臺灣新北地方法院民事判決 101年度簡上字第77號上 訴 人 陳永智（原名陳昇江）訴訟代理人 陳俊傑律師被上訴人 葉地訴訟代理人 周佳弘律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國101年2月29日本院三重簡易庭100年度重簡字第755號第一審判決提起上訴，經本院於102年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決第三項關於命上訴人給付超過新台幣陸拾伍萬伍仟元部分及該部分假執行之宣告，暨命上訴人負擔之訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人主張：１上訴人前於民國91年7月30日向被上訴人承租坐落新北市○
○區○○路○○○號1至3樓房屋全部，租賃期間自91年9月10日起至111年9月10日止，租金每月新台幣（下同）5萬元，應於每月10日前繳納，押租金15萬元，訂有租賃契約。上訴人並向被上訴人承租坐落新北市○○區○○段○○○○號內如原審判決附圖Ｂ部分所示面積24.51平方公尺之停車位乙個，租金每月2500元，應於每月10日前繳納，無押租金，房屋及停車位均為不定期租賃。上訴人自99年8月10日起至100年4月10日止，僅繳納租金5萬元，尚有8個月房屋租金40萬元及
9 個月停車位租金22500元未繳，合計422500元，經被上訴人於100年1月5日以存證信函限期催討，遭上訴人拒收退回，玆以起訴狀繕本之送達再為催告，請求上訴人於起訴狀繕本送達後7日內給付欠租，如仍未繳納，被上訴人即依民法第440條第2項規定終止房屋及停車位租賃契約，上訴人於
100 年5月19日收到起訴狀繕本後仍未繳納，是房屋及停車位租賃契約於100年5月27日終止，上訴人應將房屋及停車位遷讓返還被上訴人，並應給付被上訴人所欠租金422500元，上訴人無權占用該房屋及停車位，妨害被上訴人對於系爭房屋及停車位使用收益之權利，致被上訴人受有相當於租金之損害，上訴人應自100年6月10日起至返還房屋及停車位之日止，按月於每月10日給付被上訴人相當於租金之損害52500元。
２如鈞院認為上訴人於100年1月13日有付50萬元，則上訴人自
99年8月10日起至100年4月10日止，應繳9個月之房屋租金45萬元、停車位租金22500元，共472500元，再加上原審判決上訴人自100年6月10日起按月應給付房屋租金50000元、停車位租金2500元，算至101年7月10日強制執行取回系爭房屋及停車位之日止，有13個月，上訴人應給付房屋租金65萬元，停車位租金32500元，則以472500元加65萬元加32500元，共0000000元，扣掉100年1月13日所付50萬元，上訴人尚欠房屋及停車位租金共655000元。被上訴人於起訴時，即以起訴狀繕本之送達上訴人作為定期催告上訴人給付租金之意思表示，惟上訴人迄今仍未將所欠房屋及停車位租金共655000元交予被上訴人，是被上訴人仍得以上訴人積欠二期以上之租金為由終止租賃契約，被上訴人於101年7月10日經強制執行程序取回系爭房屋及停車位，已隱含被上訴人終止兩造租賃契約之意思表示，如鈞院認為此非終止租約之意思表示，則被上訴人再以101年12月3日之書狀繕本送達上訴人作為終止租約之意思表示，上訴人亦應將系爭房屋及停車位返還被上訴人。
三、上訴人則以：被上訴人答應上訴人於系爭房屋裝潢期間不收租金，且系爭房屋於裝潢期間因房子老舊，水管不通，致地板爛掉，不適於上訴人租賃使用，已於裝潢期間搬出，參諸民法第423條、第429條第1項規定，上訴人毋須支付99年8月至11月底之租金。又本件業經法務部調查局鑑定100年1月13日50萬元租金收據上之被上訴人簽名為真正，是被上訴人確實於100年1月13日收取上訴人給付之50萬元租金，則被上訴人於100年5月27日終止租約並不合法，原審判決上訴人應返還系爭房屋及停車位，並宣告假執行，自有未洽，惟被上訴人已持原審所命假執行之判決聲請假執行，於101年7月10日強制執行收回系爭房屋及停車位，是上訴人另依民事訴訟法第395條第2項規定，請求被上訴人將系爭房屋及停車位返還上訴人等語置辯。
四、原審為被上訴人勝訴判決，上訴人不服提起上訴，並依民事訴訟法第395條第2項規定，請求被上訴人返還系爭房屋及停車位。上訴聲明：原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人應將系爭房屋及停車位返還上訴人。被上訴人之答辯聲明：上訴及假執行損害賠償之聲明均駁回。
五、兩造不爭之事實１上訴人前於91年7月30日向被上訴人承租坐落新北市○○區
○○路○○○號1至3樓房屋全部，租賃期間自91年9月10日起至111年9月10日止，租金每月5萬元，應於每月10日前繳納，押租金15萬元，訂有租賃契約。上訴人並向被上訴人承租坐落新北市○○區○○段○○○○號內如原審判決附圖Ｂ部分所示面積24.51平方公尺之停車位乙個，租金每月2500元，應於每月10日前繳納，無押租金，房屋及停車位均為不定期租賃。
２被上訴人持原審所命假執行之判決聲請假執行，於101年7月10日強制執行收回系爭房屋及停車位。
六、兩造之爭點為：本件房屋及停車位之租約有無經被上訴人合法終止？被上訴人主張：上訴人自99年8月10日起至100年4月10日止，僅繳納租金5萬元，尚有8個月房屋租金40萬元及9個月停車位租金22500元未繳，合計422500元等情，上訴人則以：
其於100年1月13日有支付50萬元租金予被上訴人，並經被上訴人於租金收據上簽收等語置辯。經查，本院將上訴人所提之租金收據送法務部調查局鑑定該收據上關於「葉地」之簽名，與被上訴人先前在租金收據、增補契約、擔保借款之簽名、庭寫之簽名，比對是否相符，經調查局以歸納分析、特徵比對結果，鑑定二者筆跡筆劃特徵相同，是本院認定被上訴人於100年1月13日有收到上訴人所給付之租金50萬元。據上訴人於原審供稱該50萬元係要給付100年7月以後房屋及停車位之租金等語（見100年12月8日言詞辯論筆錄），則以每月52500元租金計算，每日租金為1750元，該50萬元租金可以清償99年8月10日起至100年4月10日之租金472500元，剩27500元，27500元除以1750元等於15.7，亦即可以清償15日之租金至100年4月25日止，換言之，上訴人自100年4月26日起積欠租金。被上訴人雖於100年4月27日起訴請求上訴人給付租金，並限上訴人於收到起訴狀繕本七日內給付，如逾期未繳，被上訴人即終止租約，惟查，上訴人所繳50萬元租金足供抵償至100年4月25日之租金，是起訴狀繕本送達上訴人之時（100年5月19日），上訴人所欠租金未達二期，則被上訴人之終止租約並不合法。然上訴人自100年4月25日以後即未再給付租金，被上訴人於取得原審所命假執行之判決聲請假執行，本院之執行命令於101年7月2日送達上訴人住所新北市○○區○○路○○巷○○號（見本院101年度司執字第46398號卷），可認被上訴人為終止租約之意思表示已到達上訴人，且欠租已達二期，本件租約業於101年7月2日合法終止。
七、上訴人雖辯稱：被上訴人答應上訴人於系爭房屋裝潢期間不收租金，且系爭房屋於裝潢期間因房子老舊，水管不通，致地板爛掉，不適於上訴人租賃使用，已於裝潢期間搬出，參諸民法第423條、第429條第1項規定，上訴人毋須支付99年8月至11月底之租金等語，惟查，上訴人於原審供稱該50萬元係用以支付100年7月以後之租金等語，於本院第一次準備程序亦為相同之陳述，倘若上訴人業經被上訴人同意毋庸支付租金，則上訴人為何會於101年1月13日給付欠租，甚至多付4個月租金？上訴人雖舉證人鍾展琳證稱：伊於100年6月間有聽到被上訴人說同意裝潢期間不用支付租金等語，惟該證人亦證稱：伊於裝潢期間有遇到被上訴人至系爭房屋來催討租金等語，則究竟被上訴人有無同意免收租金，不無疑問。上訴人此部分之辯解，與其給付50萬元租金之作為違背，無法令本院相信其所辯屬實。上訴人又辯稱：系爭房屋於裝潢期間因房子老舊，水管不通，致地板爛掉，不適於上訴人租賃使用，已於裝潢期間搬出，參諸民法第423條、第429條第
1 項規定，上訴人毋須支付99年8月至11月底之租金等語，惟查，上訴人未能證明被上訴人有同意裝潢期間不收租金，且上訴人雇用裝潢工人，出入系爭房屋，鐵捲門遙控器在上訴人保管中，系爭房屋三樓有上訴人之床、桌子，一、二樓有新作之隔間，一樓堆置有未清理之裝潢廢棄物，業經本院勘驗101年7月10日強制執行錄影光碟屬實，堪認系爭房屋仍在上訴人占用中，上訴人自應給付租金，至於停車位部分，上訴人雖稱停車位遭被上訴人圍起來等語，此部分為被上訴人所否認，證人鍾展琳亦證稱不知係何人將停車位圍起來等語，是上訴人此部分之辯解亦不可採。本件租約業於101年7月2日經被上訴人合法終止，本院民事執行處於101年7月10日將系爭房屋及停車位收回交還被上訴人，自終止至被上訴人收回之期間，上訴人無法律上原因占有系爭房屋及停車位，受有利益，致被上訴人不能使用受有損害，被上訴人請求上訴人給付相當於租金之損害，合於民法第179條之規定，自屬有據。查上訴人自99年8月10日起至100年4月10日止，應繳9個月之房屋租金45萬元、停車位租金22500元，共472500 元，再加上原審判決上訴人自100年6月10日起按月應給付房屋租金50000元、停車位租金2500元，算至101年7月10日強制執行取回系爭房屋及停車位之日止，有13個月，上訴人應給付房屋租金65萬元，停車位租金32500元，則以472500元加65萬元加32500元，共0000000元，扣掉100年1月13日所付50萬元，上訴人尚欠房屋及停車位之租金共655000元。
八、從而，被上訴人終止租約，請求上訴人返還系爭房屋及停車位，及請求上訴人給付655000元，為有理由，應予准許。逾此之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原判決命上訴人給付，並為假執行之宣告，並無違誤，上訴意旨就此部分仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人另於本院依民事訴訟法第395條第2項規定，請求被上訴人返還假執行所為給付部分，因本院就命返還系爭房屋及停車位並未廢棄或變更原判決，則上訴人請求返還假執行所為給付之停止條件並未成就，本院即無對其聲明為裁判之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第436條之1第3項、第
449 條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 102 年 4 月 24 日
民事第三庭 審判長法 官 高文淵
法 官 劉以全法 官 陳映如以上正本係照原本作成。
不得上訴中 華 民 國 102 年 4 月 24 日
書記官 林勁丞