臺灣板橋地方法院民事判決 101年度訴字第176號原 告 郭文婷訴訟代理人 李兆秦被 告 林秋桃訴訟代理人 楊擴擧律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國101 年5 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參萬貳仟柒佰玖拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣參萬貳仟柒佰玖拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。本件原告原起訴請求「被告給付新臺幣（下同）505,44
4 元」【見101 年度訴字第176 號卷（下稱本院卷）第3 頁】，嗣經數次變更，最後於民國101 年5 月31日言詞辯論期日當庭將訴之聲明變更為「被告應給付原告105,777 元」（見本院卷第123 、125 頁），此部分核屬減縮應受判決事項之聲明，依首揭規定，應予准許。又原告原依損害賠償請求權起訴請求被告賠償其系爭委任契約終止後之損害，嗣經數次變更，末於101 年5 月31日言詞辯論期日當庭變更依民法第547 條、第548 條第2 項所定之委任報酬請求權為請求權基礎（見本院卷第123 、125-127 頁），雖為被告所不同意，然經核原告變更之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用（最高法院90年度臺抗字第2 號裁判要旨可資參照），核屬請求之基礎事實同一，按諸前揭規定及說明，亦應准許。
貳、實體事項
一、原告主張：㈠兩造於100 年10月21日簽訂「委託書」2 份（下合稱系爭委
託書），由被告委任原告處理坐落新北市○○區○○段一小段451-1 地號、權利範圍10000 分之1452土地，暨其上同段1402 建 號即門牌號碼新北市○○區○○街2 之1 號2 樓（下稱系爭1402建號房屋）、同段1424建號即門牌號碼新北市○○區○○街2 之5 號6 樓（下稱系爭1424建號房屋）等不動產（下合稱系爭不動產）之出售、簽約、收款、用印、交付證件及辦理產權登記等相關之一切事務，被告亦同意系爭1424建號房屋之委託銷售價額以每坪單價20萬元計算（即銷售總價約622 萬元，計算式：31.11 坪20萬元＝622.2 萬元），另其每坪最低單價則為17萬元。兩造復於同日簽訂「同意書」1 份（下稱系爭同意書，下與系爭委託書合稱系爭委任契約），約定以原告出售系爭不動產之成交價額之4 ％為委任報酬。
㈡原告受委任後，即積極為被告處理出售系爭不動產之相關事
務，於100 年10月22日起至100 年11月19日止，業經完成系爭1424建號房屋之裝潢、修繕、清潔及整理等部分事務（下合稱裝修事務），並陸續於100 年10月30日、100 年11月16日分別與永慶不動產、中信房屋及全國不動產等不動產仲介公司簽訂系爭1424建號房屋之委託銷售契約，系爭1424建號房屋即已處於備供出售、可引介購屋者至現場看屋之階段。詎被告於100 年11月20日竟更換系爭1424建號房屋之門鎖，致原告無法完成後續系爭不動產之出售、簽約等事宜，即於
100 年11月21日寄發新莊昌盛郵局24 9號存證信函（下稱系爭存證信函）通知原告終止系爭委任契約，此顯然可歸責於被告。原告為被告處理系爭不動產之出售相關事務，已處理完成系爭1424號建號房屋之裝修事務，然系爭委任契約既因非可歸責於原告之事由而終止，原告自得請求被告就其已處理之部分，支付委任報酬。爰依系爭委任契約之約定及民法第548 條第2 項之規定，請求被告應給付原告105,774 元（計算式：31.11 坪17,000元2 ％＝105,774 元）等語。
㈢為此聲明：⒈被告應給付原告105,774 元。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造間對於系爭1424建號房屋之裝修事務（下稱第一階段委
任契約）與系爭委託書暨同意書所載之系爭不動產之出售事務（下稱第二階段委任契約）二者，係分別成立兩個委任契約。第一階段委任契約，業由原告處理完畢，並由被告給付必要裝修費用予原告，故第一階段委任契約所生之權利、義務關係，雙方皆已履行完畢，原告實無從再依第一階段委任契約請求被告給付上開裝修事務之委任報酬。另被告乃係終止第二階段委任契約，而第二階段委任契約之委任事務並不包括裝修事務，原告自無據第二階段委任契約請求被告給付已處理部分之委任報酬可言。
㈡縱認兩造間僅成立單一之系爭委任契約（即系爭委託書及同
意書所示之委任關係），然系爭委任契約復未就裝修事務之處理約定委任報酬，原告仍不得執系爭委任契約向被告請求所處理裝修事務之委任報酬，況原告遲至100 年11月16日始與上述不動產仲介公司就系爭1424建號房屋部分簽訂委託銷售契約，足見系爭委任契約係因可歸責於原告之事由而終止，且該日（即100 年11月16日）距系爭委任契約之終止日（即100 年11月21日）僅有5 天，殊難認原告已為部分之勞務給付，故本件原告請求顯無理由等語，資為抗辯。
㈢答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠被告為系爭不動產之所有人。
㈡兩造於兩造於100年12月21日簽訂系爭委託書，其上載明：
「立委託書人林秋桃（即本件被告，下同），茲因事忙，特委託郭文婷（即本件原告，下同），辦理系爭不動產的全權出售、簽約、收款、用印、交付證件及辦理產權移轉登記等有關之一切事宜…」，另就系爭1424建號房屋部分特別記載：「委託人同意開價每坪新臺幣貳拾萬元整，底價為每坪壹拾萬柒萬元整則成交」等文字；兩造復於同日簽訂系爭同意書，其上載明：「立書人林秋桃（簡稱甲方），特委託郭文婷（簡稱乙方），代為處理系爭不動產的全權出售、簽約、收款用印交付證件及辦理產權移轉登記等有關之一切事宜，並同意支付乙方出售之價金百分之四為處理之費用」等文字，並有系爭委託書影本2 份、系爭同意書影本1 份附卷可稽（見本院卷第6-8 頁）。
㈢被告業於100年11月21日寄發系爭存證信函通知原告終止系
爭委任契約，並有新莊昌盛郵局第249號存證信函影本1份存卷足按（見本院卷第30頁）。
㈣原告業處理完成系爭1424建號房屋之裝修事務，被告則曾支
付裝修費用共7萬元予原告，前揭7萬元為原告實報實銷之必要費用支出，另系爭1402建號房屋部分，原告尚未從事裝修事宜等事實，為兩造所不爭執，復有原告所提出之系爭1424建號房屋修繕費明細、臺灣自來水公司及臺灣電力公司之繳費收據、油漆、水電材料之估價單、門鎖、紗窗、浴室配備之發票、特力屋股份有限公司平鎮分公司出貨明細單及發票暨原告簽具之修整費用收據等影本暨系爭1424建號房屋裝修前、後照片在卷供參（見本院卷第90-98 、106 、107-110頁背面）。
㈤原告於被告為前揭終止系爭委任契約前，業已先後與永慶不
動產、中信房屋及全國不動產等不動產仲介公司簽訂系爭1424建號房屋之委託銷售契約，此有永慶不動產100 年10月30日委託主力銷售協議書、中信房屋100 年11月16日一般委託銷售契約書、全國不動產100 年11月16日專任委託銷售契約書等影本附卷為憑（見本院卷第99-105頁）。
四、原告主張：系爭委任契約因非可歸責於原告之事由而終止，原告自得請求被告就其所處理之系爭1424建號房屋之裝修事務部分給付委任報酬等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠系爭委任契約約定之委任事務範圍是否包含系爭1424建號房屋之裝修事務？㈡原告請求被告給付其已處理之部分之委任報酬，有無理由？如是，數額若干？茲分述如下：
㈠系爭委任契約約定之委任事務範圍是否包含系爭1424建號房
屋之裝修事務？⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的、經濟價值、該意思表示所根基之原因事實、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度臺上字第1421號、98年度臺上字第1925號裁判要旨參照）。
⒉被告抗辯：依系爭委託書暨同意書字面所載，足認系爭委任
契約被告僅委任原告處理系爭不動產之「出售、簽約、收款、用印、交付證件及辦理產權移轉登記」等事務，而未對於系爭1424建號房屋之裝修事務兼有約定，可見裝修事務非屬系爭委任契約所定之委任事務範圍，自無民法第548 條第2項之適用等語。然查：
①兩造於100 年10月21日簽訂系爭委託書暨同意書後，原告即
於100 年10月22日起至100 年11月19日止，進行系爭1424建號房屋裝修事務之處理，被告則曾於100 年10月24日先行支付部分裝修費用7 萬元等情，為兩造所不爭執，已如前述。
基此，足徵原告係因兩造間業成立系爭委託書暨同意書所示之委任關係，其始基於兩造間之委任契約而為系爭1424建號房屋裝修事務之勞務給付，顯無被告所辯系爭委託書及同意書所示之委任契約順序在後、系爭1424建號房屋裝修事務之委任關係順序在先之情，是被告此部分辯解，已難遽採。
②系爭委託書暨同意書固僅載明：被告委託原告辦理系爭不動
產之全權「出售、簽約、收款、用印、交付證件及辦理產權移轉登記等有關之一切事宜」等文字（見本院卷第6 頁），然承諸上揭契約解釋之說明，委不能拘泥於上開字面或截取系爭委託書及同意書中一二語，致悖離當事人立約時之真意。本院詳閱上開文字記載，並綜觀系爭委託書暨同意書全文，認上開文字記載既謂「出售…等有關之一切事宜」等語，顯屬『例示性』約款，而非『列舉性』約定甚灼，即上開文字所承載之語意外延，應以與系爭不動產「出售」整體流程具合理之關連性、前置性或必要性之事務為其文義範疇，斷非僅限於自不動產買賣之要約引誘、要約、訂立契約時起，迄標的物交付、所有權移轉完畢之階段，而一概忽略不動產出售所需之準備工作或前置作業不論。
③又審酌兩造間系爭委任契約成立後，原告方為系爭1424建號
房屋裝修事務之處理，且被告亦曾支付裝修必要費用（各項目費用均實報實銷）予原告，堪認其同意接受原告上開勞務給付之情，足證系爭委任契約所定之委任事務範圍兼含系爭1424建號房屋裝修事務之契約解釋，尚未逸脫兩造締約時之真意，亦未牴觸兩造締約後所預期獲致之法律效果。復衡諸不動產出賣人於實際接洽、引介購屋者現場看屋前，先行針對待售不動產標的物再為一定之裝潢、修繕、清潔及整理等準備工作，抑或重新購置必需之家用設備及相關傢俱，俾使待售不動產標的物達於備供出售之完善狀態，甚或用以提高待售不動產標的物之成交價額與附加價值等舉措，恆屬現今不動產交易實務所習以為常，足見待售不動產標的物之裝修事務，常為當事人於不動產出售整體流程中可合理預見之必需性、前置性準備作業，益徵該二者間具有高度密切之合理關連性。
④再參佐不動產出賣人倘將欲銷售不動產標的物一事委任他人
，亦同時委任受任人為待售不動產標的物裝修事務之處理，而該裝修事務之委任與否，在當事人於約定全件委任報酬時，即會併同納入考量，並未另有訴諸文字約定或額外計酬之情，亦非不動產交易習慣之罕見案例。再者，被告就兩造間曾就系爭1424建號房屋之裝修事務訂立委任契約，並不爭執等語，僅抗辯系爭委託書暨同意書所示之系爭委任契約並未包含裝修事務之處理等語（見本院卷第123 頁背面）。本院既全盤觀察、綜合推求上揭諸情，認原告主張系爭委任契約所定之委任事務範圍包含系爭1424建號房屋之裝修事務等語，確實符合當事人立約時之真意暨系爭委任契約之經濟目的與文義解釋，應屬可採。被告上開拘泥於系爭委託書暨同意書之一二語所為辯解，殊無足取。
㈡原告請求被告給付其已處理部分之委任報酬，有無理由？⒈按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。受任人應受報
酬者，除契約另有訂定外，非於委任關係終止及為明確報告顛末後，不得請求給付；委任關係，因非可歸責於受任人之事由，於事務處理未完畢前已終止者，受任人得就其已處理之部份，請求報酬。報酬縱未約定，如依習慣或依委任事務之性質，應給與報酬者，受任人得請求報酬，民法第549 第
1 項、第548 條、第547 條分別定有明文。又民法第547 條規定所謂依「習慣」或「依委任事務之性質」，前者一般指地方習慣或商業習慣，後者如受任人以事務之處理為其職業者，始足當之（最高法院88年度臺上字第2724號裁判要旨供參）。
⒉經查，兩造業於100 年10月21日締結系爭委任契約，嗣被告
於100 年11月21日即以系爭存證信函通知原告終止委任關係，此有前揭存證信函在卷可考（見本院卷第30頁）。準此，系爭委任契約既因被告考量自身因素為單方終止，核屬因非可歸責於原告之事由，於系爭委任事務處理未完畢前業經終止，揆諸上開規定，原告自得就其終止前所提供之勞務給付，請求被告給付其已處理部分之委任報酬。被告雖抗辯：自原告與上述不動產仲介公司簽訂系爭1424建號房屋之委託銷售契約時起至被告終止系爭委任契約時止，期間僅約5 天，難認原告有何委任事務之處理行為，原告復未能證明其已處理部分為何，本件請求應無理由云云。惟被告上開辯解乃係其基於系爭1424號建號房屋之裝修事務非屬系爭委任契約所定委任事務範圍之一部所為之立論，其立論基礎既為本院所不採，已如前述，殊無從遽為有利於被告之認定。再者，原告自100 年10月22日起至100 年11月19日止，業處理完成系爭1424號建號房屋實際售出前之必需性裝修事務，復為兩造所不爭執，堪信屬實，足資證明原告確有給付系爭委任契約所定之部分勞務。
⒊次查，系爭委任契約固未明文約定系爭1424建號房屋裝修事
務之報酬數額，但裝修事務既屬系爭1424號建號房屋出售相關事務之重要環節，且兩造間未單獨切割裝修事務，亦未另就該裝修事務具體約定報酬，而僅就系爭不動產出售相關事務處理完畢後之整體委任報酬有所明定，實與交易常情無違，業如前述。復衡酌一般不動產代銷實務關於委任報酬之給付約定，多見約定於不動產實際售出後一次給付者，鮮有約定於不動產出售整體流程中依照受任人處理之階段分次給付者。是以，系爭委任契約對於系爭1424號建號房屋裝修階段之勞務給付，縱未明訂委任報酬之具體數額，即與經驗法則及交易慣例尚無悖離之處，尚難逕認被告就原告所為系爭1424建號房屋裝修事務之處理無何委任報酬給付責任可言。況核諸上揭民法第547 條規定之意旨，尚難徒以系爭委任契約未見系爭1424建號房屋裝修事務之報酬約定乙事，即遽謂本件原告有同意無償為被告處理系爭1424建號房屋裝修事務之情，是被告此部分之辯解，委難憑採。基此，依前述不動產代銷之交易實務及商業習慣，堪認本件裝修事務之處理，仍屬有償之委任。
⒋再者，被告業給付系爭1424建號房屋之裝修費用共計7 萬元
予原告，上開裝修費用為原告實報實銷所支出之必要費用等節，均為兩造所不爭執，已如前述，自堪信為真實。據此，上開裝修費用7 萬元，應認屬原告因處理系爭委任契約，所支出之必要費用，依民法第546 條第1 項之規定，本應由被告自行負擔或償還之，被告雖業已支付上開裝修費用7 萬元之事實，然仍與原告得請求其已處理部分之委任報酬，洵屬二事，被告執此抗辯：上開裝修費用7 萬元，其中包含車馬費3, 649元，即係原告本件所得請求之委任報酬，被告無庸再負委任報酬給付責任等語，要屬無據。
㈢本件原告得請求之金額為何？⒈按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大
困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222 條亦著有明文。本件被告於系爭不動產出售相關事務處理完畢前片面終止系爭委任契約，原告既經完成系爭委任契約所定之部分委任事務，且原告無法處理完畢系爭不動產之出售事宜，復非因可歸責於原告之事由，原告自得請求被告就其已處理部分給付委任報酬，業如前述。
⒉原告雖陳稱：系爭委任契約原訂以系爭1424建號房屋出售成
交價額之4 ％計算委任報酬，因尚未實際售出，爰主張依系爭1424建號房屋以每坪單價17萬元計算之銷售總額之2 ％充作本件已處理部分之委任報酬等語。本院審諸系爭委任契約固約定以系爭不動產出售成交價額之4 ％充作委任報酬，然係以系爭不動產已實際售出為立約基礎，本件情形即無從未經修正而逕行援用上開計算標準以核定委任報酬。惟原告既已證明其確有給付部分勞務之事實，該勞務之價值又顯不能證明其數額，復因本件委任報酬數額之計算，同屬依所得心證定其數額之金錢債權，與上揭民事訴訟法第222 條之規範情形，具有同質性，本院自應類推適用上揭規定，審酌一切情況，依所得心證定其數額（參見刊於法學叢刊第227 期民事訴訟法研究會第111 次研討紀錄；另最高法院99年度臺上字第548 號判決針對給付工程款案件認當事人無法提出證據證明他造因免給付義務所得利益之數額為何，應由事實審法院適用或類推適用民事訴訟法第222 條規定詳予審認定其數額之法律見解，即同此意旨）。
⒊詳閱原告所提出之系爭委託書暨同意書上之文字記載以觀，
原告依據系爭委任契約所須提供之關鍵性勞務包括：系爭不動產之「出售、簽約、收款、用印、交付證件及辦理產權移轉登記等有關之一切事宜」等節（見本院卷第6-8 頁）。據此，本院參佐本件被告終止系爭委任契約前，原告即有給付約29天之勞務服務以處理系爭1424建號房屋之裝修事務，並曾與上述不動產仲介公司簽訂系爭1424建號房屋之委託銷售契約，然對於系爭1402建號房屋部分之出售相關事務暨系爭1424建號房屋實際售出之關鍵性事務，終究不及為任何處理等情，爰依照原告已處理委任事務之實質內容與勞務性質，暨財政部100 年度不動產代銷業同業利潤標準淨利率為31％，審酌一切情形，認原告於被告終止系爭委任契約前就其已處理部分所得請求之合理委任報酬，綜合考量：系爭委任契約原訂委任報酬為系爭1424建號房屋按被告所同意之最低每坪單價17萬元計算之銷售總額4 ％，及原告未處理完畢系爭1424建號房屋之出售相關事務，其所得請求之委任報酬應以半數為公允，暨比照前揭不動產代銷業同業利潤標準淨利率為31％等因素，應以據此計算後所得之數額32,790元（計算式：31.11 坪17萬元4 ％31％1/2 ＝32,790元，元以下四捨五入）為適當，原告逾此範圍之請求，不能准許。至於被告另抗辯上開金額應扣除業已支付之車馬費3,649 元部分，惟有關原告已收執之7 萬元部分（內含車馬費3,649元），兩造均不爭執此屬於委任事務被告原本應支出之部分，且實報實銷等事實，已如前述，且與上開委任報酬顯屬二事，應認被告前揭所辯，並不可採。
五、綜上所述，系爭委任契約約定之委任事務範圍既有包含系爭1424建號房屋之裝修事務，且業由原告處理完成，依習慣原告自得請求被告給付報酬。又被告迄今亦無法積極舉證證明兩造間有二階段之委任契約關係、或無償約定，足認被告上開所辯各節，應不可採。從而，原告本於系爭委任契約之法律關係及民法第547 條、第548 條第2 項之規定，請求被告給付32,790元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本判決第1 項所命給付之金額未逾500,000 元，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定定有明文。本件原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，本院所命給付之金額僅為32,790元，未逾500,000 元，依上開規定，本院就此部分自應依職權宣告假執行，原告聲請願供擔保宣告假執行，此不過促使法院職權發動，本院無須就其此部分為准駁之判決，惟被告陳明願供擔保請准免為假執行之宣告，亦無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並諭知如主文第4 項所示。至原告敗訴部分，其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 6 月 14 日
民事第二庭法 官 吳振富以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 14 日
書記官 吳語杰