臺灣新北地方法院民事判決 101年度簡上字第10號上 訴 人 黃彥凱訴訟代理人 賴青鵬律師被 上訴人 謝明晃上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國100 年12月7 日臺灣板橋地方法院三重簡易庭100 年度重簡字第504 號第一審判決提起上訴，經本院於102 年4 月17日言詞辯論終結，並判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠上訴人前於民國97年11月1 日向被上訴人承租坐落新北市○
○區○○路○○○ 巷○ 弄○ 號3 樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自97年11月1 日起至99年10月30日止，租金每月新台幣（下同）4,000 元，應於每月1 日前繳納，並訂有租賃契約；詎上訴人僅給付97年11月之第1 期租金，因兩造為妻舅之姻親關係，被上訴人不忍急於行使權利，多次口頭告知上訴人搬遷，上訴人置之不理，被上訴人迫於無奈遂於100 年
2 月25日以存證信函，向上訴人為終止租約之意思表示及給付租金之請求，上訴人於100 年2 月26日收受信函，是兩造租約業已終止；為免上訴人託詞抗辯，再以起訴狀繕本送達日為終止租約之意思表示，租約既已終止，上訴人無權占有系爭房屋，爰依民法第455 條、第767 條請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還；又上訴人先前積欠之租金，爰依租金請求權請求上訴人給付自97年12月起至100 年3 月止之租金，共計28個月，合計為112,000 元；再租約既已終止，上訴人自租約終止（起訴狀繕本送達日）之翌日即100 年4 月16日後對系爭房屋之占有使用即為無權占有，本於不當得利之法律關係，請求上訴人按月給付4,000 元之相當於租金損害等語。
㈡對上訴人抗辯之陳述：
1.上訴人主張不定期租賃部分：兩造曾為姻親，關係非淺，租賃期限屆至，被上訴人多次以口頭告知搬遷，又依系爭租賃契約第8 條約定：「乙方於租期屆至時，除經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」，依最高法院55年度台上字第276 號判例意旨，本件租賃關係因租期屆滿而消滅。另被上訴人亦向上訴人之胞姐暨被上訴人之前妻黃子芳（原名黃芬蘭）提起租金給付之訴亦勝訴，況且上訴人僅給付一期租金，被上訴人多次口頭或面告反對續租，且上訴人口頭要求寬限4 個月搬遷，當然不發生不定期租賃效果。
2.上訴人主張有借款債權以抵銷租金部分：上訴人曾為被上訴人之妻舅，教育程度僅為初中，前妻黃子芳於98年7 月15日設立久久虹企業有限公司（下稱久久虹公司），並由其姐弟共同經營，因黃子芳赴大陸經商，遂委請被上訴人代為協助處理帳務，被上訴人並非該公司負責人，上訴人故意將久久虹公司之管銷費用魚目混珠為被上訴人之借款，扭曲事實；又被上訴人並未指示上訴人匯款至上海台商子女學校，被上訴人之女係因黃子芳執意帶往上海就學，被上訴人並不同意，嗣經協議由黃子芳承擔女兒上海就學及生活費用，上訴人故意拼湊為虛假借款債權。
㈢兩造學經歷、財富之社經地位有別，被上訴人不可能向上訴
人借款，上訴人無法舉證以實其說，上訴人向被上訴人借票使用竟反咬為被上訴人向其借款；上訴人自97年12月起至10
0 年3 月止積欠租金已達2 個月租金數額，縱為不定期租賃，被上訴人已合法終止契約，上訴人之抵銷抗辯無從成立等語（原審判決被上訴人全部勝訴，判令上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人；上訴人應給付被上訴人112,000 元，並自100 年4 月16日起至返還系爭房屋之日止，按月給付4,000 元；上訴人對原判決聲明不服提起上訴）。併為答辯聲明：駁回上訴人之上訴。
二、上訴人則以：㈠系爭房屋租賃期間應該是自98年11月1 日起租，上訴人已給
付98年11月起至99年1 月止之租金合計12,000元；又系爭房屋租賃期限於99年10月30日屆滿後，上訴人仍繼續使用系爭房屋，被上訴人遲至租約屆滿4 個月後之100 年2 月25日以存證信函表示「屆期不再續約」為反對續租之表示，則依民法第451 條、最高法院41年度第1 次民庭庭長會議決議（二）及42年度台上字第122 號判例，不能認係即時表示反對之意思，是本件租賃已視為不定期租賃；既為不定期租賃，則被上訴人主張上訴人欠租逾二個月，然並未依民法第440 條第1 項規定先定相當期限催告支付租金，逕以存證信函終止租約，該終止通知並不合法，是本件租賃關係不發生終止效力。
㈡被上訴人曾簽立被證7 之協議書表明係借用黃子芳名義設立
久久虹公司，公司印鑑章、支票、銀行存摺等皆由被上訴人保管，97年7 月15日起至99年9 月2 日期間被上訴人為久久虹公司之實際負責人，須承擔久久虹公司債務，被上訴人應返還久久虹公司不當得利192 萬9,000 元；原證2 之99年 9月6 日聲明書簽名欄「甲○○」，非上訴人所簽，否認該聲明書真正；再原證3 之98年8 月12日委託書記載：「本人黃子芳與弟甲○○共同經營久久虹企業有限公司」，與事實不符，且委託人欄之黃子芳印章、久久虹公司印章，均非黃子芳所蓋，況前述被證7 協議書已載明今後黃子芳一切行為都以親自簽名為依據，該協議書經台灣士林地方法院檢察署（下稱士林地檢署）檢察官以100 年度偵字第3342號、第7903號、第7904號起訴書認定協議書為真正，然原證3 委託書並無黃子芳親自簽名，足認該委託書乃屬偽造；又原證5 之99年8 月29日代支付款確認書、原證6 之99年11月2 日代支付款確認書，簽收欄僅蓋久久虹公司印章，並無代表人黃子芳或甲○○之簽名或蓋章，無從識別是否為公司代表人所為，不足以表示其行為有效，應認原證5 、原證6 之支付款確認書欠缺要式行為而無效；再原證7 之九、十月銷項支票表簽收人欄之「甲○○」，非上訴人所簽；另就原證8 之99年8月28日聲明書之黃子芳印章，亦非黃子芳所蓋，該聲明書並無黃子芳親自簽名，應屬偽造；證人黃子芳否認簽立原證8之聲明書，足認黃子芳並無承諾支付2 個女兒教育費用，被上訴人與黃子芳余93年9 月27日離婚，2 名女兒由其等共同監護，就女兒之239,200 元教育費用，被上訴人自應負擔1/
2 ，上訴人已代被上訴人支付119,600 元，並有借款債權19
2 萬9,000 元，依法應返還不當得利，爰依民法第334 條規定用以抵銷積欠之租金，經抵銷後被上訴人既無租金債權，自不得以欠租為由終止租約。
㈢縱不能抵銷，系爭租約始期為98年11月1 日，上訴人已支付
98年11月、12月及99年1 月共3 月之1 萬2000元租金，並非被上訴人主張97年11月1 日開始承租。併為上訴聲明：原判決廢棄。被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造就系爭房屋訂有租賃契約，被上訴人因租賃關係將房屋由上訴人使用，目前仍為上訴人占有使用中；上訴人有租金未繳之事實；被上訴人於100 年2 月25日以台北永春郵局第000150號之存證信函，上訴人於100 年2 月26日收受存證信函等情，有土地、建築改良物所有權狀、房屋租賃契約、存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執等在卷可稽（見本院重簡調字卷第10至21頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第
215 頁反面），堪信為真實。
四、被上訴人主張系爭租約已合法終止，上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還，給付積欠租金，及自100 年4 月16日起至返還系爭房屋之日止按月給付4,000 元，上訴人否認並抗辯被上訴人未合法終止租約，主張以現存債權抵銷積欠租金，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠本件是否構成不定期租賃？㈡被上訴人是否合法終止租約？上訴人之抵銷抗辯有無理由？㈢被上訴人得否請求上訴人遷讓返還系爭房屋？上訴人積欠之租金數額為何？被上訴人得請求相當於租金之不當得利數額為何？茲分述如下：
㈠本件是否構成不定期租賃？
按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第45
0 條第1 項、第451 條分別定有明文。又民法第451 條之立法目的意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，倘出租人不欲發生不定期租賃之效力，須於締結租賃契約時訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約等文字，或於租賃期間屆滿後，須即表示反對之意思。經查，系爭租約約定租賃期限迄至99年10月30日止乙節，有租賃契約書1 份可參，被上訴人竟遲100 年2 月25日始寄發存證信函表示「屆期不再續約」，自難認被上訴人於期限屆滿有即表示反對之意思，復無證據證明被上訴人有即時表示反對續租之意思，揆諸前揭法條規定，應認系爭房屋於
99 年10 月30日起以不定期期限繼續租賃關係。復觀以系爭租約內容，亦無「租期屆滿後絕不續租」或「續租應另訂契約」之約定，亦不影響前揭不定期限租賃之認定，被上訴人空言已多次口頭終止租約，上訴人請求寬限4 月後搬離云云，委無足採。
㈡被上訴人是否合法終止租約？上訴人之抵銷抗辯有無理由？
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項前段定有明文。又不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2 個月以上時，依土地法第100 條第 3款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，仍應依民法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。被上訴人主張上訴人僅給付97年11月之第1 個月租金，為免上訴人託詞抗辯，以起訴狀送達為終止租約之意思表示，並提出100 年
2 月25日存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執為證，此為上訴人所否認，觀諸該存證信函（見本院重簡調字卷第19頁）內容略以：「... ，並請台端於函到15天內，將遲付之租金支付予本人」，自已發生定相當期限催告之效力。
2.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條有明文規定。上訴人辯稱已支付98年11月起至99年1 月之3 個月租金合計12,000元云云，為被上訴人所否認，自應由上訴人就給付租金之有利於己事項，負舉證責任。查上訴人固提出「11、12月進項支票（含現金）」、「99年1-2 年月支出費用」為證，惟就該等文件內容以觀，僅能證明有98年11月、12月及99年1 月各有支出房租4,00
0 元，至於各該租金是否為上訴人所支付、被上訴人是否收受等各情，無法單從上開文件證明之，甚且租賃契約書所附房租收付款明細表僅記載97年11月1 日起至11月30日，4,
000 元，並無上訴人所稱給付12,000元之記載，上訴人此部分抗辯，並非可採。
3.上訴人雖辯稱97年7 月15日起至99年9 月2 日被上訴人為久久虹公司之實際負責人，須承擔公司所有債務，依「11、12月進項支票（含現金）」、「99年1-2 年月支出費用」所示，上訴人自98年11月起支付久久虹公司192 萬9,000 元，被上訴人應返還受領之不當得利云云。惟上訴人於100 年6 月14日民事答辯狀主張被上訴人向其借款216 萬8,200 元，嗣於101 年3 月8 日民事上訴理由狀卻主張上訴人支付久久虹公司192 萬9,000 元，應由被上訴人承擔久久虹公司之債務（見重簡卷第13頁、本院卷第31頁），所述之借款對象、金額，前後不一，自非無疑，況上訴人迄今仍無法提出卷附「
11、12月進項支票（含現金）」、「99年1-2 年月支出費用」之原本供法院核對確認，被上訴人亦否認為真正（見本院卷第215 頁），自難以此遽認兩造間有192 萬9,000 元債權關係。另上訴人對被上訴人提起偽造文書告訴，士林地檢署檢察官以100 年度偵字第3342號、第7903號、第7904號起訴書提起公訴，案經台灣士林地方法院以101 年度訴字第3 號判決被上訴人乙○○無罪，士林地檢署檢察官不服提起上訴，台灣高等法院以101 年度上訴字第3594號駁回上訴在案，該等刑事判決中認定黃子芳為久久虹公司設立登記之負責人，亦參與該公司發票、對帳事宜，參與久久虹公司之實際經營等情，並指明告訴人乙○○、證人黃子芳之指證，存在前後顯然不符之明顯瑕疵，並義務告發證人黃子芳是否涉有偽證罪嫌，移請檢察另為適法處理等語（見本院卷第235 、24
0 頁），上訴人空言被上訴人為久久虹公司之實際負責人云云，自難採信。
4.上訴人主張其於99年12月1 日代被上訴人匯款至上海支付其未成年子女之學費，被上訴人應負擔119,600 元云云，並提出台新國際商業銀行匯款單為憑，依該匯款單僅能證明上訴人有匯款239,200 元至上海台商子女學校之銀行帳戶，然上訴人匯款原因多端，或係基於黃子芳囑託，或係基於贈與，不能單以匯款單證明兩造間有借貸關係至明。被上訴人主張其未成年子女於上海就讀期間之費用已協議由黃子芳自行負擔，與其無涉等語，並提出黃子芳99年8 月28日簽立之聲明書乙份為證（見重簡卷第88頁），雖證人黃子芳到庭否認曾出具該聲明書（見重簡卷第160 頁反面），惟證人黃子芳與上訴人係姊弟關係，亦為久久虹公司前後任負責人，其證詞難免有偏頗上訴人之虞，且依前開刑事判決認定黃子芳於法庭上曾故為不利被上訴人之虛偽證述以觀，證人黃子芳前揭證述自非可採。是上訴人辯稱被上訴人口頭要求代付學費119,600 元云云，即無可取。
5.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意。查系爭租賃契約書之封面、第2 條租賃期限、末頁日期、租房附件表所示，均記載租賃期間係自97年11月1 日起，雖曾有將年份自「98」改為「97」之情況，惟更正處均有兩造簽名在旁，可見雙方均同意「98」部分為誤載，本件租約始期自應以契約書約定之97年11月1 日為是。復依契約書內所附房屋收付款明細表所示上訴人僅給付97年11月份第1 期租金，本件上訴人自97年12月起至100 年3 月止之積欠租金，共計28個月，合計為112,000 元，已達2 個月之租金數額，而上訴人所為抵銷抗辯顯非有據，已如前述，系爭租約雖為不定期租約，但上訴人既已積欠2 期以上租金，則被上訴人以本件起訴狀繕本送達作為終止租約之意思表示，上訴人於100 年4 月15日收受起訴狀繕本（見本院重簡調字卷第6 、27頁），依前揭法條說明，合法發生終止契約之效力，系爭租約已於100 年
4 月15日終止至明。㈢被上訴人得否請求上訴人遷讓返還系爭房屋？上訴人積欠之
租金數額為何？被上訴人得請求相當於租金之不當得利數額為何？按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第455 條前段、第767 條第1 項前段、第179 條定有明文。查系爭房屋租賃契約既已合法終止，上訴人迄今仍占用系爭房屋（見本院卷第215 頁），其無法律上權源而占有系爭房屋，依前揭法條說明，被上訴人請求上訴人將系爭房屋遷讓返還，並給付積欠租金112,000 元，均為有理由，應予准許。另被上訴人本於不當得利之法律關係，請求上訴人給付自租約終止後即100 年4 月16日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於不當得利之租金4,000 元，亦有理由，應予准許。
四、綜上，被上訴人基於民法租賃關係、所有物返還請求權、不當得利之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付積欠租金112,000 元，另自租約終止後即100 年4 月16日起至返還系爭房屋之日止，按月給付4,000 元，為有理由，應予准許。原審判命上訴人為如數給付，且本件為民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，原審依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款職權宣告假執行及得供擔保免為假執行，於法均無不合。上訴意旨仍指摘原判決不當，求予廢棄改判云云，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 15 日
民事第三庭 審判長 法 官 高文淵
法 官 賴彥魁法 官 張瓊華以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 5 月 15 日
書記官 洪來慧