執（見本院卷㈡第75頁反面、第98頁），足見原告並無法律上地位不安之狀態存在，揆諸前開說明，原告備位聲明之請求當無即受確認判決之法律上利益，要難准許。
五、綜上所述，原告未舉證證明其簽訂系爭契約係遭被告詐欺，亦未舉證證明其有交付系爭55萬元本票與被告陳麗芳，故原告未依約支付買賣價金，屬可歸責於己之事由，被告陳麗芳據以解除系爭契約，並沒收原告所交付之系爭50萬元本票，即屬有據，原告自無再行撤銷或解除系爭契約之餘地，且被告均不爭執原告於99年10月11日僅交付系爭50萬元本票及系爭420 萬元本票各1 紙與被告陳麗芳。從而，原告依民法第88條、第92條、第227 條、第179 條、第184 條、第195 條、第188 條、第227 條之1 之規定，先位請求被告應返還原告所開立之系爭50萬元本票及系爭55萬元本票各1 紙及應連帶給付原告17萬5000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，按年息百分之5 計算之利息，並於返還系爭55萬元本票之請求敗訴時，備位請求認原告於99年10月11日僅交付系爭50萬元本票及系爭420 萬元本票各1 紙與被告陳麗芳，均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
叁、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 12 日
民事第三庭審判長法 官 陳財旺
法 官 吳金芳法 官 賴彥魁以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 9 月 12 日
書記官 蔡佳容