臺灣板橋地方法院民事判決 101年度建簡上字第19號上 訴 人 台北麗景公寓大廈管理委員會法定代理人 錢森元訴訟代理人 簡維能律師
郭鐙之律師王瑩婷律師訴訟代理人 楊傳明被上訴人 陳玉芝 住新北市○○區○○路○段○○○巷○○號7
樓訴訟代理人 楊愛基律師上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國101年5月30日臺灣板橋地方法院三重簡易庭100年度重簡字第820號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之變更，經本院於101年11月
27 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴人應給付被上訴人新臺幣叁拾玖萬捌仟元，及自民國一百零一年十一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
變更之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：㈠本件被上訴人於原審起訴時，原列被告(即上訴人)之姓名為
「台北麗景管理委員會」。查台北麗景管理委員會之全名應為「台北麗景公寓大廈管理委員會」，有新北市泰山區公所100年10月18日新北泰區工字第0000000000號函文可參(見原審卷第62頁)，是本件上訴人應更正為「台北麗景公寓大廈管理委員會」，合先敘明。
㈡按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；
但因情事變更而以他項聲明代替最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第4款定有明文。
又在第二審為訴之變更合法者，原訴可認為已因而視為撤回時，第一審就原訴所為判決，自當然失其效力；第二審法院應專就新訴為裁判，無須更就該判決之上訴為裁判（最高法院71年台上字第3746號判例參照）。本件被上訴人原依公寓大廈管理條例第10條第2項及民法第184條第1項前段規定請求：上訴人應將被上訴人所有門牌號碼新北市○○區○○路二段537巷15號7樓（下稱系爭房屋）樓頂平台部分依如附件臺北市土木技師公會鑑定報告書所檢附之附件五所示之修復項目及方法修復漏水。⒉上訴人應將被上訴人所有系爭房屋部分依如附件臺北市土木技師公會鑑定報告書所檢附之附件五所示之修復項目及方法回復原狀。嗣因被上訴人已依原審判決內容雇工將系爭房屋修復，並支出修理費用共398,000元，爰變更聲明請求上訴人應給付被上訴人398,000元，及自101年11月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核與上開規定相符，應准其為訴之變更。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：㈠伊為系爭房屋之所有權人，上訴人為原告社區內之管理委
員會，由於被上訴人所有系爭房屋位於頂樓，因系爭房屋屋頂平台嚴重漏水，導致系爭房屋內產生漏水，而該屋頂平台部分屬於公共區域，上訴人依法有修繕之義務。上訴人雖提出其他住戶之房地預訂買賣合約書主張被上訴人有頂樓平台專用權，然其他住戶之房地預定買賣合約書僅有債權效力，不能視同全體共有人已協議分管，亦不得對當事人發生效力，故屋頂平台為整體建物區分所有權人共同使用部分，依據公寓大廈管理條例第10條第2項「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」之規定，應由上訴人負責予以修繕。
㈡爰依民法第184條第1項前段規定，提起本件訴訟並求為命上
訴人將被上訴人所有系爭房屋樓頂平台部分依如附件臺北市土木技師公會鑑定報告書所檢附之修復項目及方法修復漏水，並將被上訴人所有系爭房屋部分依如附件臺北市土木技師公會鑑定報告書所檢附之修復項目及方法回復原狀等語。（原審為被上訴人全部勝訴之判決）因被上訴人於原審判決後，已自行雇用工人依原審判決主文所示之內容修復系爭房屋樓頂平台及系爭房屋，並支出修繕費用398,000元，爰變更聲明:上訴人應給付被上訴人398,000元，及自101年11月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、上訴人則以：㈠建商於出售台北麗景社區建物時，即與社區之第一手所有權人約定頂樓平台均歸頂樓所有權人管理使用及維護。
⒈本案上訴人提出之房地預定買賣契約書為建商之制式化契約
，建商與承購戶所定之每一份契約內容均為相同，另有F棟4樓之買賣契約書為證，且上訴人社區大樓成ㄇ字型相連，屋頂平台亦相連，為一整體建築物，縱上訴人所提非被上訴人前手之買賣契約，亦無影響契約內容均相同之事實，諒係原審判決誤認為各不同門號屬不同集合住宅之情。
⒉依前揭房地預定買賣契約書第9條第(3)款：「屋頂平台及突
出物非共同使用部分(如水箱、水錶、樓梯間、電梯間、公共天線等除外)各樓層所有權人一致同意無條件歸頂樓所有權人管理使用及維護決無異議，但不得妨礙公共設施之使用與安全…」，第(4)款：「本約定之權利與義務及於本華廈所有權人及繼承人、受益第三人等。」可知，台北麗景社區大樓所有權人已默示成立分管契約，且未經全體共有人之同意終止，被上訴人復買受該房屋，系爭屋頂平台仍應由被上訴人管理使用及維護，故被上訴人陳稱應由上訴人負維修責任，顯無理由。綜上所述，系爭社區大樓所有權人已默示成立分管契約由被上訴人管理使用及維護屋頂平台，且未經全體共有人之同意終止，而屋頂平台既因被上訴人之房屋前手所有人搭建違建所造成，理應由被上訴人負修繕責任，被上訴人請求上訴人給付修復費用，實無理由等語置㈡實際上各頂樓住戶，依前述分管契約均有使用頂樓之情，而
系爭頂樓平台漏水之原因為前手在頂樓平台搭建違建，經拆除大隊拆除，頂樓結構遭破壞所致，此由頂樓平台違建拆除後之照片可知，被上訴人之前手搭建違建經拆除後，原柱子位置之混凝土已遭嚴重破壞，且有龜裂之現象，況由台北市土木技師公會鑑定報告書第十項第(一)點、結論：「1.新北市○○區○○路二段537巷15號7樓確實有漏水瑕疵現象。2.漏水源疑為積存雨水，經鑑定其成因為屋頂平台版防水失效及房屋老舊混凝土版裂縫造成…」云云，可知鑑定報告並無說明屋頂平台版防水失效之原因為何？極可能積存雨水透過遭破壞之混凝土而滲入被上訴人7樓屋頂，原審判決不僅未審酌屋頂平台之混凝土已遭違建破壞，逕而以上訴人未舉證漏水原因及依公寓大廈管條例第10條第2項之規定，判決上訴人應負修繕責任，實無理由等語資為抗辯。並對於被上訴人變更之訴，答辯聲明:變更之訴駁回。
三、本院得心證之理由:被上訴人主張上訴人就系爭房屋之屋頂平台違反公寓大廈管理條例第10條第2項前段之修繕義務，而依民法第184條第1項前段之規定訴請上訴人賠償被上訴人支出之修繕費398,000元之損害等語，上訴人則以前揭情詞為辯，是本件之爭點厥為:㈠上訴人就系爭房屋之屋頂平台是否違反公寓大廈管理條例第10條第2項之修繕之義務？㈡被上訴人依民法第184條第1項前段規定請求上訴人賠償修繕費用39萬8,000元，有無理由？㈠上訴人就系爭房屋之屋頂平台是否違反公寓大廈管理條例第
10條第2項之修繕之義務？⒈按專有部分指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且
為區分所有之標的者；共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔；其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款，第10條第2項分別定有明文。
⒉經查，系爭公寓大廈屋頂平臺，自其功能與外觀而言實為建
築物中不具獨立性之一部，應屬共同部分，復無證據顯示該屋頂平臺為專有部分，依上開條文，自應認屬共用部分。再者，系爭房屋漏水係因屋頂平台版防水失效及混凝土版裂縫造成，業經原審依被上訴人聲請囑託台北市土木技師公會派員會同履勘並為之鑑定，鑑定結果認為：「十、結論與建議：(一)結論:1、新北市○○區○○路二段537巷15號7樓確實有漏水瑕疵現象。2、漏水源為積存雨水，經鑑定其成因為屋頂平台版防水失效及房屋老舊混凝土版裂縫造成。3、上述7樓房屋，因滲漏水，其修繕費用經計算約為415489元，詳細修繕項目及費用估算詳復件五」，有該公會101年4 月6日北土技字第00000000號鑑定報告及所附現況照片18紙存卷可稽，足認系爭房屋漏水係因屋頂平台版防水失效及房屋老舊混凝土版裂縫造成。則揆諸前開公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，自應由被上訴人就系爭房屋屋頂平台之共用部分負修繕之責任。
⒊上訴人雖辯稱系爭公寓大廈之所有權人已約定屋頂平台由頂
樓住戶管理使用而為分管之約定，並提出訴外人李榮、李金源於82年5 月20日就新北市○○區○○路○○○巷○號7 樓所簽訂之臺北麗景房地預定買賣契約書、訴外人林旭賢、許金盛於84年3 月26日就新北市○○區○○路○○○ 巷○○號4 樓所簽訂之臺北麗景房地預定買賣契約書為據。然按最高法院48年台上字第1065號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用( 司法院大法官會議解釋第349 號解釋意旨參照) ；因此，分管契約基於維持法律秩序安定性之必要，於應有部分之受讓人不知悉有分管契約，亦無可得知之情形下，基於保護善意第三人而使分管契約之效力不及於應有部分之受讓人。經查，被上訴人抗辯伊並不知悉分管契約之存在，而上訴人提出之訴外人李榮、李金源及訴外人林旭賢、許金盛所簽訂之臺北麗景房地預定買賣契約書第九條第( 三) 款雖約定「屋頂平台及突出物非共同使用部分( 如水箱、水錶、樓梯間、電梯間、公共天線等除外) 各樓層所有權人一致同意無條件歸頂樓所有權人管理使用及維護決無異議，但不得妨礙公共設施之使用與安全…」，然前開房地預定買賣契約書並非系爭房屋之前屋主與建商所簽立之契約書，是系爭房屋之前屋主是否曾與其他共有人合意成立分管契約，即屬有疑，自難執訴外人間之房屋預定買賣契約書，推認被上訴人受讓系爭房屋而應受分管契約之拘束。況且，系爭房屋之前屋主曾於屋頂平台搭設違章建築經新北市政府強制拆除，而被上訴人受讓系爭房屋時，屋頂平台之違章建築已遭拆除之情，為上訴人所不否認( 見原審卷第85頁) ，則縱使系爭房屋之前屋主有與建商簽訂臺北麗景房地預定買賣契約書，而有分管之約定，被上訴人於受讓系爭房屋時，屋頂平台之違建既已拆除，被上訴人自無可得而知之情況，而不應受分管契約之拘束，上訴人前開抗辯難認可採。
⒋上訴人雖又辯稱系爭房屋之的前屋主曾經在頂樓平台搭建違
建，經拆除大隊拆除，頂樓平台的結構已經破壞才導致漏水云云。惟查，台北市土木技師公會101年4月6日北土技字第00000000號鑑定報告就系爭房屋漏水原因，係因屋頂平台版防水失效及房屋老舊混凝土版裂縫造成，至防水版失效及混凝土版裂縫之成因，究係單純房屋老舊，抑或拆除頂樓平台搭建違建致頂樓平台的結構破壞，雖非無疑，惟查，上訴人既係系爭社區之管理委員會，依首揭法律規定，即負有修繕共用部分之義務，已如前述。況且系爭房屋共用部分之防水版失效及混凝土版裂縫是否因系爭房屋前屋主遭新北市政府拆無違章建築所致，係公寓大廈之區分所有權人對外向系爭房屋前屋主主張權利之問題，而公寓大廈管理條例第10 條第2項規定，公寓大廈共用部分之修繕、管理、維護由管理委員會負責，則區分所有權人自得就共用部分請求管理委員會修繕、管理、維護，上訴人辯稱應由被上訴人負責修繕云云，洵非可採。
⒌從而，依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，上訴人應就系爭房屋屋頂平台之共用部分負修繕之責任。
㈡被上訴人依民法第184條第1項前段規定請求上訴人賠償修繕
費用39萬8,000元，有無理由？
1.因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第184條第1項前段及第213條第1項、第3項分別定有明文。查系爭房屋經台北市土木技師公會鑑定漏水原因為「因屋頂平台版防水失效及房屋老舊混凝土版裂縫造成」，已如前述，是可知上訴人違反其對系爭大樓共用部分之修繕義務，且致被上訴人所有系爭房屋發生漏水，其處理社區事務顯有過失，並已不法侵害原告之權利至明，依上開規定，被告自應負損害賠償責任並應回復他方損害發生前之原狀。
2.再者，台北市土木技師公會101年4月6日北土技字第00000000號鑑定報告就系爭房屋損壞修復費用鑑估如下:「壹、工程費:一、屋頂層漏水修復部分:1、屋頂防水層拆除費用19,080元。2、防水設施費用:265,000元。3、屋頂層版處理費用:3,500元。4、排水設施整修費用:2,500元。二、建物(15號7樓)修復部分:1、粉刷整補費用:11,500元。2、鋼筋鏽蝕處理費用(陽台、浴室平頂):20,000元。貳、其他零星整修:22,511元。參、廢料清理及運什費:17,205元。肆、利潤、稅捐及管理費:54,194元。合計:415,489元。」。次查被上訴人嗣於101年8月間雇工進行屋頂防水工程之修復，施工位置為屋頂及女兒牆防水、後陽台天花板及客廳天花板鋼筋鏽爆。施工方法如下:屋頂樓板打除至結構體素地整理、地坪有裂縫處做補強、地坪施作油性PU防水漆一底二塗3MM厚度，女兒牆及管道間塗水PU一底二塗、水泥砂漿先施做洩水坡待乾後施做壓克力樹脂肪水、再以泡沫混泥土完成表面施作洩水坡度。工程款39萬8000元；被上訴人並已支付修繕費39萬8000元，有估價單、免用統一發票收據各1紙在卷可參(見本院卷第34頁、第35頁)，堪信被上訴人支出之修繕費39萬8000元確實為系爭房屋及屋頂平台漏水回復原狀之必要費用，從而，被上訴人請求上訴人賠償39萬8,000元之損害，自屬有據。
四、綜上所述，上訴人依公寓大廈管理條例第10條第2項就系爭房屋頂樓平台漏水負有修繕義務，因上訴人怠於修繕致被上訴人受有損害。被上訴人依民法第184條第1項前段規定，請求上訴人給付被上訴人398,000元，及自101年11月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，均與本判決所為前開判斷不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件被上訴人變更之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 12 日
民事第二庭 審判長法 官 張紫能
法 官 張谷輔法 官 黃繼瑜以上正本證明與原本無異不得上訴中 華 民 國 101 年 12 月 13 日
書記官 林珊慧