臺灣板橋地方法院民事判決 101年度訴字第1643號原 告 張蘇美雪被 告 賴俊旺上列當事人間請求給付租金等事件，經本院於民國101年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣柒萬壹仟玖佰參拾元及自民國101年7月28日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國101年7月28日起至被告返還土地之日止按月給付原告新台幣肆仟參佰捌拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。如被告以新台幣柒萬壹仟玖佰參拾元為原告預供擔保，免為假執行。
本判決第二項於各該給付期屆至時，原告依各期給付以新臺幣壹仟肆佰元供擔保後，得為假執行；如被告以各期新臺幣肆仟參佰捌拾陸元為原告預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：１坐落新北市○○區○○段○○○○號之全部所有權原為訴外人
賴清海所有，該地號上有同段2693建號（新北市○○區○○○街○○號一樓）、2694建號（同號二樓）、2695建號（同號三樓）、及2696建號（同號四樓），一至三樓原為訴外人賴清海所有，四樓為被告所有，被告並在四樓頂樓增設建物借予他人使用，訴外人賴清海於88年2月3日將系爭建物一至三樓出售予原告，將系爭土地所有權應有部分四分之三出售予原告，又於88年9月23日將系爭土地所有權應有部分四分之一夫妻贈與訴外人康豔珊，康豔珊又於100年2月23日出買予原告，原告取得系爭土地所有權全部，被告依民法第425 條之1之規定，應給付原告租金，若認為無租賃關係存在，被告亦係無法律上原因占用原告之土地，或故意不法侵害原告之土地所有權，是被告應自100年2月23日起至起訴日止（共16個月又1/3），按月給付原告新台幣（下同）15000元相當於租金之不當得利，共245000元。且在被告繼續占用原告土地之期間，應按月給付原告15000元。前揭土地位於商業活動頻繁之住宅區，鄰近板橋黃石市場、板橋區公所、捷運府中站、舊板橋車站商圈，有麥當勞、肯德基等大型速食店，交通便利，以每月15000元計算相當於租金之不當得利應為適當。
２原告於88年2月3日取得前揭2693、2694、2695建號之所有權
，原告對於頂樓亦有四分之三之共有權，惟被告未經原告同意將頂樓全部占用，亦屬不當得利，並侵害原告之共有權，被告應按月給付原告3000元，自88年2月3日起至101年7月4日止，共161個月，被告應給付原告483000元，被告未經原告同意占用頂樓增設建物，應將頂樓增設之建物拆除，將頂樓返還原告與其他共有人。
３被告之父親余明錐乃實際居住四樓之人，其於96年5月與原
告約定以每月5000元之金額，補貼其自原告一至三樓建物內部行使通行權造成原告之損失，起初余明錐付款皆屬正常，但自99年10月開始，余明錐卻聽從被告之言，擅自將其應付之金額降為每月2500元，此有銀行匯款記錄可資證明，迄今被告尚欠52500元。故原告要求被告應給付原告52500元（自99年10月起算至101年6月止，共計21個月），被告在其行使通行權之期間，須每月支付使用費5000元予原告。
４並聲明：①被告應給付原告租金245000元，並自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，須每月支付租金15000元予原告。②被告應賠償原告483000元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。③被告應將頂樓增設之建物拆除，將頂樓返還原告及其他共有人全體。④被告應給付原告52500元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告在其行使通行權之期間，須每月支付5000元予原告。⑤願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭一至四樓建物係長輩所建留予後輩居住，故採內梯式建築，一至三樓登記為訴外人賴清海（被告之舅舅）名下，四樓登記於被告名下，頂樓則由被告之弟妹居住，被告就土地及頂樓之使用均屬無償，詎料賴清海於數年前將系爭建物一至三樓出售予原告，將系爭土地所有權應有部分四分之三出售予原告，將系爭土地所有權應有部分四分之一夫妻贈與訴外人康豔珊，康豔珊又出買予原告，是原告於100年間取得系爭土地所有權全部，原告對於系爭建物及土地之使用模式十分清楚，應繼承前手之權利義務，讓被告繼續無償使用系爭土地及頂樓。兩造於91年間針對被告通行原告建物一至三樓內梯給付使用費糾紛成立調解，被告願自91年1月起按月給付原告2500元作為被告通行原告內梯之使用費，此調解契約並未終止，被告迄今仍依調解內容按月給付原告2500元。
被告否認於96年間事先授權訴外人余明錐與原告終止91年間成立之調解契約，將每月使用費提高為5000元，被告事後亦未承認余明錐代理其將使用費調高為5000元等語置辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭之事實１坐落新北市○○區○○段○○○○號之全部所有權原為訴外人
賴清海所有，該地號上有同段2693建號（新北市○○區○○○街○○號一樓）、2694建號（同號二樓）、2695建號（同號三樓）、及2696建號（同號四樓），一至三樓原為訴外人賴清海所有，四樓為被告所有，被告並在四樓頂樓增設建物借予他人使用，原告於100年2月23日買受取得前揭地號所有權全部，原告於88年2月3日取得前揭2693、2694、2695建號之所有權，原告對於頂樓亦有四分之三之共有權。
２兩造於91年間針對被告通行原告建物一至三樓內梯給付使用
費糾紛成立調解，被告願自91年1月起按月給付原告2500元，作為被告通行原告內梯之使用費。
四、原告主張：原告取得系爭土地所有權全部，被告所有四樓建物占用原告之土地，被告依民法第425條之1之規定，應給付原告租金，若認為無租賃關係存在，被告亦係無法律上原因占用原告之土地，或故意不法侵害原告之土地所有權，是被告應自100年2月23日起至起訴日止（共16個月又1/3），按月給付原告15000元相當於租金之不當得利，共245000元，且在被告繼續占用原告土地之期間，應按月給付原告15000元等情；被告則以：系爭一至四樓建物係長輩所建留予後輩居住，故採內梯式建築，一至三樓登記為訴外人賴清海（被告之舅舅）名下，四樓登記於被告名下，頂樓則由被告之弟妹居住，被告就土地及頂樓之使用均屬無償，原告於100年間取得系爭土地所有權全部，原告對於系爭建物及土地之使用模式十分清楚，應繼承前手之權利義務，讓被告繼續無償使用系爭土地及頂樓等語置辯。原告首依民法第425條之1請求被告給付土地租金，惟按民法第425條之1係規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」，然查本件四樓建物自始即為被告所有，土地自始即為訴外人賴清海所有，並無「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之情形，是本件應無民法第425條之1之適用。原告另主張被告無法律上原因占用原告之土地，請求被告給付不當得利等情，經查，系爭建物於所有權第一次登記為被告所有時，被告即無土地所有權，當時之土地所有權人為被告之舅舅即賴清海，被告並無給付使用土地之對價，是被告就系爭土地應係與賴清海成立使用借貸契約，然因使用借貸，非如租賃之有民法第425條（買賣不破租賃）之規定，被告自不得執此對現在之土地所有人即原告主張有無償使用該土地之權利（最高法院59年台上字第2490號判例參照），被告又未能提出其有何權利占用原告之土地，是原告主張被告無權占有其土地，應屬可採。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。本件被告無正當權源，在原告土地上占有使用，其消極地減免應支付使用土地之代價而受有利益，致原告受有相當於租金之損害，自已構成不當得利。又按城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項所明定。又土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額，又土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。而房屋之申報價額，因目前市縣地政機關並未進行估定，故無房屋之申報價額可資認定，以房屋稅單所載房屋課稅現值作為房屋價額之估定，應無不可。查系爭四樓建物之房屋課稅現值196600元（見卷第120頁），系爭土地申報地價為每平方公尺40896元，面積81平方公尺，有土地登記簿謄本可稽，是土地申報價值為0000000元，合計土地及建物申報總價為0000000元。查系爭967地號地目為建，位於○○區○○○街○街道不寬，街道內多為住家，一樓或有店面或設攤販，後菜園街對外連接府中路、文化路，府中路上有板橋區公所、府中捷運站，文化路上有板橋國小、板橋高中等情，有土地登記謄本、照片、地圖可稽，被告房屋屋齡30年，作住家使用，本院斟酌基地之位置、工商繁榮程度、利用基地之經濟價值及所得利益等情狀，認不當得利之數額以年息百分之六計算為宜，土地上有四層建物，被告所有為第四層樓。以此計算，被告每月不當得利為4386 元（0000000x0.06/12/4=4386）。原告自100年2月23日取得系爭土地所有權，至原告起訴時（101年7月4日）止，共16月又12日，是被告應給付71930元[4386x16+4386x12/30=71930]。是原告請求被告給付71930元及自起訴狀繕本送達翌日即101年7月28日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日即101年7月28日起至被告返還土地之日止按月給付4386元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、原告另主張：原告於88年2月3日取得前揭2693、2694、2695建號之所有權，原告對於頂樓亦有四分之三之共有權，惟被告未經原告同意將頂樓全部占用，亦屬不當得利，並侵害原告之共有權，被告應按月給付原告3000元，自88年2月3日起至101年7月4日止，共161個月，被告應給付原告483000元，被告未經原告同意占用頂樓增設建物，應將頂樓增設之建物拆除，將頂樓返還原告與其他共有人等情。按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，民法第799條前段定有明文。次按，公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分；公寓大廈屋頂之構造，並不得為約定專用部分，公寓大廈管理條例第7條第3款固亦有明文，惟公寓大廈管理條例第55條第2項另規定於本條例施行前（84年6月28日）已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。查系爭公寓於71年2月3日為所有權第一次登記，有建物登記謄本附卷可稽，是以系爭公寓大廈之區分所有權人，就共有之共同部分，如已依民法共有之相關規定，為特別之約定者，自仍有其效力，得不受公寓大廈管理條例第7條各款不得為約定專用部份之限制。次按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在，48年台上字第1065號判例意旨參照。查原告之前手賴清海有一至三樓建物所有權，被告有四樓建物所有權，是就頂樓部分，賴清海享有四分之三之共有權，被告有四分之一共有權，賴清海同意將系爭建物頂樓全部由被告使用，且由被告增建建物使用多年，原告於受讓時亦知悉上情等情，此為原告所不爭執，揆諸前揭說明，被告與訴外人賴清海就頂樓所成立之分管契約，對於知情之原告亦有拘束力。被告基於分管契約，既得占有頂樓全部增建建物使用，則原告主張被告無權占用頂樓，請求拆除增建部分及給付不當得利，為無理由，應予駁回。
六、原告復主張：被告之父親余明錐乃實際居住四樓之人，其於96年5月與原告約定以每月5000元之金額，補貼其自原告一至三樓建物內部行使通行權造成原告之損失，起初余明錐付款皆屬正常，但自99年10月開始，余明錐卻聽從被告之言，擅自將其應付之金額降為每月2500元，此有銀行匯款記錄可資證明，迄今被告尚欠52500元。故原告要求被告應給付原告52500元（自99年10月起算至101年6月止，共計21個月），被告在其行使通行權之期間，須每月支付使用費5000元予原告等情；被告則以：兩造於91年間針對被告通行原告建物一至三樓內梯給付使用費糾紛成立調解，被告願自91年1月起按月給付原告2500元作為被告通行原告內梯之使用費，此調解契約並未終止，被告迄今仍依調解內容按月給付原告2500元。被告否認於96年間事先授權訴外人余明錐與原告終止91年間成立之調解契約，將每月使用費提高為5000元，被告事後亦未承認余明錐代理其將使用費調高為5000元等語置辯。經查，兩造於91年間針對被告通行原告建物一至三樓內梯給付使用費糾紛成立調解，被告願自91年1月起按月給付原告2500元，作為被告通行原告建物內梯之使用費，此有台北縣板橋市調解委員會調解筆錄附於本院卷第86頁可稽，原告主張已與訴外人余明錐合意終止91年間成立之調解契約，將使用費調高為每月5000元，而要求被告給付等情，自應就訴外人余明錐事先曾得被告之授權或事後得被告之承認之事實負舉證責任，原告才能對被告請求每月5000元之使用費，原告就此並未舉證，其所提出之個人名下存摺，固有5000元之現金存款記錄，惟並無證據證明此5000元係由被告所給付，自不能作為有利於原告之證據。原告不能證明被告有同意將使用費提高至每月5000元，則原告請求被告給付欠款52500元及在其行使通行權之期間，須每月支付使用費5000元予原告，為無理由，應予駁回。
七、綜上，原告請求被告給付無權占有土地之不當得利71930元及自起訴狀繕本送達翌日即101年7月28日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日即101年7月28日起至被告返還土地之日止按月給付4386元，為有理由，應予准許。其餘請求為無理由，應予駁回。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款職權宣告假執行，並酌定相當之擔保金額免為假執行，原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 11 日
民事第三庭 法 官 陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 11 日
書記官 林勁丞