臺灣板橋地方法院民事判決 100年度重訴字第21號原 告 康壽國際有限公司法定代理人 陳章炫訴訟代理人 李漢鑫律師
蕭美玲律師被 告 諾貝爾生活事業有限公司法定代理人 陳俊瑋訴訟代理人 郭緯中律師
古健琳律師上列當事人間返還房屋等事件，經本院於民國100 年3 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號地號土地上之7932 建號，即門牌號碼新北市○○區○○路1段266號18樓房屋騰空並遷讓返還予原告，並自民國九十九年三月十六日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟陸佰柒拾元。
被告應將公司之營業所在地，自新北市○○區○○段○○○○號地號土地上之79 32 建號，即門牌號碼新北市○○區○○路1 段266號18樓房屋遷出辦理變更登記。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒佰柒拾肆萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳仟叁佰貳拾叁萬捌仟零捌拾元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告為門牌號碼新北市○○區○○路一段266號18樓房屋（即座落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○號土地上（下稱系爭土地）的新北市○○區○○段00000-000建號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，原告本來是將系爭房屋出借予訴外人陳俊瑋使用，訴外人陳俊瑋並將被告諾貝爾生活事業有限公司（下稱諾貝爾公司）登記於系爭房屋址內，惟嗣兩造已於民國99年1月29日在永和分局新生派出所調處下，由原告負責人陳章炫和被告諾貝爾公司負責人陳俊瑋共同簽署書面約定（下稱系爭協議書）「被告陳俊瑋同意於45天內將伊佔有告訴人所有位於永和市○○路○○號5樓及板橋市○○路○段○○○號18樓之房屋遷出，告訴人陳章炫…」，是被告至遲應於99年3月15日前遷讓返還系爭房屋，此合先敘明。
（二）查，兩造既已約定以99年3月15日為返還房屋之最後期限，則兩造自應共同信守之，惟期間屆至後，被告仍違約拒不返還房屋，原告多次口頭催告均未獲置理後，更復於99年3月及6月間兩度寄發律師函，要求被告依約遷讓交還房屋，詎被告仍始終不予理會，是原告乃本於所有權人之地位而爰依民法第470條第1項及民法第767條規定提起本件訴訟，並提出訴之聲明第一項所為之請求。
（三）又按民法第765條：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉」，查被告借用系爭房屋除據以為營業處所使用外，也同時將公司地址設立登記於系爭房屋址內，現兩造約定的使用期限已屆至、被告已無權再使用系爭房屋，則原告自得本於所有權人地位要求被告將公司地址自系爭房屋內遷出，故原告乃提起本件訴訟並為如訴之聲明第二項之請求，允有理由。
（四）復按「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念」最高法院61年台上字第1695號判例揭有斯旨、另「無權占有系爭房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念」最高法院61年台上字第1635號著有明例可資參酌。準此，本件被告自99年3 月15日起已是無權佔用原告之系爭房屋，其無權占用之事實已致原告不能使用系爭土地、房屋而受有相當於租金之損害，由於土地法第97條第1項：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，另內政部民國41年4月11日台內地字第13852 號函釋：「查土地法第九十七條所稱城市地方房屋租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為，係指房屋全年租金不得超過土地及其建築物總價額，依年利率百分之十計算之利息總額而言」，故原告謹依系爭土地之公告現值新臺幣（下同）346,737（3,430平方公尺×140,420元/平方公尺×
0.000720權利範圍）及建築物申報總價3,087,200元合計3,433,937之年息百分之10計算被告所受相當於租金之利益及原告所遭受之相當租金損害，總計為每日941元，並請鈞院賜判如訴之聲明第三項。
（五）聲明：
1、被告應將門牌號碼台北縣板橋市○○路○段○○○號18樓房屋遷讓返還予原告。
2、被告應將公司地址自門牌號碼台北縣板橋市○○路○段○○○號18樓房屋遷出辦理變更登記。
3、被告應自99年3月16日起至遷讓返還房屋之日止，按日給付原告941元，及按年息百分之5計算之利息。
4、如受有利之判決，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）訴外人陳俊瑋雖為被告諾貝爾公司之負責人，惟訴外人陳俊瑋之出資數額僅占公司資本額40% ，其餘出資額則分別由原告公司負責人陳章炫、訴外人陳俊智所有，訴外人陳俊瑋並非被告公司之唯一股東，且被告諾貝爾公司與原告公司曾於85年間就系爭房屋簽立房屋租賃契約書，並約定每月租金為15,000元，嗣於租約到期後，未再簽立新約，仍由被告公司繼續租用，而成立不定期租賃，合先敘明。
（二）緣訴外人陳俊瑋因搬遷新北市○○區○○路二段147 號4樓之2 、之3 、之5 房屋內之物品，與原告公司負責人陳章炫有所爭執，乃偕同前往新北市永和分局新生派出所進行協調，雙方約定：訴外人陳俊瑋同意於99年3 月15 日前遷讓新北市○○區○○路○○號5 樓房屋及系爭房屋，原告公司負責人陳章炫亦同意將其物品先搬移至新北市○○區○○街處所暫行保管、置放，並於99年3 月15日將其物品搬離立德街處所。
（三）嗣原告公司負責人陳章炫雖未依約定將其物品搬離立德街處所，被告陳俊瑋則已先遷讓新北市○○區○○路○○號5樓，而為辦理公司所在地之變更登記，被告陳俊瑋先於99年4月3日以被告諾貝爾公司負責人之名義發函通知原告公司負責人陳章炫與訴外人陳俊智，前往被告諾貝爾公司議決被告諾貝爾公司營業地址搬遷之議題，卻於同年月6日對訴外人陳俊瑋施以暴力，徒手毆擊訴外人陳俊瑋之眼部成傷，致被告諾貝爾公司之股東未能就公司所在地之變更事宜為討論，而原告公司負責人陳章炫更以訴外人陳俊瑋為刑事被告而申告訴外人陳俊瑋涉嫌竊盜、竊佔等多項罪嫌。
（四）按有限公司之公司所在地為公司章程所應記載事項，且公司章程之變更應得全體股東之同意，為公司法第107條第1項第6款、第113條、第47條所明定，故而公司所在地變更應經公司股東全體之同意，並為公司章程之變更，始得持以向主管機關辦理變更登記，原告公司負責人陳章炫忝為被告諾貝爾公司之股東，對於公司登記事項之變更程序，當知之甚明，卻故不與訴外人陳俊瑋就被告諾貝爾公司之遷址問題討論，自難認原告公司訴請被告諾貝爾公司遷讓系爭房屋，具備權利保護要件。
（五）又原告公司訴請被告公司自99年3月15日起至遷讓房屋之日止，應按日給付9,408元，以計算被告所受相當於租金利益之損失，惟依原告公司與被告諾貝爾公司間之租賃契約觀之，被告諾貝爾公司租用系爭房屋之租金為每月15,000元，則原告公司因被告諾貝爾公司繼續使用系爭房屋所受之相當於租金利益之損失，亦應以每日500元計（計算方式：15,000元/30日= 500元/日）；倘以原告公司所言依土地法第97條計算系爭房屋之全年租金，並原告公司所指系爭房屋之公告現值及建築物申報總價額為3,433,937元以計算年租金之上限，其年租金不得逾343,393.7元（3,433,937元×10%＝343,393.7元），計算原告公司因被告諾貝爾公司繼續使用系爭房屋所受之相當於租金利益之損失，亦僅940.8元（計算方式：343,393.7元/365日＝94
0.8元/日），原告公司認被告諾貝爾公司繼續使用系爭房屋，應按日給付相當於租金利益之9,408元，應係計算錯誤。被告諾貝爾公司雖設於系爭房屋，然系爭房屋除為被告諾貝爾公司之主營業處所外，尚有逾3分之1之面積置存原告公司、綠生活生物科技事業有限公司之物品，以及原告公司負責人之個人物品，被告諾貝爾公司使用之面積未達系爭房屋之3分之2，原告公司訴請被告諾貝爾公司應給付使用系爭房屋全部面積之相當於租金之利益，亦有未洽。
（六）再者，被告公司依約雖應每月繳付租金予原告公司，惟原告公司負責人更向原告公司調借資金以為原告公司之資金週轉，並於斯時表示調借之資金數額除充作租金外，待日後再行結算應返還之款項，或由原告公司將系爭房屋移轉登記予被告公司以為清償，故被告公司乃依原告公司負責人之指示陸續將原告公司所需之資金存入原告公司之安泰商業銀行信義分行帳戶（帳號：00000000000000），或匯款方式將款項匯入上開帳戶，詎原告公司就上情未予置理，復要求被告公司另按日給付相當於租金利益，難謂允洽。
（七）聲明：
1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2、若受不利益之判決，被告願提供擔保，請准宣告免為假執行。
三、首應審酌被告是否無權占有使用系爭房屋？原告訴請被告遷讓系爭房屋有無理由？
（一）按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第470條、第767條前段分別定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定，復按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由，最高法院亦著有72年度台上字第1552號裁判要旨可資參照。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。再請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則，另有最高法院17上字第917號、43年台上字第377號判例可資參照。
（二）又按私法上之和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約；而和解契約之成立，於當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第736條、第153條分別定有明文。兩造對於被告諾貝爾公司與原告曾於85年間，就系爭房屋簽立房屋租賃契約書，並約定每月租金為15,000元，嗣於租約到期後，未再簽立新約，仍由被告公司繼續占用、兩造於99 年1月29日在新北市永和分局新生派出所進行協調，雙方約定：訴外人陳俊瑋同意於99年3 月15日前遷讓新北市○○區○○路○○號5 樓等情均不爭執，惟就訴外人陳俊瑋究係以個人身分抑或代表被告公司進行協調有爭執。經查，被告陳稱訴外人陳俊瑋雖為被告公司之負責人，惟被告公司與原告公司曾於85年間就系爭房屋簽立房屋租賃契約書，並約定每月租金為15,000元，嗣於租約到期後，未再簽立新約，仍由被告公司繼續租用，而成立不定期租賃等情，原告則稱租賃實在，屆期以後是使用借貸關係等語。足見，自85年開始，無論係使用借貸關係抑或租賃關係皆由被告公司使用系爭房屋，被告陳俊瑋僅係被告公司之法定代理人，並非系爭房屋之現占有人，其於99年1月29日與原告進行協調，應認係代表被告公司，而非以個人之名義甚明，是原告與被告公司既對上開協調內容不爭執，應認原告與被告公司成立和解契約。是依據上開協議，被告公司屆期為遷讓系爭房屋，其就系爭房屋並無占有使用之合法權源，原告復依上開協議，請求被告公司遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
（三）另原告主張被告公司將公司營業所在地設於系爭房屋乙節，有公司基本資料查詢單附卷可按，且為被告公司所不爭執，堪信為真實。而被告公司既係無權占用系爭房屋而應將系爭房屋返還原告，則被告諾貝爾公司將公司所在地設於系爭房屋，自均屬妨害原告系爭房屋之所有權，原告請求被告諾貝爾公司應將公司登記地址辦理變更登記，亦屬有據。
四、次應審酌者為，原告得否請求被告返還相當於租金之損害賠償？金額為何？
（一）按無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念；就權利人而言，如無反證，其所受損害自與租金相當，兩者同以租金數額為據，最高法院院61年台上字第1695號判例及58年度台上字第3717號判決意旨可資參照。承前所述，被告諾貝爾公司自99年3月15日起即已無占有使用系爭房屋之正當權源，其繼續占有使用系爭房屋，所占有使用系爭房屋之利益，非有法律上之原因，係屬不當得利，因其所受利益之性質不能返還原形，自應返還價額，即相當於租金之數額，而依前開說明，原告請求被告諾貝爾公司返還自99年3月15日起相當於租金之不當得利，即屬有據。
（二）又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。而依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。而房屋之申報價額，因目前市縣地政機關並未進行估定，故無房屋之申報價額可資認定，揆諸上開規定，本院以房屋稅繳款書所載，系爭房屋99年度課稅現值為3,087,200元（見本院卷第12頁），作為系爭房屋之申報價值，以玆計算系爭房屋租金，並無不可。
（三）本院審酌系爭土地99年度申報地價為30,906元，面積3,430平方公尺，原告所有權權利範圍為720/100000，有土地登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第10頁），是豕t爭土地申報地價總價為763,255元（3,430平方公尺×30,906元/平方公尺×720/100000＝763,255元，元以下四捨五入），合計土地及建物申報總價為3,850,455元（計算式：3,087,200元＋763,255元＝3,850,455元）。本院依職權以網路地圖查詢系爭房屋地理位置，斟酌該系爭房屋位於新北市板橋區，為鋼筋混擬土十八層建築，鄰近致理技術學院、中山國中、板橋火車站、高鐵板橋站，交通便捷、生活機能完足等情狀，認應以系爭房地申報總價年息8%計算為允適，亦即，原告得請求每月相當於租金之不當得利金額應為25,670元（計算式：3,850,455元×8%÷12天＝25,670元，元以下四捨五入），逾此範圍之請求，非有理由。
五、末應審酌被告就溢繳租金部分主張同時履行抗辯，有無理由？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。經查，被告辯稱就溢繳租金部分主張同時履行抗辯云云，是依據上揭規定，被告自應就此項有利於己之事實負舉證責任。惟被告復於言詞辯論終結前未提出證據證明其溢繳租金一節為真實，是被告主張同時履行抗辯，洵屬無據，要難採信。
六、綜上所述，原告依民法第765條、第767條之規定及侵權行為之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還，且將被告公司地址自系爭房屋遷出辦理變更登記，並請求被告應自99年3月16日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,670元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，其中關於原告第一項聲明請求被告自系爭房屋騰空並遷讓返還予原告，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。但關於原告第二項聲明請求被告辦理自系爭房屋遷出登記、變更登記部分，係屬意思表示請求權執行。惟按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項著有規定，準此，原告請求被告辦理公司遷出登記，須待判決確定始能為之，不合假執行之宣告條件，原告此部分之聲請，應予駁回。至原告敗訴部份，其假執行之聲請已失所依附，併予駁回。
八、兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 14 日
民事第二庭 法 官 張谷輔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 3 月 14 日
書記官 尤秋菊