臺灣新北地方法院民事裁定 101年度事聲字第278號異 議 人即 拍定人 洪平上列異議人因債權人大台北商業銀行股份有限公司與債務人楊萬生之繼承人即楊黃美女、楊勝斌、楊勝博、楊勝評間拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於民國101 年8 月23日本院司法事務官所為之101 年度司執字第1011號民事裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
程序費用由異議人負擔。
理 由
一、按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之，強制執行法第12條第1 項、第2 項定有明文。故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分）。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240 條之3 及第240 條之4 第1 項至第3 項亦分別定有明文。查本件異議人就本院民事執行處司法事務官於民國101年8 月23日以101 年度司執字第1011號拍賣抵押物執行事件裁定駁回其聲明異議之終局處分，聲明不服提起異議，是本院自應依法就民事執行處司法事務官所為之裁定，審究異議人之異議有無理由，合先指明。
二、本件異議意旨略以：㈠鈞院民事執行處101 年度司執字第1011號委託台灣金融資產
服務股份有限公司101 年度板金職一字第100 號拍賣之坐落新北市○○區○○路○○○ 號4 樓（含坐落基地）所有權全部，異議人購買上開房屋係為住家居住之用，因拍賣公告未予記載上開房屋係「凶宅」，異議人誤以為係合宜住宅而出價標買，經異議人向信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋公司）查出該房屋於90年間，屋主之兒子自殺於內，係屬凶宅，而在信義房屋公司之網站上可得知之凶宅之資訊，鈞院民事執行處在執行程序中業應得以知悉拍賣標的物曾發生自殺事件，然未予拍賣公告中將上開重大訊息記載於拍賣公告內，使參與標人得知上開訊息，以決定是否投標買受，而鈞院民事執行處未予記載，明顯有重大瑕疵，異議人主張民事執行處之拍賣公告出售之意思表示與異議人之意思表示不一致，依民法第153 條規定，主張雙方之意思表示不一致，買賣不成立，而原裁定駁回其聲請，異議人依法聲明異議。
㈡依強制執行法第77條、第81條及辦理強制執行事件應行注意
事項第41點及第43點之規定，執行法院於查封及拍賣時應查明之事項，應主動調查查封之標的物是否為「凶宅」，甚至其他可能影響標的物拍賣價格之因素，執行法院於執行程序中業已知悉或應得以知悉拍賣標的物曾發生自殺或凶殺事件時，自應依通常調查之方法為調查，並於調查後，於拍賣公告為適當之載明。否則，若執行法院疏未依通常調查之方法為調查，或調查後於拍賣公告未為適當之載明，即應認有前開「應記明事項」而未記載之程序瑕疵。原裁定竟以影響應買人意願及出價高低者之事項原因甚夥，其間更有涉及應買人主觀意思者，縱與應買人主觀無關，如泛指客觀上攸關價格決定事項者均需一一查明，勢必影響強制執行程序之進行，再依強制執行法第69條明定拍賣物之買受人就物之瑕疵無擔保請求權，其規範目的除因強制執行係違反債務人之意思而拍賣，債權人又非拍賣物之所有人或占有人，對於拍賣物之狀況除外觀上甚難解，故不宜使債務人負物之擔保責任等語，駁回異議人之聲明，然查依強制執行法規定，執行人員應查明查封物之使用現況，若執行人員對於查封物應調查、能調查而不調查，顯有廢弛職務情事，該查封物為凶宅時，不但有物之瑕疵問題，而且有權利瑕疵問題，就一般買賣而言，若出賣人就出賣物品為凶宅故意隱瞞時，法院都以詐欺罪相繩，而民事執行處代債務人出售債務人之查封物，依法自應在拍賣時所具備調查之資源，如向警察機關函查、向不動產鑑定業者或房屋仲介公司函查是否為凶宅、危樓或海砂屋，若執行人員應調查而未調查，即已違反強制執行法第77條、第81條及辦理強制執行事件應行注意事項第41點及第43點之規定自明；異議人已向民事執行處告知上開房屋係凶宅，而且提出信義房屋公司之相關資訊可供調查，民事執行處可以立即調查竟未予函查，有應調查之事項未予調查之違法。
㈢異議人若買受上開凶宅，將來又不敢自己住，也不能出租或
出售當第三人，上該房屋明顯存在不動產權利瑕疵，因為有權利瑕疵就不是買賣之標的物，異議人是要標買合宜自住之房屋，顯然異議人標買與民事執行處拍賣公告之意思表示不一致，雙方之買賣不成立，異議人聲請撤銷拍定，原裁定竟以執行拍賣沒有瑕疵擔保請求權為由，未予撤銷拍定，原裁定明顯違誤，請求廢棄原裁定，准予撤銷拍定，並將異議人所交付之保證金返還異議人等語。
三、本件債權人於100年12月23日持本院100年度拍字第591號拍賣抵押務裁定，聲請查封拍賣債務人楊萬生之繼承人即楊黃美女、楊勝斌、楊勝博、楊勝評所有系爭房地，經本院委託台灣金融資產服務股份有限公司，於101年8月15日以總價新台幣（下同）481萬元行第二次賣時，由異議人522萬2,000元（4,332,000＋400,000＋490,000＝5,222,000）得標買受，並已繳納投標保證金，旋於同日即向執行法院主張因買受後查知該標的為凶宅（屋主之兒子於屋內自殺），聲明異議請求撤銷拍賣及返還保證金，經本院司法事務官於101年8月23日以101年度司執字第1011號民事裁定駁回異議等情，業經本院依職權調取本院101年度司執字第1011號卷（下稱執行卷）查明上情。經查：
㈠強制執行法上之拍賣仍應解為買賣之一種，並以拍定人為買
受人，以拍賣機關代債務人為出買人（最高法院49年台抗字第72號判例意旨參照）。又拍賣物應買人就物之瑕疵無擔保請求權，不動產之強制執行準用關於動產執行之規定，強制執行法第69條及第113條分別定有明文。其立法理由係基於拍賣前，應買人得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已有機會發現拍賣物之瑕疵，法律為確保拍賣結果之安定性，故排除物之瑕疵擔保責任，使應買人自行負擔瑕疵存在之危險，故上開規定之適用，並不因債權人有否據實陳報受執行標的物之品質而有異，應買人自不得執此以意思表示錯誤為由，主張撤銷買賣之意思表示。又民間一般所稱之「凶宅」並無明確之法律定義，異議人主張系爭房屋於90年間，屋主之兒子自殺於內係屬凶宅，其距今已有11年之久，能否稱為凶宅已非無疑，況縱系爭房地屬異議人所稱之凶宅，亦屬買賣標的物是否存有物之瑕疵，而非權利瑕疵問題（最高法院99年度台抗字第679號裁定意旨參照），故異議人請求撤銷拍賣，並無理由。
㈡本院民事執行處於101年2月2日至系爭房屋現場查封時，經
債權人代理人會同地政人員導往現場，地政人員指稱：317之1 地號係位於○○區○○路○○○ 號旁之土地，目前為巷道使用。至○○路000 號○樓，按鈴未響，敲門亦無人應門，據債權人代理人向鄰居詢問稱係為繼承人之一居住該屋，但確係何人居住則不清楚，屋內是否有夾層增建亦不清楚，執行法院並將此查明之情形記明於查封筆錄，且經執行法院函請新北市政府警察局三重分局現場查訪結果稱，占有人即使用人係債務人及其家屬自行使用，無增建，無停車位，有房屋使用現況調查表附執行卷可稽，此外，遍觀執行全卷並無他人有為該屋係「凶宅」之陳明或有任何資料可徵。故而於拍賣公告第1 點記載：「本件拍賣不動產經轄區新北市政府警察局三重分局現場查訪結果稱，現由債務人等自行居住使用中，如符強制執行法第99條之規定，拍定後點交。」等語，而依強制執行法第78、81條及辦理強制執行事件應行注意事項第41、43點之規定，查明系爭房地之使用情形，記明於拍賣公告上，與法無違。異議人主張其所拍定不動產是兇宅，縱然屬實，然查系爭不動產早已於101 年7 月25日進行第
1 次拍賣，而異議人係於101 年8 月15日進行第2 次拍賣得標買受，依上開說明，相對人於向法院投標前，已得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已有機會發現拍賣物係兇宅之瑕疵，其未事自行先予查詢，乃係可歸責於異議人之事由，況依異議人所欲投標買受之系爭房屋門牌與土地地號，均與拍賣公告相符而無不一致情事，異議人以其買賣意思與法院代出賣人出售之意思表示不一致，亦屬無據，從而，自不得於拍定後，主張拍定不動產係兇宅，而請求撤銷該拍賣程序。
五、綜上所述，異議人以不知系爭房地為兇宅，請求撤銷該拍賣程序，為無理由，其請求執行法院返還已繳納之投標保證金，即屬無依據。原裁定駁回異議人之聲請，並無不當。異議意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回，爰裁定如主文。
六、據上論結，本件聲明異議為無理由，依民事訴訟法第240 條之4第3項、第95條及第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 10 日
民事第一庭 法 官 黎文德以上正本證明與原本無異如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1,000 元整。
中 華 民 國 102 年 1 月 10 日
書記官 涂菀君