臺灣板橋地方法院民事判決 100年度重訴字第293號原 告 蘇文林訴訟代理人 蘇美玲律師被 告 孫竹華訴訟代理人 李永裕律師複 代理人 邰怡瑄律師上列當事人間請求確認所有權存在等事件，本院於民國100 年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認本院九十七年度執字第六四八八九號強制執行事件，就如附表所示土地及建物因被告承受所形成之買賣關係無效。
確認原告就如附表所示土地及建物之所有權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告所有坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地，及其上門
牌號碼新北市○○區○○路○○號1 樓建物、附屬建物（即如附表所示土地及建物），在鈞院民事執行處以97年度執字第64889 號強制執行事件（下稱系爭執行事件），因二度流標，而由被告聲明承受，並經鈞院民事執行處於民國98年8 月26日將如附表所示土地及建物交由被告承受。
㈡茲因如附表所示建物之基地共有新北市○○區○○段618 、
618-1 地號2 筆土地（下稱系爭618 、618-1 地號土地），依民法第799 條第5 項、公寓大廈管理條例第4 條第2 項之禁止規定，如附表所示建物應不得與該2 筆土地之應有部分分離而為移轉，此亦有新北市樹林地政事務所公函明載：「…惟經查旨揭建物之建築基地為和平段618 及618-1 地號土地，依民法第799 條規定，區分建物應與其基地隨同移轉，本案債務人蘇文林所有和平段618-1 地號基地持分應併付拍賣隨同移轉」可稽。惟原告所有之系爭618-1 地號土地，漏未經鈞院民事執行處併付拍賣，鈞院民事執行處將如附表所示土地及建物交由被告承受之結果，將使如附表所示建物及其中一筆基地（即系爭618 地號）與另一筆基地（即系爭618-1 地號）分屬不同之所有權人，顯然違反上開禁止規定，被告雖經鈞院民事執行處掣發權利移轉證書，惟迄令仍無法辦理所有權登記，鈞院民事執行處同意由被告承受如附表所示土地及建物，自屬無效。
㈢查被告於系爭執行事件聲明承受如附表所示土地及建物，雖
經執行法院同意，惟此項承受業已違反民法第799 條第5 項及公寓大廈管理條例第4 條第2 項之規定，依法應屬無效，為釐清系爭房地之所有權歸屬，原告自有訴請確認兩造間因被告承受所形成之買賣關係無效，及確認原告對系爭房地所有權存在之法律上利益。
㈣併為聲明：如主文第1 、2 項所示。
二、被告則抗辯：㈠被告取得如附表所示土地及建物，係因被告於拍賣程序中承
買，並經鈞院發給98年12月21日板院輔97執訴字64889 字第087961號不動產權利移轉證書時，即發生取得其所有權之效力，本件因地政機關之疏失，致原審法院拍賣原告所有如附表所示土地及建物時，漏未將如附表所示建物共用部分之應有部分即2116、2117建號建物之建築基地618-1 地號土地應有部分併付拍賣，惟此無礙於被告因聲明承受拍賣標的物，自99年1 月7 日領得權利移轉證書時即取得如附表所示土地及建物之所有權。本件原告提起確認被告因拍賣承受之買賣關係無效，惟今拍賣程序已終結，兩造爭執之法律關係已成過去，原告自無即受確認判決之法律上利益。
㈡依公寓大廈管理條例第4 條第2 項、民法第799 條第5 項規
定及最高法院91年度台上字第242 號判決、89年度台上字第2119號判決之見解，被告取得原告專有部分之所有權時，亦當然取得共同使用部分之應有部分即系爭618-1 地號土地之所有權，即被告依拍賣所承買之標的物，應包括如附表所示土地及建物，連同共用部分之建築基地618-1 地號土地。原告稱如附表所示土地及建物與系爭618-1 地號土地分屬不同之所有權人云云，誠屬認事用法之錯誤。
㈢併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：本件被告於系爭執行事件98年8 月26日第二次拍賣時，聲明承受原告所有如附表所示土地及建物，並於99年1 月7 日取得本院核發之不動產權利移轉證書，惟如附表所示建物之另一筆建築基地即系爭618-1 地號土地（應有部分10000 分之
419 ）未列入系爭執行事件之拍賣範圍之事實，有上開土地及建物登記謄本各1 份、本院98年12月21日板院輔97執速64
889 號第087961號不動產權利移轉證書1 份在卷可稽（見本院卷第26至28頁、第50頁），並經本院調閱系爭執行事件卷宗查明無訛，有執行卷宗影本在卷可憑（見本院卷第33至第
100 頁），復為兩造所不爭執，自堪信此部分事實為真實。
四、本院之判斷：本件原告主張被告於系爭執行事件聲明承受如附表所示土地及建物，雖經執行法院同意，惟此項承受違反民法第799 條第5 項及公寓大廈管理條例第4 條第2 項之規定，依法此一承受所成立之買賣關係應屬無效等語，則為被告所否認，是本件之爭點厥為：㈠原告提起本件確認所有權等訴訟，是否具有確認利益？㈡系爭執行事件之拍賣程序有無違反民法第
799 條第5 項及公寓大廈管理條例第4 條第2 項之規定而無效？茲分述之：
㈠原告提起本件確認所有權等訴訟，是否具有確認利益？
⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利
益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。
次按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者，即得依民事訴訟法第247 條規定提起確認之訴。又確認法律關係成立或不成立之訴，固以確認現在之法律關係為限，但過去不成立之法律關係，延至目前仍繼續不存在時，仍不失為現在之法律關係。如對於該法律關係存在與否，有即受確認判決之法律上利益者，自非不得對之提起確認之訴（最高法院92年度台上字第496 號判決要旨參照）。
⒉查本件原告主張被告於系爭執行事件就如附表所示土地及
建物所承受之買賣關係，違反民法第799 條第5 項及公寓大廈管理條例第4 條第2 項之規定之為由，而訴確認該買賣關係無效，並確認其就如附表所示土地及建物之所有權存在一節，既為被告所否認，則原告就如附表所示土地及建物是否因法院強制執行程序拍賣而喪失其所有權之事實於兩造間不明確，如附表所示土地及建物所有權歸屬不明，致原告之法律上地位陷於不安定狀態，而有受侵害之危險，對原告之權益影響甚鉅，是原告提起本件確認之訴，以除去其不安之危險，自具有確認之利益。又如附表所示土地及建物雖經被告承受，其拍賣程序已經終結，惟兩造間就爭執之買賣關係有效與否，迄今仍然存續，仍不失為現在之法律關係，且如附表所示土地及建物之拍賣程序雖經終結，僅原告不得依強制執行法第12條第1 項規定聲請執行法院撤銷其拍賣程序而已（最高法院37年上字第7672號判例意旨、91年度台抗字第690 號裁定意旨參照），不得謂其爭執之律關係已屬過去，故被告抗辯：伊自99年1月7 日領得權利移轉證書時即取得如附表所示土地及建物之所有權，原告請求確認被告因拍賣承受之買賣關係無效，因拍賣程序已終結，兩造爭執之法律關係已成過去，原告無即受確認判決之法律上利益云云，尚非可採。
㈡系爭執行事件之拍賣程序有無違反民法第799 條第5 項及公
寓大廈管理條例第4 條第2 項之規定而無效？⒈按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其
基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4 條第2 項定有明文。98年1 月23日增訂之民法第799 條第5 項亦規定：「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」其立法理由謂：「專有部分與其所屬對應之共有部分應有部分及其基地之權利，有不可分離之關係，爰增訂第5 項，規定不得分離而為移轉或設定其他負擔。…」等語。是依其規範意旨，上開規定乃法律之強制規定，倘有違反，依民法第71條前段規定，其法律行為應屬無效。
⒉查系爭執行事件辦理查封登記時，新北市樹林地政事務所
固函復本院稱：系爭618 地號土地及2186建號建物（即如附表所示土地及建物）併付拍賣，無違反公寓大廈管理條例第4 絛第2 項規定等語，有樹林地政事務所97年8 月12日北縣樹登字第0970010170號函影本在卷可證（見本院卷第42頁反面），然嗣如附表所示土地及建物由原告承受後，本院囑託樹林地政事務所塗銷查封登記時，該事務所則函復本院稱：2186建號建物之建築基地為系爭618 、618-
1 地號土地，依民法第799 條規定，區分建物應與基地隨同移轉，本案債務人蘇文林所有系爭618-1 地號基地持分應併付拍賣隨同移轉等語，此亦有樹林地政事務所99年1月26日北縣樹登字第0990001132號函影本在卷可憑（見本院卷第53頁），可見本件被告僅承受（買受）如附表所示土地及建物，未將不可分離之系爭618-1 地號土地一併承買，其承受有違反寓大廈管理條例第4 條第2 項及民法第
799 條第5 項規定，至為明顯，依前揭說明，其承受之買賣契約應屬無效。至被告於雖系爭執行事件中聲請撤銷拍賣，經本院97年度執字第64889 號裁定駁回後，再經本院99年度執事聲字第213 號、臺灣高等法院99年度抗字第1172號、最高法院99年度台抗第956 號，先後裁定駁回其聲明異議、抗告、再抗告而確定（見本院卷第53頁反面至58頁、第97至98頁、第99頁反面至101 頁），惟各該裁定理由係認系爭執行事件之強制程序業已終結，原告不得再聲明異議，請求撤銷拍賣程序而已，並非認被告承受如附表所示土地及建物之買賣契約有效，更未認定被告承受之標的包括系爭618-1 地號土地在內，是被告抗辯：依公寓大廈管理條例第4 條第2 項、民法第799 條第5 項規定，其依拍賣程序承受取得原告專有部分之所有權時，亦當然取得共同使用部分之應有部分即系爭618-1 地號土地之所有權，並非可取。
⒉又被告雖援引最高法院91年度台上字第242 號判決要旨：
「公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分所有權移轉於他人，依公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸該他人取得所有權，繼受分管契約。而共有人就共有物分管之部分，有單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第821 條但書規定之適用。」、同院89年度台上字第2119號判決要旨：「區分所有建物之共同使用部分，性質上屬共有，且附屬於區分所有建物，共有人將各相關區分所有專用（專有）部分之建物移轉時，依土地登記規則第80條規定，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉與同一人；且公寓大厦管理條例第4 條第2 項亦規定，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分分離而為移轉。是法院拍賣上訴人所有公寓大厦之專有部分，效力自及於其共同使用部分之應有部分，被上訴人取得上訴人原有公寓大厦專有部分之所有權，當然取得共同使用部分之應有部分，上訴人原有之地下室停車位所屬共同使用部分之應有部分，應已歸被上訴人所有。上訴人主張，於被上訴人取得區分所有建物之所有權及共同使用部分之應有部分後，地下室停車位之使用權仍歸伊，即屬無據。為其心證之所由得，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違誤。上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定事實及適用法律之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。」而認如附表所示土地及建物之拍賣效力及於系爭618-1 地號土地云云，然上開判決要旨係就具有附屬性之區分所有建物共同使用部分是否應隨同專有部分一併移轉所為之闡示，而本件係具有獨立使用價值之共同建築基地即系爭618-1 地號土地未併付拍賣，其情形與上開判決要旨不同，要不能比附援引為一體之適用，故被告此部分見解，亦難採取。
五、綜上所述，原告主張系爭執行事件就如附表所示土地及建物所為之拍賣程序違反民法第799 條第5 項、公寓大廈管理條例第4 條第2 項之規定而為無效，被告之承受之買賣關係無效，原告仍為如附表所示土地及建物之所有權人，應屬正當。從而，原告訴請確認如主文第1 、2 項所示，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 30 日
民事第一庭 法 官 高文淵上列正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 100 年 8 月 30 日
書記官 黃瀅螢附表：
┌─────────────────────────────────────────────┐│100年度重訴字第293號 │├─┬──────────────────────────┬─┬──────┬───────┤│編│ 土 地 坐 落 │地│面 積│權 利││ ├───┬────┬────┬───┬────────┤ ├──────┤ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○ 段│ 地 號 │目│ 平方公尺 │範 圍│├─┼───┼────┼────┼───┼────────┼─┼──────┼───────┤│１│新北市│ 三峽區 │和平 │ │ 618 │建│750.23 │10000分之150 ││ ├───┼────┴────┴───┴────────┴─┴──────┴───────┤│ │ 備考 │ │└─┴───┴───────────────────────────────────────┘┌─┬──┬────────┬───────┬─────────────────┬─────┐│編│ │ │建 築 式 樣 主│ 建物面積（平方公尺） │ ││ │ │基 地 坐 落 │ ├───────────┬─────┤ 權 利 ││ │建號│-------------- │要 建 築 材 料│ 樓 層 面 積 │附屬建物主│ ││ │ │建 物 門 牌 │ │ │要建築材料│ 範 圍 ││號│ │ │及 房 屋 層 數│ 合 計 │及用途 │ │├─┼──┼────────┼───────┼───────────┼─────┼─────┤│１│0000○○○區○○段618 │鋼筋混凝土造 │1樓層：66.99 │平台15.20 │ 全部 ││ │ │地號 │12層樓房 │騎樓：37.51 │ │ ││ │ │-------------- │ │合 計：104.5 │ │ ││ │ ○○○區○○路○○號│ │ │ │ ││ ├──┼────────┴───────┴───────────┴─────┴─────┤│ │備考│含共同使用部分和平段2216、2217建號（主要用途：商業用） │└─┴──┴────────────────────────────────────────┘