臺灣板橋地方法院民事判決 100年度重訴字第268號原 告 范如妤訴訟代理人 莊乾城律師複代理人 翁郁君被 告 邱崇益
韓海韻前列二人共同訴訟代理人 李志正律師上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國101 年8 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新台幣柒佰捌拾玖萬參仟壹佰伍拾參元之同時，將坐落於新北市○○區○○段第504 地號土地，權利範圍十分之二，及其上同段第1430建號，即門牌號碼為新北市○○區○○路一段43巷16號建物，權利範圍全部，由新北市中和地政事務所民國九十七年店中登字第001110號收件，民國97年2 月5 日登記之最高限額新臺幣捌佰伍拾貳萬元之抵押權登記予以塗銷，並應將坐落於新北市○○區○○路一段43巷16號房屋騰空，將房屋及坐落土地點交予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決點交房地部分於原告以新臺幣參佰柒拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟壹佰壹拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告方面：
（一）被告於民國100 年1 月15日將坐落於新北市○○區○○段○○○ ○號土地及其上門牌號碼新北市○○路○ 段○○巷○○號建物（下稱系爭房地）出售予原告，且不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）載明範圍包括「地下室」使用權。詎原告簽定契約書後繳交第1 、2 期款項共新台幣（下同）24 0萬元後，發覺買賣標的之全體住戶聲明：「地下室為全體住戶共有，私人不得擅自使用」，原告知悉後即發函限期催告被告排除此侵害，被告不為置理並要求原告繼續履行契約。原告併再以存證信函檢送第三期120 萬元之款項，復又再一次催告被告排除地下室障礙，因被告仍無法排除此侵害，故原告及行使減少價金之權利，即將尾款
840 萬元，減少為700 萬元，故被告應依系爭買賣契約第
3 條第2 項及第4 條第3 項第4 款等約定點交系爭房地並塗銷抵押權。
（二）並聲明：①被告應將坐落於新北市○○區○○路一段第50
4 地號上之建號1430及其坐落基地所有權應有部分設定之登記日期97年2 月5 日、登記字號：店中登字第001110號、擔保債權金額為852 萬元、權利人為華南商業銀行股份有限公司之最高限額抵押權予以塗銷。②被告應將坐落於新北市○○區○○路一段43巷16號一樓房屋騰空，將房屋及坐落土地點交予原告。③原告願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告方面：
（一）依據系爭買賣契約書第3 條之約定，第3 期款項120 萬元應於「土地增值稅單及契稅單均核發後五日內」支付，而本件土地增值稅單及契稅單核發之日期應皆為2 月中，然原告卻故意拖延至3 月中始委託律師以存證信函寄送支票予被告，顯然已遲延給付。另依雙方契約第4 條2 「...買方並應於交付完稅款同時開立與未付款同額且註明禁止背書轉讓之商業本票或提供相當擔保予賣方... 」惟原告並未依約於完稅款同時開立與未付款同額之商業本票或提供相當之擔保予被告，且系爭不動產卻已逕行過戶至原告名下，爾後被告委託律師發函催告原告履行上開約定，原告方委託律師於100 年3 月29日寄發存證信函並隨函檢附票面僅700 萬元之本票，原告未依約支付足額之本票，顯然再次違約。
（二）雙方於契約第10條第5 項雖載明地下室有使用權之文字，惟被告於簽約前及簽約時即一再向原告及其父母表示，關於地下室使用權部分，被告雖有使用權，惟如何使用，尚須與其他住戶協調後，方能確定，被告並未表示得自行任意使用，若原告買受後需使用地下室，尚須情商其他住戶同意。況原告及其父母亦曾去系爭不動產及地下室之現址看過，知地下室非原告所專用。另地下室本為防空避難室之預備之用，平常須保持所有共有人得自由出入狀態，只有一樓樓梯間可供隨意進入，惟原告欲從一樓房屋內直接打通設置樓梯至地下室，又逕行片面主張減少價金，顯無依據。是以被告自得依買賣之法律關係及雙方買賣契約之約定，請求原告給付買賣價金餘款840 萬元，另本件買賣契約顯係具有對價關係之雙務契約，故於原告未為上開對待給付前，得拒絕給付。
（三）並聲明：①原告之訴及假執行聲請駁回。②如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）兩造於100 年1 月15日就系爭房地成立系爭買賣契約，約定買賣總價金1,200 萬元，買方應於契約書成立同時給付
120 萬元、於交付移轉過戶有關證件及蓋印鑑章同時給付
120 萬元、於土地增值稅單及契稅單均核發後5 日內給付
120 萬元、於產權辦竣且銀行核貸同時繳交840 萬元（見本院卷一，第4 至8 頁）。
（二）原告已依約給付第一、二期款共240 萬元，並於100 年3月11日寄送第三期款120 萬元支票予被告，復於100 年3月29日寄送700 萬元本票予被告（原約定第四期款840 萬元，原告主張減少價金140 萬元）。
（三）系爭房地業於100 年3 月16日以買賣為登記原因，移轉所有權登記名義予原告，前開房地尚有權利人為華南商業銀行股份有限公司，擔保債權總金額852 萬元之最高限額抵押權登記（見本院卷一第42至45）。
（四）系爭契約第10條其他約定第5 款載明「地下室有使用權」。
四、本件之爭點：
（一）原告就系爭買賣契約之坐落於新北市○○區○○路一段43巷16號一樓房屋之地下室有無專用使用權？
（二）原告主張依系爭買賣契約，請求被告應將系爭房地852 萬元之最高限額抵押權登記予以塗銷，並將房地騰空點交予原告，是否有據？
（三）被告得否主張同時履行抗辯權？
五、關於「原告就系爭買賣契約之座落於新北市○○區○○路一段43巷16號一樓房屋之地下室有無專用使用權？」爭點部分：
（一）按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453號判例、88年度臺上字第1671號判決要旨參照。是故，於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。
（二）查依系爭買賣契約書第10條載明「地下室有使用權」（見本院卷一第10頁）。又依被告出具之定金收據（見本院卷一第9 頁）亦載明：「本人出售新北市○○區○○路一段
43 巷16 號一樓房屋連同其應有基地持分及『地下室使用權』予買方，並收受定金，爰訂立本定金收據。」等語。故被告出售範圍依兩造所簽立之上開二份文件文義觀之，係包括「地下室使用權」甚明，被告自應依約定使原告取得地下室使用權。被告雖抗辯：當初有告知地下室被告雖有使用權，然如何使用尚須與其它住戶協調後方能確定云云。按依經驗法則及誠信原則，如有此等條件，被告應將此條件限制列入買賣契約內容，以為明確規範出售地下室使用權之範圍，被告不列入買賣契約之條件、出具定金收據亦不列入，顯然當時並無此條件限制。被告雖提出其前委託中信房屋仲介公司出售系爭房地事宜，在其簽署之中信公司「房地產標的現況說明書」其中「是否有約定專用協議」，被告在「否」處勾選，即足表明系爭房屋之地下室並未有約定專用協議云云，然查上開被告與中信房屋仲介公司間房屋委託銷售合約內容如何約定，為渠等間之契約關係，核與本案系爭買賣契約無涉。
（三）第按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，98年01月23日修正前民法第799 條前段定有明文。所謂共同部分，係指專有部分以外之建築物其他部分，解釋上包含建築物之基本構造、共用部分及必具之附屬物在內。按數人區分一建築物，就其專有部分，在構造上及使用上具有獨立性，於該專有部分固成立區分所有權，但就專有部分以外之建築物部分，即共同部分，其與區分所有部分，在使用目的上有密不可分之關係，不得與區分所有建物分離，而個別成為單獨所有權之客體，依98年01月23日修正前民法第79
9 條前段規定，推定其為各區分所有人所共有。故地下室依建築藍圖及使用執照之記載，倘係供全體區分所有人防空避難或停車之用，為區分所有建築物公共設施之一，於構造上及使用上又無獨立性，自屬共同使用部分，該地下室在性質上即不得單獨為所有權之客體，應屬全體區分所有人共有，縱各區分建築物於辦理第一次所有權登記時，未辦理地下室為公共設施之登記，亦無礙其附屬於區分建築物所有人共有之性質。
（四）查系爭建物於辦理第一次所有權登記時，雖未辦理系爭地下室為公共設施之登記，但系爭地下室係依法附建供防空避難所用之空間，且原僅係由系爭建物2 至5 樓共同出入之1 樓大門內樓梯間下設之公共樓梯進出系爭地下室之事實，有勘驗筆錄及照片等件附卷可稽（見本院卷二第55頁、第59至62頁、第73、74頁）。由系爭地下室之建築構造觀之，系爭地下室之出入口，由2 至5 樓之樓梯一體連接通往系爭地下室之樓梯，2 至5 樓之住戶可由該共用之樓梯直接進出，並非必須由1 樓之室內樓梯始可進出，足認系爭地下室原係供全體區分所有人共同使用甚明。系爭地下室既為防空避難室，構造上亦有供2 至5 樓之住戶使用之意，且在被告出賣原告系爭地下室前，原係區分所有人共同使用，應認系爭地下室，屬系爭建物之共同部分，揆諸上開規定及說明，應推定為各區分所有人共有，非屬被告單獨所有或有事實上之處分權。第按共同部分之使用，應按其本來之用法使用之，非經共同部分各共有人之特別約定，不得為特別之使用，有最高法院82台上字第2284號判決可資參照。被告就系爭地下室有分管契約或默示分管契約未能舉證證明，復未舉證證明有何其他合法權源占用系爭地下室，則其在買賣契約內約明地下室有使用權，惟系爭地下室卻為全體區分所有人共同使用，則被告應負物之瑕疵擔保之責，故原告主張減少價金，即有理由。至含地下室單獨專用使用權與不含地下室單獨專用使用權之價差，依兩造合意送新北市不動產估價師公會鑑定，依被告主張兩造約定之地下室使用範圍為6.26坪，其價格差異為506,847 元，有不動產估價報告書1 份可憑，則原告主張減少價金140 萬元，在506,847 元範圍內為有理由，逾此部分則不應准許。至原告主張地下室約定之使用範圍為7.34坪，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文，查本件原告並未舉證證明兩造於訂立系爭買賣契約第10條其他約定第5 款載明「地下室有使用權」之使用範圍確為7. 34 坪，原告既無法舉證，則原告上開主張，自不足採。
六、關於原告主張依系爭契約，請求被告應將系爭房地852 萬元之最高限額抵押權登記予以塗銷，並將房地騰空點交予原告，是否有據？查依雙方簽訂之系爭契約書第3 條第2 項約定「本買賣標雙方約定於本約成立同時，應依本契約第7 條規定點交買方管業」等語，故依上開契約約定，兩造點交系爭房地之時點為系爭買賣契約成立時，則原告主張依系爭契約第3 條第2項約定，被告應點交系爭房地予原告，即有理由。另依系爭契第4 條第3 項第4 款約明：「賣方因債務關係提供本買賣標的物設定之抵押權，其所擔保之未償債務，賣方應於交付交屋款前清償並塗銷抵押權。」等語，則被告依上開契約內容，即應在交付交屋款前清償抵押權所擔保之未償債務並塗銷抵押權。另因兩造在買賣契約內約明地下室有使用權，然卻為全體住聯合聲明地下室為全體住戶共有，私人不得擅自使用，則被告即應負物之瑕疵擔保之責，因而原告於100 年3月始給付第三期款，且僅寄700 萬元之本票之第四期款，即難謂有何違約。
七、被告得否主張同時履行抗辯權？
（一）按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。民法第264條第1項定有明文；次按同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間。然而，雖非具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行之抗辯（參照最高法院74年度台上字第355號裁判意旨）。
（二）本件被告抗辯：在原告支付買賣系爭房地尾款前，其得拒絕塗銷抵押權登記及點交系爭房地等語。查本件原告給付尾款與被告塗銷抵押權登記及點交系爭房地兩者間，從系爭契約之規定，兩者間縱非存在對價關係之雙務契約性質，亦有實質上牽連性，且雙方亦約定於產權辦竣時亦應支付尾款，而本件被告亦已將系爭房地過戶予原告，此為原告不爭執，參照上開74年度台上字第355 號裁判意旨，基於法公平原則，非不許被告準用或類推適用關於同時履行之抗辯，而查系爭契約之尾款本為840 萬元，扣除鑑定報告認價格差異為506,847 元，此部分原告主張減少價金為有理由，故原告尚應給付被告尾款7,813,209 元（8,400,000-506,847=7,893,153 ）。本院審酌被告於此7,813,20
9 元範圍內同時履行抗辯防禦方法，於法無違，應可採信，是其抗辯原告亦應於塗銷抵押權登記及點交系爭房地請求同時，給付系爭房地買賣尾款7,893,153 元，亦屬正當有據，爰判決如主文第1 項所示。
八、綜上所述，原告依系爭契約第3 條第2 項及第4 條第3 項第
4 款等規定，請求被告點交系爭房地並塗銷抵押權登記，於法並無不合，應予准許；惟被告抗辯原告應同時履行交付系爭房地買賣價金尾款7,893,153 元，亦屬有據，均應准許。
逾此部分之請求，則為無據，應予駁回。
九、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，就主文第
1 項點交系爭房地部分，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。至本件原告聲請第1 項主文塗銷抵押權登記部分宣告假執行，惟因本件係塗銷之訴形成判決，並不符合假執行宣告之要件，是原告此部分假執行之聲請，為無理由，應予駁回。
十、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
十一、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段、第390 條、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 31 日
民事第三庭 法 官 吳幸娥以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 8 月 31 日
書記官 溫婷雅