臺灣板橋地方法院民事判決 100年度重訴字第466號原 告 廖水田
廖明芳廖國詠廖源吉廖富助上五人共同訴訟代理人 丁榮聰律師被 告 黃秋金訴訟代理人 蘇進文律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國101年3月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○段第八０三之三、八０六之六、八０六之七、八０六之九地號土地上，門牌號碼新北市○○區○○路一段三十八巷二００弄九之三十三號如附件土地複丈成果圖
A 、B 、C 、D 、E 所示之房屋（面積七百六十九點七十一平方公尺）拆除後，將土地返還原告及其他全體共有人。並自民國一百年十月十五日起至返還上開土地之日止，按月給付原告及其他全體共有人新臺幣伍萬壹仟零肆拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸佰柒拾貳萬貳仟壹佰參拾肆元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳仟零壹拾陸萬陸仟肆佰零貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實與理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，不在此限；擴張或減縮應受判決事項之聲明者，亦不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第
3 款分別定有明文。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程式得解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2 號、最高法院90年度台抗字第287 號裁定意旨參照）。
二、經查：原告起訴時，其相當租金訴之聲明本係請求被告應自民國99年5 月17日起至被告返還新北市○○區○○段803-3、806-6 、806-7 、806-9 地號土地（上開四筆土地均為訴外人廖政富、廖得和、廖吳寶雪、廖國斌、廖國智、廖國穎、廖麗婷、廖富安及原告廖國詠、廖水田、廖明芳、廖源吉、廖富助共13人所公同共有，以上見本院卷第6-13頁，為便於說明，下稱上開四筆土地為「系爭土地」）之日為止，按月給付原告及全體公同共有人新臺幣（下同）100,000 元。
嗣於起訴狀送達後，於101 年3 月22日本院言詞辯論期日，原告當庭以言詞變更訴之聲明為自本起訴狀繕本送達翌日即
100 年10月15日起算，核屬基於同一請求基礎事實為訴之減縮，符合前揭規定，自應准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠原告為系爭土地之部分公同共有人，而系爭土地本係原告之
被繼承人即訴外人廖水田所有，然因故登記為中華民國財政部國有財產局所有，嗣因登記原因消滅，原告便申請將系爭土地回復所有權登記予原所有權人即訴外人廖水田所有，再為繼承登記予繼承人全體即原告及訴外人廖政富、廖得和、廖吳寶雪、廖國斌、廖國智、廖國穎、廖麗婷、廖富安所公同共有。而坐落於系爭土地上之門牌號碼為新北市○○區○○路1 段38巷200 弄9-33號如附圖所示之違章建築物（下稱系爭建物）為被告黃秋金所有，其無使用權源而占有原告所有之系爭土地，應將系爭建物拆除並返還系爭土地予原告及其他全體公同共有人。
㈡為此，爰依民法第767 條、民法第821 條、民法第828 條第
2 項之規定，提起本件訴訟。另被告無權占用系爭土地，無法律上原因受有相當於租金之利益，使原告受有無法使用系爭土地之損害，自應返還利益或賠償損害予原告及其他全體公同共有人。又被告出租系爭建物供他人營業使用，每月收取租金100,000 元，是應以此數額計算本件不當得利之返還金額或侵權行為之賠償金額。為此，亦爰依民法第179 條、第184 條之規定請求，並聲明：⑴被告應將坐落於系爭土地上之系爭建物如附件土地複丈成果圖A 、B 、C 、D 、E 所示之房屋拆除，將系爭土地返還原告及其餘公同共有人。並自100 年10月15日起至被告返還系爭土地之日止，按月給付原告10 0,000元；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告係於78年間，向前手承受系爭土地之耕作使用權，其後
並於其上搭建系爭建物。嗣於98年間始知悉系爭土地原登記為中華民國所有，管理者為財政部國有財產局，為享有完整之土地使用權源，被告於98年12月17日向財政部國有財產局提出承租申請，是時財政部國有財產局原已形式審查通過並口頭告知被告准予承租，惟因原告等人後來向地政機關申請回復所有權行為之介入，於99年6 月7 日，國有財產局回函被告：依國有非公用不動產出租管理辦法第24條第2 款「不屬於管理機關管理之不動產」規定，已註銷申租案。前述財政部國有財產局之幡然決定，已直接影響被告原受允許之承租權益；又原告是否確有權向地政機關申請回復登記及辦理繼承登記，亦尚待釐清。
㈡原告長期緘默、未及時主張權利之行為，已足以引起被告信
賴原告不欲行使其權利，是本件原告之再為行使權利，基於誠信原則、「權利失效」理論，得因被告之抗辯，使原告之拆屋還地請求權歸於消滅。原告係於99年5 月17日始因回復登記及繼承登記而成為系爭土地之所有權人；被告則於78年
8 月24日之前即已設籍居住於其上，原告於此長達20年間保持緘默而遲不主張權利之行為，已足以引起被告信賴，認僅須依法備妥文件向財產管理者申請承租並經其許可即得為被告所有之系爭建物取得占用系爭土地之使用權限，原告之本件請求，揆諸民法第148 條規定、權利失效理論，已與誠信原則有違等語置辯，並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件兩造不爭執事項：㈠系爭土地因河川改道，於89年2月21日登記為中華民國所有
，財政部國有財產局為管理機關。在此之前原登記為訴外人即原告之被繼承人廖水田所有。
㈡被告於98年12月17日第一次向財政部國有財產局臺灣北區辦
事部提出承租系爭土地之申請，嗣於99年6月7日，財政部國有財產局臺灣北區辦事部以台財產北管字第0998002007號函通知被告其申請承租系爭土地，因未符得予出租之規定，原編為098AA0000000號申租案爰予註銷，此有財政部國有財產局臺灣北區辦事部收件收據影本、台財產北管字第0998002007號函影本、本院於100 年12月15日公開辯論之言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第40頁、第42頁、第59頁）。㈢系爭建物為被告所搭建，除附圖所示E 部分供土地公廟使用
外，其餘附圖所示A 、B 、C 、D 部分，均出租他人供香舖、金紙等物品之營業使用中。
㈣原告提出土地登記謄本、系爭土地之使用、戶籍謄本、現況
照片為證，復經本院囑託新北市板橋地政事務所測量屬實，及依職權向新北市政府稅捐稽徵處調閱系爭房屋之稅籍資料在卷可稽（見本院卷第6-13頁、第50-55 頁、第56-57 頁、第68頁、第35頁）。
五、本件原告主張被告無權占有系爭土地，妨礙其所有權之行使，主張被告應拆除系爭建物、返還系爭土地予全體共有人，並給付相當於租金之不當得利等語，被告則予否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究之爭點厥為：㈠被告占有使用系爭土地有無正當權源？原告本件行使物上請求權訴請被告拆屋還地，是否「權利失效」而有違誠信原則？㈡原告請求被告應將系爭土地上如附件土地複丈成果圖所示A至E所示之系爭建物拆除，並將土地返還原告及其餘全體共有人，有無理由？㈢原告得否向被告請求相當租金之不當得利？金額以若干為適當？本院判斷如下：
㈠被告占有使用系爭土地有無正當權源？原告本件行使物上請
求權訴請被告拆屋還地，是否「權利失效」而有違誠信原則？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；第820 條、第821 條及第826 之1 條規定，於公同共有準用之，民法第767 條第1 項、民法第821條、民法第828 條第2 項分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號裁判參照）。又所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。次按租賃乃特定當事人間所締結之債權契約，對於契約必要之點，即租金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立（最高法院89年度台上字第676 號判決意旨參照）。本件原告主張被告無權占有系爭土地，請求拆屋還地，被告則以原告之前手即財政部國有財產已口頭准予被告承租等語為抗辯，原告既已證明其為系爭土地所有權人及被告占用系爭土地之事實，依舉證責任之法則，自應由被告就其之占有係有正當權源一事負舉證責任。
⒉被告雖抗辯：伊於98年12月17日即向系爭土地原所有人即訴
外人中華民國之管理機關國有財產局申請承租，該局表示伊符合承租之條件，已口頭表示同意出租，伊信賴政府公權，靜待行政機關通知辦理承租事項，然國有財產局竟於99年6月7 日回函表示註銷申租，此已影響被告原已受准許之承租權益云云，並提出國有財產局之申租收件收據及註銷申租函文影本為憑。惟查：本院詳閱國有財產局申租收件收據內容，足認被告於98年12月17日申請承租系爭土地時，系爭土地之管理機關國有財產局僅為收件作業、就書面資料為初步審查並預定勘查時間，申租案件仍應俟勘查、審查、計租、呈判等流程後方繳款訂約，此觀財政部國有財產局臺灣北區辦事部收件收據影本上之申租作業流程甚明（見本院卷第40頁），是於申租時國有財產局尚未實際審核是否合於承租要件，尚無從表示同意承租之意思，被告抗辯該局是時已表示伊符合承租之條件，而口頭表示同意出租，應不足採。況且，該承租申請案件嗣後既經註銷終結，申請事件已不存在，被告未依申租流程與訴外人中華民國就系爭土地訂定租賃契約一事，應堪認定。被告既未曾與系爭土地之管理機關意思表示合致成立租賃契約關係，徒以其曾提出承租之申請乙節，不足憑為占有系爭土地之合法權源。此外，被告又未能主張及舉證其就系爭土地與原告有何法定或約定之占有權源，自難認定其有占有系爭土地之正當權源。準此，原告主張被告構成無權占有乙情，即堪憑採。
⒊次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第
14 8條定有明文。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737 號判例要旨參照）。又按權利固得自由行使，義務本應隨時履行，惟權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊之情況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，或不欲義務人履行其義務，於此情形，經盱衡該權利之性質、法律行為之種類、當事人之關係、經濟社會狀況、當時之時空背景及其他主客、觀等因素，綜合考量，依一般社會之通念，可認其權利之再為行使有違「誠信原則」者，自得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使，此源於『誠信原則』，實為禁止權利濫用，以軟化權利效能而為特殊救濟形態之『權利失效原則』，究與消滅時效之規定未盡相同，審判法院當不得因已有消滅時效之規定即逕予拒斥其適用，且應依職權為必要之調查審認，始不失民法揭櫫『誠信原則』之真諦，並符合訴訟法同受有『誠信原則』規範之適用（最高法院97年度台上字第950 號判決參照）。又已登記不動產所有人行使除去妨害請求權，並無民法第125 條消滅時效規定之適用，其在相當期間內未行使該權利，除有特別情事足以引起他人之正當信任，以為其已不欲行使權利外，尚難僅因其久未行使權利，而指其嗣後行使權利係有違誠信原則（最高法院86年度臺上字第3751號判決意旨參照）。
⒋被告雖另抗辯原告長期不行使權利，被告自78年8 月24日即
已設籍居住於系爭土地，原告遲至100 年始訴請拆屋還地，應已權利失效云云。惟權利原得自由行使，義務本應隨時履行，故權利失效係特殊例外之救濟方法，適用之際宜特別慎重，必須有權利在相當期間內不行使之事實，並有特殊情況，足使義務人正當信任權利人已不欲其履行義務，致權利的再為行使有違誠信原則，始足當之。在作此項判斷時，必須斟酌權利的性質、法律行為之種類、當事人間之關係、經濟社會狀態及其他主客觀因素，並從嚴認定，以避免軟化權利效能，使債務人履行義務之道德趨於鬆懈。
⒌再者，原告多年以來雖未本於所有權對被告請求拆屋還地，
應屬於系爭土地因天然變遷成為可通運之水道，依土地法第12條第1 項之規定，原告之被繼承人對於系爭土地之所有權視為消滅，而登記為中華民國所有，原告自無權向被告訴請拆屋還地。嗣系爭土地回復原狀時，原告即申請回復所有權登記、繼承登記為原告所公同共有並本於所有權訴請被告拆屋還地，實無權利不行使之事實。又原告除單純沈默外，並無任何舉動或特別情事，足使上訴人信賴其不行使系爭土地相關權利，是未該當「權利失效」之要件。此外，已登記不動產所有人行使所有物返還請求權，並無民法第125 條消滅時效規定之適用，所有權人仍得隨時請求返還所有物，僅單純未行使權利，尚不足以使他人以為所有權人已拋棄權利，揆諸前揭最高法院判決意旨，自難僅以原告久未行使權利，即認其行使權利違反誠信原則，而有權利失效原則之適用。⒍又被告抗辯原告訴請其拆屋還地，將使被告蒙受系爭建物遭
拆除之鉅大損失，並使被告喪失利用系爭建物所得之收益，有違誠信原則云云。惟原告為系爭土地之公同共有人，被告具事實上處分權之系爭建物長期坐落於系爭土地之上，已妨害原告所有權之行使，除無法就系爭土地為使用、收益外，更應負擔相關稅捐，原告訴請被告拆屋還地，乃其權利之正當行使，縱影響被告現實使用之利益，然此為無權占用他人土地之被告所應面對之當然結果，難謂原告請求拆屋還地有何權利濫用或違反誠信原則情事。故被告上開抗辯，不足採信。
㈡原告請求被告應將系爭土地上如附件土地複丈成果圖所示A
至E 所示之地上物拆除，並將土地返還原告及其餘全體共有人，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段、中段分別定有明文。次按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院97年度台上字第1101號判決意旨參照）。
⒉經查：被告為系爭建物之起造人，原始取得系爭建物之所有
權並對系爭建物享有事實上處分權；且系爭建物占用到原告所公同共有之系爭土地之事實，為兩造所不爭執，已如前述。而被告迄今又未能積極舉證證明有何正當權源得以占有使用系爭土地，自屬無權占有無疑，則參酌前揭意旨，原告自得請求系爭建物之所有權人將系爭建物拆除，並將占有之系爭土地返還予原告。
⒊綜上所述，被告等人迄今並未積極舉證證明對於系爭土地有
合法的占有使用權源，原告本於所有權之作用，依民法第76
7 條第1 項規定、民法第821 條規定、民法第828 條第2項規定，請求如主文第1 項所示，亦未該當權利失效要件且無違誠信原則，已如前述；被告又為系爭建物之有權處分人，是原告之上開請求，洵屬有據，應予准許。
㈢原告得否向被告請求相當租金之不當得利？金額以若干為適
當？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，為民法第179 條前段所明定。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，復為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。至該金額究以若干為適當，依土地法第97條、土地法施行法第25條之規定，固應參酌基地之位置、工商繁榮之程度、占用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，在申報地價年息百分之10限度內決定之，惟土地法第97條限制約定最高租額之限制，僅限於城市地方供住宅使用之房屋有其適用，此觀同法第94條第1 項及第96條規定之立法原意即可推知。至供營業用之房屋，承租人因承租房屋而獲得商業上之利益，非一般供住居用之房屋可比，所約定之租金，不受土地法第97條規定之限制（最高法院92年度台簡上字第20號裁判意旨及同院94年度第2 次民事庭會議決議意旨參照）。
⒉經查：本件被告無權占有使用如附件土地複丈成果圖所示之
A 至E 部分之土地面積，依新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖所示（見本院卷第68頁）編號A （鐵皮建物，面積41.17 平方公尺）、編號B （鐵皮建物，面積53.08 平方公尺）、編號C （鐵皮建物，面積309.76平方公尺）、編號D （鐵皮建物，面積349.86平方公尺）、編號E （土地公廟，面積15.84 平方公尺）等地上物，無權占用系爭土地，占用面積總計為769.71平方公尺，因而受有利益，致原告受有相當於租金之損害，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，應屬可採。
⒊又被告所有之系爭建物如附件土地複丈成果圖所示之A 至D
鐵皮建物部分既係作為出租他人供金紙、香燭大批發店使用，此有原告所提出之現場照片在卷（見本院卷第56-5頁）可稽，且被告對此亦不爭執，參酌前揭說明，自應不受土地法第97條第1 項所定最高限額之拘束，然原告既仍願以系爭土地申報地價年息10％計算，且經斟酌系爭土地係位於新北市○○區○○路，附近現有浮州大橋、台鐵浮州簡易車站，目前台65線快速道路施工中，臨近華僑中學、國立藝術大學，其四周工廠林立，交通尚稱便利，生活機能普通等情，業經本院履勘現場時查明屬實，製有勘驗筆錄在卷可參（見本院卷第65-66 頁），故本院認原告主張被告所應給付原告相當於不當得利之租金，應以系爭土地申報地價10% 計算，尚屬可採。至於系爭建物如附件土地複丈成果圖所示之E 土地公廟部分，性質上係基於宗教信仰，非屬於商業利用目的，認以系爭土地申報地價5%為計算被告不當得利之標準，方屬適當。
⒋是以，被告所占用系爭土地之面積如附件土地複丈成果圖所
示之A 至D 鐵皮建物部分為753.87平方公尺、如附件土地複丈成果圖所示之E 土地公廟部分為15.84 平方公尺，系爭土地原告於99年回復登記時之申報地價每平方公尺為8,040 元（本院卷第6-13頁，地政實務每三年通知當事人申報地價），故以此計算被告相當於租金之不當得利如下：被告自起訴狀繕本送達翌日即100 年10月15日起至返還系爭土地之日止，應按月給付原告相當於租金之不當得利51,040元【計算式：（8,040 ×753.87×10%+8,040 ×15 .84×5%）=612,479
÷12=51,040，小數點以下四捨五入】。從而，原告請求被告自100 年10月15日起至返還原告系爭土地之日止，應按月給付原告51,040元之範圍內，於法尚無不合，應予准許。逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告主張依所有物返還請求權之法律關係，請求被告就如附件測量成果圖所示之A 至E 部分建物拆屋還地，及依據不當得利之法律關係，訴請被告給付相當租金之不當得利之上開准許金額，為有理由，應予准許，逾此範圍部分之請求則為無理由，應予駁回，爰判決如主文第1 、2 項所示。
七、本件兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之，並諭知如主文第4 項所示。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 4 月 5 日
民事第二庭 法 官 吳振富以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 101 年 4 月 5 日
書記官 吳語杰