臺灣板橋地方法院民事判決 100年度重訴字第41號原 告 鄧元洲訴訟代理人 周嬿容律師
高奕驤律師被 告 陳秀美
王美雲陳明義上列一人訴訟代理人 繆聰律師
蕭明哲律師被 告 范曉明
范曉雲范曉峰范曉平上列當事人間請求塗銷所有權登記等事件，經本院於民國100年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就座落新北市○○區○○○○段石土地公小段一三六之四地號之土地，優先購買權存在。
被告王美雲、陳明義就第一項所示土地、應有部分十分之一於九十六年三月十五日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為王美雲所有。
被告陳秀美、范曉明、范曉雲、范曉峰、范曉平、王美雲就系爭土地於九十五年八月十六日所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為陳秀美所有。
被告陳秀美、范曉明、范曉雲、范曉峰、范曉平應將系爭土地以新台幣貳仟貳佰萬元與原告訂立買賣契約並移轉登記予原告所有。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限」，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有明文。本件原告起訴就座落新北市○○區○○○段土地公小段136-4 地號之土地請求確認並行使優先購買權及塗銷、移轉所有權登記，嗣於訴訟中具狀更正聲明為就座落新北市五股區「石」土地公段「石」土地公小段136-4地號之土地請求確認並行使優先購買權及塗銷、移轉所有權登記，另具狀提出范立明之繼承系統表及戶籍謄本，追加除被告陳秀美以外之其他繼承人范曉明、范曉雲、范曉峰、范曉平為當事人。以上訴之變更、追加，其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦，依上開規定，應予准許。
二、被告王美雲、陳秀美、范曉明、范曉雲、范曉峰、范曉平等人經合法通知，無正當理由不到庭，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，准其一造辯論判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠系爭座落新北市○○區○○○○段石土地公小段第13 6 之4
地號土地（下稱系爭土地），原為訴外人李絹（原告之配偶）及范立明（被告陳秀美、范曉明、范曉雲、范曉峰、范曉平之被繼承人）共有、應有部分各二分之一。李絹就其系爭土地所有權並借名登記為范立明之名義，惟仍保管系爭土地全部權狀以維權益。嗣原告為開發系爭土地，於民國（下同）76年3月1日與范立明訂立系爭土地之租賃契約，租期自76年3月1日至80年2月28日、年租金為新台幣（下同）5萬元，且於訂約時一次付足4年租金，且復於80年2月28日由原告與范立明同意依原承租條件續租系爭土地、並以已墊付之系爭土地開發費用抵繳日後租金。
㈡惟因被告陳明義居中遊說，並向范立明及被告陳秀美（配偶
）謊稱係為國民黨培訓青年黨工之目的而欲購買系爭土地，致范立明竟向地政機關謊報系爭土地所有權狀遺失，並於95年8月16日將系爭土地出賣予被告王美雲，其買賣價金遠低於市場行情僅2,200萬元，並由被告陳明義利用其市議員身分解除原告對系爭土地之占有後，再於96年3月15日移轉系爭土地所有權10分之1予被告陳明義。
㈢原告就系爭土地租用並占有之後加以開發，即自78年領得雜
項執照後即陸續花費近6千萬元整地、開闢環山道路、完成水土保持設施、給水、排水系統、管理所、平台停車場等工程，且亦定時僱工維護各項設施花草、遇颱風季節亦派員檢視排水系統，是系爭土地為原告所占有使用之現況，不可能為被告王美雲、被告陳明義所不知。而經原告一再催請，被告王美雲、被告陳明義仍拒不告知其買受系爭土地之價金，亦不提出買賣契約，亦顯係惡意買受系爭土地。
㈣原告依其就系爭土地與范立明簽立之租賃契約，係屬租用基
地建築房屋之租約，依土地法第104條第1項前段、第2項及民法第426條之2規定，有系爭土地之優先承買權，出賣人范立明違反優先承買權所為之所有權移轉登記，自不得對抗原告。詳言之，系爭土地雖位於保護區之使用分區，仍屬可供建築之基地，且系爭土地旁同屬保護區之鄰地135地號之地主陳扁頭亦早已向主管機關申請指示建築線擬建房屋，可見系爭土地除依都市計畫法臺灣省施行細則第27條第1項規定得為合法建築外，另早因新北市五股區公所公告樁位後移而得興建一般房屋。
㈤並聲明：1.確認原告就座落新北市○○區○○○○段石土地
公小段136之4地號之土地，優先購買權存在。2.被告王美雲、陳明義就系爭土地、應有部分10分之1於96年3月15日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為王美雲所有。3.被告陳秀美、范曉明、范曉雲、范曉峰、范曉平、王美雲就系爭土地於95年8月16日所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為陳秀美所有。4.被告陳秀美、范曉明、范曉雲、范曉峰、范曉平應將系爭土地以2,200萬元與原告訂立買賣契約並移轉登記予原告所有。
二、被告陳秀美未於言詞辯論期日到庭，惟以書面抗辯：系爭土地之買賣係先夫范立明生前數年所為，非遺產繼承人即被告陳秀美之問題，其他各項事情被告陳秀美均不知情等語。另被告范曉明、范曉雲、范曉峰、范曉平、王美雲均未於言詞辯論期日到場，也未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、被告陳明義抗辯：㈠系爭土地所有權之移轉取得：
訴外人李絹（即原告配偶）於73年8月27日自訴外人張雙印買受取得系爭土地所有權持分二分之一，李絹嗣於75年2月6日將系爭土地所有權持分二分之一以買賣為原因移轉登記予訴外人范立明。范立明復於76年2月14日經由拍賣自訴外人江乾富另外取得系爭土地所有權持分二分之一，因而共取得系爭土地全部所有權。范立明另於79年5月15日與李絹簽立協議書，向李絹購買系爭土地所有權持分二分之一，惟未辦理土地所有權移轉登記。嗣范立明於95年9月11日將系爭土地全部出賣予被告王美雲，被告王美雲則於96年3月15日以系爭土地所有權10分之1出賣予被告陳明義。
㈡系爭土地租賃契約之內容及相關開發關係：
范立明於76年3 月1 日就系爭土地與原告訂立土地租約，租期自76年3 月1 日至80年2 月28日止，並同意原告於系爭租賃土地上興建房屋及開闢環山道路等休憩設施。嗣原告、李絹（原告配偶）、范立明（被告陳秀美配偶）、被告陳秀美於80年7 月24日合資成立華園育樂休閒股份有限公司，由原告擔任董事長、李絹擔任監察人、范立明及被告陳秀美則擔任董事；嗣范立明與原告並於81年2 月26日合意簽立協議書，共同開發系爭土地。
㈢原告不得依土地法第104條第1項主張優先購買權之理由如下：
1.原告曾於另訴（本院98年重訴字第342號拆屋還地事件）中主張范立明與被告王美雲之間就系爭土地之買賣契約、以及被告王美雲與被告陳明義之間就系爭土地持分10分之
1 之買賣契約為自始、確定、當然無效，若原告仍主張上開買賣契約無效，自無土地法第104條優先購買權適用之餘地。
2.原告應舉證其就系爭土地有租賃契約存在，且租賃目的係為建築房屋。
3.原告應舉證系爭土地屬於適用土地法第104條之基地。蓋地目為旱地、耕地之土地並無土地法上開規定之適用，而系爭土地係位於林口特定區計畫保護區土地（本院卷一第115頁被證一）。而且必須得為地上權登記之土地始有土地法上開規定適用（最高法院56台上365號判決、56台上2448號判決、高等法院99年重上260號判決參照）。況且依新北市政府城鄉發展局100年5月13日之函復所列之都市計畫法台灣省施行細則第27條第1項規定，都市計畫保護區內之建築，若非有都市計畫發布前即存在之合法建物，或農業使用必須之農舍及農業產銷必要設施外，均無建築可能。原告於系爭土地上建築之小木屋，既非55年11月30日系爭都市計畫發佈前建築，亦無建照之申請，自非合法建築，原告所持雜項執照僅註明土地用途為臨時性遊憩及露營設施，並未核准建築房舍，且原告就土地有開發目的顯非作農用，益證其建築物為違建，更已不符合該函所舉農業使用申請建築之條件，亦足證系爭土地無建築可能。
4.原告應舉證系爭土地有租地建屋之事實，況且原告縱經證明有租地建屋之事實，亦屬於山坡地上之違建，有無權利主張受上開法律規定保障仍有爭議，否則將有變相鼓勵濫建山坡地之虞，有違土地法利用土地之立法精神。
㈣並聲明：1.駁回原告之訴，2.並願供擔保請准免為假執行。
四、原告與被告陳明義不爭執事項（本院卷二第29頁正反面）：㈠73年8月27日原告之妻李絹向訴外人張雙印購買係爭土地二分之一之持份所有權。
㈡75年2月6日原告之妻李絹將前條購買之土地持份所有權以買賣之名義，過戶與范立明（已歿）。
㈢76年2月14日范立明以法院拍賣之方式，自訴外人江乾富取
得係爭土地另二分之一之持份所有權，范立明於此時取得係爭土地全部所有權。
㈣79年5月15日原土地所有權人范立明與原告之妻李絹簽立私
下協議書。原土地所有權人范立明向原告之妻李絹購買係爭土地二分之一之所有權持份，但雙方並未辦理土地登記。
㈤80年7月24日原土地所有權人范立明、其妻陳秀美及原告鄧
元洲、其妻李絹合資成立華園育樂休閒股份有限公司。由原告鄧元洲擔任董事長，其妻李絹擔任監察人，原土地所有權人范立明及其妻陳秀美則擔任另二席董事。
㈥81年2月26日原土地所有權人范立明與原告鄧元洲簽立協議書，合意共同合作開發係爭土地。
㈦95年9月11日被告王美雲以2200萬元向原土地所有權人范立明購買係爭土地所有權全部。
㈧96年3月15日被告陳明義向王美雲購買係爭土地所有權十分之一。
㈨范立明業於99年2月19日死亡，由被告陳秀美、范曉明、范
曉雲、范曉峰、范曉平為法定繼承人（未經拋棄繼承或限定繼承）。
又本院另案（98年度重訴字第342號，原告陳明義訴請被告鄧元洲、李絹拆屋還地等事件），兩造均不爭執之事實亦為如下：（本院卷一第104-105頁）㈠系爭土地其中應有部分二分之一乃係被告李絹（被告鄧元洲
之妻）於73年間出資向訴外人張雙印買受取得後，於75年間被告李絹因買賣而移轉登記為范立明所有（實際上係被告李絹借用范立明之名義登記為范立明所有）；另應有部分二分之一，則於76年2 月間由范立明依拍賣程序取得所有權（實際上係被告李絹借用范立明之名義登記為范立明所有），被告李絹與范立明於79年5 月15日簽立同意書，由范立明向被告李絹買受系爭土地實質所有權應有部分二分之一，除由范立明給付4筆支票款計957萬6 千元外，其餘以被告鄧元洲之前向范立明週轉之13筆支票款計7,497萬元抵付土地價金，並由被告李絹負責保管系爭土地之所有權狀（應有部分各二分之一）計2 份，以保障被告李絹就系爭土地之實質所有權應有部分二分之一權益。嗣於95年間范立明將系爭土地出賣予訴外人王美雲，而移轉登記為王美雲所有（但未交付系爭土地，系爭土地仍由被告鄧元洲占有使用），王美雲復於96年間將系爭土地其中應有部分十分之一出賣予原告，而移轉登記為原告所有（系爭土地仍由被告鄧元洲占有使用）。故系爭土地現為原告與王美雲所共有（原告應有部分十分之一，王美雲應有部分十分之九）。
㈡被告鄧元洲於76年3月1日向范立明承租系爭土地，由范立明
為出租代表人與被告鄧元洲簽立土地租賃契約書，同意被告鄧元洲在系爭土地上興建房屋及開闢環山道路等遊憩休閒設施，租賃期間自76年3月1日起至80年2月28日止，租金每年5萬元，4年租金計20萬元於76年3月1日訂約時付訖。被告鄧元洲商請范立明於78年3月13日出具土地使用權同意書計2份予被告鄧元洲，同意被告鄧元洲在系爭土地上設置臨時性遊憩及露營設施、作為道路通行使用，使被告鄧元洲得以持之向臺灣省住宅及都市發展局申請雜項執照，陸續施工建造。范立明為與被告鄧元洲共同經營上開休閒育樂設施，乃於79年向被告李絹買受系爭土地之應有部分二分之一，雙方隨即於80年合資成立華園公司，被告鄧元洲為該公司負責人，被告鄧元洲、李絹夫妻、范立明及其妻陳秀美均為股東。
㈢系爭土地除其上門牌號碼為新北市○○區○○路1段189巷臨
66號房屋（該房屋及其周圍鐵圍籬係由被告鄧元洲於79至80年間建造，該房屋之水塔亦由被告鄧元洲建造）由被告鄧元洲及其妻即被告李絹自73年起共同占有使用，嗣並委託被告鄧元洲之妹居住使用外，其餘土地及其地上物均由被告鄧元洲一人占有使用。另系爭土地上門牌號碼為新北市○○區○○路1段189巷臨86號房屋係由被告鄧元洲於79至80年間建造，該房屋兩側鐵製水塔及灶亦由被告鄧元洲建造，系爭土地上之植物（人工種植部分）亦由被告鄧元洲種植。
五、本件爭執點：（本院卷二第29頁反面）：㈠系爭土地是否為土地法第104條所稱之「基地」？㈡原告就系爭土地是否有租賃關係存在？該租賃契約是否有租
地建屋之事實？以下一一說明
六、就系爭土地是否為土地法第104條所稱之「基地」而言：㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；其順序以登記之先後定之；前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄；出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。
㈡再按，「土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人
，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用」（最高法院65年度台上字第530號判例參照）。換言之，立法目的係為使土地之利用與其所有權歸併於一個主體，藉以充分發揮土地之利用價值，並使承租人取得基地所有權，以維護建築物之經濟價值，並簡化法律關係使該承租人有依同樣條件優先購買之權（最高法院76年度台上字第2803號判決意旨參照）。
㈢被告陳明義雖主張土地法第104條之優先承買權限於「建築
基地」方可，系爭土地為保護區土地，亦為不得登記地上權之土地，不屬於土地法104條適用之基地範圍云云。然就現行土地法第104 條之規定內容以觀，並未就何種土地得作為租地建屋契約標的之基地為明文規定，上述最高法院判例所揭示之立法意旨也未加以限制，且實務上也認定農業用地（地目為「旱」）亦得適用土地法第104條（最高法院100年台上字第663號判決內容參照）。另就地目為「林」地者，亦可以造林為目的而設定地上權（最高法院100年台上字第1905號判決內容參照）。就本件而言，
1.系爭土地地目係「林」地（本院卷一第10頁），屬林口特定區計畫，使用分區為保護區（本院卷一第115、176頁），而經本院函查結果，倘系爭土地擬申請一般住宅新建工程，應先符合「都市計畫法臺灣省施行細則」第27條第1項第14款規定及『新北市都市計畫保護區農業區土地使用審查要點』等規定，足見系爭136-4地號土地確實可申請一般住宅之新建工程無疑，此有新北市政府工務局100年8月10日北工建字第1000684131號函可供參照（本院卷第
176 頁）。再者，依據該回函附件（即建築線指示(定)申請書圖）所示，系爭136-4地號土地已於97年11月由申請人「群測測量工程有限公司」提出建築線指示（定）之申請（本院卷一第179頁），由此更可見系爭土地確實可供為興建一般住宅之用。
2.另查，系爭土地依據「都市計畫法」雖於使用分區上劃定為「保護區」，然依據「都市計畫法臺灣省施行細則」及「新北市都市計畫保護區農業區土地使用審查要點」等規定（詳細內容見本院卷一第181-188頁），只要不妨礙保護區之劃定目的，並經審查核准，即得為各類使用目的（包括居住或營業使用目的）建築物之新建（或改建及增建），有新北市政府城鄉發展局100年5月13日北城開字第1000441950號函可供參照（本院卷一第129頁）。從而，被告陳明義抗辯系爭土地因屬保護區、非屬建築基地之故，依法不得興建住宅云云，尚不足採信。
七、就原告於系爭土地是否有租賃關係存在，該租賃契約是否有租地建屋之事實而言：
㈠查本件相關訴訟即本院98重訴342號拆屋還地事件，由本件
被告陳明義訴請本件原告鄧元洲及訴外人李絹返還系爭土地（陳明義敗訴，現上訴中），該案判決認定之相關事實為：「鄧元洲與范立明間就系爭土地為76年至80年之租約，於租期屆至後，由鄧元洲繼續占有使用，因范立明未即表示反對之意思，而視為不定期限繼續租約，且對系爭土地受讓人王美雲及陳明義繼續存在」、「范立明與鄧元洲依其租金協議，以鄧元洲就合作開發系爭土地所墊付之一切整地工程設施費用，抵扣租金」（本院卷一第105頁背面及106頁，即上開判決書第22、23頁）。故原告主張其迄今仍為系爭土地承租人一節，即有依據，應可認定屬實。
㈡又土地法第104條第1項所定之優先承買權，於基地承租人在
基地上有為房屋之建築者，即足當之，至承租人是否專以建屋為目的，則非所問（最高法院100年台上字第663號判決內容參照）。經查，
1.原告為開發系爭土地，於76年3月1日與原土地所有權人范立明簽訂系爭土地之租約，租約約定租期自76年3月1日至
80 年2月28日止，出租人范立明同意承租人原告鄧元洲「得在租賃土地上興建房屋及開闢環山道路等遊憩休閒設施」（土地租賃契約書第1條、本院卷一第21頁），顯然原告當初租用系爭土地主要目的之一即為興建房屋之用。
2.原告為開發系爭土地，續又擬具申請書向當時台灣省住宅及都市發展局申請「在都市計畫保護區內設置臨時性遊憩及露營設施」，並於申請書說明欄載明「...計劃申請事項（包括停車場、環山步道、露營區、滑草區、釣魚區、露天活動中心、管理所、販賣中心、瞭望台、森林區、遊樂區等設施）」（本院卷一第17頁），其中管理所及販賣中心即屬於建築物（房屋）無疑。原告另於78年4月20日依法申請雜項執照，並興建二間建物，於興建完成後即向台北縣稅捐稽徵處新莊分處申請房屋稅設籍（本院卷一第18頁），並依法繳納房屋稅（本院卷一第20頁）；另向台北縣警察局五股鄉戶政事務所申編系爭二間房屋之門牌號碼（一為新北市○○區○○路1段189巷臨66號，一為新北市○○區○○路1段189巷臨86號，本院卷一第19頁），因此原告於系爭土地上所興建之二間房屋應屬合法興建之建築物。被告陳明義雖抗辯原告興建上述二間房屋並未記載於雜項執照，顯係違建云云，惟原告於申請開發系爭土地時，即須事先擬具申請書及建築設計圖用以申請雜項執照，而建築設計圖中即標示現有房屋位置圖、設置管理所之建築用地平面圖（本院卷二第35、38頁）。又雜項執照僅記載工作物之概要及用途，因此原告得興建之工作物自不限於雜項執照所載之排水溝及路面等設施，凡為達成遊憩及露營目的之設施皆在雜項執照許可興建之範圍內，自亦包括原告所起造之二間房屋在內；且建築設計圖乃係與申請書一併送請當時主管機關即臺灣省住都局審核通過之文件，圖說上亦皆蓋有發照章，即應屬雜項執照附件之一部分。從而，原告於系爭土地上所興建之二間房屋並非違建至明。退步言之，土地法第104條所定優先承買權之行使，並不以承租人所興建之建物係為合法之建物為限，縱屬違建亦不妨礙承租人行使土地法第104條所定之優先承買權（最高法院91年台上字第2154號判決意旨參照）。故被告陳明義此部分抗辯，即無法為其有利之認定。
3.被告陳明義又抗辯原告興建的兩間房屋只有53平方公尺，但系爭土地有30,000平方公尺，依照土地法第104條規定，也不能就全部土地主張優先購買權云云。惟查，原告所興建之兩間房屋總佔地面積係為163平方公尺，有原告提出之土地複丈成果圖附卷可稽（本院卷二第62頁）。此外，原告當初承租標的之範圍即為系爭土地全部，且依「都市計畫法臺灣省施行細則」第27條第1項等規定，於「保護區」內所興建之建築物受有高度（3層或10.5公尺）、建蔽率（最高60％為限）、最大基層面積（不得超過165平方公尺）、總樓地板面積（不得超過495平方公尺）等諸多之限制（本院卷一第129頁）。原告所興建之上述房屋面積（163平方公尺），即已接近得建築之最大基層面積（165平方公尺），亦無可能再予以擴大興建。何況，土地法第104條之規範內容亦無就承租人行使優先購買權之所建房屋與土地面積設有一定比例之限制，承租人亦非必須專以在土地上建屋為目的，已如前述，故被告陳明義此部分抗辯，顯於法無據。
八、按土地法第104條第1項規定，承租人於基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。出賣人如未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，依同條第二項規定，其契約不得對抗優先購買權人（最高法院67年台上字第479號判例意旨參照），故該規定之優先權具有物權效力，出賣人（即出租人）與基地買受人即不得主張於其買賣成立並辦理基地所有權移轉登記後，承租人已喪失其優先承買權。本件中，原告既然於系爭土地仍有租賃關係存在，並有租地建屋之事實存在，出賣人即原土地所有權人范立明既未將出賣系爭土地事由依法通知原告，原告自仍得依法行使其優先承買權。
九、綜上所述，原告本於土地法第104條、民法第426條之2等規定，主張就系爭土地具有優先承買權，既屬有據，則其據而請求㈠確認原告就座落新北市○○區○○○○段石土地公小段136之4地號之土地，優先購買權存在；㈡被告王美雲、陳明義就系爭土地、應有部分10分之1於96年3月15日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為王美雲所有；㈢被告陳秀美、范曉明、范曉雲、范曉峰、范曉平、王美雲就系爭土地於95年8月16日所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為陳秀美所有；㈣被告陳秀美、范曉明、范曉雲、范曉峰、范曉平應將系爭土地以2,200萬元與原告訂立買賣契約並移轉登記予原告所有，均為有理由，應予准許。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，於本件判決基礎已不生影響，無庸一一贅述，附此敘明。
十一、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
民事第三庭 法 官 劉以全以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
書記官 蔡忠衛