臺灣板橋地方法院民事判決 100年度重訴字第502號原 告 莊福光原 告 李宜玲原 告 杜鴻宇原 告 林穗美原 告 郭庭榮原 告 洪美雲原 告 沈明德原 告 王佩瓊原 告 王麗玎原 告 黃玉蝦原 告 吳沛宜原 告 黃肇東原 告 李秀慧原 告 賴慧群原 告 王錦雀原 告 謝聰敏原 告 吳杰才原 告 吳懷恩原 告 吳明鴻原 告 周逸文原 告 廖國寶原 告 蔡淑慧原 告 黃靖雯原 告 陳如玫原 告 許燕菁原 告 陳旭霖原 告 陳天賜原 告 陳徐秀英原 告 黃靖雅原 告 何建陞原 告 顧世君原 告 余月秋原 告 楊牧青原 告 黃盈誠原 告 莊妙仙原 告 陳鴻仁原 告 洪錦堂原 告 王雅文原 告 黃建銘原 告 蔡閎宇原 告 王雅菁原 告 鄭展瑋原 告 李麗珠原 告 林彥光原 告 蘇聖偉原 告 施林瓊雪原 告 蔡佳宏原 告 陳哲勤原 告 徐名冠原 告 許瑜珍原 告 黃銘宏原 告 傅傳智原 告 李盈瑋原 告 盧維萱原 告 邱忠慶原 告 林小玲原 告 李慧芳原 告 周舜浦原 告 陳師竹原 告 杜鴻全原 告 黃厚輯原 告 陳慈玉原 告 林泉宏原 告 陳柏年原 告 孫時宇原 告 吳蓓原 告 洪旻汝原 告 詹美秀原 告 彭健睿原 告 王家倩原 告 郭為傑原 告 林美珍原 告 溫庭庭原 告 陳可真原 告 李洧衫原名李怡靜.原 告 張莊貞原 告 林上璧原 告 黃雅惠原 告 謝維政原 告 楊可毓原 告 林佳生原 告 陳麗淑原 告 羅慶仁原 告 徐志榮原 告 王仲毅原 告 葉鎮中原 告 陳燕玲原 告 凃忠志原 告 林黎尹原 告 郭榆晴共 同訴訟代理人 蘇清文律師
羅興章律師被 告 亞昕開發股份有限公司法定代理人 姚連地訴訟代理人 蔡順雄律師
陳品妤律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償等事件，經本院於民國101年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：１被告公司原名「亞昕開發科技股份有限公司」，於民國94
年7月15日更名為「亞昕開發股份有限公司」，有股票資訊觀測站網頁列印資料可證，合先敘明。
２依原證一「房屋暨土地預定買賣契約書」第12條約定：「
本大樓公共部分，其使用、管理、維護約定如下…三、地面一層有一樓門廳、公共衛生間、健身中心、兒童閱覽室、SPA水療區、…供大樓全體住戶使用」，可知被告銷售之內容包括應提供SPA水療區公共設施供原告使用。另被告之銷售廣告亦載明一樓公共區域應設置SPA水療池，廣告文字更以「SPA流泉…五星級度假飯店歐式花園規劃設計，於此放鬆身心壓力、沈澱思緒，身心徹底 relax」作為宣傳重點，原告深受上述廣告之吸引，因此向被告購買前揭不動產。詎料，被告雖在上開社區中庭建物二樓設置水池，竟一旦啟動就大量滲漏水，根本不具SPA水療之功能，被告並未完工，依系爭買賣契約第20條載明：「二、乙方（即被告）逾期完工，每逾一日，乙方應付甲方已繳房地價款千分之一之罰款」及第12條第3項約定：「地面一層有一樓門廳、公共衛生間、健身中心、兒童閱覽室、SPA水療區、三溫暖烤箱、…供大樓全體住戶使用，…由成立後之住戶管理委員會統籌管理」，由此可知，被告至遲應於亞昕紅玫瑰社區第一屆管理委員會成立後，交付包括系爭SPA水療池等公共設施予管理委員會，而第一屆管理委員會已於95年5月25日成立，被告未於95年5月26日交付系爭SPA水療池予管理委員會，被告應依民法第229條第1項、第231條第1項負給付遲延責任，賠償原告因遲延而生之損害。被告自承系爭SPA水療池至100年6月16日才修復，則自95年5月25日起至100年6月16日止已逾期1848日，原告購買系爭房地視坪數大小不同，買賣價金約在新台幣（下同）516萬元至1588萬元不等，價金皆已繳清，僅按最低房地總價516萬元計算逾期完工之罰款，每逾期一日被告應給付罰款5160元（0000000×1/1000＝5160），逾期1848日，被告應給付原告罰款0000000元。倘鈞院認為原告依據兩造契約第20條請求為無理由，則原告追加依通常情形，原告每週使用2次SPA水療池，每次使用SPA水療池費用約為800元，每位原告每週可獲得至少1600元之預期利益，自95年5月26日起至100年6月16日止，有264週，原告至少損失422400元。若鈞院認為原告依據買賣契約第20條之請求為有理由，即毋庸審酌追加之部分。若鈞院認為被告並非給付遲延，原告亦主張被告為不完全給付，依民法第227條第1項請求被告賠償損害。
３按「企業經營者對於其提供之商品或服務，應重視消費者之
健康與安全，並向消費者說明商品或服務之使用方法，維護交易之公平，提供消費者充分與正確之資訊，及實施其他必要之消費者保護措施。」、「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」、「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金」，消費者保護法第4條、第22條及第51條分別定有明文。被告於銷售廣告大肆宣傳SPA水療池，但其出售之SPA水療池因漏水自始未點交消費者，竟不思積極履約，致原告5年多來引領期盼使用SPA水療池之權利落空，被告身為企業經營者，除已構成廣告不實，更未重視原告身為消費者之使用商品之基本權利，具有重大過失，依消費者保護法第51規定意旨，至少應賠償損害額一倍之懲罰性違約金。原告每週可使用SPA水療池至少2次，每位原告每週可獲得至少1600元之預期利益，自
95 年5月26日起至100年6月16日止，有264週，原告至少損失422400元，是被告依據民法給付遲延規定，應賠償原告各422400元，再加上依消費者保護法賠償原告一倍之賠償金422400元，被告應給付每位原告844800元。假設依被告主張，以管理委員會第一次請求被告交付SPA水療池為交付日，則被告應自96年1月4日起負給付遲延責任，至100年6月16日止，共遲延1624日，為232週，以每週1600元計算，每位原告損害371200元，加上消費者保護法一倍之懲罰性賠償金，共為742400元，每位原告僅請求被告賠償30萬元。４除莊福光、李宜玲、謝聰敏、黃靖雯、黃建銘、蔡閎宇、徐
名冠、黃厚輯、林佳生、葉鎮中、林穗美、洪錦堂、施林瓊雪、陳可真、黃雅惠外之原告，係直接與被告訂約，購買坐落新北市○○區○○段○○○號土地上「亞昕玫瑰園（紅玫瑰區）」之區分所有建物及基地。而原告莊福光、李宜玲、謝聰敏、黃靖雯、黃建銘、蔡閎宇、徐名冠、黃厚輯、林佳生、葉鎮中，已提出買賣契約書為證，可明其前手王智堅、錢倩芬、黃陳寶珠、方翠霞、莊徵乾、劉環豪、傅科祥、詹國連、邱淑霞、林佳萱、高靜平、李靜雯向被告購買前揭區分所有建物及基地。依原證一房屋暨土地預定買賣契約書第22條所載：「本約之一切規定對甲、乙雙方權利義務之受讓人、繼承人、管理人或承租人有同等之約束力。甲方或其繼承人為未成年人時其法定代理人負連帶責任」之約定，所指「甲方」乃系爭不動產之所有權人，故原告莊福光、李宜玲、謝聰敏、黃靖雯、黃建銘、蔡閎宇、徐名冠、黃厚輯、林佳生、葉鎮中、林穗美、洪錦堂、施林瓊雪、陳可真、黃雅惠，雖非直接與被告訂約，但屬上開契約甲方權利之受讓人，得依被告與原告莊福光、李宜玲、謝聰敏、黃靖雯、黃建銘、蔡閎宇、徐名冠、黃厚輯、林佳生、葉鎮中之前手所簽立買賣契約第22條及第20條第2項之約定，請求被告給付系爭
SPA 水療池至今未完工之逾期罰款各30萬元，並保留追加請求之權利，因而為先位訴之聲明。
５退步言之，原告莊福光、謝聰敏、黃靖雯、蔡閎宇、徐名冠
、黃厚輯、葉鎮中之前手，怠於對被告請求賠償遲延交付
SPA 水療池之違約金，顯怠於行使其權利，原告莊福光、謝聰敏、黃靖雯、蔡閎宇、徐名冠、黃厚輯、葉鎮中，為保全損害賠償債權，爰依據民法第242條規定，代位前手向被告請求給付遲延違約金30萬元，並由原告莊福光、謝聰敏、黃靖雯、蔡閎宇、徐名冠、黃厚輯、葉鎮中代位受領。原告李宜玲就系爭建物及基地之所有權受讓自留雨農，而留雨農之前手為黃陳寶珠，黃陳寶珠對被告基於買賣契約有損害賠償請求權，留雨農將其對於黃陳寶珠基於買賣契約之債權讓與原告李宜玲；原告黃建銘就系爭建物及基地之所有權受讓自陳尤敏，而陳尤敏之前手為劉環豪，劉環豪對被告基於買賣契約有損害賠償請求權，陳尤敏將其對於劉環豪基於買賣契約之債權讓與原告黃建銘；原告林佳生就系爭建物及基地之所有權受讓自周月卿，而周月卿之前手為高靜平，高靜平對被告基於買賣契約有損害賠償請求權，周月卿將其對於高靜平基於買賣契約之債權讓與原告林佳生。是原告李宜玲、黃建銘、林佳生代位其前手黃陳寶珠、劉環豪、高靜平對於被告之損害賠償債權，向被告請求給付遲延違約金30萬元，並由原告李宜玲、黃建銘、林佳生代位受領。至於林穗美、洪錦堂、施林瓊雪、陳可真、黃雅惠，未提出買賣契約書，無法查知其前手為何人，則不主張代位，請求被告依先位聲明給付。
６按「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平
者，無效。」、「定型化契約中之條款有左列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者」，消費者保護法第12條第1項、第2項定有明文。系爭「房屋暨土地預定買賣契約書」係被告為與不特定消費者訂立同類之契約，預先擬定製作之定型化契約。契約第7條第2項：「本房屋建築工程於93年7月開工，預定陸佰個日曆天完工，完工日期以向主管建築機關申請使用執照之日期認定之，但屬於本大樓公共設施工程及景觀美化工程則不受完工期日之限」，因消費者於交屋同時已付清全部買賣價金（請參原證一契約第15頁房屋付款專項），故被告應於95年開始交屋時履行交付SPA水療池等公設之義務，使消費者入住時即可使用公共設施，始符平等互惠及誠信原則。故契約第
7 條第2項有關公共設施工程及景觀美化工程不受完工期日之限之條款，僅對被告有利，對消費者顯失公平，為無效之條款。退萬步言，管委會早在96年1月2日已發函催告被告交付SPA水療池，催告意思表示於96年1月3日送達被告，縱依被告之主張「應以管委會初次請求被告交付SPA水療池之日為交付日」，則被告自96年1月4日起亦應負給付遲延責任。
７先位訴之聲明：
被告應給付如100年11月22日所提出附表1之2所示原告各30萬元，暨自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。
８備位訴之聲明：
①被告應給付如100年11月22日所提出附表1之2所示除後開第
2項至第11項以外之原告各30萬元，暨自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
②被告應給付訴外人王智堅、錢倩芬各30萬元，暨均自原告
101年3月16日變更訴之聲明狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並由原告莊福光代為受領。
③被告應給付訴外人黃陳寶珠30萬元，暨自原告101年3月16日
變更訴之聲明狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並由原告李宜玲代為受領。
④被告應給付訴外人方翠霞30萬元，暨自原告101年3月16日變
更訴之聲明狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並由原告謝聰敏代為受領。
⑤被告應給付訴外人莊徵乾30萬元，暨自原告101年3月16日變
更訴之聲明狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並由原告黃靖雯代為受領。
⑥被告應給付訴外人劉環豪30萬元，暨自原告101年3月16日變
更訴之聲明狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並由原告黃建銘代為受領。
⑦被告應給付訴外人傅科祥30萬元，暨自原告101年3月16日變
更訴之聲明狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並由原告蔡閎宇代為受領。
⑧被告應給付訴外人詹國連、邱淑霞30萬元，暨自原告101年3
月16日變更訴之聲明狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並由原告徐名冠代為受領。
⑨被告應給付訴外人林佳萱30萬元，暨自原告101年3月16日變
更訴之聲明狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並由原告黃厚輯代為受領。
⑩被告應給付訴外人高靜平30萬元，暨自原告101年3月16日變
更訴之聲明狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並由原告林佳生代為受領。
⑪被告應給付訴外人李靜雯30萬元，暨自原告101年3月16日變
更訴之聲明狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並由原告葉鎮中代為受領。
⑫原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：１系爭SPA水療池乃使用執照取得後所興建，為俗稱之二次施
工，並不適用系爭買賣契約第7條第2項之完工約定，系爭買賣契約並無明文約定包含SPA水療區之公共設施之完工日。
系爭買賣契約第12條第3項僅為管理權責歸屬之約定，非約定以管理委員會成立為SPA水療池之交付日，故應依民法第
315 條之規定，以債權人請求清償之日即管理委員會初次請求被告交付SPA水療池之日即97年7月19日為清償期。原告主張自95年5月25日為被告交付SPA水療池之清償期，為不足採。
２系爭SPA水療池早在95年12月20日即已完工交付，保固期一年
（參證1之買賣契約書第15條「固定設備部分，如：門窗、粉刷、地磚等負責保固一年」），但被告接獲管理委員會反應漏水後，仍協助拆除SPA水療池四周地板做防水補強，於97年12月完成維修，有工程照片可稽，嗣後又發現漏水，被告再度於98年6至11月前往維修完成，有工程照片可稽，歷經數月無事；直到99年6月又經管委會向消保官申訴漏水，被告再度查修，拆除沖擊棒做測試修繕，完成後持續觀察測試；100年5月11日管委會再度發函告知漏水，被告打除可疑漏水部位之SPA池結構，發現為內部排水管漏水，修繕該排水管後，於100年6月16日復原並清洗完畢，有工程照片足佐，測試至今並無再發生漏水狀況，可確認已修繕而足供使用，被告本於服務精神多次維修，並無原告所謂給付遲延之情事，至多屬於物之瑕疵擔保之問題等語置辯。
３並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭之事實１除莊福光、李宜玲、謝聰敏、黃靖雯、黃建銘、蔡閎宇、徐
名冠、黃厚輯、林佳生、葉鎮中、林穗美、洪錦堂、施林瓊雪、陳可真、黃雅惠外之原告，係直接與被告訂約，購買坐落新北市○○區○○段○○○號土地上「亞昕玫瑰園（紅玫瑰區）」之區分所有建物及基地。而原告莊福光、李宜玲、謝聰敏、黃靖雯、黃建銘、蔡閎宇、徐名冠、黃厚輯、林佳生、葉鎮中，係分別向前手王智堅、錢倩芬、黃陳寶珠、方翠霞、莊徵乾、劉環豪、傅科祥、詹國連、邱淑霞、林佳萱、高靜平、李靜雯購買渠等向被告購買前揭區分所有建物及基地。
２被告依原證一「房屋暨土地預定買賣契約書」第12條約定：
「本大樓公共部分，其使用、管理、維護約定如下…三、地面一層有一樓門廳、公共衛生間、健身中心、兒童閱覽室、SPA水療區、…供大樓全體住戶使用」，有提供SPA水療池予買受人之義務。系爭SPA水療池乃使用執照取得後所興建，為俗稱之二次施工，系爭買賣契約並無明文約定SPA水療池之完工日。
四、原告主張：系爭SPA水療池未依債之本旨完工，等於未完工，依據買賣契約第20條第2項、第22條、民法第229條第1項、第231條第1項、第227條第1項、消費者保護法第51條之規定，先位聲明請求被告給付每位原告各30萬元，備位依據買賣契約第20條第2項、第22條、民法第229條第1項、第231條第1項、第227條第1項、消費者保護法第51條、民法第242條之規定，請求被告給付如前述之備位聲明等情；被告則以：系爭SPA水療池早在95年12月20日即已完工交付，被告於100年6月16日復原並清洗完畢，測試至今並無再發生漏水狀況，並無原告所謂給付遲延之情事，至多屬於物之瑕疵擔保之問題等語置辯。經查，系爭SPA水療池依據被告所提被證五工程材料計價單所載，SPA水療池之工程保固款15000元已發還施工廠商，可見SPA水療池之工程業已完工，且其保固期間已滿，原告所稱一旦啟動開關，位於二樓SPA水療池就會漏水至下方即一樓之視廳室，應係屬不完全給付或物之瑕疵擔保之問題，並非未完工，是原告請求被告給付逾期未完工之罰款，自屬無據，況原告所援引買賣契約第20條第2項逾期未完工罰款之約定，係來自契約第7條第二項「本房屋建築工程於93年7 月開工，預定陸佰個日曆天完工，完工日期以向主管建築機關申請使用執照之日期認定之，但屬於本大樓公共設施及景觀美化工程則不受完工日期之限」，既然系爭SPA水療池係屬公共設施之一部，則依契約第7條第二項但書之內容，SPA 水療池何時完工自不受上開完工日期之限制，原告自不能援引買賣契約第20條第2項作為請求逾期完工罰款之依據。原告又依據買賣契約第12條第3項之約定，主張被告應於第一屆管理委員會95年5月25日成立之翌日，交付系爭SPA水療池予管理委員會，被告未遵期交付，已陷於給付遲延等語，惟查，買賣契約第12條第3項之約定，係針對大樓之公共設施部分，如一樓門廳、公共衛生間、健身中心、兒童閱覽室、SPA水療區、三溫暖烤箱等之管理維護係由成立後之住戶管理委員會負責，並非約定SPA水療區交付之時點。原告依據買賣契約第12條第3項主張被告應於95年5月26日交付系爭SPA水療池，亦不可採。原告既不能證明兩造約定以何時為系爭SPA水療池之清償期，則原告主張被告給付遲延，顯屬無據。
五、原告併援引民法第227條第1項作為請求被告賠償之依據，被告亦不否認其在100年6月16日將系爭SPA水療池之漏水問題修繕完畢，是系爭SPA水療池有漏水之瑕疵問題，固可認定。惟原告主張渠等每週可使用SPA水療池至少2次，每位原告每週可獲得至少1600元之預期利益，自95年5月26日起至100年6月16日止，有264週，原告至少損失422400元等情，惟查，並非每人都有使用SPA水療池之習慣，原告如何稱其依通常情形或依已定之計劃，每週有使用二次之預期利益，原告既不能證明其有此損害，則其依民法第227條第1項及消費者保護法第51條請求被告賠償此部分之損害，亦無理由。
六、原告備位部分，係依據民法第242條之規定，主張非直接與被告訂立買賣契約之原告，代位其前手對於被告之損害賠償請求權，惟查，與被告訂約之原告，對被告並無給付遲延、給付不完全之損害賠償請求權，亦無消費者保護法第51條規定之適用，已如前述，是原告無可代位之權利，其備位請求代位受領，亦無理由。綜上，原告先、備位之請求，均無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第
1 項前段，判決如主文。中 華 民 國 101 年 6 月 29 日
民事第三庭法 官 陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 29 日
書記官 林勁丞