臺灣板橋地方法院民事判決 100年度重訴字第81號原 告 趙美玲
趙士俊被 告 洪本源上列當事人間請求返還所有物事件，經本院於民國100 年5 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告應於被告給付坐落新北市○○區○○段○○○○號土地所有權狀及同段建號二九九三號即門牌新北市○○區○○路○○○號十二樓建物所有權狀之同時，應給付被告新台幣伍拾陸萬元，其中新台幣參拾陸萬元應自民國九十九年一月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）民國98年11月29日原告與被告簽定「不動產買賣契約書」，約定由原告將名下所有坐落新北市○○區○○段373 地號土地及其上建號2993號建物，即門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 號12樓建築改良物（下稱系爭房地）出售予被告，被告則給付新臺幣（下同）680 萬元買賣價金，簽約當日被告給付訂金10萬元，並取走系爭房地之土地及建物所有權狀。98年11月30日被告代理人王江祥至原告家中，原告即向其明確表明不賣了並願意賠償20萬元，但被告不願接受賠償，並拒絕返還系爭房地土地及建物所有權狀，嗣被告即避不見面，98年12月16日原告寄發存證信函予被告再次要求解約，99年1 月12日被告則函稱於99年1 月7日已匯第二次款36萬元，但原告早已明確表明不賣了，何以被告仍然堅持匯款？況原告並未告知被告任何匯款帳戶，被告究匯予何人？均不無疑問。期間兩造雖經數次調解委員會調解，但均未能達成協議，99年1 月28日至同年5月30日間，被告更獅子大開口要求原告支付146 萬元，才願意返還房屋所有權狀，然依雙方合約第八條違約責任：④乙方（即原告）若有毀約不賣，乙方應將所收款項加倍還返甲方（即被告），合約已寫得清清楚楚，但被告竟要求賠償146 萬顯非合理。從而，原告既已解除兩造前開不動產買賣契約，被告即應返還原告交付系爭房地土地、建物所有權狀，被告要求146 萬元賠償並拒不返還原告交付之土地、建物所有權狀，當無理由。
（二）為此，聲明：被告應將新北市○○區○○段○○○ ○號土地，及其上建號2993號，門牌號碼新北市○○區○○街○○○號12樓土地及建築改良物所有權狀返還原告等語。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟其前曾到場為下列聲明及陳述：
（一）兩造之「不動產買賣契約書」已合法成立，被告也依約履行並未違約，原告等即應將系爭房地所有權全部移轉登記給被告，原告要求其返還所有權狀，顯無理由。
（二）被告給付第一期款10萬元後，並曾於99年1 月7 日幫原告趙美玲清償對元誠第二基金資產管理股份有限公司之債務34萬元、對匯誠第一資產管理股份有限公司之債務2 萬元，合計清償36萬元。總計原告向被告收取價金46萬元，因此原告如要解除契約，被告同意解除，其應加倍返還被告價金92萬元，被告並主張同時履行抗辯。
（三）聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告與被告於98年11月29日簽訂系爭不動產買賣契約書，就原告所有坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地，及其上建號2993號建物（門牌號碼新北市○○區○○街○○ ○號12樓），以總價額680 萬元出售予被告。
（二）98年11月29日簽約當日，原告收受被告給付之10萬元訂金，原告交付系爭房地之土地、建物所有權狀給被告。
（三）99年1 月7 日被告曾為原告趙美玲清償對元誠第二基金資產管理股份有限公司、匯誠第一資產管理股份有限公司之債務，分別為34萬元及2萬元，共計36萬元。
（四）原告主張於100 年3 月24日解除系爭買賣契約，被告同意解除。
四、本件爭點及法院之判斷：原告主張之上開事實，已據原告提出不動產買賣契約書、戶籍謄本、土地及建物登記第二類謄本等為證，惟為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件所應審究之爭點為：（一）系爭不動產買賣契約於何時解除？原告請求被告返還系爭土地及建物所有權狀，有無理由？（二）被告請求原告賠償已給付之二倍價金即92萬元，並主張同時履行抗辯，有無理由？本院之判斷如下：
（一）系爭不動產買賣契約於何時解除？原告請求被告返還系爭土地及建物所有權狀，有無理由？
1、本件原告與被告於98年11月29日簽訂系爭不動產買賣契約書，就原告所有坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地，及其上建號2993號建物（門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 號12樓），以總價額680 萬元出售予被告。98 年11 月29日簽約當日，原告收受被告給付之10萬元訂金，原告交付系爭房地之土地、建物所有權狀給被告等情，有原告所提不動產買賣契約書、土地及建物登記第二類謄本可稽，且為被告所不爭執，又原告嗣後不願出賣系爭不動產，而於100 年3 月24日言詞辯論時，請求解除系爭不動產買賣契約，而為被告所同意，有本院上開言詞辯論筆錄附卷可憑，是兩造就系爭不動產買賣契約，已於100 年3 月24日合意解除。
2、按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。」民法第259 條第1 款定有明文。本件兩造既已合意解除系爭不動產買賣契約，則兩造由他方受領之給付物，即應返還，從而，原告請求被告返還所受領之系爭土地及建物之所有權狀，於法即屬有據。
（二）被告請求原告返還其已給付之二倍價金即92萬元，並主張同時履行抗辯，有無理由？被告主張原告如果解除契約，則被告已給付原告定金10萬元，另被告於99年1 月7 日曾為原告趙美玲清償對元誠第二基金資產管理股份有限公司、匯誠第一資產管理股份有限公司之債務共計36萬元，原告應依約加倍返還被告92萬元，被告並主張同時履行抗辯等語，並提出匯款申請書及清償證明書各2 紙為佐（參本院卷第57至58頁、60至61頁），被告則辯稱：兩造訂立系爭不動產契約時，原告自被告所受領之定金10萬元，原告願加倍返還被告；惟原告並未同意被告代償36萬元，此部分原告願返還被告36萬元，即原告願返還被告56萬元等語，經查：
1、按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」民法第250 條、第259 條第1 款、第2 款分別訂有明文。依兩造所訂立之系爭不動產契約書第八項第4 款之約定：「如乙方（即原告）毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，甲方（即被告）除得解除本契約外，乙方應於五日內將所收款項加倍返還甲方，以為違約之損害賠償。」，本件依兩造不爭執之系爭不動產契約書第十五項交款明細表記載，於98年11月29日由原告趙美玲收取10萬元之款項外，並無其他之記載，有該不動產買賣契約書可參，則原告受有10萬元之定金，自應依約加倍返還被告。至於被告主張代為清償之36萬元亦應加返還部分，由兩造所訂立系爭不動產買賣契約書觀之，並無同意由被告代為清償債務之約定，被告亦未能舉證證明兩造有代為清償之約定，則被告所代為清償之36萬元，並無上開加倍返還之適用。本件原告於向被告表示不賣時，被告猶於99年
1 月7 日為原告趙美玲清償對元誠第二基金資產管理股份有限公司、匯誠第一資產管理股份有限公司之債務共計36萬元，應係屬未受委任，並無義務，而為他人管理事務，為民法第172 條所規定之無因管理行為。被告所為代為清償行為，雖違反原告趙美玲本人明示或可得推知之意思，然係有利於原告趙美玲，按「管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害。」「管理事務不合於前條之規定時，本人仍得享有因管理所得之利益，而本人所負前條第一項對於管理人之義務，以其所得之利益為限。」民法第176 條第1 項、第177 條第1 項亦分別著有明文。本件原告趙美玲因被告代為清償而受有36萬元之清償利益，為原告所不爭執，則被告請求原告應返還36萬元及自99 年1月7 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息之範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。
2、又按民法第261 條規定：「當事人因契約解除而生之相互義務，準用第二百六十四條至第二百六十七條之規定。」而依同法第264 條第1 項規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」本件兩造所訂系爭不動產買賣契約既經解除，則依上開規定，被告就上開准許範圍內主張同時履行抗辯，自屬有據。其餘部分之同時履行抗辯，則為無理由。
五、綜上所述，兩造合意解除系爭不動產買賣契約後，原告請求被告返還坐落新北市○○區○○段○○○○號土地所有權狀及同段建號二九九三號即門牌新北市○○區○○路○○○號十二樓建物所有權狀，為有理由，應予准許；被告就原告應返還被告新台幣伍拾陸萬元，其中新台幣參拾陸萬元應自民國九十九年一月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之範圍內，為同時履行抗辯，核屬有據，應由本院就此部分判決同時履行，至於其餘部分同時履行抗辯，尚無理由，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 6 月 9 日
民事第三庭 法 官 林錫凱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 9 日
書記官 羅麗娟