臺灣板橋地方法院民事判決 100年度重訴字第455號原 告 江來匏
李淑貞葉儀菁葉儀冠葉儀誌葉龍彥葉信彥葉儀正林瑞美葉鑫彥蕭蘭英蕭德實蕭翠英陳粉花蕭立凱蕭美慧王 滿蕭既安蕭明敏蕭琇汶蕭宏德簡錦娟共 同訴訟代理人 吳錫欽律師複 代理人 汪團森律師被 告 簡金滿
簡能意簡素月簡春子簡照美簡素蘭簡惠玲潘彥志潘彥憲上 九 人共 同訴訟代理人 梁裕勝律師上列當事人間請求確認優先承購權不存在事件，本院於民國101年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者；該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者；或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第5 款、第7 款分別定有明文。本件原告原起訴請求先位聲明：「一、確認被告簡金滿、簡能意、簡素月、簡春子、簡照美、簡素蘭、簡惠玲7 人（下稱被告簡金滿7 人）對於坐落新北市○○區○○段○○○ ○號、560 地號2 筆土地，權利範圍均為60分之6 之土地（下稱系爭土地）之共有人優先承購權不存在。二、被告簡金滿7 人應容忍系爭土地移轉登記予訴外人鄭忠禎所指定之名義人余建華。」暨備位聲明：「確認兩造間對於系爭土地因行使優先承購權所成立之買賣關係不存在」；嗣於本院民國101 年4 月23日言詞辯論期日當庭暨具狀變更聲明為：「一、確認兩造間對於系爭土地因行使優先承購權所成立之買賣關係不存在。二、被告簡金滿、簡能意、簡素月、簡春子、簡照美、簡素蘭、簡惠玲、潘彥志、潘彥憲（下稱被告9 人）應容忍系爭土地移轉登記予訴外人鄭忠禎所指定之名義人余建華。」查本件追加被告潘彥志、潘彥憲（下稱被告潘彥志2 人）確因分割繼承而取得系爭土地之公同共有權之情，為兩造所不爭執，並有系爭43
6 、560 地號土地登記第二類謄本在卷足佐【見本院100 年度補字第1876號卷（下稱補字卷）第66、78頁】，經核原告前開所為訴之追加，因本件訴訟標的對於被告潘彥志2 人必須合一確定，且無甚礙被告簡金滿7 人之防禦及訴訟之終結，於法尚無不合；復核原告變更前、後之訴，均在確認被告等人是否仍得依土地法第34條之1 第4 項共有人優先承購權之規定購買系爭土地之事實，所請求利益之主張可認屬同一，且兩者之主要爭點共同，所援用之訴訟及證據資料復相一致，應認請求之基礎事實同一。再者，原告變更之訴，亦未據其提出新證據資料或需經本院另行調查證據，應不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭規定，均應予准許，合先敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。本件原告主張系爭土地為兩造及訴外人江合、葉儀桾、蕭宏善、王蕭柴英公同共有，原告依土地法第34條之1第5項 準用同條第1 項之規定，將系爭土地出售予訴外人鄭忠禎，於辦理所有權移轉登記時，被告簡金滿7 人向地政機關提出異議主張有優先承購權，被告潘彥志2 人則迭以存證信函（詳下述）主張有優先承購權，爰起訴請求確認被告對於系爭土地之共有人優先承購權不存在及兩造間對於系爭土地因被告行使優先承購權所成立之買賣關係不存在等情，為被告所否認。經查，原告申請辦理系爭土地之所有權移轉登記，因被告簡金滿7 人向新北市板橋地政事務所（下稱板橋地政事務所）提出異議主張有優先承購權，致板橋地政事務所於100 年5 月13日以板登駁字第000141號函駁回原告之申請等節，有卷附該函可佐（見補字卷第151 頁）；另被告潘彥志2 人均否認優先承購權不存在乙節，亦有被告潘彥志2人99年10 月25 日板橋文化路郵局第14632 號存證信函（下稱第14632 號函）、被告潘彥志99年12月31日中和中正路郵局第199 號存證信函（下稱第199 號函）附卷可稽【見本院
100 年度重訴字第455 號卷（下稱重訴字卷）第80-81 、85- 86頁】。是以，原告主張被告對於系爭土地之共有人優先承購權存在與否暨兩造間因行使優先承購權所成立之買賣關係存在與否之法律關係即屬不明確，致原告主觀上認其法律上地位有不安之危險，而此種不安之狀態得以本件確認判決予以排除，揆諸首揭判例意旨，應認原告提起本件確認之訴具有即受確認判決之法律上利益，應予准許，先予敘明。至被告固抗辯：被告潘彥憲對於系爭土地並未主張優先承購權，蓋被告潘彥憲並非前揭第199 號函之寄件人，原告對於被告潘彥憲提起本件確認之訴，並無確認利益等語，然被告潘彥憲確曾以第14632 號函對於原告出售系爭土地之買賣價金數額表示爭議，且迄今尚未領取原告依法所提存之價金之事實，有卷附第199 號函、本院提存所100 年度存字第48號提存書足憑（重訴字卷第80-81 、88頁），堪認被告潘彥憲仍有造成原告主張之上述法律關係處於不安之狀態之危險，本件果不允原告以被告9 人全體為當事人起訴或追加起訴，顯然無法適切、有效解決兩造間之本件紛爭，此與民事訴訟法肯認確認法律關係存否之訴之立法意旨即有齲齬，足見被告上開所辯，容有誤會，併予指明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠系爭土地為原告22人、被告9 人及訴外人江合、葉儀桾、蕭
宏善、王蕭柴英等共35人因繼承而公同共有。原告22人之潛在應有部分即應繼分合計達990 分之603 ，已逾二分之一。
嗣原告於99年5 月7 日，依土地法第34條之1 第5 項準用同條第1項 之規定處分系爭土地全部，乃以共有人過半數（即35分之22）及應有部分合計過半數（即990 分之603 ）之同意，與訴外人鄭忠禎簽訂土地買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約書），將系爭土地以新臺幣（下同）1 億2,214 萬8,
000 元之價格出售予訴外人鄭忠禎。原告復依土地法第34條之1 第4 項、第104 條第2 項、土地法第34條之1 執行要點第11點第2 款之規定，於99年10月14日以臺北西園郵局第18
18、1819號存證信函（下稱第1818號函、第1819號函）分別通知被告潘彥志2 人及被告簡金滿7 人均應限期行使優先承購權。
㈡被告簡金滿、簡能意及簡素月等3 人（下稱被告簡金滿3 人）部分：
被告簡金滿3 人雖於99年11月10日以板橋漢生郵局第238 號存證信函（下稱第238 號函）表示願行使優先承購權，卻未依原告99年11月19日臺北西園郵局第1839號存證信函（下稱第1839號函）所示提出買賣價金之50% 款6,107 萬4,000 元及稅捐費用約3,600 萬元，亦未於99年11月25日至臺北市○○○路簽訂買賣契約。原告再於99年12月2 日寄發臺北西園
3 支000000-0郵局第1851號存證信函暨所附系爭土地買賣契約書（下稱第1851號函）予被告簡金滿3 人，表示因被告簡金滿3 人屆期未前來簽約，視為放棄優先承購權。是以，被告簡金滿3 人既未能於前述期限內依原告通知函所示之買賣條件給付買賣價金及稅捐費用，經原告再為通知仍未提出，則被告簡金滿3 人之優先承購權，於前述通知期限屆至後，隨即消滅。
㈢被告簡惠玲、簡照美、簡素蘭及簡春子等4 人（下稱被告簡惠玲4 人）部分：
被告簡惠玲4 人亦於99年10月24日以板橋文化路郵局第1463
0 號存證信函（下稱第14630 號函）表示願行使優先承購權；原告遂於99年11月19日以臺北西園郵局第1840號存證信函（下稱第1840號函）通知被告簡惠玲4 人依原告第1840號函所示提出買賣價金之50% 款6,107 萬4,000 元及稅捐費用約3,600 萬元，並於99年11月25日至臺北市○○○路簽訂買賣契約；被告簡惠玲4 人竟於99年11月24日以臺北北門郵局第4002號存證信函（下稱第4002號函）回覆不同意原告第1840號函所載之付款方式及稅捐負擔等買賣條件。原告復於99年12月2 日寄發臺北西園3 支000000-0郵局第1852號存證信函暨所附系爭土地買賣契約書（下稱第1852號函）予被告簡惠玲4 人，表示被告簡惠玲4 人第4002號函已擅加變更買賣條件，顯非合法行使優先承購權，並再次通知被告簡惠玲4 人於99年12月13日至臺北市○○○路簽訂買賣契約，且主張倘被告簡惠玲4 人屆期未前來簽約，即視為放棄優先承購權。
詎被告簡惠玲4 人於99年12月10日仍以板橋漢生郵局第261號存證信函（下稱第261 號函）表示不接受原告第1852號函暨所附系爭土地買賣契約書之內容，且兩造應依被告簡惠玲
4 人第4002號函所載之買賣條件簽訂買賣契約。職是，被告簡惠玲4 人對於原告與訴外人鄭忠禎簽訂之買賣契約，業表示不願全部接受而欲擅加變更買賣條件，顯非合法行使優先承購權，被告簡惠玲4 人之優先承購權，於前述通知期限屆至後，均已消滅。
㈣被告潘彥志2人部分：
被告潘彥志2 人僅於99年10月25日以第14632 號函回覆系爭土地買賣價金與市場價值不符等語，卻未主張行使優先購買權。原告乃於99年12月9 日寄發臺北西園郵局第1856號存證信函暨所附系爭土地買賣契約書（下稱第1856號函）予被告潘彥志2 人，表示被告潘彥志2 人已放棄優先承購權。被告潘彥志遲於99年12月31日始以第199 號函主張行使優先承購權，已逾10日之行使期間，故被告潘彥志2 人均亦喪失優先承購權。
㈤嗣原告乃依土地法第34條之1 之規定，依約於100 年5 月5
日向板橋地政事務所，辦理系爭土地之所有權移轉登記，被告簡金滿7 人竟向板橋地政事務所提出異議，主張優先承購權，致原告所有權移轉登記之申請遭受駁回。
㈥綜上，原告依土地法第34條之1 第5 項、第1 項之規定出售
系爭土地與訴外人鄭忠禎，並業已依法寄發第1818、1819號函通知其他共有人即被告潘彥志2 人、被告簡金滿7 人限期行使優先承購權。被告簡金滿3 人、被告簡惠玲4 人固分別以第238 號函、第14630 號函回覆願行使優先承購權，惟經原告陸續寄發第1839號函、第1851號函予被告簡金滿3 人，暨寄發第1840號函、第1852號函予被告簡惠玲4 人，通知其等依同一買賣條件履行優先承購之買賣手續及給付價金等事宜，被告簡金滿3 人遲未依同一條件履行，被告簡惠玲4 人則欲變更買賣條件，並明示不接受系爭土地買賣契約書所定之買賣條件，顯見被告簡金滿3 人、被告簡惠玲4 人均未依同一條件主張優先承購，均非合法行使優先承購權；另被告潘彥志2 人則逾期未行使優先承購權，是被告9 人於原告通知期限經過後，皆應視為放棄或喪失優先承購權。況且，縱認兩造間業經被告合法行使優先承購權而成立買賣契約，惟原告先後寄發存證信函請求被告履行買賣契約，被告始終未依同一條件履行買賣契約，原告乃依民法第254 條之規定，以本件起訴狀繕本之送達，作為解除契約之意思表示，該買賣契約亦因解除而不存在。從而，原告因被告之阻撓，致未能辦理系爭土地之所有權移轉登記，且因被告之優先承購權存否暨兩造間對於系爭土地因行使優先承購權所成立之買賣關係存否不明確，致原告在私法上之地位有不安定之狀態，原告自有提起本件消極確認之訴之必要等語。
㈦為此聲明：⒈確認兩造間對於系爭土地因行使優先承購權所
成立之買買關係不存在。⒉被告9人應容忍系爭土地移轉登記予訴外人鄭忠禎所指定之名義人余建華。
二、被告等人則以：㈠系爭土地買賣契約書第13條第6 項第6 款（下稱系爭條款）
前段就系爭560 地號土地係約定「乙方同意不計算買賣價款移轉予甲方」，此部分之約定，核屬無償之處分，依土地法第34條之1 執行要點第3 點之規定，無從適用土地法第34條之1 第1 項之多數決方式處分共有物；系爭條款但書就系爭
436 號土地則係約定「但甲方應於板橋市○○段○○○ ○號提供100 坪以上土地或動土興建建築物完成後面積總計200 坪（含公共設施）及應分得持分土地，無償移轉予簡姓宗祠使用（甲方應負擔但不限於建築宗祠及不動產過戶等相關所有費用）」，此部分之約定目的在剝奪其他不同意出售之共有人行使優先承購權，與土地法第34條之1 第4 項之規定相牴觸，依民法第71條規定，應屬無效。據此，系爭土地買賣契約書對於被告等人不生效力，原告提起本件確認之訴實無確認利益。
㈡原告於99年10月14日以第1819號函限期通知被告簡金滿3 人
及被告簡惠玲4 人行使優先承購權，被告簡金滿3 人、被告簡惠玲4 人業分別於99年11月10日、99年10月24日各以第23
8 號函、第14630 號函主張行使優先承購權，被告簡金滿7人之優先承購權自此已確定存在，原告與被告簡金滿7 人間對於系爭土地當即成立買賣契約。事後兩造爭議僅涉及如何履行買賣契約之問題，被告簡金滿7 人之優先承購權自不因而不存在。
㈢原告第1818、1819號函僅係告知原告將出售系爭土地予訴外
人鄭忠禎及買賣價金數額之事，卻未附有原告與訴外人鄭忠禎簽立之系爭土地買賣契約書，亦未載明其他買賣條件（如：簽約地點及時間、付款方式、稅捐負擔等事項），應認兩造間因行使優先承購權所成立之買賣契約，僅有就買賣標的、範圍及買賣價金等事項為約定，其餘買賣條件，則由雙方依一般買賣程序及債務本旨約定之，被告等人自無原告所主張之不依買賣契約之同一條件履行之情事。
㈣原告第1839、1840號函所載之付款條件及稅捐負擔，未附契
約內容及法律依據，無足為兩造間權利義務之行使或負擔之依據，況前揭通知函所示之付款條件亦與系爭土地買賣契約書所定「第一期簽約款係1,221 萬4,800 元」，二者金額差異甚大，顯見原告第1839、1840號函係故意自訂買賣條件，是被告等人未依原告第1839、1840號函所示之買賣條件履行，不可歸責於被告等人，自無庸負債務不履行責任。
㈤原告第1851、1852號函雖均附有系爭土地買賣契約書，惟參酌：
⒈第1851號函僅告知被告簡金滿3 人之優先購買權視同放棄，
並限期領取價金，而非限期通知被告簡金滿3 人是否依系爭土地買賣契約書之相同條件行使優先承購權，難謂第1851號函已生合法通知之效力，是被告簡金滿3 人未依系爭土地買賣契約書之同一條件履行，亦無須負債務不履行責任。
⒉第1852號固有限期通知被告簡惠玲4 人依系爭土地買賣契約
書之相同條件，簽訂買賣契約及給付價金，然細究第1852號函之信函回執，被告簡惠玲並未收受通知，難認原告已踐行合法通知全體優先承購權人之義務，自不致令被告簡惠玲4人喪失優先承購權或應負債務不履行責任。
㈥系爭土地買賣契約書第13條第6項第6款之約定，不當限制被
告行使優先承購權，復已陷優先承購權人於自始給付不能之境，咸非可歸責於被告等人。基此，被告等人縱未依系爭土地買賣契約書之同一條件履行，仍無何債務不履行責任可言，原告自不得據此主張解除契約等語置辯。
㈦答辯聲明：如主文第1項所示。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地為兩造及訴外人江合、葉儀桾、蕭宏善、王蕭柴英
共35人因繼承而公同共有。原告李淑貞之應繼分為990 分之45，江來匏為990 分之90，葉龍彥、葉信彥、葉鑫彥各為99
0 分之36，葉儀菁、葉儀冠、葉儀誌共為990 分之36、葉儀正、林瑞美各為990 分之12，蕭蘭英、蕭德實、蕭翠英、蕭宏德各為990 分之20，陳粉花、蕭立凱、蕭美慧共為990 分之20，王滿、蕭既安、蕭明敏、蕭琇汶共為990 分之20、簡錦娟為990 分之180 ，原告22人之應繼份合計達990 分之60
3 ，已逾2 分之1 ，有系爭436 、560 地號土地登記第二類謄本各1 份、兩造之被繼承人簡北之繼承系統表可資佐證（見補字卷第56-68、44-55、69-80、30頁）。
㈡原告與訴外人鄭忠禎於99年5 月7 日簽訂系爭土地買賣契約書，將系爭土地以1 億2,214 萬8,000 元之價格出售。
㈢系爭條款記載：「乙方所有系爭560 地號土地，乙方同意不
計算買賣價款移轉予甲方。但甲方應於系爭436 地號提供10
0 坪以上土地或動土興建建築物完成後面積總計200 坪（含公共設施）及應分得持分土地，無償移轉予簡姓宗祠使用（甲方應負擔但不限於建築宗祠及不動產過戶等相關所有費用），如有違約，甲方就乙方所有系爭560 地號土地部分，以每坪58萬元計價給付予乙方，並加計6 倍違約金。甲方同意前述約定及於日後就買賣標的之承購者，並有告知義務，否則應負與前述約定違約時之全數賠償責任」等文字，有系爭土地買賣契約書影本在卷足參（見補字卷第27頁）。
㈣原告於99年10月14日以第1818、第1819號函分別通知被告潘
彥志2 人、被告簡金滿7 人，均表示「茲將系爭土地以總價金1 億2,214 萬8,000 元為出售之處分，…，請於函到10日內以書面通知是否願以相同價金為優先購買系爭土地，若逾期未回函即視為放棄優先購買權，…」。被告簡金滿3 人於99年10月24日、被告簡惠玲4 人於99年11月10日，分別以第
238 、14630 號函均表示「願以相同價格優先承買」；被告潘彥志2 人，則於99年10月25日以第14632 號函回覆「系爭土地出售金額折算每坪單價僅54萬元，遠低於市場行情，是否侵害其他共有人，請告知本人，以免遭到追究法律責任」，有原告第1818、1819號函、被告簡金滿3 人第238 號函、被告簡惠玲4 人第14630 號函、被告潘彥志2 人第14632 號函附卷可稽（見重訴字卷第75-79 頁、補字卷第81-85 、86- 87、88-90 頁、重訴字卷第80-81 頁）。
㈤原告於99年11月19日以第1839、1840號函分別通知被告簡金
滿3 人、被告簡惠玲4 人，均表示「請備妥買賣總價款之5成款（簽約款、用印款）計6,107 萬4,000 元，及相關稅費（欠繳地價稅、工程受益費、遺產稅、印花稅、土地增值稅、地政規費、代辦費、仲介費等相關費用）約3,600 萬元，請於99年11月25日至臺北市○○○路洽談買賣相關手續」。
被告簡惠玲4 人於99年11月24日以第4002號函回覆「願以簽約10％，（備證）完稅20％，過戶完成（配合貸款）60％，點交土地10％為付款方式、辦法，並請優先排除地上物以利雙方進行買賣付款；有關欠繳地價稅、工程受益費、遺產稅、印花稅、土地增值稅、地政規費請列明細，並於第1 期款優先扣除並排除地上物；其等土地持分面積金額有誤；有關、代辦費、仲介費、遺產稅、土地增值稅概與其無關」；被告簡金滿3 人，則未予回覆，有原告第1839、1840號函、被告簡惠玲4 人第4002號函存卷足憑（見補字卷第91-92 、93- 94、95-97 頁）。
㈥原告於99年12月2 日寄發第1851號函暨所附系爭土地買賣契
約書予被告簡金滿3 人，表示「由於被告簡金滿3 人未於通知日期，履行給付價金及簽訂買賣契約等事宜，被告簡金滿
3 人之優先承購權視同放棄，限於99年12月20日依所附土地買賣契約書之買賣條件領取應得價金，逾期將予提存」；亦於99年12月2 日寄發第1852號函暨所附系爭土地買賣契書予被告簡惠玲4 人，表示「被告簡惠玲4 人第4002號函自定買賣價金付款方式及買賣條件，與土地法第34條之1 規定不符，原告拒絕。再次通知被告簡惠玲4 人於99年12月13日下午
3 時，依附件買賣契約條件，完成簽訂買賣契約並給付價金等相關事宜，逾期被告簡惠玲4 人主張之優先購買權視同放棄。並限定於99年12月20日領取應得價金，逾期將予提存」；並於99年12月9 日寄發第1856號函暨所附系爭土地買賣契書予被告潘彥志2 人，表示「被告潘彥志2 人未於第1818號函所定期限前主張優先承購權，被告潘彥志2 人之優先承購權視同放棄，請被告潘彥志2 人依所附土地買賣契約書，辦理簽訂買賣契約價金領取及過戶等事宜」，有原告第1851、1852、1856號在卷可佐（見補字卷第98-110、111-125 頁、重訴字卷第82-84 頁）。
㈦被告簡惠玲4 人於99年12月10日以第261 號函回覆「原告第
18 52 號函顯已增加先前第1819號函所無之條件，對被告簡惠玲4 人自不生效力，被告簡惠玲4 人自不受原告第1852號函附件系爭土地買賣契約書之拘束；況系爭土地買賣契約書第6 條第2 項及第13條第4 項關於稅捐負擔之約定，違反常情且不合理，…，被告簡惠玲4 人不同意依原告第1852號函之要求簽訂買賣契約，原告應依其第4002號函所述條件與被告簡惠玲4 人簽訂買賣契約」；被告簡金滿3 人則未見回覆原告第1851號函之情；被告潘彥志於99年12月31日以第199號函回覆「被告潘彥志於99年12月14日接獲原告第1856號函始知於99年5 月7 日已簽訂買賣契約，顯然侵害被告潘彥志權益，被告潘彥志主張行使優先承購權」，有被告簡惠玲4人第261 號函、被告潘彥志第199 號函附卷供參（見補字卷第126-131 頁、重訴字卷第85-86頁）。
㈧原告於99年12月17日以板橋文化路郵局第16400 號存證信函
（下稱第16400 號函）通知被告簡惠玲4 人，表示「被告簡惠玲4 人之優先承買權已視同放棄，請於99年12月20日下午
3 時領取價金，逾期將予提存」；被告簡惠玲4 人於99年12月23 日 以第4847號函表示「已於第14630 號函依法主張優先承買，被告簡惠玲4 人不同意依第1852號函暨所附系爭土地買賣契約書給付價金及簽訂買賣契約，原告應依其第4002號函所示買賣價金付款條件及買賣條件完成買賣契約書之簽立」；原告於100 年1 月7 日再次以臺北西園郵局第1881號存證信函（下稱第1881號函）表示「被告簡惠玲4 人第4002號函不接受或擅加變更系爭土地買賣契約書之買賣條件，即非合法行使優先承購權，於原告通知期限經過後，被告簡惠玲4 人之優先購買權視同消滅，有原告第16400 、1881號函、被告簡惠玲4 人第4847號函存卷為憑（見補字卷第132-13
4 、140-143 、135-139 頁）。㈨原告於100 年4 月13日將被告簡金滿7 人之應得價金向本院
提存所為清償提存；亦於100 年1 月11日將被告潘彥志2 人之應得價金向臺灣臺北地方法院提存所、本院提存所清償提存，有提存書影本9 份在卷足佐（見補字卷第144-150 頁、重訴字卷第87-88 頁）㈩原告於100年5月5日向板橋地政事務所辦理系爭土地所有權
移轉登記，經板橋地政事務所以被告簡金滿7人主張有優先承購權提出異議為由駁回申請，有該所100年5月13日板登駁字第141號函駁回通知書附卷可稽（見補字卷第151頁）。
四、查原告主張系爭土地業經依土地法第34條之1 第5 項、第1項之規定，以總價1 億2,214 萬8,000 元出售予訴外人鄭忠禎，原告已依法通知被告9 人限期行使優先承購權，因被告
9 人皆已放棄或喪失對於系爭土地之優先承購權，故兩造間對於系爭土地因行使優先承購權所成立之買賣關係不存在，被告應容忍系爭土地移轉登記予第三人等情，則為被告所爭執，並以前詞置辯。是以，本院所應審究者厥為：㈠系爭土地買賣契約書是否符合土地法有償之規定？㈡原告出售系爭土地，是否業依土地法第34條之1 第4 項、土地法第34條之
1 執行要點第11點第2 款準用土地法第104 條第2 項之規定通知被告等人？㈢被告等人是否已合法行使優先承購權？㈣如認兩造間已成立買賣契約，原告主張以起訴狀繕本送達作為解除契約之意思表示，有無理由？㈤原告主張被告等人應容忍系爭土地移轉登記予第三人，有無理由？茲分述如下：㈠系爭土地買賣契約書是否符合土地法有償之規定？⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（17年上字第1118號判例參照）。經查，系爭條款固載明「乙方同意不計算買賣價款將系爭560 地號土地移轉予甲方」及「甲方應於系爭436地號提供100 坪以上土地或動土興建建築物完成後面積總計
200 坪及應分得持分土地，無償移轉予簡姓宗祠使用…」等字樣之事實，此有系爭土地買賣契約書影本存卷為憑（見補字卷第27頁）。本院審視系爭條款之全句文義，即「取得系爭560 地號土地之所有權」之甲方，依系爭條款之明文約定，仍須對乙方即本件原告負有如上所述之對待給付義務，二者間顯係具有對價關係甚明，足見系爭條款前段並非對於系爭560 地號土地為贈與或其他無償處分之約定，應無疑義。
⒉又原告主張系爭土地買賣契約書內所載買賣價金之計算方式
，係依系爭436 地號土地、面積210.6 坪與其每坪58萬元之單位價格相乘，得出買賣總價款為1 億2214萬8000元等語（見重訴字卷第99頁）。而系爭土地買賣契約書固僅就系爭43
6 地號土地部分明示訂有每坪58萬元之單價，然本件原告於簽訂買賣契約時，衡情必已將系爭560 地號土地不另計算價金之特別約定事項納入考量，復參佐系爭土地買賣契約書原即明文記載「土地標示」即標的範圍包含系爭436 、560 地號等2 筆土地，自要難徒憑系爭條款前段之文字記載，即遽論系爭560 地號土地非屬本件不動產買賣契約之標的，反係原告與訴外人鄭忠禎所成立之另一不動產贈與契約或其他無償契約之標的。準此，被告抗辯：系爭條款前段之約定屬無償之處分，無從適用土地法第34條之1 第1 項之多數決方式，對於被告不生效力云云，委難憑採。
⒊再者，衡酌交易常情，不動產買賣契約所定之每單位面積價
格之高低，本與出售時之其餘買賣條件息息相關，縱屬相同之標的物，如依不同之買賣條件出售，其每單位面積價格或即有異，故不動產之買賣，自不得將買賣之條件與不動產之單位價格分離。系爭土地買賣契約書前述關於系爭436 地號土地部分每坪58萬元之訂價，實與該契約書內所載之系爭條款或其餘買賣條件密切攸關，被告等人自不得僅選擇性承認系爭土地買賣契約書內關於買賣價金及每單位面積價格等約定事項之效力，卻恣意否認系爭條款或其餘買賣條件之拘束力。況且，系爭條款是否對於優先承購權人較為不利或較不合理，甚或不當限制或剝奪被告行使優先承購權，理應針對系爭土地買賣契約書之整體內容再行綜合斟酌、評斷之，本件被告等人僅執系爭條款前、後段之約定事項，無視系爭土地買賣契約書內其餘買賣條件之有利與否，尚有待審酌，即遽認系爭土地買賣契約書不當限制或剝奪被告行使優先承購權，對於被告不生效力，辯稱原告提起本件確認之訴並無確認利益等語，殊屬無據。
⒋被告等人所援引最高法院87年度台上字第2776號判決要旨之
案例事實，係就出賣人與第三人原買賣契約訂有「解除條款」所為之闡釋（解除條款係令出賣人與第三人訂立之買賣契約溯及失其效力），並非得比附援引於本件紛爭事實，被告等人執此抗辯系爭條款後段之約定應屬無效等語，恐有誤會。基此，原告於99年5 月7 日出售系爭土地予訴外人鄭忠禎，符合土地法第34條之1 第5 項、第1 項之規定之事實，洵堪認定。
㈡原告出售系爭土地，是否業依土地法第34條之1第4項、土地
法第34條之1執行要點第11點第2款準用土地法第104條第2項之規定通知被告？⒈按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之，土地法第34條之1 第4 項、第5 項分別定有明文。又徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104 條第2 項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄，土地法第34條之1 執行要點第11點第2 項亦有明文。且基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務；土地法第104 條第1 項規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，故承租人放棄優先購買權，必於其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚無從決定是否依同樣條件優先購買，自無放棄優先購買權之可言。是以，上揭規定所稱之「出賣條件以書面通知」及「出賣通知」者，係專指「出賣人」將同樣出賣條件（諸如買賣標的、範圍、價金、付款、瑕疵擔保等是）對優先承買權人而為通知而言（有最高法院99年度台上字第1699號判決意旨參照）。
⒉經查：原告於99年10月14日以第1818、第1819號函分別通知
潘彥志等2 人、被告簡金滿等7 人，均表示「將系爭土地以總價金1 億2,214 萬8,000 元為出售之處分」並限期行使優先承購權之事實，有前揭第1818、1819號函可證，復為兩造所不爭執。然觀諸原告第1818、1819號函之全文意旨，均僅係載明原告擬將系爭土地以總價1 億2,214 萬8,000 元出售予第三人之事實，至於原告與訴外人鄭忠禎簽訂之系爭土地買賣契約書之其餘買賣條件，諸如付款方式、產權移轉、稅捐負擔、違規責任或特別約定等事項，則均付諸闕如，揆諸上開說明，其餘買賣條件同屬系爭土地買賣契約書之一部，皆將影響被告9 人決定是否依同樣條件優先承購之意願，原告第1818、1819號函既未依法將系爭土地買賣契約書之「同樣條件」通知被告9 人限期行使優先承購權，難認前開第18
18、1819號函已生合法通知之效力。從而，被告潘彥志等2人、被告簡金滿等7 人於收受第1818、1819號函後10日內，不論有無為優先承購之意思表示，均要與放棄或喪失優先承購權等失權效果無涉。故原告主張：因被告潘彥志等2 人未於收到第1818號函後10內行使優先購買權，視為放棄優先承購權等語，顯無足取。
⒊原告又主張：業以第1839、1840號函合法通知被告簡金滿等
7 人行使優先承買權，被告簡金滿等7 人竟僅於期限內表示願依同一價格優先承買，卻未同時履行其餘買賣條件，仍應認被告簡金滿等7 人未於期限內「依同樣條件」為優先承買之意思表示，即屬未依同一條件合法行使優先承購權等語。
經查：
①細究原告第1839、1840號函之全文內容，均僅係催告被告簡
金滿等3 人、被告簡惠玲等4 人應給付半數買賣價金及稅捐費用，並限期補訂書面買賣契約等事項，亦未揭示系爭土地買賣契約書之相同條件，致被告簡金滿等3 人、被告簡惠玲等4 人仍無從據以憑斷是否行使優先購買權，核與上揭規定之出賣通知，已有未合。
②況依原告嗣後所提出之系爭土地買賣契約書第2 條「買賣總
價款及付款方式」所載，買受人應履行之付款方式為：「第一期簽約款1,221 萬4,800 元；第二期繼承完畢款4,885 萬9,200 元；第三期完稅款3,664 萬4,400 元；第四期尾款2,
442 萬9,600 元」等文字以觀，核與原告前以第1839、1840號函係告知「應一次付清簽約款及繼承完畢款共6,107 萬4,
000 元暨完稅款約3,600 萬元」乙情，尚非一致。徵諸交易常情，不動產買賣需價甚高，除買賣價金之數額外，付款方式及條件之寬嚴，亦係一般買受人據以評估其財力狀況及資金籌措能力，以為承買意願決定之重要考量因素之一，而原告第1839、1840號函揭示之付款方式，較系爭土地買賣契約書第2 條明定之付款條件更為嚴格，二者互有歧異甚灼，委難謂原告已於程序上依法踐行通知優先承購權人之義務。基此，被告簡金滿等3 人、被告簡惠玲等4 人縱未於收受第18
39、1840號函後，依前揭通知函所載之買賣條件履行給付價金及簽訂買賣契約等事項，實無所謂放棄或喪失優先承購權之問題，足見原告上揭主張，應不可採。
⒋原告復主張：原告第1851、1852、1856號函業附有系爭土地
買賣契約書，核屬合法之出賣通知，被告簡金滿等3 人、被告潘彥志等2 人均未於收受前揭通知函後10日內表示願以同一條件優先承購，於期限屆至後，即視為放棄優先承購權；被告簡惠玲等4 人則不接受系爭土地買賣契約書之買賣條件，即非合法行使優先承購權，於期限屆至後，優先承購權即行消滅云云。惟查：
①本院詳閱原告第1851號函之全文文義以觀，原告係先告知因
被告簡金滿等3 人未依第1839號函所示之買賣條件履行給付買賣價金及簽訂買賣契約，已視同放棄優先承購權之法律效果，再通知被告簡金滿等3 人依函附系爭土地買賣契約書所定之買賣條件領取應得價金等節；復參酌原告第1856號函之文意脈絡，則係先告知因被告潘彥志等2 人未於第1818號函通知期限內為優先承購，即視同放棄優先承購權之法律效果，再通知被告潘彥志等2 人依函附系爭土地買賣契約書所定之買賣條件領取應得價金等情。由此可見，原告第1851、1856號函均著重在通知被告簡金滿等3 人、被告潘彥志等2 人領取不同意出售共有物之公同共有人依土地法第34條之1 第
5 項、第3 項所定之應得對價，而非通知被告簡金滿3 等人、被告潘彥志等2 人是否願依函附系爭土地買賣契約書所定之相同條件行使優先承購權，此由原告第1851、1856號函均係使用「領取應得價金」等類似出賣人地位之用語，而非「履行對待給付義務」、「給付買賣價金」等類同買受人地位之用語，亦可佐證。基此，足徵被告簡金滿等3 人、被告潘彥志等2 人於原告未明示廢棄先前第1819及1839、1818號函所載內容及通知效力之前提下，認知第1851、1856號函各僅係原告先前第1819及1839、1818號函通知事項之延續，暨所附系爭土地買賣契約書則係原告告知被告公同共有人間後續如何分配系爭土地出售所得價金之依據，並據此抗辯：原告第1851、1856號函並未依法通知被告限期行使優先承購權等語，堪以憑採。是以，被告簡金滿等3 人、被告潘彥志等2人雖均未於收受前揭第1851、1856號函後10日內為優先承購之表示，依法仍不得視為放棄優先承購權，原告此部分之主張，即屬無據。
②原告第1852號函固有限期通知被告簡惠玲等4 人依所附系爭
土地買賣契約書之相同條件與原告簽訂買賣契約及給付價金，如屆期未履行，優先購買權視同放棄等情，業如前述。惟被告簡惠玲等4 人於原告尚未明確告知因首次第1819號函未附系爭土地買賣契約書之同一條件即非屬合法之出賣通知，被告簡惠玲等4 人第14630 號號函所主張之優先承購權即失所附麗，復無從行使，繼因原告第1852號函首係指摘被告簡惠玲等4 人第4002號函擅加變更第1819及1840號函所示之付款方式及買賣條件等同未明示否決原告先前第1819及1840號函之通知效力等諸前提下，認知原告第1852號函暨所附系爭土地買賣契約書，仍係原告先前第1819及1840號函通知事項之延續，暨所附系爭土地買賣契約書僅係原告事後爭執如何履行兩造間已成立買賣契約之單方面意思表示，衡諸事理，尚非無據，益見被告簡惠玲等4 人抗辯：原告第1852號函並非限期行使優先承購權之合法通知等語，洵屬可採。是以，被告簡惠玲等4 人固有於99年12月10日以第261 號函回覆不接受原告第1852號暨所附系爭土地買賣契約書之買賣條件，並指摘原告增加先前第1819號函所無之買賣條件之事實，此難謂此係放棄行使優先承購權之表示，原告此部分之主張，亦不足採。
③至原告一再徒憑前揭第1851、1852、1856號函業附有系爭土
地買賣契約書之客觀事實，遽論前揭通知函核屬合法之出賣通知等語。惟原告前揭主張明顯與前揭第1851、1856號函之文義內容未合，且無法合理動搖被告等人前因原告之優先承購權之通知下即通知情境及兩造間互為信函來往之脈絡下，對於原告第1818、1819號函等首次通知之合法性仍具有一定程度之信賴，被告等人收受前揭第1851、1852、1856號函之際，實不疑將有權利消滅之虞等事實，復衡以被告等人如今深陷困窘之境，實係因原告前述首次通知函未併予揭示系爭土地買賣契約書之同一條件而與法有違所致，而此項危險係可由原告完全控制者，亦即依原告主張系爭土地買賣契約書係於99年5 月7 日簽訂之情若果無訛，則原告於99年10 月14日欲寄發前揭第1818、1819號函予被告時，理應一併告知系爭土地買賣契約書之同一條件，現實上並無何窒礙難行之處，而非以前揭迂迴且不明確之通知方式，難謂原告全無應予非難之處，衡情實不應苛責被告需具有相當於職業法律人之法律知識以維權益，是原告上開主張，洵無足取。
④末查，本件原告於起訴狀及101 年1 月2 日準備書狀業曾提
及「第1818、1819號函未將原買賣契約有關條件一併告知其他共有人，恐通知不合法」等語（見補字卷第7 頁背面、重訴字卷第99頁），姑不論原告為前述諸通知時之法律確信究為何，若果原告確信前揭第1818、1819號函不生土地法第10
4 條第2 項所定之合法通知之效力，原告理應先行向被告明確否定前揭第1818、1819號函等首次通知之效力後，其次再重新將系爭土地買賣契約書之同一條件告知被告，致使被告在認知本次重為通知方屬限期行使優先承購權之合法通知之前提下，憑以決定是否主張優先承購權，始得謂平。惟原告僅係含混其詞，對於首次第1818、1819號通知函之合法性又不置可否，即逕將系爭土地買賣契約書之內容摻雜於第1851、1852、1856號函之通知事項中，實已混淆被告對於自身有無主張權利之必要及應主張何種權利之判斷，益見原告上開主張，亦與誠信原則有悖，殊難為憑。
⒌綜上所述，原告迄今既未依法踐行通知被告限期行使優先承
購權之義務，被告等人之優先承購權自始即無所附麗，遑論執以具體主張、行使，參酌前揭說明，被告實無何放棄或喪失優先承購權、甚或權利濫用情事之可言，原告憑此主張被告之共有人優先承購權均已消滅而不存在等語，咸無可取。㈢被告等人是否已合法行使優先承購權？⒈按土地法第34條之1 第4 項所稱之優先承購權，乃基於該法
律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院65年台上字第853 號判例意旨供參）。故優先承購權一經合法行使，買賣契約之買受人即變更為優先承購權人，其餘因買賣契約所生之相關法律關係、所得行使、負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同。是以，優先承購權人既有概括承擔出賣人與第三人原簽訂買賣契約之買受人地位之可能，為使其因行使優先承購權所成立之買賣關係之權利義務明確，並杜絕當事人間後續爭議，如出賣人尚未依法揭露與第三人原簽訂買賣契約之相同條件予優先承購權人前，應認斯時其依法尚僅享有潛在、抽象之權利，即該優先承購權尚無從具體附著於出賣人單一或部分買賣條件之出賣通知上，更遑論據以合法行使優先承購權；惟迨出賣人已依法揭露與第三人原簽訂買賣契約之相同條件予優先承購權人知悉（即具合法通知之效力）後，其優先承購權即附麗於所受合法通知之全部買賣條件而逐一形成、具體化，並處於顯在、可得具體行使之狀態，即應自此起算土地法第104 條第2項 所定之10日期間，應先敘明。
⒉被告雖抗辯：被告簡金滿3 人第238 號函、被告簡惠玲4 人
第14630 號函即屬合法行使優先承購權之意思表示，兩造間就系爭土地即成立以「買賣價金1 億2,214 萬8,000 元」為單一條件之買賣契約，其餘買賣條件，則由雙方依一般買賣程序及債務本旨約定云云。經查，原告與訴外人鄭忠禎簽訂之系爭土地買賣契約書之買賣條件，並非僅限於第1818、1819號函所載之買賣價金，尚有其他諸如：付款方式、產權移交、稅捐負擔、違規責任、特別約定等事項俱未於第1818、1819號函內載明之情，亦為被告所不爭執。是以，原告第18
18、1819號確非系爭土地買賣契約書之相同條件之合法通知無訛，前已反覆論及，揆諸上開說明，應認被告於收受前揭第1818、1819號函後，依法尚僅得享有潛在、抽象之權利，其等之優先承購權尚無從具體附著於原告單一買賣價金條件之出賣通知上，更非處於顯在、可得具體主張之狀態，故被告簡金滿3 人、被告簡惠玲等4 人實無從分別以上揭第238號函、第14630 號函為優先承購之意思表示，前揭第238 號函、第14630 號函自非優先承購權之行使，被告此部分所辯，即難憑採。
⒊本院既認原告出售系爭土地，程序上未依法踐行通知被告之
義務，致被告迄今尚無從據以行使優先承購權，事理上兩造間即無因被告行使優先承購權而成立買賣契約之可能，則本件關於「如認兩造間已成立買賣契約，原告主張以起訴狀繕本送達作為解除契約之意思表示，有無理由」之爭點，即無再予審酌之必要，附此敘明。
⒋末以，本件原告訴請確認兩造間對於系爭土地因行使優先承
購權所成立之買賣關係不存在，其等無非係以被告對於系爭土地之優先承購權已確定不存在，兩造間對於系爭土地即無法再因被告行使優先承購權而成立買賣契約之論理為其主要之攻擊及防禦方法。本院審理後，雖採認兩造間對於系爭土地尚無因被告行使優先承購權而成立買賣關係之情，然本院之依據係：土地法第34條之1 第4 項僅賦予被告享有一抽象權利，基於原告未有先行依法通知之事實，被告之優先承購權自始即無所附麗，遑論執以具體行使暨致兩造間對於系爭土地成立買賣契約關係之法律效力。承此，被告上述抽象權利既尚未於兩造間具體、顯在化，論理上，被告即無何顯在之優先承購權嗣後歸於消滅之可言。是以，原告主張被告對於系爭土地之共有人優先承購權業經放棄、喪失或消滅而不存在乙節，亦有未當。再者，本院既不採納原告上開攻擊及防禦方法，實則兩造間對於系爭土地亦非自此即確定不得經由被告行使優先承購權而成立、存在買賣關係，參酌前揭說明，應認原告所持前揭主張而請求確認兩造間對於系爭土地因行使優先承購權所成立之買賣關係不存在，應不可取。
㈢原告主張被告等人應容忍系爭土地移轉登記予第三人，有無
理由？本件原告出售系爭土地，程序上既未依土地法第34條之1第4項、第104條第2項及土地法第34條之1執行要點第11點第2款之規定通知被告限期行使優先承購權，為確保上開規定之立法意旨在「簡化共有關係，促進不動產之有效利用」之實現，被告之優先承購權自不容因此視為消滅而不存在。承此，原告依法仍有將系爭土地買賣契約書之相同條件併予通知被告之義務，則於原告先行依上揭規定踐履通知義務前，被告對於系爭土地容無放棄或喪失優先承購權之可言。易言之，被告並非不得於原告確實重為合法之通知後，重新對於系爭土地行使優先承購權。從而，原告主張被告等人應容忍系爭土地移轉登記予訴外人鄭忠禎所指定之名義人余建華，亦無可採。
五、綜上所述，原告迄今並未積極且合法通知被告等人行使優先承購權，則原告起訴請求確認兩造間對於系爭土地因行使優先承購權所成立之買賣關係不存在，暨被告應容忍系爭土地移轉登記予訴外人鄭忠禎所指定之名義人余建華，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不再一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 5 月 24 日
民事第二庭 法 官 吳振富以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 5 月 24 日
書記官 吳語杰