臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第1955號原 告 黃麗霞訴訟代理人 陳筱屏律師被 告 許正吉訴訟代理人 方鳴濤律師
楊堯泓律師上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國102年2月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○號土地上如附圖所示B建物（面積八十四點八一平方公尺）、C建物（面積二六點二八平方公尺）全部拆除，將該部分土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰陸拾伍萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆佰玖拾肆萬參仟伍佰零伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件原告起訴，其聲明第 1項原為：被告應自其所有新北市○○區○○路 ○○○巷○○號（下稱系爭房屋）占用坐落新北市○○區○○段 ○○○○號土地遷出，將該部分房屋拆除，並將所占用之土地返還原告。嗣於訴訟進行中，更正為如後述訴之聲明所載（見本院卷第140、191頁）。雖原告主張被告占用之地號前後有異，惟其所為訴之變更，係本於被告系爭房屋占用原告所有土地之同一請求基礎事實，合於前揭法條規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於民國100年3月16日因買賣登記取得新北市○○區○○
段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），被告所有系爭房屋占用系爭土地，為無權占有，嚴重妨害原告土地所有權能之行使，爰依民法第 767條規定請求被告拆除系爭房屋，並返還無權占有之土地。
㈡被告未舉證確有法定租賃權存在。
㈢併為聲明：1.被告應將坐落系爭土地上如附圖所示B、C建物
拆除，將該部分土地返還原告。2.前項請求，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠新北市○○區○○段○○○○號土地（重測前為393-7地號）係
由原臺北縣○○段○○○段000地號（下稱西盛393地號）之土地分割而來，而西盛 393地號土地自清朝乾隆年間即由許氏先祖許式生渡台墾居，其有 2子分為許欽英、許欽居，許欽居有 4子，分為許克為、許克擇、許克鄰、許克帝，為許氏四大房祖，先祖許式生逝世後，由許欽居繼承，許欽居逝世後由四大房祖繼承，四大房祖於新樹段 309地號修建高陽派居，世代共居於西盛庄，被告為四大房祖派系之大房一脈，依據被告現居之系爭房屋門牌歷史整編記錄可知，被告之先祖始終居於現址，原告起訴主張占用新樹段 310地號之房舍，實與被告坐落新樹段 309地號之房舍相連一體無法分割，系爭屋舍為清朝時期所興建，請求鑑定系爭房屋建造年代即可明瞭。嗣抗戰勝利後，國民政府開始進行土地總登記，因派下子孫眾多，為便宜行事，推派部分繼承人擔任土地登記名義人，導致原屬先祖許式生、許欽居 1人所有之房地，因時間因素，使土地及房屋讓與相異之人，被告為系爭房屋之納稅義務人，依民法第425條之1規定及實務見解，被告對於新樹段 310地號土地有法定租賃權存在。被告請求法院酌定租金數額，考量被告自先祖許式生即世代世居於此，利用土地僅供居住，該地亦非商業繁榮之區，系爭土地曾以申報地價年息5%計算地上權地租，請求酌定申報地價 5% 為租金上限。
㈡系爭房屋位於「樹林鎮三多里地區都市計劃」範圍內，於66
年5月7日起至67年5月6日止禁建房屋，系爭房屋經新北市工務局認定為「合法房屋」，可見系爭房屋於前開期間之前即已合法存在；再依行政院農業委員會林務局（下稱林務局）農林航空測量所提供之空照圖所示，37年、67年、72年拍攝之空照圖均無改變，與系爭房屋現狀相同，系爭房屋坐落之重測前393-7地號土地（即新樹段310地號），屬同一地號土地之土地利用，分由各房子孫管理，但因政府土地政策，土地重劃或分割，始造成土地地號改變，導致房屋同時坐落於不同地號上，但房屋坐落始終未曾改變；原告應自陳新基、陳瑞玄受讓取得土地，該 2人為台信開發建設股份有限公司之董事長及董事，於97年間以贈與方式取得系爭土地共有人地位，之後再以買賣方式取得其餘共有部分，目的在於規避土地法第34條之1第4項其他共有人之優先承購權，因「贈與」無需如「買賣」需履行其他共有人之優先承購權，最終於100年間由該2人取得系爭土地全部權利，之後再移轉與原告，原告與陳新基於土地登記簿上登載相同地址， 2人關係匪淺，原告等人採用受贈小部分土地，再大肆購買其餘土地，意圖規避土地法規定，利用偽稱系爭土地已設定地上權，使其他共有人出賣或移轉時增加困難及貶低出售價格，而土地僅能出售陳新基、陳瑞玄 2人，原告與陳新基、陳瑞玄等人既專營土地買賣，於取得土地前早已知悉系爭土地利用情形，況且臺灣因繼承導致土地及房屋所有權分離之情形所在多有，原告等人豈有不詳加調查系爭土地利用及繼承狀況，原告請求拆屋還地實屬濫用權利等語置辯。
㈢併為答辯聲明：1.駁回原告之訴及其假執行之聲請。2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告向前手購得系爭土地，於100年3月16日移轉登記；系爭房屋未辦理建物所有權第 1次登記，現為被告占有使用且由被告繳納房屋稅；又本院至現場履勘並囑託新北市新莊地政事務所派員前往測量結果：系爭房屋占用系爭土地之情形如附圖所示，B建物占用面積84.81㎡、C建物占用面積26.28㎡等事實，有土地登記謄本、勘驗筆錄、現場照片、複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第114至119頁、第 143頁），復為兩造所不爭執，自為真實。
四、原告主張被告所有系爭房屋如附圖所示B建物、C建物部分無權占用系爭土地，依民法第 767條規定，請求被告拆除系爭房屋，並將系爭土地返還予原告等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件應審究者為：㈠被告占用系爭土地有無法律上之權源？㈡原告請求拆屋還地有無權利濫用？茲分別說明如下：
㈠被告占用系爭土地有無合法權源？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實負舉證之責（最高法院85年度台上字第1120號、83年度台上字第1553號判決意旨參照）。本件原告為系爭土地所有權人，系爭土地如附圖所示B建物（面積 84.81㎡）、C建物（面積26.28㎡）為被告所有，業經本院認定如上所述，被告以非無權占有為抗辯，自應由被告就其取得占有係有正當權源之事實負舉證責任。
2.本件有無民法第425條之1第 1項規定之適用？被告主張有權占有系爭土地，係以系爭土地、房屋原屬先祖許式生、許欽居 1人所有，因政府進行土地總登記時，派下子孫眾多，為便宜行事，推派部分繼承人擔任土地登記名義人，房地分由各房子孫管理，致使土地及房屋讓與相異之人，應有民法第425條之1第1項規定之適用云云。經查：①土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第 425條之1第1項定有明文。依前揭法條文義，該法律推定之租賃權係以「土地與房屋原同屬一人所有」為要件。
②被告主張前開法定租賃權存在，固據提出石龜瑤林許氏家譜
（式生派）節錄本、許氏生子孫大房一脈系統圖、系爭房屋之歷史戶籍及門牌整編資料、系爭房屋稅籍證明書、新北市政府工務局101年10月22日北工使字第 0000000000號函、林務局農林航空測量所空照圖為證（見本院卷42至94頁、第202至209頁），惟為原告所否認，且觀之提出門牌整編歷史資料，雖可認系爭房屋35年間門牌初編14戶設籍「西盛488 號」，41年間 13戶「西盛488號」，44年20戶「西盛74號」，
57 年「西盛74號」，67年「新樹路263巷19號」，迄今「新樹路699巷 29號」之演進過程，而系爭房屋是否即為被告主張祖先所居住之「臺北廳擺接堡西盛庄土名西盛三百九十三番地」仍屬無法證明；退萬步言，縱使被告祖先曾於系爭房屋居住之事實，被告所提之許氏家譜、系統圖，亦無法證明系爭房屋究竟由何人出資興建？興建房屋之人是否與系爭土地所有權人同屬一人？況且被告與其主張之先祖許式生、許欽居相距7、8代，許欽居以下歷代子孫有數十人，被告未能舉證基於如何之繼承、分割，而使「土地及房屋同時或先後讓與相異之人」，亦未提出任何分管契約、鬮分契約佐證，本件被告既無法證明系爭土地及其土地上之系爭房屋原同屬一人所有，本件自無民法第 425條之1第1項規定之適用，是被告此部分所辯，並不足採。
③依前揭新北市政府工務局函所示，工務局於101年10月3日現
場勘查，為 1層土磚混合造，依房屋稅籍、電力證明等文件可佐證該建物係在「樹林鎮三多里地區都市計劃」公告實施（68年4月19日）及禁建期間（66年5月7日起至67年5 月6日）前已存在，依法認定為合法房屋（合法面積依稅籍資料記載為 87.3㎡為準）等語（見本院卷第203頁），充其量僅能證明系爭房屋（87.3㎡）至少於66年5月7日已存在，惟新莊地政事務所之複丈成果圖所示系爭房屋占○○○區○○段○○○○號土地已有86.58㎡（67.78+18.8），另占用系爭土地則為111.09㎡（84.81+ 26.28），總面積遠遠超過前述合法房屋面積，再佐以本院履勘現場時，被告自認系爭房屋外牆為水泥，後方有增建廁所，曾因颱風吹倒後增建等情（見本院卷第 114頁），益徵系爭房屋是否全為被告先祖所興建乙節，更非無疑，被告此部分主張，亦非可採。
④至被告依最高法院 95年台上字第551號判決，主張土地所有
權人長期默許被告使用土地，應推定有法定租賃權存在云云，惟依前開最高法院判決意旨，民法第425條之1關於推定租賃關係存在，仍須以「土地與房屋同屬一人」為前提，嗣土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，並非所有土地所有權人未為反對之情況下，即可推定法定租賃權存在，進而推斷土地承買人有默許他人繼續使用土地，被告以前揭情詞置辯，顯有誤會。
㈡原告請求拆屋還地有無權利濫用？
按權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。倘權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大，非不得視為以損害他人為主要目的。惟行使權利，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之（最高法院88年台上字第357號、89年台上字第855號判決意旨參照）。
經查，原告為系爭土地之所有權人，請求被告返還無權占有之系爭土地，乃所有權人依法主張權利之當然結果，不論從權利本質、經濟目的、社會觀念而言，本件請求乃原告依法行使正當權利，難認逾越必要範圍，況系爭房屋折舊年數為61年，房屋內有部分屋頂坍塌，此有房屋稅籍證明書、勘驗筆錄及照片可參（見本院卷第94、114、118頁），可見屋齡久遠，價值不高，原告請求拆屋還地，亦無一方所得利益與他方所受損失顯不相當，或專以損害被告利益為目的之情形存在，被告空指原告權利濫用，應無足取。
五、綜上，本件原告主張被告無法律上之正當權源占有系爭土地，依民法第767條請求被告將占用系爭土地如附圖所示B建物（面積 84.81㎡）、C建物（面積26.28㎡）拆除，並將該部分之土地返還原告，於法有據，應予准許。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均合於法律規定，爰各酌定相當之擔保金額准許之，並諭知如
主文第3項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第 78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 3 月 6 日
民事第三庭 審判長法 官 高文淵
法 官 邱育佩法 官 張瓊華以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 3 月 6 日
書記官 洪來慧