臺灣板橋地方法院民事判決 101年度簡上字第29號上 訴 人 恆翊資產管理有限公司兼法定代理 曾永宏人被上訴人 黃淑貞
3樓訴訟代理人 黃鵬全上列當事人間請求返還租金等事件，上訴人對於中華民國100 年12月30日臺灣板橋地方法院三重簡易庭100 年度重簡字第977 號第一審判決提起上訴，經本院於101年5月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人恆翊資產管理有限公司後開之訴暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人恆翊資產管理有限公司新臺幣陸仟零叁拾肆元。
原判決關於命上訴人曾永宏給付部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審本訴部分訴訟費用由被上訴人負擔十分之四，餘由上訴人恆翊資產管理有限公司負擔、反訴部分訴訟費用由上訴人恆翊資產管理有限公司負擔；第二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之八，餘由上訴人恆翊資產管理有限公司負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、上訴人恆翊資產管理有限公司（下稱恆翊公司）主張：恆翊公司向被上訴人承租門牌號碼為新北市○○區○○路2 段73巷1 號12樓之房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自民國99年6 月21日起至101 年9 月20日止，每月租金新台幣（下同）12,000元（下稱系爭租約）。然被上訴人於100 年4 月29日以上訴人私設機房、未經同意私設氣密窗，及疑似違法轉租電信業者等為由，以存證信函終止系爭租約，然被上訴人所述終止租約之事由，並非事實，其片面終止租約，即無依據。惟上訴人接到被上訴人之存證信函後，亦同意終止系爭租約，自願拋棄占有系爭房屋之權利，遷讓房屋，並於10
0 年5 月3 日以存證信函通知被上訴人系爭租約終止日為10
0 年5 月1 日，及表明被上訴人無故終止租約，實已違反系爭租約之約定，故依據系爭租約約定，被上訴人需將恆翊公司所支付之押租金即24,000元、已兌現之租金支票即100 年
5 月1 日起至同年7 月20日止之租金計32,000元，及如附表所示未兌現之租金支票2 張返還予恆翊公司。惟被上訴人明知系爭租約已因兩造合意而終止，恆翊公司並已遷讓，竟拒不交還押租金24,000元、租金32,000元，合計56,000元，及如附表所示之支票2 張。為此，爰依據系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被上訴人應給付上訴人恆翊公司56,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡被上訴人應將如附表所示之支票2 張返還予上訴人恆翊公司。
二、被上訴人則抗辯：㈠由上訴人恆翊公司承租系爭房屋，每期之用電量高達3 萬多
元，及其搬離系爭房屋之設備照片可知，恆翊公司於系爭房屋架設無線電基地台或類似強波發射設備，不但未經被上訴人同意，且未經區分所有權人會議同意，更未經該樓層區分所有權人同意，已明顯違反公寓大廈管理條例第33條第2 款規定。且恆翊公司向被上訴人承租系爭房屋時，曾說明系爭房屋是供其公司員工作為宿舍之用；詎料，恆翊公司事後竟將系爭房屋出租予電信業者架設基地台，明顯違反約定及一般房屋通常之使用方法，依民法第438 條規定，被上訴人得終止系爭租約。
㈡系爭租約約定租賃期間為99年9 月21日起至101 年9 月20日
止。嗣因恆翊公司未經被上訴人之同意，將系爭房屋原有之不鏽鋼鐵窗拆除，並擅自裝設氣密窗，雖恆翊公司辯稱並未拆除鐵窗改裝氣密窗，惟恆翊公司於台灣板橋地方法院檢察署（下稱板橋地檢署）100 年度偵字第14625 號偵查中陳稱：因被上訴人頂樓設有鐵窗，其為安全考量，有經過被上訴人口頭同意去改裝等語，可證恆翊公司於偵查中已承認有改裝鐵窗一事，恆翊公司於原審否認拆除鐵窗，顯不可採。如今恆翊公司又主張，縱其有拆除鐵窗而改裝氣密窗，亦非建築物室內裝修管理辦法第3 條所規定之「室內裝修」，故不違反系爭租約第9 條規定云云。惟系爭租約第9 條規定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方（即恆翊公司）取得甲方（即被上訴人）書面同意後得自行裝設，但不得損害原有建物結構，並不得違反建築相關法令，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」，所謂「改裝設施」，依其文義並無法得出係指建築物室內裝修管理辦法第3 條所稱之「室內裝修」之結論。況且解釋契約應探求當事人真意，出租人於出租房屋時，會於契約中約定承租人不得任意改裝設施，衡諸常情，是不希望承租人變更房屋之現狀、外觀或硬體設備等，而鐵窗與窗戶為房屋重要之硬體設備，會影響外觀，尤其鐵窗之裝設或拆除必須謹慎，若拆裝不慎而掉落，恐危及大樓住戶及行人安全。故恆翊公司要拆除、變更鐵窗，當然屬於「改裝設施」，依系爭租約第9 條規定，需經被上訴人書面同意始得為之。且建築法規多而繁雜，並非一般人所能知悉及理解，而恆翊公司與被上訴人皆非建築之專業人士，於簽訂系爭租約時，依雙方之認知，更不可能以「建築物室內裝修管理辦法所規定之「室內裝修」標準作為認定是否為「改裝設施」之標準。再者，系爭租約第9 條之規定，係指承租人縱經出租人書面同意改裝設備，亦不得違反建物結構及不得違反建築相關法令，並非指會影響建物結構之改裝才屬該條所規定之「改裝設施」。因此，恆翊公司未經被上訴人同意而拆除鐵窗，已違反系爭租約第9 條規定，依系爭租約第14條規定：「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時終止契約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」。被上訴人自得終止系爭租約，且無須賠償恆翊公司任何費用。
㈢又恆翊公司返還系爭房屋前，被上訴人並無返還押租金之義
務，況且恆翊公司迄101 年3 月16日始返還系爭房屋，於無權占用系爭房屋期間，被上訴人得請求相當於租金之不當得利及恆翊公司所積欠之水、電、瓦斯費、大樓管理費用、破壞系爭房屋鐵窗等費用，早已超過押租金24,000元，抵銷結果仍有未足，故被上訴人無返還押租金24,000元之義務，更無返還已收房租之義務。至恆翊公司主張其早已拋棄對系爭房屋之占有、搬走設備、騰空系爭房屋返還被上訴人云云；惟查：至原審判決為止，恆翊公司未曾表示要將系爭房屋返還被上訴人，更未將系爭房屋之鑰匙及電梯磁卡交還，亦未通知被上訴人辦理系爭房屋之點交，顯然系爭房屋於原審判決前，仍在恆翊公司之占有管領中，恆翊公司隨時得使用。若恆翊公司不主動交還系爭房屋，被上訴人並無法強制其履行，仍須待取得勝訴確定判決後進行強制執行，否則若被上訴人未經恆翊公司同意而貿然開鎖進入，恐生是否擅自侵入住居之不必要紛爭。縱被上訴人從監視器畫面得知恆翊公司有搬離設備之情事，但無從得知屋內是否已淨空，且恆翊公司並未通知被上訴人已將系爭房屋騰空而欲將交還系爭房屋，故恆翊公司不得以其搬離設備為由，主張其已返還系爭房屋。
㈣按民法第241 條規定：「有交付不動產義務之債務人，於債
權人遲延後，得拋棄其占有。前項拋棄，應預先通知債權人。但不能通知者，不在此限。」，故所謂拋棄占有，須在債權人遲延後始有適用，所謂債權人遲延應是指受領遲延而言。而債權人受領遲延前提須是債務人已依債之本旨提出給付。本件恆翊公司於租約終止後，應負返還系爭房屋之義務，惟恆翊公司並未通知被上訴人要返還系爭房屋或辦理點交，且未交還系爭房屋之鑰匙及電梯磁卡，恆翊公司只於上訴狀中陳述「特為返還之意思表示」，完全未通知被上訴人至現場點交，亦未返還系爭房屋之鑰匙及電梯磁卡，顯然非符合債之本旨之給付，不生給付之效力，即不生返還系爭房屋之效力，被上訴人自無受領遲延之問題。恆翊公司更不可能以被上訴人受領遲延為由，而主張拋棄占有系爭房屋，恆翊公司仍須依約辦理點交，並交還系爭房屋之鑰匙及電梯磁卡，始能謂完成返還系爭房屋之義務。因此，在恆翊公司辦理點交及返還系爭房屋之鑰匙及電梯磁卡前，恆翊公司皆未返還系爭房屋，系爭房屋仍在恆翊公司無權占有中，被上訴人當然得請求其給付租約終止後至返還系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利。故恆翊公司請求被上訴人返還100 年5 月
1 日起至100 年7 月20日止之租金32,000元，被上訴人自得以上訴人應給付被上訴人自100 年5 月1 日起至100 年7 月20日止無權占有系爭房屋之相當於租金之不當得利32,000元相抵銷。至於恆翊公司請求之返還押租金24,000元部分，原審判決前，恆翊公司尚未返還系爭房屋予被上訴人，顯見恆翊公司對被上訴人有不履行租賃債務之事實，被上訴人自無返還押租金之義務。而於第二審101 年3 月16日準備程序中，上訴人交還系爭房屋鑰匙，並表明被上訴人得進入系爭房屋，故被上訴人已取得進入系爭房屋之權利。然被上訴人於進入系爭房屋後查看，就屋內現況取得新證據，除再次確定恆翊公司確有擅自拆毀鐵窗之情事外，另外發現主臥牆面有破洞貫穿至陽台（面積約手掌大小，深約10公分），足見恆翊公司違約改裝設施，被上訴人終止系爭租約確實合法。故恆翊公司雖已交還房屋鑰匙，但並未回復原狀，尚積欠水費、電費、瓦斯費、重置費、大樓管理費（每月929 元），及屋內污損不堪、牆面污損及破洞、鐵窗重置費用等，遠高於押租金24,000元，被上訴人主張抵銷。因此，恆翊公司不得請求被上訴人給付56,000元及利息。
貳、反訴部分：
一、被上訴人於原審以上訴人恆翊公司、曾永宏為反訴被告，提起反訴主張：恆翊公司與被上訴人訂有系爭租約，租賃期間自99年6 月21日起至101 年9 月20日止，嗣因恆翊公司未經被上訴人之同意，將系爭房屋原有之不鏽鋼鐵窗拆除，並擅自裝設氣密窗，已違反系爭租約第9 條之規定，依系爭租約第14條規定，被上訴人自得終止系爭租約。且因系爭房屋之「歡喜大富豪」社區鄰居接連向被上訴人反應，系爭房屋內疑似設置基地台，不只會發出機器運轉聲及震動，亦不時散發出塑膠味，且單戶用電量竟高達整個社區之1/3 ，居民除懼怕電磁波，更深怕有跳電的危險。經被上訴人於100 年4月間至系爭房屋外觀察，確實在門外可聽見機器運轉聲，且電表轉動速度飛快，經查詢才知悉系爭房屋近期電費竟高達
3 萬多元，佔了整個社區的1/3 ，已嚴重影響「歡喜大富豪」社區的用電安全，依系爭租約第10條規定：房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全，被上訴人亦得依系爭租約第14條規定終止租約。故被上訴人已於100 年4 月29日以三重中山路郵局存證信函000555號通知恆翊公司終止系爭租約，並限期於函到5 日內返還系爭房屋並回復原狀，而恆翊公司於同年4 月30日收受存證信函，故系爭租約已於10
0 年4 月30日終止。被上訴人得自100 年5 月1 日起開始計算相當於租金之不當得利。詎料，恆翊公司僅陸續搬離物品，並未即返還系爭房屋，被上訴人自得依民法第455 條及第
767 條第1 項前段規定，請求恆翊公司返還系爭房屋。又恆翊公司於系爭租約終止後，未即返還系爭房屋，故恆翊公司無權占有系爭房屋，獲有相當於租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，被上訴人爰依民法第179 條及最高法院61年台上字第1695號判例，對恆翊公司請求返還相當於系爭房屋租金之不當得利。然就恆翊公司自100 年5 月1 日起至同年7 月20日止之不當得利，已由租金支票兌現抵銷，故被上訴人請求恆翊公司自100 年7 月21日起至100 年8 月31日之不當得利16,000元（計算式：每月12000 元×4/3 個月＝16,000元），及自100 年9 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付12,000元。另依系爭租約第12條規定：「乙方若有違約情事，至損害甲方之權益時，願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均由乙方負責賠償。」，本件恆翊公司違約，已如上述，因系爭租約所生之訴訟，被上訴人得請求恆翊公司負擔律師費用，本件第一審本訴及反訴律師費用為10萬元。故被上訴人請求恆翊公司給付116,000 元（計算式：16,000＋100,000 ＝116,000 元）。又上訴人曾永宏為恆翊公司之連帶保證人，自應與恆翊公司連帶負損害賠償責任。爰依據租賃契約及連帶保證、不當得利之法律關係提起本件反訴，並聲明：㈠上訴人恆翊公司應將系爭房屋返還被上訴人。㈡上訴人恆翊公司、曾永宏應連帶給付被上訴人116,000 元，及自反訴狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自100 年
9 月1 日起至恆翊公司返還系爭房屋之日止，按月連帶給付反訴原告12,000 元。
二、上訴人則抗辯：㈠被上訴人係以無正當理由而終止系爭租約。系爭租約第9 條
所謂「有改裝設施之必要」，並未界定「改裝設施」之範圍，自不能依被上訴人主觀意識及隨意解釋而定，而依該條約定，被上訴人同意改裝設施之條件為「不得損害原有建築結構」，且「不得違反建築相關法令」，因之「改裝設施」即應依該條件為判斷標準。而建築物室內裝修管理辦法即係上述所謂不得違反建築相關法令之法令。故所謂「改裝設施」應係指建築物室內裝修管理辦法第3 條所稱之「室內裝修」，若非該條所謂室內裝修，即非系爭租約第9 條所謂之改裝設施。查被上訴人於系爭房屋之陽台外牆裝有鐵窗，該鐵窗由鐵條編織構成，並非窗戶，係裝設在室外，並不屬建築物室內裝修管理辦法第3 條所稱之「室內裝修」之範圍，縱令被上訴人主張恆翊公司拆除鐵窗改裝氣密窗可採，該改裝亦非建築法令之室內裝修。況將鐵窗改為氣密窗，不但增加室外美觀，且不影響結構安全，房屋因而增值，對被上訴人有益無害，被上訴人以此為由隨意終止租約，實有違誠信原則。依上說明，恆翊公司並未違反系爭租約第9 條規定，被上訴人不得終止系爭租約。
㈡被上訴人於100 年4 月29日以存證信函終止系爭租約所述終
止租約之事由並非事實，其片面終止租約即無依據。惟上訴人接到被上訴人之存證信函後，亦同意終止系爭租約，自願拋棄占有系爭房屋之權利，遷讓房屋，並於100 年5 月3 日以存證信函通知被上訴人系爭租約終止日為100 年5 月1 日，要求被上訴人返還已交付之租金支票，系爭租約已因兩造合意而終止。被上訴人知悉上訴人已於100 年4 月30日搬離系爭房屋，有被上訴人提出之相片可證，且為其所不爭執，上訴人以已搬遷之行為及事實通知被上訴人交付房屋，被上訴人卻遲不占有系爭房屋，嗣上訴人以存證信函通知被上訴人終止日為100 年5 月1 日，並要求返還預支之租金支票，再度向被上訴人表示上訴人已拋棄占有之權利，遷讓房屋，上訴人自未違背民法第241 條規定通知之義務。被上訴人明知系爭租約已因兩造合意而終止，上訴人並已遷讓，被上訴人並無不可占有系爭房屋之事由，可占有而不占有，為可歸責於被上訴人之事由，被上訴人卻請求自租約終止日起至交還系爭房屋之日止，按月依租金計算之不當得利，實無理由。
㈢退而言之，被上訴人如可終止系爭租約，上訴人恆翊公司亦
已返還系爭房屋。恆翊公司於被上訴人100 年4 月30日終止租約後，隨即拋棄對系爭房屋之占有使用權利，搬走設備，騰空系爭房屋予被上訴人，此由上訴人恆翊公司於100 年5月3 日通知被上訴人交還給付租金之未到期支票，及被上訴人提出恆翊公司搬離設備之相片可證。由此可見，恆翊公司已返還系爭房屋予被上訴人。
㈣再退而言之，縱認恆翊公司尚未返還系爭房屋，上訴人提出
本件上訴狀，特為拋棄占有系爭房屋權利並返還之意思表示，被上訴人自可隨時占有系爭房屋。因被上訴人持有系爭房屋之鑰匙，亦可請人開鎖，並不因恆翊公司持有另一鑰匙而影響其占有。至於陽台外牆鐵窗是否回復原狀，係屬回復原狀費用賠償問題，與是否返還系爭房屋無關聯。上訴人拋棄占有使用系爭房屋權利後，被上訴人即不得再請求按租金計算之損害賠償。
㈤系爭租約第12條並未約定上訴人應負擔律師費用數額，律師
費之數額應視案情繁簡及所費時間而定，如被上訴人可請求律師費用，因本件案情單純，法律關係簡單，所費時間不多，被上訴人每一訴訟程序請求5 萬元，顯屬過高，並不合理。參酌民事訴訟法第77條之25、第466 條之3 之規定意旨，及稅捐稽徵機關99年度執行業務者收入標準，被上訴人依系爭租約第12條請求因本件第一審訴訟程序支出之律師費用應以4 萬元部分為有理由，逾此部分即屬無據。又反訴與本訴屬同一訴訟程序，被上訴人即不得請求二訴訟程序之律師費用。
參、原審就本訴部分判決：㈠被上訴人應將如附表所示之支票二張返還予上訴人恆翊公司。㈡上訴人恆翊公司其餘之訴駁回。㈢上訴人恆翊公司勝訴部分得假執行；就反訴部分判決：㈠上訴人恆翊公司應將系爭房屋返還被上訴人。㈡上訴人恆翊公司、曾永宏應連帶給付被上訴人116,000 及自100 年9月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自100 年9月1 日起至上訴人恆翊公司返還房屋之日止，按月連帶給付被上訴人12,000。㈢反訴判決得假執行。上訴人恆翊公司、曾永宏就其等本訴及反訴敗訴部分均聲明不服，提起上訴，併為上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人恆翊公司56,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被上訴人之反訴駁回。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。【其中原審判決被上訴人應將如附表所示之支票二張返還予上訴人恆翊公司部分，未據被上訴人不服，已告確定】。
肆、兩造不爭執之事實：
一、上訴人恆翊公司以上訴人曾永宏為連帶保證人，與被上訴人簽立系爭房屋租賃契約書，向被上訴人承租系爭房屋，約定租賃期間自99年9 月21日起至101 年9 月20日止，每月租金12,000元，應於每月25日以前按月繳納，押租金24,000元，並有房屋租賃契約書影本1 份附卷可稽（見原審調字卷第8至9 頁）。
二、被上訴人於100 年4 月29日以三重中山路郵局第000555號存證信函，向上訴人為終止系爭租約之意思表示，經上訴人於
100 年4 月30日收受，並於100 年5 月3 日以三重中山路郵局第000588號存證信函回覆被上訴人，且有上開存證信函影本各1 份、回執影本1 紙附卷可稽（見原審調字卷第11至12頁、第13至14頁、簡字卷第48頁）。
伍、本件上訴人於101 年1 月17日提起本件上訴，並於101 年3月16日準備程序期日，當庭將系爭房屋之電梯磁卡及鑰匙交還被上訴人；被上訴人則於同日當庭將附表所示之支票二紙（含退票理由單二紙）交還上訴人，有當日之準備程序筆錄可稽（見本院簡上字卷第41至42頁）；嗣被上訴人於本件10
1 年5 月23日言詞辯論期日，當庭撤回其反訴關於請求上訴人恆翊公司應將系爭房屋返還被上訴人部分之起訴，有當日之言詞辯論筆錄可稽（見本院簡上字卷第73頁反面），上訴人恆翊公司於該次期日到場，自該期日起10日內未提出異議，視為同意撤回。是就被上訴人於原審提起反訴請求上訴人恆翊公司應將系爭房屋返還被上訴人部分，既經被上訴人撤回起訴，則上訴人就原審此部分判決（即原審判決主文第五項）所為之上訴，即失所附麗，本院無庸就此部分再為審酌，合先敘明。
陸、得心證之理由：
一、本訴部分：上訴人恆翊公司主張：被上訴人於100 年4 月29日以其違反系爭租約為由，發存證信函終止系爭租約，惟其並無違約之情事，其於接到被上訴人之存證信函後，亦同意終止系爭租約，自願拋棄占有系爭房屋之權利，遷讓房屋，並於100 年
5 月3 日以存證信函通知被上訴人系爭租約終止日為100 年
5 月1 日，是系爭租約已因兩造合意而終止，被上訴人即應返還其押租金24,000元及其系爭租約終止後之100 年5 月1日起至100 年7 月20日止之租金32,000元，合計56,000 元與利息等語。被上訴人不否認有收受上訴人恆翊公司之押租金24,000元及100 年5 月1 日起至100 年7 月20日止之租金32,000元，惟否認有返還上開款項之義務，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠被上訴人抗辯：恆翊公司未經其同意，私自將系爭房屋之鐵
窗拆除，改裝氣密窗，違反系爭租約第9 條之約定，故其自得終止系爭租約等語。恆翊公司雖否認有拆除鐵窗，改設氣密窗之行為，然查：恆翊公司前曾對被上訴人提出侵占之告訴，而於板橋地檢署100 年度偵字第14625 號被告黃淑貞（即本件被上訴人）侵占案件100 年6 月15日偵查庭中，就被上訴人陳稱恆翊公司未經其同意，將系爭房屋之鐵窗拆除，私設氣密窗一節，恆翊公司之法定代理人曾永宏到庭陳稱：「因為被告頂樓有設鐵窗，我為了安全考量，有經過她的口頭同意去改裝。」等語，業經原審調閱上開偵查卷，並有當日之訊問筆錄影本在卷可證（見原審簡字卷第83至85頁）。
是恆翊公司確有將系爭房屋之鐵窗拆除，改設氣密窗之行為，應堪認定。而按系爭租約第9 條約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方（即上訴人恆翊公司）取得甲方（即被上訴人）書面同意後得自行裝設，但不得損害原有建物結構，並不得違反建築相關法令，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」。是依該條文義，恆翊公司為任何改裝系爭房屋設施之行為，均須得到被上訴人書面同意後，始得自行裝設，且縱已得被上訴人書面同意為改裝，恆翊公司自行裝設之行為仍不得損害系爭房屋原有建物結構，且不得違反建築相關法令。因此，恆翊公司將系爭房屋原設置之鐵窗拆除，改裝設氣密窗，自屬上開約定之「改裝設施」甚明，依約應取得被上訴人書面同意始得為之。是恆翊公司辯稱該條所謂「改裝設施」應依「不得損害原有建物結構」且「不得違反建築相關法令」之條件為判斷標準，因之「改裝設施」應係指建築物室內裝修管理辦法第3 條所稱之「室內裝修」，故將系爭房屋外牆之鐵窗改裝為氣密窗，非屬室內裝修，即非系爭租約第9 條所謂之改裝設施云云，與系爭租約第9 條約定之文義明顯不符，洵無足採。因此，恆翊公司未能舉證證明其將系爭房屋原裝設之鐵窗拆除，改裝氣密窗之行為，業已取得被上訴人書面同意，則其該行為，自已違反系爭租約第9 條之約定，被上訴人自得依系爭租約第14條之約定：「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時終止契約收回房屋，... 。」終止系爭租約。從而，被上訴人於100 年4 月29日以恆翊公司違反系爭租約第9 條為由，發函向恆翊公司終止系爭租約，自屬有據。而該函寄已於同年月30日送達恆翊公司，故系爭租約已於100 年4 月30日終止，堪予認定。
㈡系爭租約於租賃期間屆滿前之100 年4 月30日既已合法終止
，是就系爭租約終止後始到期之100 年5 月1 日起至100 年
7 月20日止之租金32,000元，恆翊公司既已開立支票支付，並經被上訴人兌現，被上訴人收受此部分租金即已無法律上原因，自應返還恆翊公司。惟按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。而所謂返還租賃物，當係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有而言。查系爭租約第20條約定：「退租時，乙方必須繳回屆時繳納之水電、瓦斯、管理費收據及租賃契約書，並退回鑰匙11支及感應卡2 片。」，且依民法第946 條第1 項規定：「占有之移轉，因占有物之交付而生效力。」，是恆翊公司雖主張其於100 年4 月30日系爭租約終止後，隨即搬離系爭房屋等語，然其並未將系爭房屋之鑰匙及感應卡退還被上訴人，亦未依上開規定移轉占有，交付系爭房屋予被上訴人，被上訴人自無從占有使用系爭房屋。故上訴人恆翊公司將系爭房屋內之物品搬離，僅係單純未使用租賃物，不能認其已返還系爭房屋予被上訴人，系爭房屋於恆翊公司返還予被上訴人之前，自仍屬恆翊公司之占有中。次按民法第241 條第1 、
2 項規定：「有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有。」、「前項拋棄，應預先通知債權人。但不能通知者，不在此限。」是債務人一方拋棄其占有，惟有於債權人受領遲延後，且債務人已依上開民法第241 條第2項規定為通知，始得免其給付之義務。再按民法第234 條規定：「債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。」，上開規定之「受領遲延」，必須債務人對於債權人確依「債之本旨」提出給付，而債權人無故拒絕收受者，始足當之。倘債務人未依債之本旨提出給付，自難認已生提出給付之效力；給付兼須債權人之行為者，亦須按給付之債務本旨準備完成，通知債權人，以代提出，此觀民法第235 條規定自明，並有最高法院73年度台上字第4363號、86年度台上字第865 號裁判要旨可資參照。然本件上訴人恆翊公司迄101 年3 月16日前，均未依債之本旨向被上訴人提出給付，雖其主張其於100 年4 月30日系爭租約終止後，隨及搬離系爭房屋，拋棄對系爭房屋占有使用權利，且已以搬遷之行為及事實通知被上訴人，並以存證信函再度向被上訴人表示拋棄占有之權利云云，然為被上訴人所否認。且查恆翊公司前開於100 年5 月3 日向被上訴人所發存證信函，其內容僅係向被上訴人表示：被上訴人無故終止系爭租約，已違反系爭租約，依約需賠償2 個月租金，並限被上訴人於7 日內將預開之租金支票退還，及將100 年5 月
1 日至同年月19日租金，與押租金退還，並賠償2 個月租金等語（見原審調字卷第13至14頁），並無向被上訴人為任何其已依債之本旨準備返還系爭房屋完成之通知，亦無預為任何拋棄占有系爭房屋之通知，自不能認恆翊公司已履行返還系爭房屋之義務，亦不能因此認其已免除返還系爭房屋之義務。又恆翊公司於系爭租約終止後之100 年5 月1 日起迄返還系爭房屋前，仍屬系爭房屋之占有人，且為無權占用，依通常社會觀念，可能獲得相當於原約定租金（每月12,000元）之利益。是恆翊公司於系爭租約終止後，無法律上之原因而受利益，致被上訴人受有損害，被上訴人自得依不當得利之法則，向恆翊公司請求返還此一利益。而按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1 項前段定有明文。是被上訴人抗辯：恆翊公司自100 年5 月1 日起，對其有給付相當於租金之不當得利之債務，又恆翊公司所交付被上訴人100 年4 、5 、6 月份面額各為12,000元之支票3 張，係為給付100 年4 月21日起至100 年7 月20日止之租金共計36,000元，且均已兌現，其中被上訴人應返還恆翊公司之10
0 年5 月1 日起至100 年7 月20日止之租金32,000元，其得以恆翊公司對其所負應返還自100 年5 月1 日起至100 年7月20日止無權占用系爭房屋之不當得利債務人32,000元相互抵銷等語，合於上開法文規定，即屬有據。是被上訴人對恆翊公司所負返還租金32,000元之債務，因被上訴人為上開抵銷而消滅，恆翊公司即不得再請求被上訴人返還上開租金32,000元。
㈢另就恆翊公司請求被上訴人返還押租金24,000元部分：查系
爭租約第5 條約定：「乙方應於訂約時，交於甲方新台幣貳萬肆仟元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方於乙方騰空、交還房屋後無息退還押租保證金。但甲方得扣除乙方因毀損、違約所必需之費用。」。而系爭租約終止後，恆翊公司已騰空系爭房屋，並於本件101 年3 月16日準備程序期日當庭將系爭房屋之鑰匙、電梯磁卡交還被上訴人，且當庭表示被上訴人可自行進入系爭房屋，有準備程序筆錄附卷可稽（見本院簡上字卷第41至42頁），是可認恆翊公司於101年3 月16日已將系爭房屋騰空交還被上訴人，則依系爭租約第5 條約定，被上訴人即應將押租金「無息」返還恆翊公司，惟得扣除恆翊公司因毀損、違約所必需之費用。而被上訴人抗辯：恆翊公司尚積欠系爭房屋之水費、電費、瓦斯費、管理費及重置費、屋內污損不堪、牆面汙損及破洞、鐵窗重置費用等，遠高於押租金24,000元一節，經查：系爭租約第15條約定：水電費、瓦斯費、大樓管理費、電話費及必須繳納之稅捐由恆翊公司自行負擔。是被上訴人辯稱其得就恆翊公司積欠之上開費用與其應返還之押租金相抵銷，即非無據。再查：瓦斯費部分，依被上訴人所提新海瓦斯股份有限公司瓦斯費收據影本1 紙（見本院簡上字卷第59頁），上載抄表日為101 年1 月9 日、收費年月為101 年1 月、費用為74
5 元；水費部分，依被上訴人所提台北自來水事業處用戶繳費收據影本3 紙（見本院簡上字卷第80頁），其中1 紙為10
0 年4 月20日至100 年8 月16日之水費310 元、1 紙為復水費460 元，均無不合，另紙100 年8 月17日起至101 年5 月11日止計8 個月又25日（約8.83個月）之水費360 元，其中上訴人恆翊公司交還系爭房屋後之101 年3 月17日起至101年5 月11日止計1 個月又25日（約1.83個月）之費用75元（計算式：360 元÷8.83×1.83＝75元；元以下四捨五入）應由被上訴人自行負擔，因此水費部分被上訴人得抵銷扣除之金額合計為1,055 元（310 元＋460 元＋360 元－75元＝1,
055 元）；電費部分，依被上訴人所提台灣電力公司收據影本4 紙（見本院簡上字卷第81頁），其計費期間在100 年4月19日至100 年8 月16日之間，金額分別為529 元、400 元、365 元、5,103 元，合計6,397 元，核無不合；大樓管理費部分，依被上訴人所提100 年5 月份至101 年3 月份之歡喜大富豪公寓大廈住戶管理費用收繳單影本11紙（見本院簡上字卷第60至61頁、第67頁），每月管理費為929 元，惟上訴人恆翊公司於101 年3 月16日已交還系爭房屋，是被上訴人得抵銷扣除之大樓管理費，僅得計算至101 年3 月16日止，合計9,769 元（計算式：929 元×10月＋929 元÷31×16＝9,769 元；元以下四捨五入）。以上合計17,966元（瓦斯費745 元＋水費1,055 元＋電費6,397 元＋大樓管理費9,76
9 元＝17,966元）；逾上開金額部分，被上訴人未提出其已代墊費用之證明，即無從准予抵銷或扣除；其餘被上訴人主張之重置費、屋內污損不堪、牆面汙損及破洞、鐵窗重置費用等，被上訴人則未提出任何證據證明其必要費用額為何，亦無從准予抵銷或扣除。故被上訴人應返還恆翊公司之押租金24,000元，經抵銷扣除恆翊公司應負擔之上開瓦斯費745元、水費1,055 元、電費6,397 元、大樓管理費9,769 元，合計17,966元後，被上訴人應返還恆翊公司之押租金數額為6,034 元（計算式：24,000元－17,966元＝6,034 元），且依系爭租約第5 條約定，無庸加計利息。
㈣從而，上訴人恆翊公司本於系爭租約，請求被上訴人返還6,
034 元，為有理由，應予准許；逾上開部分之請求為無理由，應予駁回。
二、反訴部分：被上訴人主張：系爭租約於100 年4 月30日終止後，恆翊公司未即返還系爭房屋，為無權占有，而獲有相當於租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，被上訴人自得依民法第179 條規定，請求恆翊公司返還自100 年7 月21日起至返還系爭房屋之日止，按月以12,000元計算之相當於租金之不當得利，及依系爭契約第12條約定，請求恆翊公司賠償被上訴人就本件訴訟（包含本訴及反訴）而支出第一審之律師費10萬元；又上訴人曾永宏為恆翊公司之連帶保證人，應與恆翊公司就上開金錢給付義務負連帶給付之責等語。上訴人則否認有不當得利之情事，並辯稱被上訴人主張之律師費過高，應以4 萬元為合理等前揭情詞置辯。經查：
㈠就上訴人恆翊公司部分：
⒈按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」、「無法
律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」，民法第455 條前段、第179 條前段分別定有明文。又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。再所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制。本件系爭租約既已經被上訴人於100 年4 月30日合法終止，且恆翊公司迄101 年3 月16日始返還系爭房屋，則被上訴人依不當得利之規定，請求恆翊公司給付自系爭租約終止後之100 年7 月21日起至100 年8 月31日止共1 個月又11日（約4/3 個月）之相當於租金之不當得利16,000 元（計算式：12,000元×4/3 ＝16,000元），及自100 年9 月
1 日起至返還系爭房屋之日止（即101 年3 月16日止），按月給付被上訴人12,000元之不當得利，即均屬有據。⒉次查系爭租約第12條約定：「乙方（即恆翊公司）若有違約
情事，致損害甲方（即被上訴人）之權益時，願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均由乙方負責賠償。」。查被上訴人因本件訴訟（包括本訴、反訴）而支出第一審律師費用10萬元之事實，業據提出其原審之訴訟代理人林佳妙律師出具之收據1 紙為證（見原審簡字卷第66頁），復為恆翊公司所不爭執，且本件訴訟（包括本訴及反訴）確屬因恆翊公司違反系爭租約而涉訟，此依前開兩造之主張、答辯及本院之判斷甚明，是被上訴人確因恆翊公司違約而生之本件訴訟支出第一審律師費用10萬元，應堪認定。則恆翊公司依上開約定，自應賠償被上訴人此筆費用。恆翊公司雖抗辯：其並未與被上訴人約定應賠償之律師費用數額，故參酌民事訴訟法第77條之25、第466 條之3 之規定意旨，及稅捐稽徵機關99年度執行業務者收入標準，被上訴人得請求其賠償因本件第一審訴訟程序支出之律師費用，包含本訴、反訴，合計應以4 萬元範圍內始有理由等語。惟按民事訴訟法第77條之25係規定：「法院或審判長依法律規定，為當事人選任律師為特別代理人或訴訟代理人者，其律師之酬金由法院或審判長酌定之。」、「前項酬金及第466 條之3 第1 項之酬金為訴訟費用之一部，其支給標準，由司法院參酌法務部及中華民國律師公會全國聯合會意見定之。」，然本件被上訴人於原審委任之訴訟代理人，並非依上開規定所選任，而無上開規定之適用。至稅捐稽徵機關99年度執行業務者收入標準第1 條第1 款雖規定律師於民事訴訟事件，每一程序在直轄市及市（即原省轄市）為4 萬元（見本院簡上字卷第21頁），然財政部於每年度訂定稅捐稽徵機關執行業務者收入標準，乃係就執行業務者未依法辦理結算申報，或未依法設帳記載並保存憑證，或未能提供證明所得額之帳簿文據者，稽徵機關得依該標準計算其該年度收入額。且經查得其確實收入資料較標準為高者，不在此限，此參酌上開規定內容自明。而本件被上訴人確實支出高於上開標準之第一審律師費用10萬元，此為恆翊公司所不爭執，且未逾台北律師公會章程第29條關於：「辦理民事案件第一第二第三審收受酬金總額，每審宜新台幣伍拾萬元以下... 」之規定（見本院簡上字卷第34頁），是恆翊公司依系爭租約第12條約定，自應依被上訴人實際支出之律師費數額10萬元賠償予被上訴人。故被上訴人此部分反訴請求恆翊公司賠償10萬元，即無不合。
⒊綜上，被上訴人請求恆翊公司給付116,000 元（16,000元＋
10萬元＝116,000 元），及自反訴狀繕本送達恆翊公司翌日即100 年9 月23日起（見原審簡字卷第12頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，與自100 年9 月1 日起至返還系爭房屋之日（即101 年3 月16日）止，按月給付被上訴人12,000元之不當得利，均屬有據，應予准許。
㈡就上訴人曾永宏部分：
⒈按被告於簡易訴訟之第一審程序言詞辯論終結前，得在本訴
繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第436 條第2 項準用同法第259 條定有明文。其所謂訴訟標的必須合一確定，係指依法律之規定必須數人一同被訴，否則「當事人之適格」即有欠缺者而言。連帶債務之債權人，依民法第273 條第1 項規定，既得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付，於其對於債務人中之一人或數人提起訴訟時，自不生其訴訟標的對於其他連帶債務人必須合一確定之問題，有最高法院93年度台聲字第376 號裁定、91年度台抗字第8 號裁定可資參照。
⒉本件上訴人曾永宏並非本件本訴之原告，雖其為本訴原告即
恆翊公司之連帶保證人，惟依前開說明，連帶債務之債權人得對於連帶債務人之一人或數人或全體，同時或先後請求全部或一部之給付，此為民法第273 條第1 項所明定，顯見債權人欲行使其債權，不以將全體連帶債務人列為共同被告為必要，亦即如僅以其中一人或數人為被告，仍無當事人不適格之問題。因此，本件曾永宏雖為連帶債務人，然依法律之規定，既非屬必須一同被訴，則被上訴人於原審對其提起反訴，自不符民事訴訟法第259 條之規定，其此部分反訴為不合法，不應准許，應予駁回。又連帶債務人如一同「合法」被訴時，判決即必須合一確定，斯時方有民事訴訟法第56條規定之適用，併此敘明。
三、綜上所述，上訴人恆翊公司依系爭租約，請求被上訴人返還押租金6,034 元，為有理由，應予准許，原審駁回恆翊公司此部分之訴，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第二項所示。另就反訴部分，被上訴人於原審對上訴人曾永宏所提反訴為不合法，不應准許。原審未以裁定駁回被上訴人此部分反訴，於法未合。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第四項所示。至就上訴人恆翊公司本訴部分之其餘請求（除確定者外）不應准許部分，及被上訴人對恆翊公司之反訴部分（其中被上訴人反訴請求恆翊公司返還系爭房屋部分，因業經被上訴人撤回起訴而不存，故恆翊公司此部分上訴亦失所附麗而不存，已於前述），原判決為恆翊公司敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分上訴。
四、兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論駁，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 6 日
民事第一庭 審判長法 官 李世貴
法 官 陳翠琪法 官 黃信樺以上正本證明與原本無異不得上訴中 華 民 國 101 年 6 月 6 日
書記官 李佳靜附表：
┌─┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┐│編│票據號碼 │發票人 │票面金額 │付款人 │發票日 ││號│ │ │（新臺幣）│ │ │├─┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│1 │SA0000000 │恆翊資產管│壹萬貳仟元│台北富邦銀│100 年7 月││ │ │理有限公司│ │行三重分行│20日 │├─┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│2 │SA0000000 │同上 │同上 │同上 │100 年8 月││ │ │ │ │ │20日 │└─┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┘