臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第1539號原 告 連清美訴訟代理人 謝天仁律師被 告 陳文照訴訟代理人 黃柏彰律師上列當事人間確認處分權等事件，於中華民國102年8月27日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文確認原告就門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○○○○號、二十四之二號、二十四之三號、二十四之四號、二十四之五號及二十四之六號建物均各有權利範圍四分之一之事實上處分權。
原告其餘之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但有請求之基礎事實同一、或擴張或減縮應受判決事項之聲明、或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結之情形者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款及第7款分別定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：(一)確認原告對新北市○○區○○街○○巷24-1、24-2、24-3、24-4、24-5及24-6號等建物有4分之1持分之事實上處分權；(二)被告應給付原告新臺幣（下同）517,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息等語。嗣經原告於民事準備（四）狀就第二項聲明追加為被告應給付原告1,356,250元，且追加第三項聲明為被告應自民國102年4月1日起，至其將新北市○○區○○街○○巷○○號、24-1、24-2、24-3、24-4、24-5及24-6號等建物返還予原告等共有人全體之日止，每月給付原告73,750元。又於102年5月7日言詞辯論期日撤回追加後之第二項聲明，經核原告聲明之追加與變更，係追加或減縮應受判決事項之聲明者，且基礎事實同一，並無甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開法條規定，原告訴之變更自應予准許。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，最高法院42年台上字第1031號判例意旨可參。原告主張其持有新北市○○區○○街○○巷24-1、24-2、24-3、24-4、24-5及24-6號房屋（下合稱系爭建物）之持分各4分之1，惟被告卻藉詞拖延，遲遲不肯辦理系爭建物變更納稅義務人，使原告對系爭建物之事實上處分權處於不安定狀態，難以依所有權能為使用、管理、收益及處分，乃提起本件確認事實上處分權存在之訴，足認原告對系爭房屋之事實上處分權是否存在確屬不明，其法律上地位有不安之狀態存在，且此種不安狀態能以確認判決除去之，是原告提起本件確認之訴有確認之利益，當堪以認定。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）被告無權占用訴外人李鴻志、溫順美二人所有之新北市○○區○○街○○巷○○號建物，以及新北市○○區○○○段○○○○○○○○號土地（重測○○○區○○段797、799地號，下稱前述土地），並於前述土地上興建系爭建物，嗣經臺灣板橋地方法院96年重訴字第390號民事判決應拆除系爭建物並返還前述土地○○○區○○街○○巷○○號建物予訴外人李鴻忠、溫順美二人。故被告乃商請原告、訴外人許瓊美及林秀麗，四人共同購買前述土地及土地上所有建物，包括前述土地上有登記及未登記之建物部分，有登記之建物門牌為新北市○○區○○街○○巷○○號，未登記之建物門牌為新北市○○區○○街○○巷24-1、24-2、24-3、24-4、24-5及24-6號，其中原告擁有前述土地及所有建物之持分均各4分之1。
（二）其中未辦理建物登記之系爭建物部分，於97年7月間已由原告、許瓊美及林秀麗於用完印之建物所有權買賣移轉契約書受讓系爭建物事實上處分權各自持分，然被告託詞因戶籍在臺東，不及申請相關證明，迄今未將系爭建物之稅籍所載納稅義務人變更為原告、許瓊美、林秀麗及被告四人（系爭建物共有四個稅籍，即24-1、24-2、24-3、24-4號，24-5及24-6號係由此四戶中分切出來另外收租）。惟被告雖再三拖延系爭建物之稅籍變更，然前述土地包括已登記及未登記建物部分均已交付承租人，並且被告自97年7月起，每三個月均與原告、許瓊美及林秀麗三人結算並給付租金，足見原告確就系爭建物有事實上處分權。
（三）原告既持有系爭建物持分各4分之1，而前述土地及已登記建物○○○區○○街○○巷○○號）已完成持分4分之1登記。
就系爭建物部份被告卻藉詞拖延，遲遲不肯辦理系爭建物變更納稅義務人，使原告對系爭建物之事實上處分權處於不安定之狀態，難以依所有權能為使用、管理、收益及處分，而使原告在私法上地位有侵害之危險。被告既對於原告是否對系爭建物有4分之1持分之事實上處分權有所爭執，且此法律關係之不明確，對於原告之權利亦有不安之危險，而此不安狀況實有以確認原告對系爭建物有4分之1持分事實上處分權之確認判決除去之必要，足認本件有確認之利益。為此提出本訴。
（四）原告對24號建物及系爭建物均有持分4分之1所有權，而被告無權占用上開房屋自應返還與原告及共有人全體，並給付其返還前使用之利益，即相當於租金之不當得利。故24號、24-1、24-2、24-3、24-4、24-5及24-6號建物之每月租金為20,000元、30, 000元、40,000元、65,000元、55,000元、65,000元、20,000元，共計295,000元，而原告得請求其中4分之1的不當得利金額為73,750元，故追加變更如第二項聲明所示。
（五）並聲明：(1)確認原告對新北市○○區○○街○○巷24-1、24-2、24-3、24-4、24-5及24-6號等建物有4分之1持分之事實上處分權。(2)被告應自102年4月1日起，至其將新北市○○區○○街○○巷○○號、24-1、24-2、24-3、24-4、24-5及24-6號等建物返還予原告等共有人全體之日止，每月給付原告73,750元。(3)原告願供擔保，請准宣告假執行。
（六）對被告抗辯之陳述：
1、被告辯稱該處分權移轉契約書之簽立原因係前述土地經拍賣後，李鴻忠賣給連清美，但是原來的地主無法點交給連清美，所以才會簽協議書，購買標的物並未包括系爭建物等語，惟被告所指協議書係就鈞院96年度重訴字第390號判決所議定和解事宜條款，與原告所稱移轉契約書，其內容為被告應移轉系爭建物持分4分之3給原告、許瓊美、林秀麗，顯有不同。此外，倘若被告並未讓與系爭建物，僅出售土地予原告，原告、許瓊美及林秀麗即不可能購買有非原告所有建物坐落其上之前述土地，蓋此時土地有負擔，恐日後無法除去，且價格必定有受影響，故被告所辯並無理由。
2、被告辯稱係因使用原告共有之土地，故將出租房屋所得租金分配於原告，惟從租金分配明細表可知，被告尚扣除房屋稅、房屋修繕費等，若如被告所稱僅係出租土地，該等費用自不可能係由原告負擔。
二、被告則以：
（一）原告所提之買賣移轉契約書及契稅申報書全係原告片面委託代書潘惠燦書立，並未經被告同意，觀諸被告之印章並未蓋印即知，不得作為原告對系爭建物有4分之1之事實上處分權之證明。
（二）被告分配系爭建物出租所得租金與原告，乃係因被告所出資興建之系爭建物坐落於被告與原告具有分別共有權之前述土地上，故被告乃與原告約定，將出租所得租金分配於原告，且需該建物有出租所得時，始需分配租金於原告。蓋原告並未給付任何金錢、財物或利益對價與被告，被告自無將系爭建物之事實上處分權轉讓於原告之意思。
（三）嗣原告與訴外人李鴻志、溫順梅簽立之購買前述土地及有登記之24號建物之協議書中，其購買標的物並未包括系爭建物，故被告與原告、許瓊美、林秀麗共同購買之標的物僅有前述土地及有登記之24號建物。
（四）自102年4月1日起，被告並未再向所有承租人收取系爭租金，自無從給付租金於原告，是原告該請求顯無理由。
（五）並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張前述土地及坐落於土地上之新北市○○區○○街○○巷○○號建物乃係被告商請原告、訴外人許瓊美及林秀麗，四人共同向訴外人李鴻忠、溫順美購買，原告應有部分為4分之1，且於前述土地上尚坐落有由被告興建之24-1、24-2、24-3、24-4、24-5及24-6號等系爭建物，而被告自97年7月起，每三個月均與原告、許瓊美及林秀麗三人結算並給付租金等情，業據原告所提之房租給付明細表（見臺北地方法院卷第41頁至第52頁，本院卷第67頁至第68頁）、臺灣企銀帳戶明細影本（見臺北地方法院卷第54頁至第65頁）、土地及建物登記謄本（見本院卷第15頁至第20頁）在卷可稽，本院並依職權調取系爭建物之房屋稅籍資料，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告另主張對於系爭建物有事實上處分權，並自被告將系爭建物所有權返還與原告及共有人全體之前，應給付其返還前使用之利益，即相當於租金之不當得利等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：（一）原告對於系爭建物是否有事實上處分權？（二）原告得否請求被告給付返還前使用利益，即相當於租金之不當得利？茲分述如下：
（一）原告對於系爭建物是否有事實上處分權？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。
次按未辦理建物所有權第一次登記之系爭房屋，須出資之原始建造人始能取得所有權，現占有人必直接或輾轉自原始建造人處受讓該房屋，始得認其有事實上處分權。（最高法院97年度台上字第2158號判決意旨參照）。
2、依原告所提之建築改良物所有權買賣移轉契約書、契稅申報書等影本所載，其上約定就坐落於前述土地上未辦保存登記之系爭建物，由被告出賣持分12分之3予原告，被告辯稱買賣移轉契約書及契稅申報書全係原告片面委託代書潘惠燦書立，被告並未蓋印同意等云云，經查證人潘惠燦於本院102年3月12日言詞辯論時證稱：「房屋當初他們有說要過戶，但陳文照那邊的印鑑證明一直無法提出，後來過戶問題就擺著，繼續共有並依照原來的契稅申報書所載之比例收租金，伊係受陳文照、連清美、許瓊美等委託處理繳納義務人變更的問題，陳文照於當初買土地的時候，有說房屋要過戶給土地的共有人，但後來沒有簽書面契約」等語（見本院卷第140頁至第142頁）可知，被告有與原告、許瓊美及林秀麗共有系爭建物之意思，且於購買前述土地時，本欲將系爭建物過戶給其他土地共有人，惟後來因被告未提出印鑑證明而無法順利完成過戶，故被告辯稱其無移轉系爭建物事實上處分權持分之意思，不足為採；且被告辯稱兩造簽訂之協議書，移轉標的僅含前述土地及24號建物之持分，然被告所指稱之協議書乃係就本院96年度重訴字第390號判決所議定之和解條款，與原告所提之建築改良物所有權買賣移轉契約書，並不相同，故不得逕以該議定和解條款之協議書標的不含系爭建物，即遽認被告未有移轉系爭建物事實上處分權予原告之事實。況自97年7月起，被告每三個月均與原告、許瓊美及林秀麗三人結算並給付租金，雖被告辯稱係因系爭建物坐落於被告與原告具有分別共有權之前述土地上，故被告乃與原告約定，將出租所得租金分配於原告等語，然查，兩造不爭執真正之房租給付明細表內有記載應扣除房屋稅、屋頂加板支出費用、電動門換馬達費用、修繕費等雜費支出，衡諸常理，若如被告所稱每三個月所分配之租金僅係因占用共有土地所給付之租金，該等支出於改良或修繕地上建物之費用不應由原告負擔，被告辯稱係因系爭建物坐落於被告與原告具有分別共有權之前述土地上，故雙方約定將出租所得租金分配於原告，並未有積極事證可資證明，故被告所辯，不足採信。就前揭事實及證據以觀，應可推斷被告確有與原告、許瓊美及林秀麗三人共同就系爭建物有為使用、管理、收益之權能，且就系爭建物分配之租金比例，核與原告所提出之建築改良物所有權買賣移轉契約書、契稅申報書中約定原告、被告、許瓊美及林秀麗四人各自擁有之持分比例相同，堪信系爭所有權買賣移轉契約書之實質內容為真。末查，被告雖辯稱標的物應移轉占有，才有事實上處分權的問題，而本件系爭建物並無移轉給原告，原告並未取得事實上處分權等云云，然系爭建物之占有於97年7月即已交付給承租人占有，原告與被告等顯係基於出租人地位而屬於間接占有，前開判決意旨所謂之占有亦包含間接占有之情形，被告所為之辯解，與法不合，故原告就系爭建物自有取得事實上處分權，其主張就系爭建物有持分4分之1之事實上處分權，洵屬有據。
（二）原告得否請求被告給付返還前使用利益，即相當於租金之不當得利？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害，應返還其利益，民法第179條定有明文；而無權占有他人房屋或土地，可能獲得相當於租金之利益，此復為社會一般通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例可資參照）。
2、承前述，原告對於系爭建物有持分4分之1之事實上處分權，故就系爭建物自有使用、收益等所有權能，原告主張對於24號建物及系爭建物均有持分4分之1所有權，而被告無權占用上開房屋自應返還與原告及共有人全體，並給付其返還前使用之利益，即相當於租金之不當得利等語，惟查，據原告所提24號、24-1、24-2、24-3、24-4、24-5及24-6號等建物租金計算之明細表（見本院卷第187頁至第188頁）可知，24號、24-3號建物係由被告所承租，其餘建物由第三人所承租，且原告自97年7月間受讓前述土地和24號建物之應有部分4分之1所有權，以及受讓系爭建物各4分之1持分之事實上處分權，並持續有受領建物出租之租金分配，可知原告對於24號、24-1號、24-2號、24-3號、24-4號、24-5號及24-6號建物之房屋租賃關係並未為反對意思，而依照系爭建物之房屋租賃契約書（見本院卷第148頁至第177頁）可知，前開所有建物租賃關係均尚未終止，於該租賃關係尚未終止前，占有人皆非無權占有前開建物，況部分建物（24-1、24-2、24-4、24-5及24-6號建物）係為第三人直接占有，並非原告所主張被告有無權占有之情形，縱為被告占有之24號、24-3號建物，亦係根據先前之租賃關係占有中，並非無權占有，故原告未提出積極事證而主張被告係無權占有24號、24-1號、24-2號、24-3號、24-4號、24-5號及24-6號建物，無從認為其已經對己有利之事實為充足之舉證，故其請求被告返還相當於租金之不當得利，洵屬無據，不足為採。
五、綜上，原告請求確認其對新北市○○區○○街○○巷24-1、24-2、24-3、24-4、24-5及24-6號等建物有4分之1持分之事實上處分權，為有理由，應予准許；至原告請求被告應自102年4月1日起，至其將新北市○○區○○街○○巷○○號、24-1、24-2、24-3、24-4、24-5及24-6號等建物返還予原告等共有人全體之日止，每月給付原告73,750元，該部分之請求則非有理由，應予駁回。又原告經駁回之訴，其此部分假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 17 日
民事第一庭 法 官 許瑞東以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 17 日
書記官 黃雅慧