臺灣新北地方法院民事判決 101年度簡上字第259號上 訴 人 李秀凡訴訟代理人 陳振東律師複代理人 張晏菁律師被上訴人 許長龍訴訟代理人 許瀞芳上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國101年10月25日本院板橋簡易庭100年度板簡字第1963號第一審判決提起上訴，經於中華民國102年6月26日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣叁拾壹萬貳仟柒佰貳拾伍元，及自中華民國一百年九月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、上訴人方面：聲明：（一）原判決廢棄。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）66萬1,553元及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
其陳述除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（二）被上訴人就房屋之修繕及雙方承租狀況所述不實，其主張已盡民法第437條修繕通知義務，顯無理由，茲分述如下：
1、上訴人於民國98年雙方租約即將期滿之際，即以書信表明請被上訴人遷離，上訴人希收回重新整理系爭房屋（參上證九），然是被上訴人不斷懇求上訴人繼續承租予伊，伊會負責系爭房屋之修繕及整理，上訴人始答應繼續出租且雙方於系爭契約第十一條亦寫明其修繕義務由被上訴人負責，被上訴人亦為同意簽署且負善良管理人之注意義務，以至為明確。
2、被上訴人明知系爭房屋之屋齡已久仍請求上訴人繼續出租予伊，上訴人乃念及被上訴人已承租多年且被上訴人又承諾會負責房屋修繕工作，上訴人才會繼續承租予被上訴人，20多年出租系爭房屋二樓層亦來從未調升租金，且上訴人於被上訴人要求加裝鐵門時，上訴人亦同意負擔一半之費用（參101年07月16日民事答辯三狀證二-2），實並非如被上訴人所說從未過問房屋之情況，亦非有調漲房租二倍之事實，然被上訴人不但不知感恩竟又將責任推諉予上訴人，顯為臨訟、卸責之詞。
3、其次上證九為98年1月11日所寫之通知遷離，事後雙方於98年、99年12月31日(證一)均另有簽署契約由被上訴人負修繕之責，此期間被上訴人均無告知上訴人房屋之任何情況，顯然被上訴人亦知其應負修繕之義務，現被上訴人主張上訴人應負修繕責任，且依上證九可知被上訴人已為民法第437條修繕之通知，顯無理由。
（二）雙方於系爭契約第11條之特別約定，即為排除民法第434條之重大過失規定，被上訴人對於失火責任，亦應負善良管理人之注意義務，是以縱使被上訴人無重大過失，亦應負善良管理人之注意義務(抽象輕過失)，茲說明如下：
1、按臺灣高等法院94年度重上更(二)字第114號判決謂：「承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，承租人違反前項義務致租賃物毀損滅失者，負損害賠償責任，民法第432條第1項前段、第2項前段規定甚明，可見承租人應以善良管理人之注意程度保管租賃物，如有違反善良管理人之注意程度，致租賃物毀損滅失時，應負損害賠償責任；惟當租賃物發生失火情事，民法為保護承租人，減輕其應負之注意義務，特於民法第434條明文規定：『租賃物因承租人之重大過失致失火而毀損滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任』，即租賃物因失火而毀損滅失時，承租人僅於重大過失時始負損害賠償責任。又民法第434條雖為特別規定，但並非強制規定，倘當事人間依契約條款排除民法第434條減輕承租人失火之注意義務，特別約定承租人就租賃物之失火應盡善良管理人之注意義務，法律並不禁止。……兩造於系爭租約第8條約定：「乙方（即被上訴人）應以善良管理人之注意使用租賃物，除因天災地變不可抗拒之情形外，因乙方之過失致租賃物毀損，應負損害賠償之責。若因天然災害有修繕之必要，由甲方（即上訴人）負責。」（如上述不爭事實(二)），足見兩造係以系爭租約上開條款明定被上訴人就租賃物負善良管理人之注意義務，即排除民法第434條之特別規定，但租賃物如因天災地變之不可抗力情況下發生毀損滅失者，被上訴人則不負賠償責任。」，另可參照最高法院92年度台上字第2307號；最高法院96年度台上字第2718號判決；最高法院83年度台上字第151號判決；最高法院89年度台上字第1416號判決；高等法院97年度上字第118號判決；高等法院99年度上易字第18號判決；高等法院96年度上字第450號判決。
2、次按系爭契約第11條規定：「屋齡老舊、物料已見朽破，乙方除應以善良管理人之注意使用房屋，立約時甲方已告知乙方此屋內瑕疵，租用期間，除因天災地變不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，乙方應負損賠償責任。若房屋因自然損傷有必要修繕時，言明由乙方負責修繕，甲方不負修繕責任。如乙方認為此條件難以接受，甲方同意雙方可即時解約，或不再續約。」，按此約定被上訴人除天災地變不可抗拒之情形外，對於房屋之毀損均應負責，即排除民法第434條之規定，再者系爭房屋之承租人被上訴人，承租系爭房屋係供存放物品、放置攤位使用，其自身另有住所，衡情並非經濟上弱勢，其就系爭契之資訊取得及談判磋商能力，與上訴人利於平等地位，且系爭契約第11條之規定，為兩造另行以其他文字，並以手寫補充約定，並於系爭租約末加具附註條款，足見兩造就此份契約業經充分磋商，雙方地位相當，從而依上開實務見解，上訴人得以系爭契約第11條前段約定加重承租人之責任，並未違反強行規定，自為有效。故被上訴人除因天災、地變等不可抗拒之情形外，對於因其未盡善良管理人之注意義務所致系爭房屋之損害，本均應負賠償責任。
（三）再者，被上訴人之用電度數，顯然超過一般平均之住宅用電，甚或小商店之用電，顯然用電量過大、私接用電違反相關法令，造成電線負荷過大，絕緣物破損引起火災，是以火災之發生顯然為被告之行為所引起，此亦為刑事判決所認定。且被上訴人之行為亦顯有重大過失，縱無重大過失，亦有未盡善良管理人之注意義務。
1、經查台灣電力股份有限公司之網路資訊揭露之住宅實際用電度數，以101年9月及100年9月為例，平均用電數每月約400度左右，而小商店之平均用電度數每月約1826度左右（上證一），然被上訴人僅於晚上營業，且依被上訴人102年02月20日之答辯狀自承「請水電師傅自電表接線到攤位照明」；「所以電費只有照明的度數及電冰箱的度數」，是以按被上訴人所述，除照明用電及電冰箱用電之外並無其他用電，然由被上訴人之用電度數記錄，如100年3月收據（1、2月用電）一、二樓之用電總電數為4312度，則平均一個月為2156度；99年9月收據（7、8月用電）之總電數為5428度，平均一個月為2714度；99年7月收據（5、6月用電）之總電數為5690度，平均一個月更高達2845度（參證六），其用電度數之高，顯非合理。蓋被上訴人僅有晚上營業用之照明用電及電冰箱之使用，故並非如住宅或小商店一整天營業均有使用電器或有冷、暖氣之用，然而被上訴人用電量卻遠遠高出住宅及小商店之用電量。被上訴人不斷說明營業用電與一般用電，然其二者差別僅為費率不同，與用電量之多寡及電線有無更換無關（參102年05月02日民事準備理由二狀）。
2、另對照被上訴人自承，其有自電表接線出來，此顯然違反電力公司營業規則第30條、第34條及台灣電力股份有限公司消費性用電服務契約第9條關於用電安全之規定，為維護用電安全，用戶不得轉供電流至原供電範圍外，用電設備未經台灣電力股份有限公司檢驗合格前，不得擅自接電。另屋外供電線路，因特殊情形，經台灣電力股份有限公司同意得由用戶自備外線受電，用戶自備外線之設計施工應依「屋外供電線路裝置規則」及「屋內線路裝置規則」辦理，且須委由地方主管機關審查合格之電器承裝業（上證七、八）。被上訴人自承為攤位之使用私自外接電線到攤位照明，雖是請水電師傅接線，然此水電師傅是否為經審查合格之電器承裝業，以及被上訴人是否有先經電力公司之同意，均無提出具體說明證明，顯是違反屋外供電線路之規定。
3、次依被上訴人所言僅是從一樓之電表外接電線於攤位使用，並無有外借他人用電之事實，又依新北市政府消防局火災原因調查鑑定書第11頁被上訴人表示系爭房屋1樓堆放冰箱、飲水機、沙拉油等；2樓則是堆放便當盒、鍋子及鐵盆、醬料及雜物，無任何之電器用品，然查二樓電表之用電度數均高於一樓之用電量（參證六），此顯然不合常理且違反經驗法則，再者系爭房屋其原本電表僅有一個，然被上訴人竟又於二樓申請另一電表（電表雖有二個亦僅是分開計算度數，然其導引電流之路線仍為相同），其用意何在，另人質疑，既未使用任何電器，何需另外申請電表計算度數，此顯然有將系爭房屋之用電私接借用於他人，以為向他人計算度數收費之方便，否則二樓未使用任何電器，然電費卻如此之高，亦無再申請電表之必要。
4、此外由上訴人於火災後，所拍攝之照片亦可得知，其電線雜亂不堪，亦明顯有外接電線，且接電處亦為起火之源（上證二）可證，是以被上訴人明知屋齡已久，仍將屋內之電線接至外頭供自己，甚至供他人使用，且未加以定期檢查、保養，而造成電線長期負荷過大，以致毀損，引起失火，蓋電線之使用裝設，須就用電量之大小，使用不同種類之電線，以免電線無法負荷毀損，然被上訴人非但從未更換電線，竟又大量用電，長期以來即會因電器因素而引起火災，就此常識一般人均可得知，且可得注意，然被上訴人卻疏於注意，已顯有重大過失，縱無重大過失，亦欠缺善良管理人應盡之注意義務，應負抽象輕過失責任。
5、當初被上訴人明知屋況老舊，仍不斷向上訴人請求出租予伊，並表示願負修繕責任，其從雙方所簽訂之契約即可明之（證一），然卻於訴訟中不斷表示均為上訴人未盡修繕義務，以致於產生火災，並試圖將責任推諉予上訴人，此顯為臨訟之詞，不足採之。再者，本件被上訴人於臺灣板橋地方法院刑事100年度簡字第8874號判決、及100年度偵字第20950號之處刑書謂，因被告「復疏未注意定期維護檢修該店內之電源線，嗣於100年4月23日凌晨3時24分許，因該屋1樓天花板電源線過熱及後續絕緣破壞發生短路，進而該屋1樓天花板電源線過熱及後續絕緣體破壞發生短路，進而引燃附近可燃物…等。」，法院判決亦認為本件火災之引起乃因被上訴人之疏失所引起，而判決被上訴人有罪（上證三）。是以火災之發生顯然是因為被上訴人私接電線且未定期維護檢修所造成，實不容被上訴人一再否認。
（四）綜上所述，被上訴人明知對系爭房屋之情況，且依契約負有修繕整修義務，然卻又外接電線違反相關法令，且用電量大又未加以定期維護檢修電源線，造成電線絕緣體破壞而發生短路，進而引發失火，主觀上即顯有重大過失，縱無重大過失，其亦有未盡善良管理人之注意義務，原告始依系爭契約第11條及民法第184條第1項向被告請求給付66萬1553元之損害賠償金。
（五）證據：除援用第一審所提證據外，補提92年5月11日內政部消防署防災宣導團於警察廣播電台宣導資料、台電公司每月住宅及小商店實際用電情形、電價種類及適用範圍、表燈電價、台灣電力股份有限公司消費性用電服務契約、營業規則、照片、臺灣板橋地方法院100年12 月28日100年度簡字第8874號刑事簡易判決、臺灣板橋地方法院檢察署100年度偵字第第20950號檢察官聲請簡易判決處刑書、李士忠98年1月11日書函、臺灣板橋地方法院檢察署100年度核交字第1818號100年11月18日訊問筆錄等影本為證據。
二、被上訴人方面：聲明：請求駁回上訴。
其陳述除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）無爭執之事實部分：1、本件意外失火時間為深夜3點24分，倉庫為無人居住住址。2、被上訴人許長龍已向上訴人父親李士忠租賃倉庫24年。火災時，租賃契約書時效為續存期。3、上訴人為100年3月8日以繼承為由變更為所有權人，但並未告知承租人，也未更改租約之出租人欄名稱，所以許長龍的房東依然是李士忠，上訴人無權以重大過失為由向被上訴人依民法184條請求損害賠償。4、李士忠已被告知屋漏嚴重，必須檢修（見98年1月11日李士忠致許長龍的便箋）。李士忠親筆註明：老屋樑木早多腐朽，屋瓦非損即裂，早已不堪整修，勉力為之修後也難持久不再壞，且修理費很大，實不宜小修…。5、上訴人向電力公司所申請的用電明細表，100年4月、5月的電費，一樓是2,291元，平均每月只有1,146元，二樓的電費是7,508元，平均一個月才只用電3,754元，店家的營業用電，如此金額當屬正常用電。
（二）上訴人在火災發生前才成為不動產所有權人，火災發生後卻以房屋所有權人向承租人求償所有的裝潢費66萬1,553元。上訴人既非出租人，也毫無任何損失，被上訴人與上訴人毫無關連，如何能以侵權行為求償？令人不解。
（三）綜上所述，被上訴人為上訴人之父親李士忠之長期承租戶，租期已達24年之久，火災發生後，雙方同意解除租賃關係，李士忠也願將未到期的房租支票返還被上訴人。未料上訴人侵占未到期租金支票，拒不返還，還以訴訟作威脅，揚言如不兌現租金支票就要提出告訴，要求損害賠償金。依民法第437條規定，既然被上訴人已經通知房東李士忠修繕嚴重朽破的承租物，而李士忠也早已知必須整修之重要性，則承租人並無未盡告知之責任，何須負重大過失責任？對本件失火意外，被上訴人自認並無重大過失。
（四）被上訴人與李士忠長期租賃關係，上訴人並不知情，不能以推理臆測方式極力欲將責任推到被上訴人身上。被上訴人與李士忠簽立的租賃契約書都是李士忠事前準備好的文件，要求被上訴人如要續租就要同意他加註的條件，並非平等對談商議的條件，內容雖不合理，但為了免於搬遷麻煩，也勉強答應，但在合約書中加註的第11條僅只屋內的器具如有毀損須自行修護，並不代表不動產毀壞被上訴人也需要幫房東維修。50年老舊破損的房屋承租人如何整修？沒有窗戶的出租物不斷滲水入屋，被上訴人已忍受很多年，也告知李士忠來整修，雙方只是整修的日期未議定就發生火災，上訴人指責被上訴人未盡善良管理的責任，有失厚道。上訴人為何不在房屋過戶在他名下時視察自己名下的舊屋？既然上訴人繼承了不動產，更該馬上修繕才對，何須等到發生意外才以所有權人出面求償？20多年租期，98、99年的續約是雙方權責延續，合約是受法律保障，被上訴人因忙於生意，沒有再催促李士忠整修房屋，上訴人豈能以被上訴人未告知房屋任何狀況，顯然亦知其應負修繕義務卸責？房客豈不都應幫房東整修？
（五）李士忠在租賃契約書上加註第11條的本意只是註明家具朽破不堪使用，如有壞掉要承租人自行修理而已，不包括房屋的修繕責任。且李士忠也在便箋中談及屋漏嚴重…等字句，足以證明李士忠早知道出租物嚴重朽破，早晚須整修，被上訴人租了破舊不堪使用的倉庫多年，還按月付了20多年的租金，難道沒有盡到善良管理人的責任？出租人收了20多年租金，只有收入，不必負責任？幸好三更半夜失火，沒有傷到人，是不幸中大幸，所以契約第11條的特別約定與民法434條無關。本案上訴人並非出租人，卻引用出租人的權利要求承租人負重大過失賠償責任，顯有失當。
（六）用電金額並無不當，屬於正常用電，與失火因素無關。該房屋之前就有另一個承租人，為何一、二樓有2個電表、為何是營業用電，並非被上訴人所為，50年的老屋被上訴人只租了24年，前面是別人租的，設備也是前面承租人留下來的。承租系爭倉庫就是為了在倉庫前面擺攤賣蚵仔煎，營業時能有照明用電，收攤時能有倉庫儲存食物存放生財設備，這些都是李士忠知悉的，經20多年，已成眾所皆知。被上訴人是辛苦在夜市營生的小販，賺錢付房租每月17,000元，24年來出租人應心存感謝。上訴人卻誣指「被上訴人不斷向上訴人請求出租予伊並表示願負修繕責任」，被上訴人未曾見過上訴人，與上訴人亦無租賃關係，如何向上訴人請求？可證明上訴人為了要錢不擇手段（李士忠稱上訴人久居國外，則如何知實情？）。火災發生，鑑定報告只有寫電器因素而已，上訴人卻斷章取義，誣賴被上訴人私接電線未定期維護檢修所造成，實在欺人太甚。
（六）上訴人指被上訴人負有修繕整修房屋義務實無理由。上訴人指被上訴人用電量大又未定期維護檢修電線，造成電線絕緣體破壞而發生短路，進而引發火災，顯有重大過失，純屬上訴人猜測，這些指控毫無根據，無證據力。被上訴人多年來已盡善良管理人責任，從未要求出租人修理家具或調降房屋，破舊的倉庫也小心使用，所以上訴人的指控毫無理由。
（七）證據：除援用第一審所提證據外，補提租賃契約書、電費查詢結果、建物登記謄本、李士忠書函等影本為證據。
貳、本院依職權向臺灣新北地方法院檢察署調閱100年度偵字第20950號刑事偵審卷宗。
參、得心證之理由：
一、上訴人於原審起訴主張被上訴人於99年12月31日續向訴外人即上訴人之父李士忠承租新北市○○區○○路○○○巷○弄○○號房屋，作為其準備飲食營業所需物品堆放處所，租期自100年1月1日起至100年12月31日止，該房屋於租賃期間之100年3月8日因分割繼承移轉登記為上訴人所有等事實，為被上訴人所不爭執，並有建物登記謄本影本附於原審卷內可參（見原審卷第36頁），則上訴人此部分主張自堪信為真實。上訴人又主張上開房屋因被上訴人之過失，而於100年4月23日凌晨3時24分許，因電氣因素引燃失火一節，則為被上訴人所否認，並抗辯失火乃因房屋老舊，被上訴人並無使用不當等語。經查，前開新北市○○區○○路○○○巷○弄○○號房屋於100年4月23日凌晨3時24分許，發生火災而燒毀一節，為兩造所不爭執；而其火災發生之原因，經新北市政府消防局調查結果，認為起火原因以電氣因素引燃之可能性較高，此有新北市政府消防局調查鑑定書影本附於原審卷內可參（見原審卷第18至79頁）；而該房屋於夜間並無人居住使用，僅有被上訴人所有之電器通電使用，經檢察官偵查結果，認為被上訴人涉有公共危險罪嫌，而聲請法院以簡易判決處刑，而經本院刑事庭判處本件被上訴人拘役三十日在案，本件被上訴人雖曾對該第一審刑事判決提起上訴，惟於第二審程序中撤回其上訴而判決確定，則依刑事程序調查認定之事實為：「許長龍於民國76年間起，向李士忠承租臺北縣永和市（現改制為新北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○○號1樓、2樓房屋，供其作為販賣蚵仔煎之營業場所，本應隨時注意該建築物內之電源線使用狀況而定期維修保養，或檢查電源線是否已老舊而須汰舊換新，並與易燃物品保持一定之間距，以確保用電安全，避免電線短路或走火致接觸易燃物而釀成火災，且依當時情形又無不能注意之情事，於李士忠告知其因該屋已年久，欲進行該屋整修工程後，亦未配合停業，供李士忠進行整修，復疏未注意定期維護檢修該店內之電源線，嗣於100年4月23日凌晨3時24分許，因該屋1樓天花板電源線過熱及後續絕緣破壞發生短路，進而引燃附近可燃物，並延燒至周邊導致該屋2樓上方鐵皮屋頂受燒塌陷掉落、木質橫樑受燒燒失、2樓下方木質地板靠東側處有受燒塌陷、地板下方木質支架受燒碳化及燒細、1樓倉庫天花板及橫樑受燒碳化及燒失、東南側室內梯受燒碳化及燒失。火勢延燒至陳芳美所承租○○○區○○路○段○○○巷○弄○○號住宅及小吃店，該屋l樓西側營業區天花板及橫樑受燒碳化及燒失、室內梯受燒碳化及燒失、2樓內部木質裝潢受燒碳化及燒失且有向北側傾倒情形、下方木質地板靠東側處有受燒塌陷。火勢延燒至盧張玉滿所承租○○○區○○路○段○○○巷○弄○○號倉庫，導致該屋1樓西側大廳天花板、橫樑東南側室內梯受燒炭化及燒失、2樓上方鐵皮屋頂受燒變形、木質橫樑受燒炭化、2樓內部下方木質地板靠東側處受燒塌陷。火勢延燒至火勢延燒至顏錦燦所承租○○○區○○路○段○○○巷○弄○○號住宅，導致該屋1樓東側雜物間上方塑膠天花板受燒燒熔、1樓雜物間上方木質天花板受燒燒失、木質橫樑受燒碳化、室內梯受燒塌陷、2樓上方木質橫樑受燒碳化。火勢延燒至蕭金龍所承租○○○區○○路○段○○○巷○弄○○號住宅，導致該屋2樓近室內梯處雜物間上方天花板受燒碳化及燒失、閣樓上方木質橫樑有受燒燻黑及碳化、閣樓下方木質地板燒失。火勢延燒至新北市○○區○○路○號林科宏所有之房屋，導致該屋4樓倉庫南側儲藏室橫樑支架受燒碳化變形，致生公共危險。嗣新北市政府消防局接獲民眾報案及時到場撲滅火勢，而查悉上情。」等情，此有臺灣板橋地方法院100年12月28日100年度簡字第8874號刑事簡易判決影本附於原審卷內可參（見原審卷第102至105頁），並經本院依職權調取該刑事案件卷宗核閱屬實，則上訴人主張被上訴人就上開房屋火災之發生有過失存在一節，即應認為可採，被上訴人抗辯其並無過失等語，則非可採。
二、按「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。」、「租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。」，民法第432條第1項、第434條分別定有明文；又按「租賃物因承租人失火而毀損、滅失者，以承租人有重大過失為限，始對出租人負損害賠償責任，民法第四百三十四條定有明文。如出租人非租賃物所有人，而經所有人同意出租者，亦以承租人有重大過失為限，始對所有人負損害賠償責任。」，亦有最高法院76年台上第1960號判例可參；又「民法第四百三十四條之排除同法第四百三十二條規定之適用，固僅在保護承租人之利益，以減輕其賠償責任而設，惟該失火責任之特別規定，無關於公序良俗，倘當事人約定承租人就輕過失之失火仍應負責，以加重承租人之注意義務者，其特約自難謂為無效。」，此有最高法院89年台上第1416號判決要旨可資參照。經查，本件被上訴人向訴外人即上訴人之父李士忠承租系爭房屋，雖於租賃期間內，該房屋之所有權因繼承分割而登記於上訴人名下，然因該被上訴人與李士忠間所成立之租賃關係緣故，於租賃房屋失火時所造成之毀損滅失者，依前開最高法院判例意旨，承租人即被上訴人亦僅於有重大過失存在時，方對系爭房屋所有權人即上訴人負損害賠償責任。又查，依前開最高法院判決要旨所示，因民法第434條之規定無關於公序良俗，倘當事人約定承租人就輕過失之失火仍應負責者，其特約於當事人間仍具有效力，而本件訴外人李士忠與被上訴人所簽訂之租賃契約書第11條約定：「屋齡老舊、物料已見朽破，乙方除應以善良管理人之注意使用房屋，立約時甲方已告知乙方此屋內瑕疵，租用期間，除因天災地變不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，乙方應負損賠償責任。若房屋因自然損傷有必要修繕時，言明由乙方負責修繕，甲方不負修繕責任。如乙方認為此條件難以接受，甲方同意雙方可即時解約，或不再續約。」等字樣，此有兩造不爭執其真正之租賃契約書影本附於原審卷內可參，則上訴人主張依被上訴人與訴外人李士忠所訂定之租賃契約業已特約排除民法第434條規定減輕承租人失火責任之規定，承租人即被上訴人仍應就租賃物即系爭房屋負民法第432條第1項規定之善良管理人之保管義務一節，當屬可採。
三、按「承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」，民法第432條第2項定有明文。經查，本件被上訴人對於系爭房屋於上開時間發生火災之原因有過失存在，而被上訴人又須就其所承租之房屋負善良管理人之保管義務等節，業如前述，則上訴人主張被上訴人應就系爭房屋失火燒毀負損害賠償責任一節，即屬可採，被上訴人抗辯其無庸負失火之損害賠償責任等語，則非可採。上訴人另主張其所有之上開房屋因被上訴人失火燒毀，其復舊費用共661,553元（含稅）等語，但為被上訴人所否認，並抗辯應扣除折舊等語。按「物被毀損時，被害人除得依民法第一百九十六條請求賠償外，並不排除民法第二百十三條至第二百十五條之適用。依民法第一百九十六條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限（例如：修理材料以新品換舊品，應予折舊）。被害人如能證明其物因毀損所減少之價額，超過必要之修復費用時，就其差額，仍得請求賠償。」（最高法院77年度第9次民事庭會議決議（一）參照）；依被上訴人於原審所提出之雨田室內裝修設計有限公司出具之「李公館舊屋整修工程結算明細單」影本所示（見原審卷第33至35頁），總工程費為661,553元（含稅），其中工資部分為273,966元（含稅），則此部分依前開說明，無庸扣除折舊；至於其餘材料部分共計支出387,587元，因係以新品更換舊品，自有扣除折舊必要，而系爭房屋係於54年1月30日完成第一次登記，主要建材為磚造，主要用途為住商用（見原審卷第36頁之建物登記謄本），迄前開火災發生時，屋齡業已逾46年，依財政部訂定之「固定資產耐用年數表」規定其耐用年數為25年，則系爭房屋建築完成業已超過上開耐用年數，其殘值當以十分之一計算之，則上開應扣除折舊之材料費用部分於扣除折舊後之金額應為38,759（元以下四捨五入）；從而，上訴人所得向被上訴人請求賠償之金額應為312,725元。
四、綜上所述，上訴人主張被上訴人失火燒毀承租之房屋，應負賠償毀損租賃物之責任，請求被上訴人給付661,553元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之按週年利率百分之五計算之利息等節，於312,725元及自起訴狀繕本送達被告翌日即100年9月14日起算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許；逾此範圍所為之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
伍、結論：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第78條、第79條、第463條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 17 日
民事第一庭 審判長法 官 李世貴
法 官 黃信樺法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 102 年 7 月 17 日
書記官 黃雅慧