臺灣板橋地方法院民事判決 101年度訴字第15號原 告 穩能不動產經紀有限公司法定代理人 王穩能被 告 劉玉玲上列當事人間給付服務費事件，本院於民國101年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣玖萬陸仟元，及自民國一００年十二月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十七，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告得以新台幣玖萬陸仟元預供擔保而免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告至原告公司看屋後表示有意購買，乃簽立要約書請原告協談價格，嗣買賣雙方至原告公司當面議價，經原告協調雙方同意簽訂買賣契約，被告並簽訂服務費同意書，詎被告嗣後惡意不買亦不支付成交總價新台幣（下同）960萬元百分之6之仲介費57萬6,000元（包含賣方百分之4仲介費），原告爰依民法第568條第1項規定、買方給付服務報酬承諾書約定，請求被告給付服務費等語。並聲明：被告應給付原告57萬6,000元，及自民國100年10月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：㈠被告於100年9月20日與訴外人梁素蓁簽立不動產買賣契約前，因原告再三保證被告得向銀行貸款8成，甚至8成5皆無問題，乃與系爭房屋所有權人梁素蓁之配偶林敬弘簽訂買賣契約，並交付1張10萬元本票為第1期簽約款。翌日被告發現銀行貸款不如原告所言可以貸到8成甚至8成5，經與前夫商量後，決定換前夫之資料做保，遂請原告指定之東森特約代書向屋主轉達，因被告需多一兩天時間拿資料，故10萬元現金可否延後一起交付。詎因代書傳達疏失，屋主誤認被告不買系爭房屋而要提告。嗣因被告貸款事宜時間冗長，第1家銀行貸款未過，第2家銀行將利息提高，每月還款金額超過被告負擔能力，被告遂於100年10月21日向原告表達無力購買。梁素蓁旋於100年10月26日以至遠法律事務所至國律字第100102601號函，向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，故被告與梁素蓁間之不動產買賣契約，業經梁素蓁解除。㈡原告僅據給付仲介費同意書請求給付服務費，然系爭給付仲介費同意書對契約雙方居間仲介之權利義務卻隻字未提，故兩造間系爭居間仲介契約之權利與義務，應以民法第565條以下居間之相關規定予以補充。然被告於簽約後始發現林敬弘竟係東森板橋漢生東路加盟店店長，其與原告均是熟悉房地產買賣之人，而原告於簽約前並未告知賣方與原告係屬同一仲介公司之事實，讓被告合理懷疑居間人原告有違反其對委託人被告之義務，而為有利於賣方之行為。再者，原告於簽約過程中，僅一再傳遞不實之資訊，讓被告誤以為系爭房屋可取得8成5或8成之房屋貸款，以達其促成被告簽訂買賣契約，賺取百分之2服務費之目的，亦違反居間人應據實報告之義務。原告隱瞞系爭房屋之賣方為同仲介公司仲介乙事，及知悉被告不懂不動產買賣貸款事宜，不僅未盡其告知義務（譬如未告知解壓條款、賣方代理人與原告屬同一公司之仲介），甚至提供不實資訊（貸款額度可達8成5），顯已違反民法第567條第1項前段規定，依民法第571條規定，原告不得向委託人即被告請求報酬。㈢又依給付仲介費同意書所示，甲方（即被告）同意於乙方（即原告）仲介完成，買賣雙方簽訂「不動產買賣契約書」之同時，給付乙方按成交價百分之2計算之服務報酬，即19萬2,000元，是被告至多僅有給付按成交價百分之2計算服務報酬即19萬2,000元之義務。至於原告請求被告負擔屋主應付之仲介費百分之4，因原告與屋主間之契約如何約定，尚不能拘束契約外之第三人即被告，顯屬無據。㈣本件因原告指定代書傳達之疏失，致屋主誤認被告不買系爭房屋而要提告，經被告向原告反應代書傳達錯誤乙事，原告卻撇清責任，表示代書非其員工，不為代書之錯誤負責，甚至語帶威脅表示，他們有東森律師團隊，不怕上法院，若被告違約就要提告，屆時被告不只打輸官司，尚需支付原告律師費用。衡諸原告如此惡劣之服務品質及態度，於賣方解除其與被告之不動產買賣契約後，仍向被告索取高達19萬2,000元之服務費，顯屬過高，請求依民法第571條規定酌減服務費金額等語置辯。並聲明：
㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查被告於100年9月18日至原告公司看屋後表示有意購買，簽訂不動產買賣斡旋契約書、買方給付服務報酬承諾書請原告斡旋，嗣於100年9月20日至原告公司與賣方梁素蓁面對面議價，經被告協調後雙方簽訂不動產買賣契約書，被告並簽訂給付仲介服務費同意書，被告最後反悔不買系爭房屋之事實，有新北市政府法制局消費者保護官申訴案件處理紀錄、買方給付仲介服務費同意書、買方給付服務報酬承諾書、不動產買賣斡旋契約書、不動產買賣契約書在卷可稽（本院卷第
5、10至17頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張被告悔約不買，不支付仲介費，亦造成原告收不到賣方之服務報酬，原告得依民法第568條第1項規定、買方給付服務報酬承諾書約定請求被告給付買賣雙方之服務報酬等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。至於居間契約如何成立，法無特別規定，應適用民法第153條規定，因當事人意思之合致而成立。又居間之報酬，既為居間契約成立之要件，故應約明，雖未約明，但依情形，非受報酬，即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬，未定報酬者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付，民法第566條復定有明文。經查，被告於100年9月18日書立不動產買賣斡旋契約書、買方給付服務報酬承諾書，委託原告居間仲介購買「新北市○○區○○街○○巷○○號1樓之房地」、上開文件上記載「承購總價款950萬元」、「立書人（即被告）承諾應於契約成立時，給付買賣總價款百分之貳（含稅）之服務報酬予受託人（即原告），並以現金給付（於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清），絕無異議。若不可歸責於受託人之因素，致本不動產買賣契約不成立，本人承諾服務費仍支付予受託人」等語（本院卷第
10、11頁）。兩造就居間仲介購買之標的、價額、報酬既均已意思表示一致，其居間契約業已成立，兩造自應受其拘束，是原告請求被告給付買方應負擔之居間報酬為有理由。
㈡本件原告依民法第568條第1項規定、買方給付服務報酬承諾
書約定請求被告給付之服務報酬中，固尚包括賣方之居間報酬。惟按居間契約為債權契約，僅當事人間受其拘束，是居間人只得向委託人請求報酬（最高法院80年度台上字第689號裁判意旨參照）。查被告並非書立委託銷售契約書之委託人（本院卷第6頁），又上開買方給付服務報酬承諾書並無被告應給付賣方服務報酬之相關約定，是原告主張被告應給付賣方服務報酬等語，顯無理由。
㈢原告主張被告應按成交價百分之2給付服務報酬云云，被告
則抗辯原告服務品質及態度惡劣，於賣方解除其與被告之不動產買賣契約後，仍向被告索取高達19萬2,000元之服務費，顯屬過高，依民法第571條規定請求酌減服務費等語。按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條本文定有明文，而該條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。查原告稱其仲介買賣應提供之服務為「看完房子，簽訂買賣契約，確定買方貸款八成貸得下來，後續的部分就是點交、結清水電費」，而被告抗辯「以原告的陳述，我們只看完房子，簽完買賣契約而已，第二家銀行的貸款尚未下來的時候，賣方就打電話跟我說不願意把房子賣給我」等語（本院卷第57頁），原告主張係因可歸責於被告之原因而無法完成系爭仲介買賣，雖為可採，然原告亦因此而減少甚多人力支出及金錢花費，其請求以成交總價百分之2計算服務報酬19萬2,000元，尚屬過高，應酌減為百分之1即9萬6,000元（9,600,000×1%＝96,000）始屬適當。
六、從而，原告依民法第568條第1項規定、買方給付服務報酬承諾書約定，請求被告給付9萬6,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即100年12月10日（本院卷第28頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍則為無理由，應予駁回。又本件就原告勝訴部分，所命被告應給付之金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行，並依被告聲請而酌定相當擔保金額宣告免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 7 日
民事第二庭法 官 連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 2 月 7 日
書記官 吳俞玲