臺灣板橋地方法院民事判決 100年度重訴字第120號原 告 周松裕
周品翔共 同訴訟代理人 廖振洲律師複 代理人 袁啟恩律師被 告 謝廖富美即廖修齊.訴訟代理人 謝仲旺被 告 廖美智即廖修齊之.
廖玉英即廖修齊繼.陳永財陳柏州陳連喜陳虹仁上四人共同訴訟代理人 陳月儉被 告 廖德培
廖德裕廖張淑珠
號廖修吉廖德昌
樓廖美汝廖德榮
號廖德發廖靜秋廖靜枝
號廖修墀廖鄭寶廖德雄廖德堅廖財瀛王廖美玲上六人共同訴訟代理人 周福珊律師
賴玉梅律師王嘉斌律師被 告 廖德彰
義巷15弄99號廖健谷廖德綸被 告 廖淑娩
樓廖淑媚兼 上一人訴訟代理人 廖淑紋
樓被 告 廖偉伯
廖偉谷廖偉敬廖明貴何廖金玉李廖春廖德勝
1號廖金火張麗玲
樓賴運興劉忠源潘惠貞
5樓張茗惠萬久成李玉淳呂學瑋
2號吳鈿盛阮文淮
號陳應森李美娟謝沛珊
4廖居來張民權嚴天南
弄22號4樓陳仁華黃志松賴玉珍曾雅俐
2簡大川
樓李昀靜張淑貞
之2李文坤賴文堯袁淵琦蔡佑叡
10曾瓈萱陳姿羽翁立典
樓鄭詠霖李榮和梁春和曾安綺林貞岑鐘雅君吳秋穆吳承翰吳貞江
樓林淑芬曾大殷陳兆祥蕭喬予詹淑如葉膺洲
樓吳素芬陳依萍黃苡溱
號洪紫玲
4樓陳建曄
3樓張真
號上 五十 人共 同訴訟代理人 繆璁律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於中華民國100 年
9 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告周松裕負擔百分之九十九，餘由原告周品翔負擔。
事實及理由
一、被告廖玉英、廖德培、廖張淑珠、廖修吉、廖德昌、廖美汝、廖德榮、廖德發、廖靜秋、廖靜枝、廖偉伯、廖偉谷、廖偉敬、廖明貴、何廖金玉、李廖春、廖德勝、廖金火、張麗玲未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張方面：㈠原告周松裕部分：
⒈坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭956 地
號土地）為原告周松裕與被告等人所共有，而被告張麗玲等51人（即如當事人欄被告張麗玲以下之51人）於民國99年10月27日以臺北99支郵局第1297號存證信函通知原告周松裕及其他共有人，其欲依土地法第34條之1 條第1 項規定，將系爭956 地號土地以總價款新臺幣（下同）203,901,540 元出售予共有人即被告張麗玲，並函知原告周松裕及其他共有人於函到10日內行使優先承買權，依最高法院96年度台抗字第408 號裁定、86年度台上字第1737號判決、79年度台上字第1455號判決意旨，被告張麗玲等51人既依土地法第34條之1 處分系爭956 地號土地，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律之授權，並非以此剝奪他共有人依同條第4 項所定之優先承購權，故原告周松裕即於99年11月5 日以臺北67支郵局第2591號存證信函回函表示主張依土地法第34條之1 第4 項規定行使優先承買權，是為合法行使優先承買權，已生優先承購之效力。
⒉其次，除原告周松裕主張行使優先承買權外，另有其他共
有人即被告張麗玲、廖淑瑜、廖德輝、廖德廷主張優先承買，惟被告張麗玲既為出賣共有人兼承買人，則其應不得主張有優先承買權。蓋因土地法第34條之1 第1 項規定之立法目的，固然是為了避免共有人無法協議利用共有土地，而藉由多數決處分，以形成單一所有，然而單一所有僅是減少共有之弊，但共有亦有其功能，因此不能僅為單一所有，而犧牲少數共有人之權利，故為保護少數共有人，避免多數共有人以顯不相當的對價濫予處分，致少數共有人的權益遭受損害，故被告張麗玲等51人依土地法第34條之1 第1 項處分共有物時，原告周松裕及其他共有人有同條第4 項規定之優先承買權，且為保護原告周松裕及其他共有人之權益，被告張麗玲應不得主張有優先承買權，否則將如何保護原告周松裕及其他共有人之優先承買權，而避免多數共有人濫權處分系爭956 地號土地？⒊又被告張麗玲等51人雖於100 年1 月4 日以永春郵局第3
號存證信函回函通知原告周松裕及其他主張優先承買之共有人於100 年1 月10日前往指定地點簽定買賣契約，惟被告張麗玲等51人於當天並無與原告周松裕簽訂系爭956 地號土地之買賣契約，但原告周松裕仍到場主張仍欲行使優先承買權，此有原告於100 年1 月12日所發臺北67支郵局第72號存證信函可證，詎被告張麗玲等51人竟於100 年1月22日以臺北北門郵局第212 號存證信函回函表示因未與原告周松裕及其他主張優先承買之共有人達成共識，故已不出售系爭956 地號土地，未成立買賣契約云云。然查，土地法第34條之1 第4 項所規定之優先承購權乃物權之先買權，為形成權之一種（最高法院98年度台上字第734 號判決參照），亦即優先承買權人一經表示願依同樣條件優先承買之意思時，其與出賣人間之買賣契約即為成立，故原告周松裕即以臺北67支郵局第2591號存證信函通知被告張麗玲等51人願以同一條件買受系爭956 地號土地，其行使優先承買權之意思表示到達被告張麗玲等51人時，就系爭956 地號土地即已成立買賣契約，其並不需要任何條件，被告張麗玲等51人表示買賣契約不成立云云，顯然於法不合。再者，依最高法院88年台上字第216 號判決意旨，原告周松裕行使優先承買權時，縱被告張麗玲等51人與被告張麗玲將原先買賣契約合法解除，惟因原告周松裕於該買賣契約有效成立期間已合法行使優先承買權，其並不能使兩造間因原告周松裕行使優先承購權而成立之買賣契約歸於消滅，因此原告周松裕從無撤銷其行使優先承買之意思表示，故其與被告張麗玲等51人已成立系爭956 地號土地之買賣契約，並無因被告張麗玲51等人表示不出售系爭
956 地號土地而消滅，被告等人即負有移轉系爭956 地號土地所有權予原告周松裕之義務。
⒋本件買賣契約尚未明確載明買方應給付價金之確切期限，
故應依民法第369 條規定買賣雙方同時為買賣標的物與其價金之交付。又本件係有多人主張優先承買權，依土地法第三十四條之一執行要點第11點第9 目規定，優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之，則主張系爭95
6 地號土地之優先承買權人分別為被告廖淑瑜，權利範圍：30 /720 （1890/45360) 、被告廖德輝，權利範圍：1/
504 （90/45360) 、被告廖德廷，權利範圍：1/504 （90/45360）、原告周松裕，權利範圍：623/6480（4361/45360），而上開主張優先承買權4 人之應有部分比率為1890:90:90:4361 ，原告周松裕可主張優先承買權比例為4361/6431 （1890+90+90+4361 ＝6431），因此原告周松裕於給付被告等人如附表二所示之買賣價金同時，被告等人應按上開比例4361/6431 各移轉如附表一所示之所有權予原告周松裕。
㈡原告周品翔部分：
⒈坐落新北市○○區○○段957-2 、957-3 地號土地（下稱
系爭957-2 、957-3 地號土地）為原告周品翔與被告等人所共有，而被告張麗玲等51人於99年10月27日以臺北99支郵局第1296號存證信函通知原告周品翔及其他共有人，其欲依土地法第34條之1 第1 項規定將系爭957-2 、957-3地號土地以總價款13,321,135元出售予共有人即被告張麗玲（事實上系爭957-2 地號土地已於99年10月22日逕為分割成957-2 、957-3 地號土地，故上開存證信函所示957-
2 地號土地面積係包含957-3 地號土地面積），並函知原告周品翔及其他共有人於函到10日內行使優先承買權，原告周品翔即於99年11月5 日以臺北67支郵局第2589號存證信函回函表示主張依土地法第34條之1 第4 項規定行使優先承買權，是為合法行使優先承買權，已生優先承購之效力。
⒉ 其次，除原告周品翔主張行使優先承買權外，另有其他共
有人即被告張麗玲、廖淑瑜、廖德輝、廖德廷、廖金火主張優先承買，惟被告張麗玲既為出賣共有人兼承買人，為保護原告及其他共有人之權益，被告張麗玲應不得主張有優先承買權。又他共有人即被告廖金火雖亦主張優先承買，惟細觀土地登記謄本可知，被告廖金火之系爭957-2 、957-3 地號土地所有權係因繼承而取得，其與他共有人即被告廖明貴、何廖金玉、李廖春、廖德勝為公同共有，依最高法院69年台上字第1252號裁判要旨，被告廖金火行使其優先承買權，應依民法第828 條第3 項規定，得其他公同共有人全體同意，始得為之，惟被告廖金火並未得其他公同共有人之全體同意，故其不得主張行使優先承買，被告廖金火主張其已行使優先承買權云云，於法不合。
⒊又被告張麗玲等51人雖於100 年1 月4 日以永春郵局第4
號存證信函回函通知原告周品翔及其他主張優先承買之共有人於100 年1 月10日前往指定地點簽定買賣契約，惟被告被告張麗玲等51人於當天並無與原告周品翔簽訂系爭957-2 、957-3 地號土地之買賣契約，但原告周品翔仍到場主張仍欲行使優先承買權，此有原告於100 年1 月12日所發臺北長春路郵局第126 號存證信函可證，詎被告張麗玲等51人竟於100 年1 月22日臺北北門郵局第211 號存證信函回函表示因未與原告及其他主張優先承買之共有人達成共識，故已不出售系爭957-2 、957-3 地號土地，未成立買賣契約云云，惟因原告周品翔於該買賣契約有效成立期間已合法行使優先承買權，其並不能使兩造間因被上訴人行使優先承購權而成立之買賣契約歸於消滅，因此原告周品翔從無撤銷其行使優先承買之意思表示，故其與被告張麗玲等51人已成立系爭957-2 、957-3 地號土地之買賣契約，並無因被告張麗玲等51人表示不出售系爭957-2 、957- 3地號土地而消滅，被告等人即負有移轉該2 筆土地所有權予原告周品翔之義務。
⒋本件買賣契約尚未明確載明買方應給付價金之確切期限，
故應依民法第369 條規定買賣雙方同時為買賣標的物與其價金之交付。又本件係有多人主張優先承買權，依土地法第34條之1 條執行要點第11條第9 項規定，優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之，則主張系爭957-
2 、957-3 地號土地之優先承買權人分別為被告廖淑瑜，權利範圍：30/720（84/2016 ）、被告廖德輝，權利範圍：1/504 （4/2016）、被告廖德廷，權利範圍：1/50 4（4/2016）、原告周品翔，權利範圍：3/864 （7/2016），而上開主張優先承買權4 人之應有部分比率為84:4:4 :7，原告周品翔可主張優先承買比例為7/99（84+4+4+7＝99），因此原告周品翔分別給付被告等人如附表四所示之買賣價金同時，被告等人應按上開比例7/99各移轉如附表三所示之所有權予原告周品翔。
㈢併為聲明：
⒈被告謝廖富美、廖美智、廖玉英應將系爭956 地號土地辦
理繼承登記，於原告周松裕給付如附表二之買賣價金同時，應移轉如附表一所示之所有權登記予原告周松裕。
⒉被告謝廖富美、廖美智、廖玉英應將系爭957-2 、957-3
地號土地辦理繼承登記，於原告周品翔給付如附表四之買賣價金同時，應移轉如附表三所示之所有權登記予原告周品翔。
⒊原告周松裕分別給付如附表二之買賣價金予附表二所示之
被告同時，上開所示之被告各應移轉如附表一所示之所有權登記予原告周松裕。
⒋原告周品翔分別給付如附表四之買賣價金予附表四所示之
被告同時，上開所示之被告各應移轉如附表三所示之所有權登記予原告周品翔。
三、被告抗辯方面：㈠被告賴運興、劉忠源、潘惠貞、張茗惠、萬久成、李玉淳、
呂學瑋、吳鈿盛、阮文淮、陳應森、李美娟、謝沛珊、廖居來、張民權、嚴天南、陳仁華、黃志松、賴玉珍、曾雅俐、簡大川、李昀靜、張淑貞、李文坤、賴文堯、袁淵琦、蔡佑叡、曾瓈萱、陳姿羽、翁立典、鄭詠霖、李榮和、梁春和、曾安綺、林貞岑、鍾雅君、吳秋穆、吳承翰、吳貞江、林淑芬、曾大殷、陳兆祥、蕭喬予、詹淑如、葉膺洲、吳素芬、陳依萍、黃苡溱、洪紫玲、陳建曄、張真（下稱被告賴運興等50人）部分：
⒈本件因共有人與第三人間根本無買賣契約存在，則原告所主張之優先承購權即無從發生：
①本件因系爭956 地號土地共有人張麗玲等51人與共有人
之一即被告張麗玲間並無成立買賣契約，原告周松裕所主張之優先承購權即無從發生。又系爭957-2 地號土地共有人張麗玲等51人與共有人之一即被告張麗玲間亦無成立買賣契約，原告周品翔所主張之優先承購權亦無從發生。
②系爭957-2 地號土地，於99年10月22日逕為分割後增加
系爭957-3 地號土地，而原告周品翔99年10月27日臺北99支郵局第1296號存證信函僅提及擬出售957-2 地號土地，並 未述及一併擬出售系爭957-3 地號土地，原告周品翔主張對系爭957-3 地號土地之優先承購權一事，顯屬誤會。
③被告張麗玲等51人因擬出售共有之系爭956 、957-2 地
號土地與共有人之一被告張麗玲，委請代書依內政部訂頒土地法第三十四條之1 執行要點規定，撰寫函件，記載「擬將」處分共有土地之價格等事項，以99年10月27日臺北99支支郵局第1297號、1296號存證信函，通知原告及其他共有人，買賣雙方就付款方式並未合意，雙方其後亦未有效成立買賣契約，原告周松裕、周品翔所主張之優先承購權即無從發生。此觀下列證據足資證明：
⑴上開兩份存證信函均載明「…若願與寄件人一併將上
開土地出售時…」等語，足證寄發系爭兩份存證信函時買賣契約尚未成立。
⑵經調閱系爭957 、957-2 、957-3 地號土地之登記謄
本，發現上開兩份存證信函之寄件人即該3 筆土地部分共有人，業有多人將其土地持分，移轉登記與其他共有人，顯見該等已移轉所有權持分之寄件人及共有人等，實際上並未依土地法第34條之1 規定，將系爭土地所有權全部出賣與共有人之一被告張麗玲，雙方間亦未成立買賣契約。
⒉原告並未「請求以同樣條件訂立買賣契約」，依法自無從請求移轉登記所有權：
①共有人依土地法第34條之1 第1 項規定出賣共有之土地
者，他共有人雖亦得依同條第4 項規定，以同一價格優先承購，惟共有人既係出賣共有物，而非出賣其應有部分，則主張優先承購之共有人亦應就共有物全部按同一價格為承購，不得主張僅承購其中若干應有部分，而按該應有部分計其價金。本件原告 2人起訴主張請求「按原告各自持分比例，請求被告等人按其所稱之比例，各自移轉部分土地持分與原告2 人」，於法顯有不符。
②原告2 人分別請求移轉登記所有權持分，然：原告周松
裕起訴請求移轉登記系爭956 地號土地持分部分，並未包括原告周品翔及共有人廖淑瑜、廖德輝、廖德廷等人。原告周品翔起訴請求移轉登記957-2 、957-3 地號土地持分部分並未包括原告周松裕及共有人廖淑瑜、廖德輝、廖德廷等人。
③本件所爭執者係共有人張麗玲等51人有無依土地法第34
條之1 第1 項規定，出賣系爭956 、957-2 、957-3 地號土地之共有物（而非出賣其應有部分），並且有效成立買賣契約，則其「同樣條件」當指上開3 筆地號之「共有物」（全部所有權），與被告等人之比例持分顯非同樣條件。
⒊原告起訴之主張，顯有當事人不適格之情形：
按土地法第34條之1 第4 項之優先購買權，僅屬債權性質。而本件被告廖偉伯、廖偉谷、廖偉敬、廖明貴、何廖金玉、李廖春、劉忠源、潘惠貞、張茗惠、萬久成、李玉淳、呂學瑋、吳鈿盛、阮文淮、陳應森、李美娟、謝沛珊、廖居來、張民權、嚴天南、陳仁華、黃志松、賴玉珍、曾雅俐、李昀靜、張淑貞、李文坤、賴文堯、袁淵琦、蔡佑叡、曾瓈萱、陳姿羽、翁立典、鄭詠霖、李榮和、梁春和、曾安綺、林貞岑、鍾雅君、吳秋穆、吳承翰、吳貞江、林淑芬、曾大殷、陳兆祥、蕭喬予、詹淑如、葉膺州、吳素芬、陳依萍、黃苡溱、洪紫玲、陳建曄、張真等54人已非系爭956 、957-2 、957-3 地號土地之共有人，此有土地登記謄本可稽，原告起訴請求該等被告移轉該3 筆土地應有部分，顯係當事人不適格。
㈡被告陳永財、陳柏州、陳連喜、陳虹仁（下稱被告陳永財等
4 人）部分：否認原告於本件之全部請求，並否認原告及其他被告張麗玲、廖淑瑜、廖德輝、廖德延、廖金火等人有何優先承買權，本件並不符土地法第34條之1 規定所指之優先承買權：
⒈參諸原告提出起訴狀內附之系爭之956 、957-2 、957-3
地號土地之登記謄本，其中共有人「賴清運等50人」之取得土地持分，都是僅取得土地持分之「1/51840 」（面積極小，不到1 平方公尺），也都是99年10月13日以買賣為登記，而系爭956 地號土地之總面積為2246.85 平方公尺，其持分「1/51840 」僅0.04平方公尺，相當於0.01坪；系爭957-2 地號土地總面積為664.66平方公尺，其持分「1/51840 」則僅0.013 平方公尺，僅相當於0.003 坪；糸爭957-3 地號土地總面積為82.04 平方公尺，其持分1/51
840 」則僅0.0015平方公尺，僅相當於0.0004坪。以上3筆地號土地「賴清運等50人」之共有人，都是相同時間、取得相同持分，都取得極微小而僅不到1 坪，依社會經驗法則，哪有同時間、於不同地點集合50人都想要購買3 筆共有地，且每人針對該3 筆土地都只想購買0.0004坪、0.
003 坪、0.01坪？如此作法顯然是為脫法取得土地法第34條之1 優先承買權法規條件設限所要求之「共有人人數達半數以上」之門檻，故找來明知不是真正要承買之50個人頭，相互間基於通謀虛偽，欺騙地政事務所，使承辦之公務員登記其等虛偽買賣之移轉登記於謄本公文書上，除構成刑事偽造文書罪嫌外，依民法第87條規定，「賴清運等50人」所為之土地所有權買賣移轉登記，當然確係通謀虛偽之移轉登記，依法應屬無效。
⒉退步言，原告聲稱其於收到「張麗玲等51人」寄發通知出
賣之存證信函後，就以存證信函通知寄件人「張麗玲等51人」表示行使優先承買云云，但查，原告所稱之通知，非以全體共有人為通知，則是否原告與「張麗玲等51人」惡意串謀，故意不通知其他全體共有人，均屬可能，如此不誠信之作法，實不得主張有土地法第34條之1 之優先承買權。
⒊原告與「張麗玲等51人」串謀，故意以低於市價為侵害共
有人之出售通知，甚至就系爭957-2 、957-3 地號之通知價格，遠低於市價外，還比政府之徵收價還低（政府之徵收價通常為公告現值加計4 成），分明是在欺負共有人，根本就是意圖掠奪共有人之財產，先以前述串謀「賴清連等50人」之人頭而虛偽登記於該3 筆土地，製造超過半數共有人之不實人頭，再以遠低於市價、比政府之徵收債還低之價格通知出售，欺騙地政事務所，還欺負共有人，其等行徑甚為可議等語置辯。
⒋併為答辯聲明：原告之訴駁回。
㈢被告廖修墀、廖鄭寶、廖德雄、廖德堅、廖財瀛、王廖美玲（下稱被告廖修墀等6 人）部分：
被告賴運興等50人均係於99年10月13日始登記為系爭956 、957-2 、957-3 地號土地之所有權人，而渠等所有權權利範圍均為1/51840 ，且渠等於登記所有權後，隨即於同年月27日寄發存證信函表示與被告張麗玲共同將該3 筆土地出售予被告張麗玲，顯見渠等均係被告張麗玲為配合土地法第34條之1 規定所找來之名義所有權人，渠等間縱有買賣關係，亦係脫法行為，不生法律效力。況且渠等所述之買賣條件顯與系爭956 、957-2 、957-3 地號土地之實際價值不相當，渠等所為之買賣契約顯然違反誠實信用原則，依法不生效力。
再者，被告張麗玲身兼出賣人與買受人，於法不合，如扣除被告張麗玲之持分，被告賴運興等50人之所有權應有部分不足土地法第34條之1 第1 項所規定之2 分之1 ，不得逕行處分系爭956 、957-2 、957-3 地號土地，故渠等縱與被告張麗玲約定將該3 筆土地出售予張麗玲，亦於法有違，不生效力。綜上，系爭956 、957-2 、957-3 地號土地並未經所有權人依土地法第34條之1 規定合法出售，原告無從行使優先承買權，原告主張與被告等人間成立買賣契約，當屬無效等語置辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
㈣被告謝廖富美部分：
本件原告起訴是否合於法律規定，未見原告說明，且原告訴訟前未以書面告知購買情事，顯已不合土地法第34條之1 第
1 項規定。又系爭956 、957-2 、957-3 地號土地公告現值均為每平方公尺48,900元，原告所定購買金額，系爭956 地號（建地）每坪203,438 元，道路用地之系爭957-2 、957-
3 地號土地以不到10,000元計算，顯然太低，因系爭956 、957-2 、957-3 地號土地位置、面積、地形、面臨道路等可建12層以上大樓，市價每坪超過60萬元，原告起訴以購價購買，伊絕不同意等語置辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
㈤被告廖美智部分：
原告並沒有與伊洽談購買系爭土地事宜，不同意出售等語置辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
㈥被告廖德裕部分：
請原告以合理價格洽談系爭土地之買賣事宜等語置辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
㈦被告廖德彰部分：
原告要購買土地前未與伊接洽過，伊莫名其妙變成被告，不同意出賣系爭土地等語置辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
㈧被告廖健谷部分：
原告完全沒有跟伊洽談買賣事宜，且所出價格與市價相差很多，顯然不合理，希望原告以合理市價來向伊購買系爭土地等語置辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
㈨被告廖德綸部分：
希望原告來跟我們協商，用市價來購買系爭土地等語置辯。
併為答辯聲明：原告之訴駁回。
㈩被告廖淑娩部分：
原告未曾與伊洽談，要求原告用合理的價格來購買系爭土地等語置辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
被告廖淑紋、廖淑媚部分：
如果原告要購買系爭土地的話，也要用合理的市價來購買等語置辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
被告廖偉伯、廖偉谷、廖偉敬經合法通知，未於言詞辯論期
日到場，據其等所提出之聲請狀略謂：伊等已於100 年6 月12日將系爭956 地號土地移轉給廖美秀名下，應與本件訴訟無關等語。
被告廖玉英、廖德培、廖張淑珠、廖修吉、廖德昌、廖美汝
、廖德榮、廖德發、廖靜秋、廖靜枝、廖明貴、何廖金玉、李廖春、廖德勝、廖金火、張麗玲經合法送達，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明及陳述。
四、查本件兩造分別係系爭956 、957-2 、957-3 地號土地之共有人，被告張麗玲等51人於99年10月27日以臺北99支郵局第1297、1296號存證信函分別通知原告周松裕、周品翔及其他共有人，擬將系爭956 地號土地以總價款203,901,540 元、系爭957- 2地號土地以總價款13,321,135元出售予共有人之一被告張麗玲，並請原告周松裕、周品翔及其他共有人於10日內函覆是否願依各該土地出售總價款同等金額優先承購，旋原告周松裕、周品翔於99年11月5 日分別以臺北67支郵局2591、2589號存證信函回覆主張依土地法第34條之1 第4 項規定行使優先承買權，系爭956 地號土地共有人被告張麗玲、廖淑瑜、廖德輝、廖德廷，及系爭957-2 地號土地共有人被告張麗玲、廖淑瑜、廖德輝、廖德廷、廖金火亦主張優先承買，被告張麗玲等51人即於100 年1 月10日分別以永春郵局第3 、4 號存證信函通知原告周松裕、周品翔及其他主張優先承買權之共有人於同年月10日前往臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 號10樓與買方簽訂買賣契約，屆期原告周松裕、周品翔到場，惟因被告張麗玲為出賣人兼承買人，得否主張優先承買權仍待釐清，致未簽約，嗣被告張麗玲等51人於10
0 年1 月22日以臺北北門郵局第212 、211 號存證信函表示因未與原告周松裕、周品翔及其他主張優先承買之共有人達成共識，因此無成立買賣情事，已不出售系爭系爭956 、957-2 地號土地；暨系爭956 、957-2 、957-3 地號土地共有人之一廖修齊已於36年4 月8 日死亡，其繼承人為被告謝廖富美、廖美智、廖玉英3 人等情，有原告提出之土地登記謄本3 份、存證信函影本10份及廖修齊之繼承系統表、除戶戶籍謄本等件在卷可稽（見本院卷一第24至133 頁、卷二第39至40頁），並為兩造所不爭執，自堪認此部分事實為真實。
五、原告主張其等依土地法第34條之1 第4 項規定，以存證信函向出賣人即被告張麗玲等51人表示願依同樣條件優先承買系爭956 、957-2 、957-3 地號土地之意思時，即已成立買賣契約，故其等得按與其他主張優先承買權人之應有部分比例，請求被告等人各移轉如附件一、三所示之所有權等語，則為到庭之被告賴運興等50人、陳永財等4 人、廖修墀等6 人、謝廖富美、廖美智、廖德裕、廖德彰、廖健谷、廖德綸、廖淑娩、廖淑紋、廖淑媚所否認，並分別以前開情詞置辯。
茲就本件兩造爭執要點及本院得心證理由，分述如下：
㈠本件原告之主張是否有當事人不適格之情形？
被告賴運興等50人雖抗辯：土地法第34條之1 第4 項之優先購買權，僅屬債權性質，而本件被告廖偉伯、廖偉谷、廖偉敬、廖明貴、何廖金玉、李廖春、劉忠源、潘惠貞、張茗惠、萬久成、李玉淳、呂學瑋、吳鈿盛、阮文淮、陳應森、李美娟、謝沛珊、廖居來、張民權、嚴天南、陳仁華、黃志松、賴玉珍、曾雅俐、李昀靜、張淑貞、李文坤、賴文堯、袁淵琦、蔡佑叡、曾瓈萱、陳姿羽、翁立典、鄭詠霖、李榮和、梁春和、曾安綺、林貞岑、鍾雅君、吳秋穆、吳承翰、吳貞江、林淑芬、曾大殷、陳兆祥、蕭喬予、詹淑如、葉膺州、吳素芬、陳依萍、黃苡溱、洪紫玲、陳建曄、張真等54人已非系爭956 、957-2 、957-3 地號土地之共有人，原告起訴請求該等被告移轉該3 筆土地之應有部分，顯係當事人不適格云云，並提出該3 筆土地100 年7 月8 日列印之土地登記謄本為證（見本院卷三第15至46頁）。惟按所謂「當事人適格」，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院85年度台上字第1054號、86年度台上字第16號、93年度台上字第382 號判決要旨參照）。查本件原告係主張其等分別與上開被告為系爭956 、957-2 、957-3 地號土地之共有人，其等得依土地法第34條之1 第4 項優先承買之規定，分別請求上開被告移轉登記該3 筆土地之應有部分等語，可知原告係主張其等對上開被告有上述條文所生之共有土地應有部分移轉登記請求權存在，上開被告對其等有移轉登記之義務，足見原告於本件所提之給付之訴，其當事人應屬適格而無欠缺。至原告對上開被告在實體上之請求權是否存在，則為訴訟標的之法律關係存否之問題，要不得與當事人適格混為一談，是被告賴運興等50人上開抗辯尚非可採。
㈡被告張麗玲等51人依土地法第34條之1 第1 項規定通知原告
周品翔擬出售系爭957-2 地號土地，是否包含系爭957-3 地號土地在內？查系爭957-2 地號土地於99年10月22日因逕為分割而增加系爭957-3 地號土地，面積分別為664.66平方公尺、82.04 平方公尺，此有前揭土地登記謄本可證（見本院卷一第67頁、第89頁），而被告張麗玲等51人於99年10月27日通知原告周品翔及其他共有人，其等擬依土地法第34條之1 第1 項規定出售共有土地之臺北99支郵局第1296號存證信函，固僅記載系爭95 7-2地號土地1 筆，惟斯時系爭957-2 地號土地甫經地政機關逕為分割為957-2 、957-3 地號，且上開存證信函記載擬出售之系爭957-2 地號土地面積為「746.70平方公尺」（見本院卷一第111 頁），即為逕為分割後之系爭957-2、957-3 地號2 筆土地面積之合（664.66＋82.04 ＝746.70），顯然被告張麗玲等51人通知原告周品翔擬出售之土地係指逕為分割前之系爭957-2 地號土地，應包含逕為分割後之系爭957-2 、957-3 地號2 筆土地甚明，故被告賴運興等50人抗辯：原告周品翔主張對系爭957-3 地號土地亦有優先承購權，顯有誤會云云，亦無足取。
㈢原告如有土地法第34條之1 第4 項規定之優先購買權，則其
等主張優先購買部分應按各主張優先承買權人應有部分比例定之，是否有據？⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、
永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算；共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1 第1項、第2 項、第4 項定有明文。又土地法第34條之1 第1項規定旨在解決共有土地因少數共有人不予同意，即無從處分所發生之困難，惟共有人中之一人或數人將共有土地之全部出賣於第三人者，就各該共有人言，仍不失為出賣其應有部分，他共有人優先承購之權利，未同意出賣之他共有人仍得依同條第4 項之規定，對之主張優先承購權，其主張優先承購權之他共有人亦未限於一人，始得為之，此觀同條項規定「共同或單獨優先承購」即明（最高法院81年度台上字第台上字第1567號判決意旨參照）。再土地法第三十四條之一執行要點第11點第9 目規定：「他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權，至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之。」是本件倘認原告有土地法第34條之1 第4 規定之優先承購權，則其等主張：除原告外，系爭956 地號土地共有人被告廖淑瑜、廖德輝、廖德廷，及系爭957-2 、957-3地號土地共有人被告廖淑瑜、廖德輝、廖德廷、廖金火亦主張優先承買，依上開土地法第三十四條之一執行要點第11點第9 目規定，優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之一節，即屬有據。被告賴運興等50 人 抗辯：原告並未「請求以同一條件訂立買賣契約」，無從依土地法第34條之1 第4 項規定，分別請求被告等人按如附表
一、三所示系爭956 、957-2 、957-3 地號土地所有權之比例為移轉登記云云，並非可採。
㈣原告得否依土地法第34條之1 第4 項規定主張對被告等人就
系爭956 、957-2 、957-3 地號土地之應有部分，有優先購買權？⒈按土地法第34條之1 第4 項所定共有土地優先購買權之行
使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生（最高法院65年度台上字第2113判例參照）。是土地法第34條之1 第4 項規定共有人優先購買權之發生，係以他共有人出賣其應有部分與第三人之買賣契約有效成立為前提，倘該買賣契約係屬無效或未成立，即無共有人優先承購權發生之可言。
⒉經查，本件被告張麗玲等51人於99年10月27日寄予原周松
裕、周品翔及其他共有人之臺北99支郵局第1297、1296號存證信函，其中第1297號存證信函係記載：「敬啟者：坐落台北縣樹林市○○段○○○ ○號面積2246.85 平方公尺權利範圍全部，係寄件人張麗玲等51人與台端謝廖富美等43人合計94人所共有。寄件人擬將上開土地以每坪新台幣叁拾萬元整，全部總價款新台幣貳億零叁佰玖拾萬壹仟伍佰肆拾元整出售予共有人張麗玲小姐，土地增值稅由賣方負擔，地上物之搬遷、拆除由承買人自行處理及支付必要費用、補償費，對於上開土地之標示、出賣人每人權利範圍及出售價款詳如附表所列，請台端於文到後十日內函覆是否願依上開土地出售總價款同等金額優先承購，若願與寄件人一併將上開土地出售時，請先電話聯絡並攜身分證正本、印鑑證明一份，所有權狀正本、印鑑章至台北市○○區○○○路○ 段○○○ 號10樓與買方簽訂買賣契約並受領第一次價金，產權移轉至共有人張麗玲名下時再受領第二次價金，若台端未於上開時間內對寄件人上述事項之通知作意思表示時，則視同台端已放棄優先購買權，亦拒絕受領價金，寄件人即依土地法第三十四條之一第一、二、三項規定向台端之戶籍地所屬法院，將台端應受領價金扣除提存費用辦理清償提存。特此通知」等語，第1296號存證信函係記載：「敬啟者：坐落台北縣樹林市○○段957-2 地號面積746.70平方公尺權利範圍全部，係寄件人張麗玲等51人與台端謝廖富美等46人合計97人所共有。寄件人擬將上開土地以公告總現值百分之四十計算買賣價款，全部總價款新台幣壹仟叁佰叁拾貳萬壹仟壹佰叁拾伍元整出售予共有人張麗玲小姐，土地增值稅由賣方負擔，上開土地若係編定為公共設施保留地，土地增值稅則為Ｏ，對於地上物之搬遷、拆除由承買人自行處理及支付必要費用、補償費，上開土地之標示、出賣人每人權利範圍及出售價款詳如附表所示，請台端於文到後十日內函覆是否願依上開土地出售總價款同等金額優先承購，若願與寄件人一併將上開土地出售時，請先電話聯絡並攜身分證正本、印鑑證明一份，所有權狀正本、印鑑章至台北市○○區○○○路○段○○○ 號10樓與買方簽訂買賣契約並受領第一次價金，產權移轉至共有人張麗玲名下時再受領第二次價金，若台端未於上開時間內對寄件人上述事項之通知作意思表示時，則視同台端已放棄優先購買權，亦拒絕受領價金，寄件人即依土地法第三十四條之一第一、二、三項規定向台端之戶籍地所屬法院，將台端應受領價金扣除提存費用辦理清償提存。特此通知」等語（見本院卷一第45至50頁、第11
1 至116 頁）。依上開存證信函所載文義，被告張麗玲等51人既僅「擬」將上開土地出售予被告張麗玲，則被告張麗玲等51人與被告張麗玲間之買賣契約是否已有效成立，顯不無可疑？況稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約（參見民法第345 條第1 項規定），可見買賣契約係屬債權契約，以有相對立之當事人為前提，而本件被告張麗玲既為出賣系爭956 、957-2、957-3 地號土地應有部分之共有人，同時亦為該3 筆土地之買受人，則本件就出賣被告張麗玲應有部分而言，被告張麗玲係出賣人兼買受人，並無相對立之當事人存在，是縱被告張麗玲等51人已與被告張麗玲訂立該3 筆土地之買賣契約，其契約亦應未有效成立，揆諸前揭判例意旨，原告主張其得依土地法第34條之1 第4 項規定向被告等人主張有系爭956 、957-2 、957-3 地號土地之優先承買權，於法並無依據。
⒊原告雖主張：當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣
契約即為成立，民法第345 條第2 項定有明文。依上開訴存證信函可知本件買賣契約之買賣條件為：系爭956 地號土地以每坪30萬元計價，總價款203,891,540 元，分二次給付；系爭957-2 、957-3 地號土地以公告總現值百分之40計算，總價款13,321,135元，且均已以附表詳列出賣人每人權利範圍及出售價款，足徵被告張麗玲等51人與被告張麗玲間就買賣標的物為系爭956 、957-2 、957-3 地號土地，及買賣價金以及給付方式均有合意，依上開規定，被告張麗玲等51人與被告張麗玲已成立買賣契約；又土地法第34條之1 規定之通知其他共有人，係以買賣契約成立為先決條件，倘若被告張麗玲等51人與被告張麗玲未成立買賣契約，則被告張麗玲等51人又豈會以上開存證信函通知他共有人是否就如上述買賣條件優先承購？況且被告張麗玲等51人還以存證信函主動回覆原告2 人，說明系爭95
6 地號土地分別有共有人被告張麗玲、廖淑瑜、廖德輝、廖德廷、原告周松裕主張優先承買，系爭957-2 、957-3地號土地分別有共有人被告張麗玲、廖淑瑜、廖德輝、廖德廷、廖金火、原告周品翔主張優先承買，並分別計算各主張優先承買之共有人可購買持分以及需支付買賣價款為何，顯見被告張麗玲等51人與被告張麗玲間確實就系爭95
6 、957-2 、957-3 地號土地已成立買賣契約云云。然查，土地法第三十四條之一執行要點第8 點規定：「本法條第2 項『事先』、『書面通知』或『公告』之方式及內容，依下列之規定：（一）部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前，應先行通知他共有人。…」，則被告張麗玲等51人於準備將系爭956 、957-2 、957-
3 地號土地出賣予被告張麗玲之前，依上述執行要點之規定，預先以存證信函（即書面）通知原告等其他共有人是否優先購買，並無不合之處，要難以上開存證信函有載明欲出售之標的物及出售價金，即認被告張麗玲等51人與被告張麗玲間已合意成立買賣契約。又被告張麗玲等51人嗣固於100 年1 月4 日以永春郵局第3 、4 號存證信函分別寄予原告周松裕、周品翔及其他主張優先承買之共有人，惟其內容僅係請原告等共有人於100 年1 月10日前往指定地點簽定買賣契約並受領第一次價金等事宜（見本院卷一第53至59頁、第119 至124 頁），並未因有此存證信函之通知，即可推認被告張麗玲等51人與被告張麗玲間已就系爭956 、957-2 、957-3 地號土地有效成立買賣契約。何況被告廖偉伯、廖偉谷、廖偉敬、廖明貴、何廖金玉、李廖春、劉忠源、潘惠貞、張茗惠、萬久成、李玉淳、呂學瑋、吳鈿盛、阮文淮、陳應森、李美娟、謝沛珊、廖居來、張民權、嚴天南、陳仁華、黃志松、賴玉珍、曾雅俐、李昀靜、張淑貞、李文坤、賴文堯、袁淵琦、蔡佑叡、曾瓈萱、陳姿羽、翁立典、鄭詠霖、李榮和、梁春和、曾安綺、林貞岑、鍾雅君、吳秋穆、吳承翰、吳貞江、林淑芬、曾大殷、陳兆祥、蕭喬予、詹淑如、葉膺州、吳素芬、陳依萍、黃苡溱、洪紫玲、陳建曄、張真等54人已於嗣後將該3 筆土地之應有部分移轉予其他共有人，已如前述，則依照最高法院66年台上字第1530號判例：「土地法第34條之1 第4 項之優先購買權，係屬債權性質，此由該條項用語，與同法第104 條第2 項及耕地三七五滅租條例第15條第3 項用語不同，可以知之。被上訴人相互間就系爭土地應有部分之買賣，既經辦畢所有權移轉登記，則上訴人本於土地法第34條之1 第4 項規定之優先承購權，請求塗銷被上訴人間之所有權移轉登記及將該應有部分出賣並移轉登記於伊，即無可准許。」之見解，原告請求上開被告將系爭956 、957-2 、957-3 地號土地之應有部分移轉登記予其等，更非可採。
六、綜上所述，本件被告張麗玲等51人與被告張麗玲間就系爭95
6 、957-2 、957-3 地號土地並無買賣契約之存在，原告依土地法第34條之1 第4 項主張優先承購被告等人該3 筆土地之應有部分，於法無據。從而，原告請求被告謝廖富美、廖美智、廖玉英應將系爭956 地號土地辦理繼承登記，於原告周松裕給付如附表二之買賣價金同時，應移轉如附表一所示之所有權登記予原告周松裕；被告謝廖富美、廖美智、廖玉英應將系爭957-2 、957-3 地號土地辦理繼承登記，於原告周品翔給付如附表四之買賣價金同時，應移轉如附表三所示之所有權登記予原告周品翔；原告周松裕分別給付如附表二之買賣價金予附表二所示之被告同時，上開所示之被告各應移轉如附表一所示之所有權登記予原告周松裕；原告周品翔分別給付如附表四之買賣價金予附表四所示之被告同時，上開所示之被告各應移轉如附表三所示之所有權登記予原告周品翔，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均與本案判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 16 日
民事第一庭 法 官 高文淵上列正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 100 年 9 月 16 日
書記官 黃瀅螢