臺灣板橋地方法院民事判決 101年度訴字第1514號原 告 林怡萱訴訟代理人 吳雅鈴被 告 黃貞元訴訟代理人 施嘉鎮律師複 代理人 陳者翰律師
崔家豪張思瀚蔡美華被 告 何岳榐
信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 周俊吉被 告 王志偉
陳帝嘉陳錦德信義地政士聯合事務所法定代理人 陳雅芬上五人共同訴訟代理人 林珪嬪律師上列當事人間返還房屋等事件，本院於101 年9 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告何岳榐經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）被告何岳榐於100年1月23日代理被告黃貞元，在被告信義房屋仲介股份有限公司三重契約中心（下稱信義房屋），與原告簽定不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將登記被告黃貞元名下坐落新北市○○區○○段○○○ ○號權利範圍308 /10000，及其上建號5147門牌號碼新北市○○區○○街○○號7樓之2建物（下稱系爭建物；與上開土地，以下合稱系爭不動產），以新台幣（下同）980 萬元售予原告。洽商買受系爭不動產事宜時，簽訂系爭買賣契約前，原告已明白表示系爭建物須確可申裝及使用天然瓦斯，始願承買，否則即不承買。被告信義房屋之王志偉店長當場表示該屋絕對可以申裝使用無虞。故原告依約付款共98萬元，匯入安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司），玉山銀行雙和分行，帳號:00000000000000在案(附件1)；並由被告陳錦德（信義地政士聯合事務所三重簽約中心地政士）辦理報稅、並繳清稅單在案(附件2 )，在辦理過程中原告也請給付房屋工程款50萬元予裝潢設計公司（附件3 ），原告至始至終是要買屋自住，卻遭被告等人一再欺騙，於100年4月18日特請鄭錦堂律師發函訴明(附件4)。
（二）依系爭買賣契約第7條第4項約定：賣方保證本買賣標的物產權清楚，絕無一屋數賣…情事。系爭買賣契約第10條違約處罰第1項第2款：經買方書面通知限期催告後仍無故不履行時，買方得解除本契約，且賣方應將買方已付款項加倍返還買方，作為違約賠償(附件1)。
（三）查原告與被告黃貞元，買賣契約尚未解除，依買賣契約第
7 條：…非經買賣雙方同意，任何一方均不得逕向信義地政士要求取回證件、終止委託、停止票據提示或直接向有關機關申請案件撤銷等行為…。依安信建築經理股份有限公司成屋履約保證專戶資金明細表中( 附件2)，原告與被告黃貞元已繳清稅金無誤。如雙方真的解除契約，被告陳錦德代書為何未將雙方已繳稅金單正本向有關機關申請案件撤銷？可見系爭買賣契約未解除之；而被告陳錦德代書未經原告同意，與被告黃貞元私相授受，私自將權狀返還之，造成原告損失，依法規定其任職公司須負相關責任。
（四）依臺灣高等法院判決見解(第9頁第(3))建物能否安裝天然瓦斯之對話、簡訊是原告與被告信義房屋(王志偉)間約定(附件5 )，故可證明被信告義房屋於簽約當時確實告訴原告可裝天然瓦斯，簽約後發現無法裝天然瓦斯後，就百般推卸責任；且被告信義房屋在 100年5月9日消保官調解時僅提出新泰瓦斯估價單，原告當著消保官面前也告知被告信義房屋，只要裝好合法可使用天然瓦斯，原告一定給付後續款項。所以在消保官的協調書上才記載「關於瓦斯接管費用…尚有協定空間」(附件6 )，故被告信義房屋至始至終皆無意願要支付瓦斯管線費用，因為會賺不到仲介費，等於做白工。
（五）被告黃貞元並無與原告解約之意思，雙方一直針對天然瓦斯申裝費用在協商，請被告信義房屋提出願意支付瓦斯申裝費用證據，而非空口白話，原告多次表達，無奈前審皆未審查此事。
（六）被告黃貞元竟於 100年10月16日將系爭不動產出售予訴外人宋美珠並於同年月26日產權登記完成在案（附件7 ）。
造成原告損失甚鉅，被告一屋二賣，請求被告等人賠償原告損失合計250 萬元。
（七）聲明：
1、被告應給付原告合計250萬元並自100年1月23日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息。
2、願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告黃貞則以：
（一）緣被告黃貞元與原告於100 年1 月23日簽定系爭買賣契約書及代辦履約保證契約書( 被證1 ) 。雙方約定由被告黃貞元以買賣價款總金額9,800,000 元出售系爭不動產予原告。而原告於簽約時即支付第1 期簽約款700,000 元、完稅款28 0,000元，並按系爭不動產買賣契約書第2 條及該代辦履約保證契約書之規定，將前揭共980,000 元之買賣價金存匯入訴外人安信公司於玉山商業銀行所開立之買賣價金履約保證專戶。
（二）買賣雙方合意約定，以信託方式交由安信公司保管該筆買賣價金( 同被證1 ) ，待雙方完成履約或有一方違約且足以構成解約條件時，安信公司即應將該買賣價金交付或返還予買方( 即原告) 或賣方( 即被告黃貞元) 。
（三）而依系爭不動產買賣契約書第4 條第2 項之約定，買方（即原告）應於100 年3 月4 日（最後交屋日）前3 個工作日內辦理銀行撥款（代償），或直接將交屋款存入履約保證專戶內。惟嗣後原告藉詞以系爭房屋無法裝設天然瓦斯為由，毀約並欲索回價款（被證2 ），經被告黃貞元催告通知原告應繳納價款履行契約義務（被證3 ）後，原告仍拒不履行，被告黃貞元僅得於100 年4 月12日以書面通知原告解除買賣契約，並依系爭買賣契約書之規定沒收原告所繳價款980,000 元（被證4 ）。
（四）惟原告對於被告黃貞元之通知置之不理，故被告黃貞元向臺灣板橋地方法院起訴，請求沒收原告已繳納之價款980,
000 元，作為違約金之賠償。經臺灣板橋地方法院審理後以100 年度訴字第1692號判決（被證5 ），認原告應給付被告黃貞元980,000 元，及自100 年4 月14日至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告不服該判決，而向臺灣高等法院提起上訴，業經臺灣高等法院審理後以
101 年度上易字第79號判決( 被證6 ) ，廢棄原判決，並駁回被告黃貞元之訴。
（五）臺灣高等法院101 年度上易字第79號判決認被告黃貞元向原告請求「給付」980,000 元之部分無理由，綜觀該判決理由書，係指「被上訴人( 即被告黃貞元) 依系爭買賣契約第10條第2 項約定，沒收上訴人已付價金98萬元後，安信公司即應依系爭履約保證契約第2 條約定，自其經收保管履約保證專戶內，出款98萬元予被上訴人，亦即被上訴人合法向上訴人( 即原告) 為沒收之意思表示生效後，被上訴人如何領回該98萬元係屬被上訴人與安信建經間之法律關係，被上訴人不得另外再向上訴人有所請求。」( 同被證6)參照前揭意旨，肇始該訴訟為無理由之判決，實為臺灣高等法院認此980,000 元部分為被告黃貞元與訴外人安信公司間之糾紛，而與原告無涉。
（六）至於原告稱系爭房屋須得裝設天然瓦斯為契約必要之點云云，應屬無據。實為原告無故不履行契約，而被告黃貞元業已合法解除契約，茲分述如下：
1、系爭買賣契約並無約定以建物須得裝設天然瓦斯為契約必要之點：
（1）查系爭買賣契約書並無載明該房屋必須得使用天然瓦斯之文字，又被告黃貞元與原告亦從未以口頭方式約定該房屋得使用天然瓦斯等，且系爭買賣契約書上早已清楚載明房屋現況及目前使用桶裝瓦斯之情形，惟嗣後原告卻稱於簽約時被告黃貞元及仲介皆承諾可以申裝並使用天然瓦斯，而以該房屋無法申裝及使用天然瓦斯等為由，要求解除契約並返還買賣價金，被告黃貞元見原告遲不履行該契約之義務，即發函催告原告（同被證3 ），但原告仍拒不履行，是原告之行為確屬無故違約。
（2）次查，觀臺灣高等法院101 年度上易字第79號判決理由書第7 頁第20行：「…證人吳雅鈴證述兩造合意將系爭建物需可申裝或使用天然瓦斯列為系爭不動產買賣必要之點云云，自難採信」、第8 頁第21行：「…上訴人( 即原告)提出之上開簡訊與電話錄音自不足以證明兩造間有將系爭買賣建物需可申裝或使用天然瓦斯列為系爭不動產買賣必要之點之合意。」、第10頁第24行：「是上訴人據此抗辯兩造合意將系爭建物需可申裝或使用天然瓦斯列為系爭不動產買賣必要之點云云，亦無可採。」、第27行：「…上訴人復未能提出其他證據證明兩造已有約定安裝天然瓦斯為本件買賣契約必要之點之意思表示合致，所辯非可採信，其抗辯已於100 年3 月18日去函解除系爭買賣契約云云，亦無可取。」、第16頁第14行：「…被上訴人( 即被告黃貞元) 主張其依系爭買賣契約第10條第2 項約定，合法解除系爭買賣契約，雖可採信…」及臺灣板橋地方法院
100 年度訴字第1692號判決理由書第5 頁：「…足認契約成立當時並未將天然瓦斯納入契約內容之一部。」可證該建物得裝設天然瓦斯絕非系爭買賣契約必要之點，原告以此為由拒絕履行契約，並無理由。
（3）按「確定判決之理由雖無既判力，惟法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人間就該重要爭點所提起之訴訟，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反之或主張，始符訴訟程序上之誠信原則。」( 最高法院93年度臺上字第129 號判決意旨參照)
（4）原告雖稱其於簽約前已明白表示系爭房屋須確可申裝及使用天然瓦斯，始願承買，否則即不承買云云。惟如前揭臺灣高等法院101 年度上易字第79號判決理由書所載，系爭建物需可申裝或使用天然瓦斯並非本件買賣契約之必要之點，則對於此重要爭點，可認前訴法院已為判斷。而對於該爭點之認定，既係本於兩造間辯論結果所為之判斷，且在無顯然違背法令、原告又無提出任何足以推翻原判斷之新訴訟資料、而本件之當事人與前訴亦屬同一之情況下，原告自不得於本件再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，兩造均應受爭點效之拘束。
（5）綜上，該建物得裝設天然瓦斯並非系爭買賣契約必要之點，原告以此為由拒不履行，確屬無故違約。本件就此爭點實無再審酌之必要。
2、建物得裝設天然瓦斯既非系爭契約必要之點，則原告藉此不履行契約，已構成被告黃貞元得解除契約之事由。被告黃貞元並已於100 年4 月12日合法解除契約：
（1）依系爭買賣契約第10條第2 項第2 款規定：「經賣方書面通知限期催告後仍無故不履行時，賣方得解除本買賣契約，並沒收買方已繳價款作為違約賠償…」( 同被證1)。
（2）查依系爭買賣契約之規定，本件買方( 即原告) 本應於10
0 年3 月4 日( 最後交屋日) 前支付購屋價金之餘款。惟原告遲不給付，並於100 年3 月18日發函通知被告黃貞元其欲解除契約、要求返還其已支付價金等( 同被證2)。被告黃貞元於100 年3 月22日發函通知原告應於函到五日內履行契約，給付剩餘價款( 同被證3 ) ，惟原告仍置之不理。被告黃貞元既已以書面限期催告原告，而原告仍無故不履行，職是，被告黃貞元依前揭買賣契約第10條第2 項第2 款之規定，於100 年4 月12日發函通知原告解除契約，其意思表示已發生效力，兩造間之買賣契約業已合法解除。
（七）系爭買賣契約既經被告黃貞元於100 年4 月12日合法解除，被告黃貞元又係於解除系爭契約後(100年10月26日) 始將該不動產出售予訴外人宋美珠。則本件並無「一屋二賣」之情，更無任何債務不履行或給付不能可言，原告稱被告黃貞元將房屋一屋二賣，造成其財物及精神損失鉅至云云，顯不可採。
（八）基上所陳，系爭建物須得裝設天然瓦斯並非契約內容之ㄧ部，原告藉故違約在先，經被告黃貞元催告後仍拒不履行。臺灣高等法院101 年度上易字第79號判決雖認被告黃貞元向原告請求「給付」980,000 元無理由，惟此係因臺灣高等法院認此部分係被告黃貞元與安信公司間之紛爭，而與原告無關。該案件中，法院對於系爭房屋得裝設天然瓦斯是否為本件買賣契約必要之點，已為合法調查、實質審理。基於誠信原則，以及避免裁判矛盾、重複審理，就此爭點應受前訴法院判斷之拘束。被告黃貞元係於合法解除契約後始將系爭房屋出賣予他人，則本件並無「一屋二賣」之情形，原告之請求並無理由。
（九）聲明：
1、原告之訴駁回。
2、如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告信義房屋仲介股份有限公司、信義地政士聯合事務所、王志偉、陳帝嘉、陳錦德則以：
（一）本件系爭房地買賣之經過略為：原告透過被告信義房屋台北橋店之被告王志偉居間介紹，與被告黃貞元於100 年1月23日就系爭房地簽訂買賣契約，被告陳帝嘉為信義房屋蘆洲店（開發方）店長，被告陳錦德則為辦理本件代書流程之地政士。原告已依約將98萬元（即第一期簽約款70萬元及完稅款28萬元）匯入雙方所約定之安信公司之履約保證專戶內（見原告起訴狀之附件一、二），之後原告藉詞悔買，以系爭房地無法裝設天然瓦斯為由，於100 年3 月18日去函向被告黃貞元主張解除契約，被告黃貞元收受後隨即以存證信函回覆原告否認其所指摘之事，同時限期原告繼續履約，因原告逾期仍未辦理過戶手續，被告黃貞元遂於同年4 月12日以存證信函通知原告解除買賣契約並沒收已付價款98萬元及為求償遲延損害賠償之意思表示（被證一）。之後被告黃貞元向本院提起沒收買賣價金訴訟，經本院以雙方就系爭房地簽立之買賣契約，並未將「得裝設天然瓦斯」納為契約成立之必要之點，是原告違約且經被告黃貞元合法通知催告限期履行後，原告仍不為之為由，判決黃貞元勝訴（案號：100 年度訴字第1692號），原告不服提起上訴，系爭案件現由臺灣高等法院以101 年度上易字第79號判決廢棄原判決，並駁回被告黃貞元之訴。
（二）本件買賣雙方於系爭買賣契約第10條第2 、3 項就違約、解除契約暨賠償責任約定：「二、買方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：( 一) 每逾一日，買方應按該期應付款千分之一計算之遲延賠償予賣方（自逾期日起至完成給付日止）；( 二) 經賣方書面通知限期催告仍無故不履行時，賣方得解除本買賣契約，並沒收買方已繳價款作為違約之賠償，買方不得異議；若產權已過戶予買方或其指定之登記名義人時，買方及其指定之登記名義人應無條件配合辦理回復登記所有權予賣方，並負擔因此衍生之全部稅費及相關必要費用。三、簽約後如買賣雙方任一方有片面毀約者，他方得依本條規定辦理。」（見原告起訴狀附件一）。而原告不按買賣契約第4 條【第四次款：交屋】（二）特別約定之內容於100 年3 月4 日前三個工作日（即同年3 月1 日）履行支付交屋之價款，延宕至同年3 月18日始以存證信函表示簽約時被告黃貞元及信義房屋王志偉欺瞞原告可以安裝天然瓦斯，欲解約並請求返還已付價款98萬元。俟經被告黃貞元以蘆洲空大郵局存證信函第25號回覆否認有原告所指欺瞞等事項，並催告原告辦理過戶及給付價款。詎原告逾期仍拒不辦理過戶手績，被告黃貞元遂於100 年4 月12日以存證信函為解除系爭買賣契約並沒收已付價款98萬元、以及求償遲延損害賠償之意思表示。
果爾，系爭買賣契約既經被告黃貞元合法解除（原告亦無購買意願，於同年3 月18日即發函主張解約，惟其解約不合法），並無履行問題，被告黃貞元將之出售予第三人，並無原告所指「一物二賣」之情，自亦無債務不履行或給付不能可言。本件既無因履行問題造成原告之損害，原告請求賠償，並非有理。其請求被告信義房屋、被告王志偉、被告陳帝嘉、被告陳錦德等人賠償250 萬元，更屬無據。
（三）聲明：
1、原告之訴駁回。
2、如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告何岳榐經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀以為聲明或陳述。
五、兩造爭執與否事項：
（一）不爭執事項：
1、被告何岳榐於100年1月23日代理被告黃貞元與原告簽定不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將登記被告黃貞元名下坐落新北市○○區○○段○○○○號權利範圍308/10000，及其上建號5147門牌號碼新北市○○區○○街○○號7樓之2建物（下稱系爭建物；與上開土地，以下合稱系爭不動產），以新台幣（下同）980萬元售予原告。
2、原告已依系爭買賣契約書第2 條，將第一期簽約款70萬元、完稅款28萬元，匯入約定之安信建築經理股份有限公司履約保證專戶內。嗣原告以係爭房屋無法裝設天然瓦斯為由，與被告黃貞元發生履約爭議。
3、原告與被告黃貞元間沒收買賣價金等事件，經本院100 年度訴字第1692號判決被告黃貞元勝訴，惟被告不服提起上訴，嗣經臺灣高等法院以101 年度上易字第79號廢棄原判決，並駁回被告黃貞元於第一審之訴及假執行之聲請。
4、系爭不動產已於100 年10月26日售予訴外人宋美珠。
5、原告於本院100 年度訴字第1692號案件，提出證人即本件被告王志偉於100年3月11日傳送之簡訊記載及100年3月18日之電話錄音譯文，證人即本件被告王志偉證稱該簡訊與錄音為真正。
6、原告與被告黃貞元就系爭不動產之買賣契約，是否有約定以建物得裝設天然瓦斯為契約必要之點部分，臺灣高等法院101 年度上易字第79號認為：原告與被告王志偉間有關系爭建物能否安裝天然瓦斯之對話、簡訊，僅係原告與被告信義房屋（王志偉）間之約定，與被告黃貞元無關。
7、被告王志偉、陳帝嘉為被告信義房屋之員工。
（二）爭執事項：
1、原告主張被告黃貞元一屋二賣，致其受有250 萬元財物損失，被告何岳榐係代理被告黃貞元簽約之人，乃請求被告黃貞元及其代理人被告何岳榐負系爭買賣契約不履行之損害賠償責任。被告黃貞元則以系爭買賣契約業經伊合法解除，此經兩造前訴訟臺灣高等法院101 年度上易字第79號判決列為爭執事項，並經兩造盡相當之攻防、法院亦為實質審理，而有「爭點效」適用等語，茲為抗辯。是此部份爭點為：
（1）被告黃貞元之代理人被告何岳榐是否須負系爭買賣契約不履行之損害賠償責任？
（2）系爭買賣契約業經被告黃貞元合法解除部分，是否有爭點效適用？被告黃貞元是否須負系爭買賣契約不履行之損害賠償責任？
2、原告主張被告王志偉係被告信義房屋之員工，被告王志偉表示系爭建物絕對可以申裝使用天然瓦斯無虞，原告乃與被告黃貞元簽定系爭買賣契約，並給付被告黃貞元第一次及第三次款，共計98萬元。然被告竟於系爭買賣契約訂立後，始於100年3月11日以簡訊通知原告無法裝設天然瓦斯，致其受有損失等語，是此部份爭點為被告王志偉、陳帝嘉是否有故意、過失之行為，而違反仲介居間契約義務？被告信義房屋是否須就被告王志偉、陳帝嘉之故意、過失行為負同一責任？
3、原告主張被告陳錦德為辦理系爭買賣契約流程之地政士，其未經原告同意，私自將權狀返還被告黃貞元，造成原告損失，故亦應為其損害負契約不履行之損害賠償責任等語。而被告陳錦德係被告信義地政士聯合事務所之員工，是此部份之爭點為被告陳錦德是否須負契約不履行之損害賠償責任？被告信義地政士聯合事務所是否須為被告陳錦德債之履行，負僱用人之同一責任？
六、本件首應審酌者為被告黃貞元之代理人被告何岳榐是否須負系爭買賣契約不履行之損害賠償責任？按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之，民法第103條第1項定有明文。是被告何岳榐代理被告黃貞元簽署系爭買賣契約，契約效力應歸屬於被告黃貞元，則系爭買賣契約當事人應為被告黃貞元，而非被告何岳榐。準此，被告何岳榐既非系爭買賣契約當事人，自無庸負契約債務不履行之損害賠償責任，原告之主張即無理由，應予駁回。
七、本件次應審酌系爭買賣契約業經被告黃貞元合法解除部分，是否有爭點效適用？被告黃貞元及其代理人被告何岳榐是否須負系爭買賣契約不履行之損害賠償責任？
（一）按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。次按，法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程式法所容許。是「爭點效」之適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程式已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則，最高法院96年度台上字第307號、96年度台上字第1782號、96年度台上字第2569號、99年度台上字第1717號判決意旨可資參照。
（二）查臺灣高等法院101年度上易字第79號判決對「原告與被告黃貞元就系爭買賣契約，是否有約定以建物得裝設天然瓦斯為契約必要之點？」問題，認：「證人吳雅鈴證述兩造合意將系爭建物需可申裝或使用天然瓦斯列為系爭不動產買賣必要之點云云，自難採信。」「上訴人（即原告)提出之上開簡訊與電話錄音自不足以證明兩造間有將系爭買賣建物需可申裝或使用天然瓦斯列為系爭不動產買賣必要之點之合意。」「是上訴人據此抗辯兩造合意將系爭建物需可申裝或使用天然瓦斯列為系爭不動產買賣必要之點云云，亦無可採。」「上訴人與王志偉間有關系爭建物能否安裝天然瓦斯之對話、簡訊，僅係上訴人（買方）與信義房屋（王志偉）間之約定，要與被上訴人（賣方）無關。」「…上訴人復未能提出其他證據證明兩造已有約定安裝天然瓦斯為本件買賣契約必要之點之意思表示合致，所辯非可採信，其抗辯已於100年3月18日去函解除系爭買賣契約云云，亦無可取。」等語（見臺灣高等法院101 年度上易字第79號判決第7 頁至第10頁），而認為原告與被告黃貞元就系爭買賣契約，並未約定以建物得裝設天然瓦斯為契約必要之點，故被告黃貞元並無違約之情事。是據上述判決內容，可知臺灣高等法院將「原告與被告黃貞元就系爭買賣契約，是否有約定以建物得裝設天然瓦斯為契約必要之點？」問題，已列為足以影響判決結果之主要爭點，並經兩造各為充分之舉證、攻防，由法院為實質上之審理判斷。又觀高等法院判斷未有顯然違背法令之情形，當事人亦未於本訴訟中提出新訴訟資料足以推翻原判斷，是被告黃貞元抗辯此爭點有爭點效適用，應有理由。
（三）次查，高等法院就前開問題為實質審理後，因認被告黃貞元並無違約之情事，故續就被告黃貞元是否已合法解除系爭買賣契約部分為審理，並審酌違約金是否有過高情事。對此，高等法院101 年度上易字第79號判決認為：「被上訴人（即本件被告黃貞元）主張：上訴人（即本件原告）未於100年3月1日支付交屋款882萬元，經被上訴人催告仍未依約履行，上訴人對此不爭執（見不爭執事項（三）、
（四）），堪可採信，則被上訴人依系爭買賣契約第10條第2 項約定，於100年4月12日以蘆洲空大郵局第31號存證信函，對上訴人為解除買賣契約及沒收已付價款98萬元意思表示，即屬適法。上訴人又不否認業已收受該解約之存證信函（見本院卷第116頁反面），則系爭契約於上訴人收受被上訴人解約之意思表示時，應已合法解除。」等語，是高等法院認為原告未依約履行，被告自得依系爭買賣契約約定解除契約。而被告以上開存證信函向原告為解約之意思表示，是已合法解除系爭買賣契約。準此，可知高等法院於前訴訟就系爭買賣契約是否合法解除問題，亦將其列為足以影響判決結果之主要爭點，並經兩造各為充分之舉證、攻防，由法院為實質上之審理判斷。且高等法院判斷未有顯然違背法令之情形，當事人亦未於本訴訟中提出新訴訟資料足以推翻原判斷，是被告抗辯此爭點亦有爭點效之適用，應予足採。
（四）綜上所述，高等法院已於前訴訟實質審理，認系爭買賣契約業經被告黃貞元合法解除，是被告抗辯有爭點效之適用等語，應有理由，準此，被告黃貞元既於100年4月12日合法解除系爭買賣契約後，始於同年10月26日將系爭不動產售予訴外人宋美珠，則本件並無「一屋二賣」情形，無債務不履行之情事，被告黃貞元自無庸負契約不履行之損害賠償責任。原告主張洵無理由，應予駁回。
八、本件再應審酌者，為被告王志偉、陳帝嘉是否有故意、過失之行為，而違反仲介居間契約義務？被告信義房屋是否須就被告王志偉、陳帝嘉之故意、過失行為負同一責任？
（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介，民法第565 條、第567 條第1 項定有明文。是居間人須就其所知，據實報告當事人，始得稱其已盡居間人義務。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任民事訴訟法第277 條本文定有明文。次按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第224 條本文亦定有明文。
（二）查被告王志偉、陳帝嘉為被告信義房屋之員工，為兩造所不爭執，是被告王志偉、陳帝嘉若就債之履行有故意或過失行為時，被告信義房屋自應依上開條文負同一責任，惟原告應就被告王志偉、陳帝嘉債之履行有故意或過失行為負舉證責任，是為甚明。
（三）次查，原告雖主張被告陳帝嘉為信義房屋之員工，應為其所受之損害負損害賠償責任等語，然未明確指出被告陳帝嘉有何故意或過失行為，亦未盡相當之舉證責任，故其主張洵不足採，應予駁回。
（四）再查，原告雖主張被告王志偉保證系爭建物絕對可以申裝使用天然瓦斯無虞，原告乃信任其保證，而與被告黃貞元簽定系爭買賣契約，並給付被告黃貞元第一次及第三次款，共計98萬元。然被告王志偉竟於系爭買賣契約訂立後，始於100年3月11日以簡訊通知原告無法裝設天然瓦斯，致其受有損失，故被告王志偉應對其損失負契約損害賠償責任等語，惟被告王志偉僅為系爭買賣契約之居間仲介，並非系爭買賣契約之當事人，是原告若欲依買賣契約請求債務不履行之損害賠償責任，自為無理由，應予駁回。
（五）又查，原告雖於 101年9月5日到庭稱其未與被告王志偉簽訂之居間契約，然居間契約之訂立不以書面為必要，原告既由被告王志偉為其報告買賣系爭不動產之相關事宜，被告王志偉對此亦不為否認，則兩造就成立居間契約確有意思表示合致，是為甚明。另查，被告王志偉於101年3月18日原告電話中稱：「產調上說：無天然瓦斯，跟屋主沒關係，至於能不能裝是我們去查證，我們用電話跟當地新泰瓦斯查證，欣泰瓦斯跟我們說可以。」等語，又稱：「簽約時可以裝天然瓦斯，直到瓦斯公司工程人員看完現場，才說不能裝。」等語，另於100年10月13日至本院100年度訴字第1692號案件到庭作證時稱：「欣泰那邊來看看了很多次，也有提供幾次的估價單，如果以較低的價格就沒有辦法裝，氣量會不夠，後來估到21萬多氣量就一定夠。」等語，顯見被告王志偉確已轉達、告知瓦斯公司對於可否裝設天然瓦斯等事項，且系爭建物若願意支付更高之施工費用，仍能裝設天然瓦斯。是被告王志偉並未違背其居間人義務，若原告欲主張被告王志偉應負違背居間契約之損害賠償，應為無理由，應予駁回。
（六）末查，原告既無法就被告王志偉、陳帝嘉債之履行有故意或過失行為負舉證責任，被告信義房屋自無庸就被告王志偉、陳帝嘉之故意或過失行為負同一責任，是為甚明。
九、本件末應審酌被告陳錦德是否須負契約不履行之損害賠償責任？又被告信義地政士聯合事務所是否須為被告陳錦德債之履行，負僱用人之同一責任？
（一）查被告陳錦德為被告信義地政士聯合事務所之受僱人、辦理本件系爭買賣契約代書流程之地政士，則被告信義地政士聯合事務所係受原告委任，為原告處理系爭買賣契約代書流程之受任人，此為兩造所不爭執。是被告陳錦德若於辦理代書業務時有所疏漏，依民法第224 條規定，被告信義地政士聯合事務須負同一責任，先予敘明。
（二）次查，原告主張被告陳錦德為辦理系爭買賣契約流程之地政士，其未經原告同意，私自將權狀返還被告黃貞元，造成原告損失，故亦應為其損害負契約不履行之損害賠償責任等語，然被告陳錦德僅為其處理系爭買賣契約之代書業務，與系爭買賣契約成立與否之實質問題無涉。又系爭買賣契約既經被告黃貞元合法解除，被告陳錦德自應將系爭土地相關權狀返還被告黃貞元，此部份未違反委任契約內容。原告復未就被告陳錦德有其他違反委任契約之故意、過失行為舉證，故其主張被告陳錦德應負契約不履行之損害賠償責任等語，自無理由，應予駁回。又被告陳錦德既無庸就契約不履行負損害賠償之責，被告信義地政士聯合事務所自無須依民法第224條負同一責任，原告主張並無理由，應予駁回。
十、綜上所述，原告之主張被告應負債務不履行之損害賠償責任，並無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
十二、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 18 日
民事第二庭 法 官 張谷輔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 101 年 9 月 18 日
書記官 尤秋菊