臺灣板橋地方法院民事裁定 101年度事聲字第222號異 議 人 臺灣中小企業銀行股份有限公司???????法定代理人 廖燦昌代 理 人 李宗興相 對 人 黃松釧即 拍定人相 對 人 陳仁瑞即 債務人相 對 人 賴政文即 第三人上列異議人對於本院司法事務官於中華民國101 年7 月3 日所為
100 年 度司執字第109448 號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按民事訴訟法第240 條之4 第1 項至第3 項分別規定：「當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後十日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。」、「司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。」、「法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。」。查本件異議人對本院民事執行處司法事務官於民國100 年7 月3 日所為100 年度司執字第109448號裁定，於收受送達後10日內之101 年7 月19日聲明不服提起異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，核與上開條文規定及意旨相符，先予敘明
二、異議意旨略以：㈠本件執行程序所拍賣之不動產，業經鈞院及新北市政府警局永和分局偵查隊多次赴執行標的現場查封、履勘及調查，皆由相對人即債務人陳仁瑞開門，且異議人均依法於執行標的張貼執行命令並刊登拍賣公告，是除一般投標人外，當事人及利害關係人均得欲先明瞭查封內容，相對人即第三人賴政文如確實住於執行標的內，為何每次查封、履勘時均係由陳仁瑞在場應對，陳仁瑞何以得自由進出該不動產。又賴政文如係遭詐騙，為何願於上開不動產遭查封後，向異議人表示願意繳納房屋貸款，並分別由其配偶黃秀珍於101 年1 月9 日、101 年2 月9 日、101 年3 月9 日各存入17,000元繳納陳仁瑞之房貸。㈡上開不動產之所有權，由賴政文於98年7 月22日以買賣方式移轉登記予另一債務人隨豐駿，依地政異動索引顯示，隨豐駿於取得該不動產後，於99年4 月30日再將該不動產出售移轉登記予陳仁瑞，依民法第758 條之規定，陳仁瑞即為該不動產之所有權人。是陳仁瑞為該不動產之所有權人，並將該不動產設定抵押予異議人，應無疑義。民法並無規定出賣人於出賣後交付前是本於所有權而占有買賣標的物，賴政文若主張為自己占有，既未提出租賃等契約文件，以證明其占有權利，應為無權占有。若其主張係為債務人陳仁瑞占有，則鈞院及警局之調查無誤，惟無論其占有之權利為何，均不得阻礙抵押權人行使抵押權，賴政文之主張並不得對抗異議人。且該不動產近3 年之土地、房屋稅單等課稅對象已變更，賴政文豈會不知不動產所有權人已更迭。㈢又依司法院院字第2776號解釋，撤銷或更正強制執行之處分或程序，需在強制執行程序終結前始得為之，然本件不動產既經第三人拍定，賴政文始聲明異議，無寧為干擾執行程序，惟鈞院卻未予駁回，竟予逕行變更拍賣條件為不點交，顯不合法。㈣鈞院於101 年4 月9 日上午履勘本件不動產時，要求在場之相對人即拍定人黃松釧之代理人及異議人就撤銷拍賣部分表示意見，黃松釧之代理人當時表示無法聯繫拍定人將具狀表示意見，而異議人當時表示於鈞院作成裁定後再具狀表示意見，並就撤拍部分無法表示意見。當時司法事務官亦口頭允諾表示將作成裁定並通知所有當事人及利害關係人。是原裁定記載異議人之代理人同意撤拍應是有誤會，爰依法聲明異議等語。
三、按強制執行法第12條第1 項規定：「當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議。但強制執行不因而停止。」，而所謂「強制執行程序終結前」，究指強制執行程序進行至如何程度而言，應視聲請或聲明異議之內容，分別情形定之（司法院院字第2776號解釋參照）。經查，本院100 年度司執字第109448號異議人即債權人與相對人即債務人陳仁瑞間清償債務強制執行事件，相對人即第三人賴政文於101 年3 月14日下午具狀對執行拍賣債務人陳仁瑞所有坐落新北市○○區○○段937 地號土地（應有部分1/4 ），及其上建號665 號，門牌號碼為新北市○○區○○路○○○ 巷○○弄○ 號2 樓建物（權利範圍為全部）之執行程序聲明異議。雖上開不動產於101 年3 月14日上午已由相對人黃松釧拍定，然本院民事執行處迄未核發權利移轉證書予拍定人，意即拍定人黃松圳尚未取得該不動產之所有權，是就該不動產之執行程序尚未終結，有最高法院85年度台抗字第516 號裁定要旨可參。則本件就該不動產之拍賣程序如有嚴重瑕疵，執行法院自非不得予以撤銷。故異議人以：上開不動產已經拍定而執行程序終結，執行法院不得撤銷拍賣程序云云，容有誤會。
四、復按拍賣不動產，對於其所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、拍賣後不點交者其原因等事項，應由執行法院先期公告之，強制執行法第81條第1 項、第2 項第1 款、第7 款定有明文。另依辦理強制執行事件應行注意事項第43條第2款、第4 款規定：「拍賣不動產公告記載本法第81條第2 項第1款 所列事項，... 。拍賣之不動產於查封前一部或全部為第三人占有者，應載明債務人及第三人占有之實際狀況、第三人姓名、占有原因，占有如有正當權源者，其權利存續期間。... 」、「拍賣之不動產，查封時為債務人或其占有輔助人占有者，應於拍賣公告載明拍定後可以點交。如查封時為第三人占有，依法不能點交者，則應詳載其占有之原因及依法不能點交之事由，... 。」。而上開規定其立法意旨為，拍賣之不動產，其實際狀況，占有使用情形，拍賣後不能點交之原因如何，均為應買人須先行了解，決定是否參加競買之重要事項，自宜於拍賣公告載明。故如拍賣公告上所載不動產之實際情形與事實不符，而於一般社會通念上有明顯落差時，或應否點交之公告有誤時，則屬拍賣程序之嚴重瑕疵。又強制執行法上之拍賣性質為私法上買賣之一種，拍定人為買受人，拍賣之執行法院代替債務人居於出賣人地位，如意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其情事即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，民法第88條第1項亦定有明文。
五、經查，本件不動產之拍賣公告原載為：「點交情形：點交。使用情形：本件建物查封時係債務人自住，無出租情形，拍定後點交。」。然賴政文於101 年3 月14日具狀陳稱：本件拍賣之不動產自其購得迄今，其均未曾搬遷，其現仍居住使用中，本件拍賣公告記載為債務人陳仁瑞自住，拍定後點交，與事實不符，本件不動產係陳仁瑞及隨豐駿以詐術騙取而來，陳仁瑞以詐術將查封紙條自行撕毀，蒙蔽賴政文，及向到場執行查封之書記官為不實之陳述，其已提出刑事告訴，故請求暫緩點交等語。是本院民事執行處即於101 年4 月9日會同異議人、拍定人及第三人賴政文至該不動產現場履勘，經賴政文在場表示其自91年起迄今，與全家人均居於該不動產內等語；異議人之代理人則陳稱：若法院以公告拍賣條件不符現況，要求撤拍，異議人同意撤拍，並請求速辦理後續拍賣等語。同年4 月20日，拍定人黃松圳具狀表示願意撤拍等語。同年6 月1 日，本院民事執行處再至該不動產現場履勘，並訪視同棟3 樓之里長及鄰居，里長及鄰居均稱有看過第三人賴政文家人們，已居住很多年等語，異議人之代理人則在場表示本件拍賣程序過程皆合法，請求法院繼續通知拍定人繳款，完成點交程序，勿撤銷拍賣等語。嗣本院民事執行處於同年6 月21日訊問債務人陳仁瑞及另一執行債務人隨豐駿，陳仁瑞到庭陳稱：其自始未居住於本件拍賣之不動產內，其目前係居住於新北市中和區，本件拍賣之不動產係由賴政文居住等語；隨豐駿亦到庭表示：本件不動產其賣予陳仁瑞時，仍係由賴政文居住使用，其自己亦自始未居住於此，均係由賴政文及其家屬居住使用等語，拍定人代理人則到庭表示：倘拍賣條件為不點交，則聲請法院撤銷原拍賣程序等語，此有有本院執行處101 年4 月9 日、101 年?月1日、101 年6 月21日執行筆錄各1 份、拍定人黃松圳撤銷拍定狀附於執行卷可稽。是本件不動產之所有權雖於98年7 月22日移轉登記於隨豐駿名下，隨豐駿再於99年4 月30日移轉登記於陳仁瑞名下，然第三人賴政文自始均未移轉占有予隨豐駿或陳仁瑞。又查本件不動產係於100 年11月17日經囑託新北市中和地政事務所為查封登記，同年12月7 日經本院民事執行處至現場查封，有新北市中和地政事務所100 年11月17日新北中地登字第1000017639號函及本院查封筆錄附於執行卷可稽。是賴政文於本件不動產查封前，迄本件不動產拍定時，均為本件不動產之占有人，應堪認定。而依強制執行法第99條第1 、2 項規定：「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。」、「第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第2 項但書之情形者，前項規定亦適用之。」，是第三人賴政文既於查封前即占有本件不動產，且主張其係有權占有，依上開規定反面解釋，本件不動產拍定後應不點交。則本件拍賣公告關於不動產之實際狀況、占有使用情形、點交與否，與實際情形及上開規定既有不符，且屬有嚴重錯誤之情形，足以影響投標人是否投標及投標金額高低之評估，依首揭說明，投標人自得撤銷其投標之意思表示。而本件拍定人黃松釧已聲請執行法院撤銷拍賣程序，已如前述。本院民事執行處並於101 年4 月30日以板院清100 司執松字第109448號函撤銷本件101 年3 月14日所為之拍賣程序，經異議人於101 年5 月9 日對該執行處分具狀聲明異議。本院民事執行處司法事務官再於101 年7 月3 日裁定撤銷本件不動產101 年3 月14日所為之拍賣程序，於法核無不合。從而，異議人意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、結論：本件聲明異議為無理由，依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 11 日
民事第一庭 法 官 黃信樺以上正本證明與原本無異如不服本裁定關於訴訟標的價額之核定，得於收受裁定正本後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元整。中 華 民 國 101 年 9 月 11 日
書記官 李佳靜