臺灣板橋地方法院民事判決 101年度簡上字第109號上 訴 人 許國士被上訴人 都營不動產仲介經紀有限公司法定代理人 吳英敏訴訟代理人 黃逸榮上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國101 年
2 月16日本院板橋簡易庭100 年度板簡字第1710號第一審判決提起上訴，經本院於101 年7 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
（一）上訴人於民國99年7 月31日與被上訴人簽署買賣議價委託書及確認書，約定上訴人願以1270萬元購買門牌新北市○○區○○路○○○ 巷○○弄○ 號7 樓之房地（下稱系爭房地），並支付新臺幣（下同）5 萬元議價委託金，委託被上訴人居間仲介向訴外人（即出賣人，下稱賣方）張鳳倩承購系爭房地，並約定「議價購屋人應支付以購屋總價額百分之二計算的服務費用予受託人，並於簽訂不動產買賣契約書時一次支付。但因可歸責於購屋人之事由（包括與賣方合意），致買賣契約解除者，不論有無簽訂買賣書面契約，購屋人仍應於契約解除時支付前開服務費。」嗣經被上訴人居間仲介，上訴人與賣方張鳳倩簽訂不動產買賣契約書，以1283萬元承購系爭房地，並於「服務費用證明」中簽名，表示上訴人應支付被上訴人房屋土地仲介全部服務費25萬6600元整，上訴人並承諾於99年8 月25日前支付予被上訴人無誤。詎上訴人於簽訂不動產買賣契約書後，因認為其所購買之房地坐落之社區（森之郡社區）係「墳墓用地」，而後悔不願繼續履行契約，迭經被上訴人再三說明、澄清該社區並非墳墓用地，且被上訴人調閱系爭房地之「土地使用分區證明」，亦確認系爭房地係屬「住宅用地」無誤；然上訴人仍堅持於99年10月26日逕與賣方解除買賣契約關係，並願支付賣方新台幣60萬元整，作為賣方之損害賠償。被上訴人按前揭雙方簽訂之買賣議價委託書及確認書中其他約定第1 條之規定：「1.議價成功購屋人（即指上訴人）應支付以購屋總價百分之二計算的服務費予受託人（即指被上訴人），並於簽訂不動產買賣契約書之同時一次支付。但因可歸責於購屋人之事由（包括與賣方合意），致買賣契約解除者，不論有無簽訂買賣書面契約，購屋人仍應於契約解除時支付前開服務費。」從而，依前開契約約定解釋，上訴人於與出賣人解除買賣契約時，即應依約支付以購屋總價百分之2 計算之仲介報酬予被上訴人，即25萬6600元（12,830,000×2%=256,600）。又被上訴人業於99年11月2 日以板橋郵局66支局第394 號存證信函，定期催告上訴人給付上開仲介服務報酬，上訴人已於99年11月3 日收受送達，上訴人仍置不理，已給付遲延，被上訴人自亦得請求給付遲延後之法定利息。
（二）為此，爰依契約之法律關係提起本訴等語（被上訴人於原審聲明：上訴人應給付被上訴人25萬6600元，及自99 年11月3 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。原審判決上訴人應給付被上訴人25萬6600元，及自99年11月11日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，被上訴人其餘之訴駁回。訴訟費用由上訴人負擔。本判決第一項得假執行，但上訴人以新臺幣25萬6600元為被上訴人預供擔保後，得免為假執行。上訴人提起上訴。），並答辯聲明：上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：系爭買賣議價委託書雖上訴人有在上面簽名已有三日之閱讀期間，實則被上訴人並未讓上訴人閱讀三日，顯失公平，應不生效力；另委託之金額與成交金額不一樣，也沒有修改，且賣方張鳳倩沒有簽名，買賣並不生效力。又上訴人跟屋主解約也賠錢給屋主，仲介說他已向屋主拿一筆錢，那筆錢就是上訴人付的，故被上訴人請求上訴人給付仲介服務報酬及遲延利息，並無理由。原審判決上訴人應給付被上訴人25萬6600元，及自99年11月11日起至清償日止，按年息百分之5 計萬之利息，洵有違誤，爰提起上訴，聲明：原判決不利上訴人部分廢棄。上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、上訴人委託被上訴人仲介購買新北市○○區○○路○○○巷○○弄○ 號7 樓房屋及坐落之土地，並簽訂買賣議價委託書、確認書，嗣於98年8 月1 日上訴人與出賣人張鳳倩簽訂不動產買賣契約書，並與上訴人簽立服務費用證明，同意給付服務費用25萬6600元。
㈡、上訴人與出賣人張鳳倩於99年10月26日解除上開房地買賣契約，拒絕給付被上訴人上開服務費，被上訴人於99年11月2 日以板橋66支局存證信函第394 號，催告上訴人於文到7 日內如數給付，上訴人於同年月3 日收受該存證信函。
四、本件爭點及本院之判斷：本件兩造之爭點為：㈠上訴人主張系爭買賣議價委託書未給與三日以上之審閱期，委託書上之價金與買賣之價金不一致，及出賣人並未簽名，故對其不生效力有無理由？㈡被上訴人有無依約定完成仲介？上訴人是否應依約給付服務費用？本院之判斷如下：
（一）上訴人主張主張系爭買賣議價委託書未給與三日以上之審閱期，委託書上之價金與買賣之價金不一致，及出賣人並未簽名，故對其不生效力等情，為被上訴人所否認，辯稱：上訴人已詳細閱讀系爭買賣議價委託書，並由被上訴人之銷售經紀人員在旁詳細解說，上訴人已知悉契約內容，並再其上簽名，並無消費者保護法第11條之1 之適用。又被上訴人經上訴人委託後，即告知上訴人有關訴外人張鳳倩預出售系爭房地之訊息，張鳳倩表示要與上訴人當面進行磋商，乃於99年8 月1 日經雙方磋商（張鳳倩由其代理人張寶樹參與磋商），同意以1283萬元成交，並簽訂不動產買賣契約書，已對上訴人及張鳳倩發生效力，自無庸張鳳倩本人於買賣委託議價書上簽名，上訴人已完成居間仲介上訴人與張鳳倩訂立不動產買賣契約，上訴人並同意以1283萬元購買系爭不動產，且無反對由上訴人居間斡旋議價，始完成交易，故兩造間之委託議價之契約關係仍為存續有效等語。經查：
1、系爭買賣議價委託書及確認書中，關於審閱期之定型化契約記載：「委託人已詳閱受託人製作之『不動產說明書』，並已確實攜回本委託書審閱三日以上無誤。」，惟按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容」消費者保護法第
11 條 之1 第1 項定有明文。而消費者保護法第11條之1規定目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。故只須消費者於簽約前已瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。本件兩造對於99年7 月31日簽訂買賣議價委託書（見
100 年度司板簡調字第768 號卷第15頁至16頁）一節，均不爭執，而觀諸上開買賣議價委託書第一欄記載：1.委託人已詳閱受託人製作之「不動產說明書」，並已確實攜回本委託書審閱三日以上無誤。．．．委託人確認上述二項內容無誤簽名：．．．」等語，且上訴人對確認欄內之「許國士」簽名之真正復不爭執（見本院卷第35頁背面），再徵之上訴人當時為艾笛森光電股份有限公司行政管理部助理專員，有上訴人之在職證明書1 份在卷可佐（見100年度司板簡調字第768 號卷第17頁），核非缺乏社會經驗之人，是堪認上訴人於簽訂前揭契約前業已行使契約審閱權，並充分瞭解該契約之內容無誤。從而，上訴人抗辯系爭買賣議價委託書未給予其合理之審閱期間，該契約不生效力等語，不足酌採。
2、雖上訴人另抗辯伊於系爭買賣議價委託書上委託議價金額為1270萬元，而最後成交金額為1283萬元，並非當初議價委託書之出價金額，故此議價委託書未達其議價條件故屬無效等語，然查，本件上訴人於買賣議價委託書委託被上訴人出價固為1270萬元，惟被上訴人回報上訴人之出價予出賣人張鳳倩，經被上訴人斡旋議價後，表示願經買賣雙方會談磋商，嗣於99年8 月1 日，經上訴人與訴外人張鳳倩所委託之張寶樹達成協議，系爭房地以1283萬元成交，雙方並簽訂不動產買賣契約書，有不動產買賣契約書附卷可佐（見100 年度司板簡調字第768 號卷第8 頁至13頁），並為上訴人所不爭執，則上訴人與訴外人張鳳倩之代理人就系爭房地之磋商，仍係由被上訴人居間仲介斡旋議價，且上訴人於斡旋議價後亦同意提高價金至1283萬元，並與張鳳倩之代理人簽訂不動產買賣契約書，足見上訴人已同意議價之價金為1283萬元，是上訴人與被上訴人所簽訂之買賣議價委託書及確認書，議價金額已因上訴人同意而變更為1283萬元，其所約定之條款，兩造仍應受其拘束，並不因議價金額由1270萬元變更為1283萬元，而失其效力。是上訴人上開所為抗辯，亦不足採。
3、上訴人又抗辯稱：出賣人張鳳倩並未於買賣議價委託書及確認書上簽名，故被上訴人並未完成議價委託條件等語，然查；本件系爭不動產買賣，係經被上訴人居間仲介後，再經被上訴人安排兩造見面會談磋商，而就買賣價金及買賣標的物達成意思表示之合致，簽訂不動產買賣契約書等情，有系爭不動產買賣契約書可參，且為上訴人所不爭執，是上訴人與訴外人張鳳倩間就系爭房地已因被上訴人之居間仲介而簽立買賣契約，該不動產買賣契約已對上訴人及訴外人張鳳倩發生效力，並毋庸張鳳倩於買賣議價委託書及確認書上簽名，始生效力，故上訴人此部分所辯，亦不足採。
4、至於上訴人抗辯稱本件簽訂買賣契約日期由原定99年8 月
9 日10時提前至99年8 月1 日23時，係被上訴人為利用上訴人甫回國身體疲憊之際所簽訂買賣契約，其契約無效等語，惟查，本件系爭議價委託書原定簽約視為99年8 月9日上午10時，然如經買賣雙方之同意，並非不得提前或延後簽約。本件上訴人既得自己決定是否提前或至99年8 月
9 日始為簽約，且上訴人並未能舉證證明有何受詐欺、脅迫之情事，而上訴人既與訴外人張鳳倩雙方合意提前於99年8 月1 日簽約，此有上訴人所不爭執之不動產賣賣契約書在卷可參，則上訴人事後空言辯稱係被上訴人為利用上訴人甫回國身體疲憊之際提前簽訂買賣契約，其契約無效云云，並未能舉證證明之，所辯自亦不足採信。
（二）被上訴人主張上訴人經其居間仲介與訴外人張鳳倩訂立系爭不動產買賣契約，以1283萬元承購系爭房地，上訴人並於「服務費用證明」中簽名，表示上訴人應支付被上訴人房屋土地仲介全部服務費25萬6600元整。上訴人自應依約給付被上訴人上開服務報酬等語，已據提出不動產買賣契約書、服務費用證明為證，上訴人則予否認，辯稱伊與系爭房地之出賣人解除買賣契約，已給付60萬元，賣方及仲介各拿30萬元，被上訴人不應再向上訴人請求給付服務報酬等語。經查：
1、上訴人因認為其所購買之房地坐落之社區（森之郡社區）係「墳墓用地」，而後悔不願繼續履行契約，經被上訴人再三澄清並非墳墓用地，且調閱系爭房地之「土地使用分區證明」，確認系爭房地係屬「住宅用地」，有被上訴人所提台北縣中和市公所都市計畫土第使用分區或公共設施用地證明書1 紙在卷可稽（見100 年度板簡字第1710號第23頁）；然上訴人仍堅持於99年10月26日逕與賣方解除買賣契約關係，並願支付賣方新台幣60萬元整，作為賣方之損害賠償，除經被上訴人陳述在卷外，並有解除買賣契約聲明同意書附卷可按（見100 年度司板簡調字第768 號），上訴人對於解除買賣契約聲明同意書上之簽名為其所親簽一節，並不爭執（見本院101 年6 月14日準備程序筆錄）。而依該解除買賣契約聲明同意書上所載：「：：：現買賣雙方因故合意解除系爭不動產買賣契約，甲方（即上訴人）願以新臺幣陸拾萬元整賠償乙方（即張鳳倩）所受損害：：：」，是堪信上訴人所支付予訴外人張鳳倩之60萬元，係因解除買賣契約賠償張鳳倩所受損害之金額無訛。至於張鳳倩縱有將其中30萬元給付被上訴人作為居間仲介之報酬，乃屬張鳳倩與被上訴人間之約定，要與上訴人應給付被上訴人之居間仲介報酬，尚難認有何關聯存在。是上訴人所辯訴外人張鳳倩已從伊賠償之60萬元中，拿30萬元予被上訴人，被上訴人不得再向其請求給付居間仲介報酬云云，為不足取。
2、依兩造所訂確認書之其他約定：「1.議價成功購屋人（即上訴人）應支付以購屋總價額百分之二計算的服務費甲予受託人（即被上訴人），並於簽訂不動產買賣契約書之同時一次支付。但因可歸責於購屋人之事由（包括與賣方合意），致買賣契約解除者，不論有無簽訂買賣書面契約，購屋人仍應於契約解除時支付前開服務費。」等語，亦有被上訴人所提該確認書影本1 紙在卷可憑（見100 年度司板簡調字第768 號卷第16頁）。本件上訴人與系爭房地之出賣人即訴外人張鳳倩已於99年8 月1 日簽訂系爭房地之不動產買賣契約書，嗣買賣雙方另於99年10月26日合意解除系爭房地之買賣契約等情，已如前述，且為上訴人所不爭執，堪信被上訴人主張上訴人應給付其居間仲介報酬之事實為真，則依兩造之上開約定，上訴人應給付被上訴人之居間仲介報酬，為購屋總價額1283萬元之百分之2 即25萬6600元（計算式：12,830,000×2 ﹪＝256,600 ）。又上開報酬，上訴人已於其所簽服務費用證明中同意給付，有該服務費用證明附卷可佐（見100 年度板簡字第1710號卷第22頁），經被上訴人以板橋郵局第66支局存證信函第
394 號，催告上訴人於收受送達7 日內給付，上訴人已於99年11月3 日收受送達，有被上訴人所提上開存證信函及傳真查詢國內各類掛號郵件查單各1 紙在卷可按（見100年度板簡字第1710號卷第35頁至37頁、第40頁），則被上訴人請求上訴人自99年11月11日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，亦屬有據，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人依契約之法律關係訴請上訴人應給付25萬6600元，及自99年11月11日起至清償日止，按年息百分之
5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審據此判決：上訴人應給付被上訴人25萬6600元，及自99年11月11日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被上訴人其餘之訴駁回（被上訴人敗訴部分已因被上訴人未上訴而確定）。並就被上訴人勝訴部分依職權宣告假執行及諭知上訴人以相當金額為被上訴人預供擔保，得免為假執行，核均無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認與判決之結果不生影響，毋庸一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 1 日
民事第三庭 審判長法 官 陳財旺
法 官 陳映如法 官 林錫凱以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 101 年 8 月 1 日
書記官 王小芬