臺灣新北地方法院民事判決 100年度重訴字第244號原 告 何昆霖訴訟代理人 張世柱律師複 代理人 楊尚訓律師被 告 林仁蘭訴訟代理人 吳奎新律師複 代理人 陳添信律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國102 年2月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾叁萬肆仟捌佰玖拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十五分之四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣伍拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰伍拾叁萬肆仟捌佰玖拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
壹、程序方面：㈠按「當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法
律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之」，民事訴訟法第24條定有明文。查兩造簽訂之不動產買賣契約書第12條第 6項約定，雙方合意以房地所在地之地方法院即本院為第一審管轄法院（見本院卷一第30頁），是依上揭法條規定，本院自有管轄權，合先敘明。
㈡次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求
之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。
本件原告起訴，其先位聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）915萬2,674元；備位聲明：被告應給付原告128萬4,156元。嗣於準備程序期日將前述先位聲明撤回（見本院卷二第121頁反面），並擴張原備位聲明為：被告應給付原告253萬 7,
796 元。核原告所為，係基於本件請求之同一基礎事實（即被告出售予原告房屋為傾斜之瑕疵），而擴張（指前述備位聲明）應受判決事項之聲明，依前揭法條規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於民國99年 8月30日透過永慶房屋仲介，向被告購買新
北市○○區○○段○○○○○○號土地之應有部分及其上之新北市○○區○○段○○○○○○號建物，門牌號碼為新北市○○區○○街○○○巷○○弄○○號1樓（下稱系爭建物），交易總價為79
2 萬元，原告於交屋後進行裝潢，以期能自住使用。惟被告於出售前述房地時，於「標的物現況說明書」第23項之「是否有龜裂傾斜之情形」勾選「否」，詎料，原告交屋後發現該屋疑似有傾斜之情形，委請土木技師就前開房地進行現況勘查評估，發現該建物確實有傾斜之情況，其傾斜程度高達1/89，故該房屋確實存有重大瑕疵甚明，原告發現後即以存證信函通知被告撤銷買賣契約之意思表示及解約，並提起本訴。
㈡前述房地具有傾斜之狀況，且傾斜度達1/89，屬於台北市建
築物工程施工損害鄰房鑑定手冊所示「介於1/40至 1/200之傾斜範圍」應評估對標的物結構安全所造成影響 ...，其中補強應考慮因傾斜增量所引致標的物基礎或結構之強度損失；另依據該鑑定手冊第43頁所示計算方式，本件非工程性補償之計算方式為（第三級）：P% = 10% +｛50 ×（X-1/100）｝×100%，其中P% 為非工程性補償率，X為傾斜率，故本件計算式：P% =10%+｛50×（1/89-1/100）｝×100%＝0.1618，故本件非工程性補償費用= 792萬元（買賣價金）×0.1618（補償率）=128萬1,456元。
㈢依台灣省結構工程技師公會進行鑑定結果，本件建物確實存有瑕疵，並造成房屋價值減損，且有進行修補必要：
1.系爭房屋東西向傾斜1/98、1/89，南北向傾斜 1/497，造成前方（客廳）與後方（廚房）之地坪有 8公分高度落差，故系爭建物確實存有傾斜之狀況。
2.前述東西向傾斜1/98、1/89，傾斜度大於台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊容許安全範圍 1/200，研判系爭建物雖無立即崩塌危險，但現有傾斜度已對整棟建築物之結構耐震能力造成減損，已達瑕疵之程度，並對建物使用者日常生活及居住舒適性造成影響（鑑定報告第 4頁），造成系爭房屋減損20.89% （鑑定報告第5頁），系爭建物下方土壤軟弱，而有修補必要，本件採扶正工法改善窒礙難行，僅能依低壓灌漿工程方式進行基礎下方土壤改良（此修補方式僅係加強建物下方地基強度，並無法排除系爭建物傾斜之狀況）修補費用須 88萬3,308元，且須進行修補後方能排除繼續惡化疑慮，修補工程完成，方不會繼續加速折舊率（鑑定報告第
6 頁），故原告就本件因建物傾斜狀況受有價值減損，且有進行建物維修必要，避免因地震等因素造成危害，故請求減少價金253萬7,796元。
3.原告母親高齡75歲，因聽障領有殘障手冊，並有白內障、膝關節退化等身體疾病，原告不適合另覓房屋，故僅請求減少價金。
㈣為此，爰依民法物之瑕疵擔保規定請求減少價金，並依不當
得利規定請求返還價額165萬4,488元；另依不完全給付之法律關係請求給付修補費用 88萬3,308元，合計253萬7,796元，並聲明：1.被告應給付原告253萬7,796元；2.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭建物並無品質欠缺之瑕疵：
系爭建物於80年3月建造完成，為老舊房屋，期間經過921地震、 331地震、颱風，屋體難免破損，縱有些微傾斜，亦屬正常折舊，雖鑑定報告書認定東西向傾斜度為1/98、1/89，南北向為 1/497，雖對建物結構之耐震力造成減損，但既無影響居住安全之虞，原告迄今居住其中，同棟建物各樓層仍有人居住，原告未來仍要繼續居住，顯然傾斜影響系爭房屋居住安全之效用程度極為有限，尚不得視為瑕疵，況原告購屋前多次看屋，還包括貸款銀行鑑價人員、雙方委託之仲介，均未發現系爭房屋有傾斜之狀況，可見該傾斜狀況並非一般人以肉眼自外觀即可查之；又測得之傾斜度，係從 5樓拉至1樓計算出之最大傾斜度，系爭房屋坐落1樓，實際傾斜度應小於鑑定測得之傾斜度，可否認定為瑕疵，顯有疑義；原告亦未舉證有何減少通常居住使用之瑕疵，其主張減少價金，自屬無據。
㈡縱前開傾斜構成瑕疵，原告應視為已承認所受領之系爭建物，不得主張減少價金：
原告發函通知被告房屋有傾斜，稱已停止裝潢，原告當時既主張房屋有瑕疵，為免爭議，應保持原狀，事後卻繼續大舉裝潢並入住，顯見房屋縱有瑕疵，原告已承認所受領之物，不得主張減少價金；系爭房屋為20餘年老舊房屋，且為國宅，原告購屋價格遠較一般新屋低，縱有房屋傾斜折舊現象，為買賣洽商時已列入考量，原告發現瑕疵後，仍願意續花費裝潢及入住，更何況本件瑕疵並非海砂屋、漏水或其他已影響居住安全、品質之重大瑕疵，房屋仍可正常使用，原告願意接受舊屋之折舊情形與承認受領之物，自不能要求與新建房屋相同品質。
㈢縱系爭房屋有價值減損之瑕疵，鑑定報告所載價值減損比例，欠缺客觀正確性，顯有違誤：
1.查台灣省結構技師公會鑑定報告固稱系爭建物減損價值總額為190萬8,212元，約占本件不動產成交價格「913萬2,674元」之20.89%，該金額除明顯將誤將原告起訴金額915萬2,674元（913萬2,674元應為誤載）認定為系爭不動產交易價格，，而非本件不動產實際交易價格 792萬元，該鑑定報告之前提顯有重大違誤，其據以計算得出之190萬8,212元，自不可採。
2.鑑定報告先於附件不動產估價書第19至22頁依「比較法」評估價值減損，依相關案例比較計算，認定減損價值比率為18%，但詳查比較案例，編號1為嚴重傾斜，最大傾斜率為1/96、1/496，其價值減損比例為21%；編號 2除傾斜外，還為海砂屋，已達重大瑕疵程度，價值減損比例僅為17%；編號5已達危險建物標示，價值減損比例為11%；編號6傾斜率為1/99，價值減損比例為 18%，本件瑕疵較輕微、傾斜率較低，非屬海砂屋或危險建物，減損價值為164萬3,900元，比例加總後，反較前開案例為高，自屬有誤，欠缺客觀正確。
㈣原告同時請求減少價金及修補費用，顯無理由：
依前述估價書第22至26頁以「收益殘餘法」計算減損價值，已將修補費用88萬3,308元計入，認定減損價值為230萬4,680元，原告額外請求補強修復費用88萬3,308元，即有重複請求；又該補強修復費用係針對地盤改良低壓灌漿工程費用67萬3,580元，加上非工程性補償費20萬9,728元（鑑定報告附件7第1頁），然而該修補費用為針對全棟建物地盤地基灌漿之修補費用，並非單就 1樓地盤修補費用，原告可否全額請求，大有疑義；再修補費用包括非工程性補償費項目，同樣為減損價值之補償性質，既已納入減損價值計算，竟再納入補償費用，亦有重複計算之謬誤，難謂有理；又修復費用為使物回復通常效用之費用，既然已進行瑕疵修復，即無因瑕疵存在導致價值減損之情事，原告同時請求減少價金及修復費用，為重複請求，並無理由。
㈤本件被告並無可歸責之事由，不構成不完全給付：
被告於出售房屋時，雖於買賣契約書之附表「標的物現況說明書」第23項「是否有龜裂傾斜之情形」欄勾選「否」，然系爭房屋是否有傾斜，須專業人員選定檢點以專業儀器方可確認，並非一般人以肉眼自外觀即可查知，本件尚不能以被告於標的物現況說明書上之勾選，遽以認定被告有保證房屋不傾斜或故意不告知房屋有傾斜之情事，原告主張被告於出賣房屋時惡意隱瞞房屋有傾斜，應負瑕疵擔保責任，尚非可採。
㈥並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本件原告透過仲介永慶房屋介紹，與被告於99年 8月30日簽訂系爭買賣契約，約定以 792萬元，向被告購買系爭不動產99年10月13日登記於原告之妻曾淑華名下；系爭不動產買賣契約書，於第8條擔保責任下第5項約定「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋... 等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（即被告）應負瑕疵擔保責任」等字樣；另於「標的物現況說明書」第23項之「是否有龜裂傾斜之情形」勾選「否」；交屋後原告於裝潢時發現系爭建物疑似傾斜狀況，委請蘇國樑土木技師事務所評估，該所於 100年1月4日提出現況勘查評估報告書，原告知悉房屋有傾斜情形，於100年3月11日發存證信函知被告系爭建物有重大瑕疵，並解除買賣契約，限期於函到 3日內返還所有價金並賠償相關損失，嗣於同年 5月12日提起本件訴訟等事實，有房屋買賣契約書、標的物現況說明書、土地及建物登記謄本、存證信函、個人基本資料查詢結果等件在卷可稽（見本院卷一第25至33頁、46至49頁、81至84頁、95頁），並為兩造所不爭執，自堪認此部分事實為真實。
四、原告主張系爭建物有前述傾斜狀況，造成客廳與廚房之地坪有 8公分之高度落差，現有傾斜度已對整棟建築物之結構耐震能力造成減損，已達瑕疵程度，並對房屋使用者日常生活及居住舒適性造成影響，造成房屋價值減損，需進行修補方能排除繼續惡化疑慮，本件因房屋傾斜而受有價值減損，且有進行房屋維修之必要，基於物之瑕疵擔保所生之減少價金請求權及不當得利請求權、不完全給付所生之損害賠償請求權，請求被告給付如聲明所示等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲就本件兩造爭點及本院得心證理由，分別說明如下：
五、本院之判斷：㈠系爭建物是否有重大瑕疵？
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第 373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。
2.經查，系爭建物由被告出售予原告後，經原告委請土木技師事務所檢測發現有傾斜現象，東西向傾斜率1/89，南北向傾斜率 1/272等情，業據原告提出蘇國樑土木技師事務所現況勘查評估報告書可稽（見本院卷一第38頁）；嗣經本院囑託台灣省結構工程技師公會鑑定結果（下稱鑑定報告書），經現場勘查系爭房屋現況發現，系爭建物傾斜已造成前方（客廳）與後方（廚房）之地坪有約 8公分之高差，並有照片可佐（見本院卷一第90、93頁），鑑定結果：⑴依據標的物現況牆柱角傾斜度測量結果，標的物東西向（短向）傾斜度為1/96及1/89，南北向（長向）傾斜度為 1/497，房屋有傾斜之情形。⑵東西向傾斜度1/96及1/89，傾斜度已大於「新北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」房屋傾斜度容許安全範圍 1/200之規定，綜合標的物傾斜度測量成果及現況勘查結果，研判鑑定標的物結構雖無立即崩塌之危險，但現有之傾斜度已對整棟建築物原有結構耐震能力造成減損，已達瑕疵之程度，該傾斜情形已影響原有結構強度，綜合傾斜度測量成果及現況勘查結果，系爭建物居住安全性未能達到設計當時法規所規定之應有安全度，依資料綜合研判系爭建物基礎下方土壤軟弱係造成系爭建物傾斜之原因等語，有該鑑定報告書1份在卷可參（見本院卷二第8至10頁），足見系爭建物係因基礎下方土壤軟弱而有傾斜之情形，並非房屋正常折舊現象。是被告抗辯系爭建物屋齡20餘年，縱有些微傾斜仍屬正常折舊現象云云，不足採信。再衡諸通常買賣交易，縱使買賣標的為中古屋，惟房屋之結構仍必須達到可居住並且安全無虞之程度，始具備其效用及品質，倘該效用及品質之缺乏足以影響房屋之結構及安全，應認該房屋有重大瑕疵，查系爭建物雖於80年3月8日即建築完成（見本院卷一第83頁之建物謄本），距兩造於99年 8月30日簽訂系爭買賣契約（見本院卷一第32頁之買賣契約書），已歷經近20年之久，亦即為俗稱之中古屋，惟其既有傾斜現象，且傾斜程度已對建築物原有結構耐震能力造成減損，而足以影響系爭建物之結構及居家安全，而上開鑑定報告書並未判定系爭建物已停止傾斜，則系爭建物仍有繼續傾斜之虞，且因發現有傾斜現象而減損市場價值（見本院卷二第10頁之鑑定報告書），堪認系爭建物依通常交易觀念，欠缺供人安全居住之效用、品質及應具備之交換價值，屬有重大瑕疵存在。是被告辯稱：原告裝潢後迄今居住其中，同棟建物仍有人居住，傾斜影響有限，不得視為瑕疵云云，並無足取。
㈡系爭建物傾斜是否非依通常程序檢查即可發現？及原告發現
有瑕疵後是否已盡通知義務？按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；又買受人因重大過失，而不知有民法第354條第1項第 1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第 355條定有明文。次按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第 356條亦有明文。再按瑕疵擔保責任屬於無過失責任，只要買賣標的物有瑕疵，出賣人即應負責。查系爭買賣契約所附「標的物現況說明書」第23項，於「是否有龜裂傾斜之情形」勾選「否」，被告亦自承其未發現建物有傾斜狀況（見本院卷一第86頁），衡諸不動產交易常情，買方若發現交易標的有瑕疵，必將該瑕疵列為談判減價籌碼，本件兩造於買賣當時均未就房屋傾斜為認定，則於買賣契約成立及房屋點交時，難認原告知悉系爭建物有傾斜狀況。再兩造及仲介人員、銀行鑑價人員於看屋後均未查知系爭建物傾斜，益徵屬「不能即知之瑕疵」；又兩造於99年 8月30日簽訂買賣契約，原告於裝潢時懷疑房屋傾斜，乃委託蘇國樑土木技師事務所評估，100年1月 4日該所提出現況勘查評估報告書，原告知悉房屋有傾斜情形，隨即於100年3月11日通知被告系爭建物有重大瑕疵，並解除買賣契約，原告已盡民法第356條第3項之檢查通知義務，被告抗辯原告於函知房屋傾斜後，仍繼續裝潢入住，已承認受領系爭建物云云，為不可採。
㈢原告得否請求減少價金？系爭建物減損價值比率？得請求減
少價金若干？
1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；又買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第359條、第365條第1項分別定有明文。
且買受人因買賣標的物有瑕疵，得請求減少其價金，此項減少價金請求權之行使，僅須由買受人向出賣人以意思表示為之為已足（最高法院86年度臺上字第2659號裁判意旨參照）。查系爭不動產買賣契約書，於第8條擔保責任下第5項約定「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋 ...等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（即被告） 應負瑕疵擔保責任」（見本院卷一第29頁），系爭建物交付前既存有前述之傾斜瑕疵，依前述買賣契約之約定，被告應負瑕疵擔保責任，則原告請求被告減少買賣價金，洵屬有據。又原告於100年5月提起本件訴訟時已主張依民法第359 條規定減少價金，起訴狀繕本經本院送達被告（見本院卷一第15、79頁），應認原告已向被告為減少價金之意思表示；又原告行使該減少價金請求權之時間，距其至遲於100年3月11日以存證信函通知系爭建物有瑕疵並請求解約後未逾 6個月之除斥期間，原告依物之瑕疵擔保規定，請求減少價金為有理由。
2.關於系爭建物減損價值比率及得請求減少價金？系爭建物因瑕疵所致價值減損比率，經本院囑託台灣省結構工程技師公會鑑定，由趙洪濤結構技師、毛惠玲估價師協同至現場會勘，並依不動產標示及權利狀態、土地使用管制狀態、地價稅及房屋稅、不動產個別條件及區域環境內容、標的現場實際訪查交易、收益及成本資訊作為估價資料，進行不動產市場概況分析、區域因素分析、個別因素分析、最有效使用分析，選定「比較法」之實例比較、「收益法」之殘餘價值還原以評估勘估標的之減損價值，再依此 2方法所獲得價值減損比率進行綜合比較，依各方法之資料性質及信賴度賦予不同的權重加權計算後，即得本件勘估不動產之減損價值，認系爭建物減損價值價額為153萬4,697元，約占本件不動產成交價格792萬之19.38% （見本院卷三第56頁）。至鑑定報告書將本件不動產交易價格應為792萬元誤載為913萬2,674 元，致計算得出之價值減損比率有誤，業經臺灣省結構工程技師公會以102省結技（九）卿字第 4867號函更正並提出修正，此有不動產估價報告書 1份可參（見本院卷三第22至57頁），本件自應採修正後之價值減損比率。再本件估價師毛惠玲領有不動產估價師證書、臺北市不動產估價師開業證書、臺北市不動產估價師公會會員證書（見本院卷二第83至85頁），為內政部核可之估價師，在無充分證據資料足以推翻前開估價結果，其本於專業知識能力所為估價，堪以採信。是系爭房地因前述瑕疵減損之價值，應以兩造實際交易價格乘以價值減損比率為準，故系爭房地因上開瑕疵所減少之金額應為153萬4,896元（計算式：792萬×19.38％＝153萬4,896）。
3.至被告雖辯稱：鑑定機關依「比較法」評估價值減損時所引用案例，與系爭建物傾斜狀況相較，其他案例傾斜率較高，但減損價值反而較低，鑑定報告欠缺客觀云云。惟不動產估價師除考量房屋傾斜率外，亦會考量其他因素，如不動產特徵、結構安全瑕疵情況、區域因素、個別因素、市場調整因素等，最後以百分率法作為減損差異調整推估，此可觀鑑定報告透過權重比率得出價值減損比率為 18%，與鑑定報告認定與本案交易情況及交易日期近似，且同位於新北市中和區，區域因素較雷同之編號6案例之減損比率同為18%（見本院卷三第18頁），並無被告所指前揭不合理情況，被告以偏蓋全，否認鑑定之客觀性，已無可採。又鑑定機關以「收益殘餘法」評估價值減損，係計算「直接減損」包括汙名化造成租金收益減損及補強修復工程費用，「間接減損」即日後一定期間風險貼補價格，將直接減損、間接減損相加後為推估減損總額，再考慮「比較法」、「收益殘餘法」之資料信賴度、不動產種類及價格形成因素，採用加權平均法，並考量「比較法」較能即時反應市場價值，而賦予較高權重 60%，「收益殘餘法」為40%，最後計算得出減損價值為153萬4,697元，約占本件不動產成交價格之 19.38%，已詳加記載價值減損之評估過程，被告空言鑑定並非嚴謹云云，亦無足採。㈣依上所述，原告依買賣關係主張被告應負物之瑕疵擔保責任
，所得請求減少價金應以153萬4,896元為合理。原告以起訴狀繕本送達為減少價金之意思表示，應認原告已向被告為減少價金之意思表示，而原告就上開價金既已給付由被告受領，則其依不當得利請求被告返還153萬4,896元，應屬有據。
另查系爭建物之瑕疵係於買賣契約成立時即已存在，並非契約成立後始發生，原告主張被告同時構成不完全給付之債務不履行責任，為不足採（最高法院91年度台上字第 666號判決意旨參照），況且本件並無證據證明被告於訂約前已明知系爭建物有傾斜之瑕疵，原告亦未舉證有可歸責被告之事由，原告依不完全給付請求被告給付修補費用 88萬3,308元，洵屬無據。
六、綜上，原告依物之瑕疵擔保請求權主張減少價金，並依不當得利返還請求權請求被告返還所減少價金，被告應給付原告153萬4,896元。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定如主文所示之擔保金額，併予准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
八、據上論斷，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 27 日
民事第三庭 審判長法 官 高文淵
法 官 邱育佩法 官 張瓊華以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 2 月 27 日
書記官 洪來慧