臺灣板橋地方法院民事判決 101年度訴字第199號原 告即反訴被告 王莫昀訴訟代理人 王建智律師被 告即反訴原告 余錦福訴訟代理人 廖湖中律師
余中仁反訴被告 林明堂反訴被告 石耀凱共 同訴訟代理人 林珪嬪律師上列當事人間請求點交房地等事件，經本院於民國101年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應配合原告協同莊忠鵬技師進入坐落新北市○○區○○○路○○巷○○號4樓及頂樓加蓋之建築物，辦理此建築物之結構瑕疵進行專業修繕項目及費用評估、簽證等鑑定行為。
被告應配合原告協同不動產估價師公會指派估價師就前項房屋及頂樓加蓋之建築物，就漏水修繕及結構瑕疵等情狀為價值是否減損及減損金額之鑑定估價行為。
被告應配合原告辦理就第一項房屋及基地設定最高限額抵押權予國泰世華銀行建國分行之抵押貸款由原告代為清償及塗銷國泰世華銀行建國分行之最高限額抵押權登記。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分
一、原告主張：１原告於民國100年1月9日以新台幣（下同）838萬元，經由信
義房屋仲介向被告購買其所有坐落新北市○○區○○○路○○巷○○號4樓及其頂樓增建物之房地，雙方買賣契約簽訂後，原告於100年2月中旬，委請抓漏師父檢查買賣標的物之漏水情況，無意間發現樑上有大裂縫，即向信義房屋及被告反應買賣標的物之結構安全有疑慮，經信義房屋與被告協商後，即由信義房屋於100年2月17日向莊忠鵬土木技師事務所申請結構安全鑑定，莊忠鵬土木技師鑑定報告載明「廚房上方的樑有明顯而大的裂縫，由此裂縫來看，研判是內部鋼筋生鏽所造成，建議將該樑保護層打除，觀察鋼筋鏽蝕狀況，再選擇補強方式」。信義房屋徵得被告同意，僱工將廚房上方樑的保護層打除後，於100年3月1日再委請莊忠鵬技師到場會勘鑑定，並於100年3月16日出具第二次報告書，具體建議修繕方式。原告發現漏水及結構安全疑慮後，向信義房屋表達希望解除本件買賣契約，惟因被告堅持出售，雙方於100 年3月25日達成繼續履約之補充協議，約定買賣雙方同意就買賣房屋先委請專業廠商進行氯離子含量檢測，若未達雙方約定解約條件，則續行委請莊忠鵬結構技師就房屋結構瑕疵進行專業修繕項目及費用評估報告及簽證。另就漏水壁癌部分，委由廠商進行修繕項目及費用評估。再於技師及廠商評估報告完成後，由信義房屋委請不動產估價師公會為價值減損之評估，據為減價標準，買賣雙方不得異議。賣方應配合技師或廠商評估作業之需求，由買方、仲介、技師及廠商入內作業，並視需要對遮蔽部分進行開孔檢視，以利後續履約之進行，此有原證四協議書第一條至第六條約定內容可稽。嗣於100年4月7日完成氯離子含量檢測試驗報告，顯示試驗結果平均值為0.43 4kg/m3，未達雙方約定解約條件，隨即於
100 年4月18日繳約買賣雙方、莊技師、漏水修繕廠商周成鴻師父及群益不動產估價師余忠政信義房屋公司鄭啟新等人至買賣標的物會勘、評估。漏水廠商周成鴻師父於100年4月30日預估漏水修繕金額為298000元；另群益不動產估價師事務所余忠政估價師鑑估減損交易價值為429349元，惟被告於知悉減損價額及漏水修繕金額後，即開始有意見，以各理由不配合會同開孔，原告不得已，乃於100年6月13日寄發板橋埔墘郵局第205號存證信函，催告被告應配合辦理，經信義房屋數次協調，乃於100年6月28日，買賣雙方會同莊技師、信義房屋鄭先生到買賣標的物開孔，然因連繫疏失，未能協同施作廠商到場開孔，嗣後信義房屋鄭先生再次邀約，因被告拒絕，迄今未能完成結構安全修繕項目、費用之評估鑑定與簽證及委請不動產估價師公會為價值減損之鑑定等程序，原告依協議書請求被告為訴之聲明第一、二項之行為。
２被告無故拒絕配合辦理結構安全鑑定修繕等程序，原告乃於
100年7月5日完納契稅及滯納金，並請求信義地政士石耀凱依約送件申請本件買賣標的物之產權移轉登記，被告仍拒絕配合辦理，並一再要求信義地政士石耀凱停止辦理產權移轉手續，惟因被告之要求於法不合，原告於100年8月30日委任律師發函予被告及信義地政士聯合事務所，請求被告應配合辦理結構安全修繕等專業鑑估及請求信義地政士石耀凱，應依原證一不動產買賣契約書第7條第一項約定，送件申請辦理產權移轉手續。嗣信義地政士送件辦理本件房地產權移轉登記、原告之抵押權設定及銀行貸款撥款等程序。案經原告申貸之銀行（第一銀行忠孝路分行）於100年9月13日核准通知承辦信義地政士石耀凱，轉請被告向其原貸款國泰世華銀行建國分行洽詢應代償還款之金額及配合取得清償證明等文件，用以塗銷原貸款抵押權之設定登記。經石耀凱於次日向被告轉知已核貸及請求其向原貸款之國泰世華銀行查詢應結清之金額及配合辦理相關程序時，遭被告拒絕，致使原告依約辦理用以清償給付本件買賣價金尾款之貸款，未能實際撥付，此可歸責於被告拒絕配合辦理銀行代清償之相關程序所致。原告為求順利完成交屋程序，再委請律師於100年9月27日發函予被告，請求被告應於三日內配合辦理銀行代清償之付款及點交房地等程序，否則，被告應負遲延責任，惟被告迄今仍置之不理。被告無故拒絕配合辦理銀行代清償手續，刻意阻擾原告申貸銀行撥付代清償付款程序，依民法第101條規定，視為付款已完成，原告自得依買賣契約第四條第三項第四次款第2點，請求被告點交系爭房地予原告，又被告違反協議書及配合辦理貸款之義務，原告依契約第十條第一項，請求被告按原告已繳價金168萬元之千分之一，自100年10月2日起至交屋之日止按日給付違約金，爰為訴之聲明第
三、四、五項。３並聲明：
⑴被告應配合原告協同莊忠鵬技師進入系爭房屋及頂樓加蓋之
建築物，辦理此建築物之結構瑕疵進行專業修繕項目及費用評估、簽證等鑑定行為。
⑵被告應配合原告協同不動產估價師公會指派估價師就系爭房
屋及頂樓加蓋之建築物，就漏水修繕及結構瑕疵等情狀為價值是否減損及減損金額之鑑定估價行為。
⑶被告應配合原告辦理就第一項房屋及基地設定最高限額抵押
權予國泰世華銀行建國分行之抵押貸款由原告代為清償及塗銷國泰世華銀行建國分行之最高限額抵押權登記。
⑷被告應將系爭房屋及頂樓加蓋之建築物點交原告占用。
⑸被告應給付原告自100年10月2日起至點交前項房屋之日止，按日以1680元計算之違約金。
二、被告則以：１系爭房屋係於66年10月4日建築完成，已是35餘年之舊屋，
按現況交屋，依據系爭契約第17條第2項第2款約定氯離子含量檢測約定僅適用建築完成日期在70年1月1日以後之建物，系爭房屋依約不須作氯離子含量檢測，又按產權調查表第6項亦約定建物若屋齡超過30年則不屬漏水保固範圍，被告在系爭房屋居住已超過30年，期間並無任何問題，亦未作任何掩飾，原告於簽約前完全瞭解屋況，且原告為建築業之記者，專業知識較一般人更加充足，原告係因為政府徵收奢侈稅之政策公布後，房市急凍，不願履約，即以要求被告作合約約定事項以外之氯離子檢測、漏水壁癌估價等檢測，以達成減價或解除契約之目的；原告所謂於100年2月17日、100 年3月1日委託莊忠鵬鑑定，均係違反合約約定。
２原告所謂之氯離子檢測，在檢測當天並無專業土木技師前來
，取樣過程竟要求買賣雙方自行協調取樣點，缺乏專業，在過程中兩造對於檢測位置不斷爭論，檢測時採樣並未依系爭買賣契約第17條第2項第2款之約定，又未排除混凝土剝落處及該處向外延伸三十公分內之範圍，卻以配合並較有利於買方採樣，報告內容中更未由專業土木技師簽核，使得檢驗出現重大瑕疵，缺乏專業，又偏頗買方。被告委請專業結構師鑑定結果，氯離子檢測並未超標，證明原告所謂之氯離子檢測，不足採信。又漏水廠商於100年3月底勘驗狀況，於100年4月20日提出第一份估價單為11萬3千元，但又於100年4月30日提出第二份估價單，金額卻暴增為29萬8千元，且平白增加許多維修項目，都與漏水問題無關。協議書內容僅針對漏水、壁癌位置進行保固，而非無限上綱的全屋保固，原告所謂之漏水修繕金額，不足採信，再次證明廠商不但缺乏專業，又偏頗買方。
３對於以上重大爭議，被告多次要求信義房屋協調其所謂專業
廠商進行說明，均未有任何回覆，在爭議未解決前，不應歸責於被告，被告並未違反協議書之約定。系爭協議書第10條約定兩造合意除有違反本協議書之義務外，均不互相主張遲延違約責任，原告依系爭不動產買賣契約第10條第1項請求被告負遲延違約責任，顯無理由。信義地政林明堂、石耀凱不顧被告多次要求在買賣雙方解決重大爭議後再辦理所有權移轉事宜，被告只好向信義地政林明堂、石耀凱表示終止委任渠等辦理房地所有權移轉事宜，惟林明堂、石耀凱仍將系爭房地所有權移轉給原告。原告未給付買賣價金予被告，被告拒絕點交等語置辯。
４並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭之事實１原告於100年1月9日以838萬元，經由信義房屋仲介向被告購
買其所有坐落新北市○○區○○○路○○巷○○號4樓及其頂樓增建物之房地，雙方簽訂買賣契約。
２兩造於100年3月25日簽訂協議書，約定買賣雙方同意就買賣
房屋先委請專業廠商進行氯離子含量檢測，若未達雙方約定解約條件，則續行委請莊忠鵬結構技師就房屋結構瑕疵進行專業修繕項目及費用評估報告及簽證。另就漏水壁癌部分，委由廠商進行修繕項目及費用評估。再於技師及廠商評估報告完成後，由信義房屋委請不動產估價師公會為價值減損之評估，據為減價標準，買賣雙方不得異議。
３系爭房屋迄未完成結構安全修繕項目、費用之評估鑑定與簽證及委請不動產估價師公會為價值減損之鑑定等程序。
４原告已付168萬元至履約保證專戶，系爭買賣標的於100年9
月2日移轉登記予原告，原告未付清尾款，系爭房屋尚未點交。
四、兩造之爭點１被告拒絕依協議書之約定配合原告、技師、不動產估價師公
會進行修繕費用評估及減價鑑定，是否有理由？依據兩造所訂協議書之約定，兩造同意先委請專業廠商進行氯離子含量檢測，若未達雙方約定解約條件，則委請莊忠鵬結構技師就房屋結構瑕疵進行專業修繕項目及費用評估報告及簽證，就漏水壁癌部分，委由廠商進行修繕項目及費用評估，再於技師及廠商評估報告完成後，由信義房屋委請不動產估價師公會為價值減損之評估，據為減價標準，買賣雙方不得異議。賣方應配合技師或廠商評估作業之需求，由買方、仲介、技師及廠商入內作業，並視需要對遮蔽部分進行開孔檢視，此有原證四協議書第一條至第六條約定內容可稽。被告雖辯稱：系爭房屋係35年之舊屋，依據系爭契約第17條第2項第2款約定氯離子含量檢測約定僅適用建築完成日期在70年1月1日以後之建物，系爭房屋依約不須作氯離子含量檢測，又按產權調查表第6項亦約定建物若屋齡超過30年則不屬漏水保固範圍，原告係因為政府徵收奢侈稅之政策公布後，房市急凍，不願履約，即以要求被告作合約約定事項以外之氯離子檢測、漏水壁癌估價等檢測，以達成減價或解除契約之目的，原告所謂於100年2月17日、100年3月1日委託莊忠鵬鑑定，均係違反合約約定等語，惟查，被告既同意於簽訂買賣契約後，另行與原告訂立系爭協議書，此協議書就系爭房屋之氯離子含量檢測、漏水、結構上瑕疵所為之約定，即為系爭買賣契約之特約，排除原先買賣契約之部分內容，被告不得事後反悔，推翻協議書之約定。又被告雖爭執採樣位置偏頗買方等語，然查，採樣位置業經被告同意，此有住屋硬固氯離子取樣暨顧客同意書足參。至於被告質疑漏水修繕工程前後二份估價單報價金額差距甚大，廠商偏頗買方等語，經查，依兩造協議書第一條約定，漏水修繕標準須達三年保固，參諸本院卷第154頁之估價單，其備註欄記載「防水保固一年」，修繕金額113000元，顯然未達協議書約定之保固年限，因而再作第二次估價，既係保固年限達三年，其修繕項目當屬較繁複，金額較高，本院卷第155頁之估價單，其備註欄記載「防水保固三年」，修繕項目加強屋頂防水措施，金額298000元，自屬合理。被告提出以上辯解，質疑廠商偏頗買方，作為拒絕配合原告協同土木技師、不動產估價師鑑定之理由，尚難認為可採。原告訴之聲明第一、二項之請求，符合協議書之約定，應予准許。
２原告請求被告配合辦理代償原抵押貸款及塗銷原抵押權設定
登記是否有理由？依兩造買賣契約第五條約定，原有抵押貸款清償方式，買賣標的物原有抵押貸款，除另有約定外，買方同意由其申貸之金融機構於抵押權設定登記完成後三個工作日內代為轉帳清償，並約定如下：買方自轉帳清償之日起負擔申貸銀行的貸款利息，賣方應自代償日起三個工作日內備齊清償文件交予信義地政士辦理抵押權塗銷登記，原有抵押貸款之利息及本金由賣方負擔至買方代償之日止，其代償金額視為交屋款之部份給付，交屋款之餘額俟原抵押權塗銷登記辦妥，且買方銀行撥付貸款餘額時付清，並辦理交屋手續。原告主張：因被告拒絕向原貸款銀行查詢貸款餘額，致原告之貸款銀行無法辦理撥款代償及匯入履約保證專戶等情，業據原告提出原證10存證信函為證，堪信為真。被告雖以：被告希望地政士告知扣除規費、增值稅後的成交金額，被告才能配合辦理貸款等語置辯，惟查，規費、增值稅本由履約保證專戶給付，原告已於100年3月30日匯88萬元至履約保證專戶，而自履約保證專戶預收規費出款30000元（100年3月31日）、代付增值稅393382元（100年8月8日），業據原告提出原證14供參，此與地政士於100年9月14日通知被告配合原告辦理貸款代償並無關連，被告以地政士未告知規費、增值稅為由，拒絕配合原告辦理貸款代償手續，並無理由。原告請求被告配合原告辦理就系爭房屋及基地設定最高限額抵押權予國泰世華銀行建國分行之抵押貸款由原告代為清償及塗銷國泰世華銀行建國分行之最高限額抵押權登記，為有理由，應予准許。３原告請求被告將系爭房屋及頂樓加蓋之建築物點交，是否有
理由？依兩造買賣契約書第四條付款約定，第一次款：簽約80萬元，第二次款零元，雙方備齊證件，並在過戶文件書表上加蓋印章，交予地政士辦理申報移轉課稅金額及土地增值稅，第三次款完稅88萬元，於土地增值稅單、契稅單核發領回後三個工作天壹次付清，買賣雙方並應繳納應付稅費，繳稅後稅單交由地政士辦理過戶移轉手續，第四次款：交屋670萬元，原告給付交屋款需辦理金融機構貸款。第五條原有抵押貸款清償方式，買賣標的物原有抵押貸款，除另有約定外，買方同意由其申貸之金融機構於抵押權設定登記完成後三個工作日內代為轉帳清償，並約定如下：買方自轉帳清償之日起負擔申貸銀行的貸款利息，賣方應自代償日起三個工作日內備齊清償文件交予信義地政士辦理抵押權塗銷登記，原有抵押貸款之利息及本金由賣方負擔至買方代償之日止，其代償金額視為交屋款之部份給付，交屋款之餘額俟原抵押權塗銷登記辦妥，且買方銀行撥付貸款餘額時付清，並辦理交屋手續。又依兩造協議書第八條約定，買方應於簽署本協議書後七日內給付完稅款88萬元至履約保證專戶，至遲於十四個工作日內辦畢貸款程序，並通知銀行撥款入履約保證專戶。第九條約定，買賣雙方合意，應於不動產估價師鑑估報告完成並送達仲介，經仲介通知兩造後七日內至信義地政士事務所辦理交屋及出款，並同意由安信建築經理股份有限公司依照估價減損之金額逕行返還買方，其餘款項則出款交付賣方。依上開約定，原告請求被告交屋之前，應將全部價金存入履約保證專戶。原告主張因被告拒絕向原貸款銀行查詢貸款餘額，致原告之貸款銀行無法辦理撥款代償及匯入履約保證專戶等情，固據原告提出原證10存證信函為證，然被告拒絕向原貸款銀行查詢貸款餘額，致原告之貸款銀行無法辦理撥款代償及匯入履約保證專戶，僅係非可歸責於原告，原告不負給付價金遲延責任，但原告給付價金之債務並未消滅，在未付清價金之前，原告不得請求被告交屋。原告雖主張「被告無故拒絕配合辦理銀行代清償手續，刻意阻擾原告申貸銀行撥付代清償付款程序，依民法第101條規定，視為付款已完成，原告自得依買賣契約第四條第三項第四次款第2點，請求被告點交系爭房地予原告」等語，惟按民法第101條規定之條件，係當事人以將來客觀不確定事實的成就或不成就，來決定法律行為效力的發生或消滅的一種附款，而依系爭買賣契約之約定，被告須協助原告辦理銀行代清償手續，係付款條件，但並非民法第101條規定之條件，是原告主張有民法第101條規定之適用，視為付款已完成，自有誤會。原告既未付清尾款，則其請求被告點交系爭房屋，為無理由，應予駁回。
４原告請求被告給付自100年10月2日起至點交前項房屋之日止
，按日以1680元計算之違約金，是否有理由？兩造契約第10條第1項第1款固約定「賣方若違約且可歸責時，每逾一日，賣方應按買方已繳買賣價款千分之一計算之遲延賠償買方（自逾期日起至完成給付日止）」，然原告已於100年9月2日登記為系爭房屋之所有權人，是被告已履行移轉所有權之義務，至於被告之點交義務，因原告尚未付清尾款，被告得拒絕交屋，無違約之可言，則原告請求自100年
10 月2日起至點交前項房屋之日止，按日以1680元計算之違約金，為無理由，應予駁回。原告雖主張被告有違反協議書及配合辦理貸款之義務，惟查，被告有受領價金之權利，並無受領價金之義務，故被告不配合辦理貸款，係原告不負給付價金遲延責任，非被告違反受領價金之義務，自無兩造契約第10條第1項第1款之適用。至於被告不配合鑑定瑕疵，固然對於減少價金之數額無法確定，然原告亦未付清尾款670萬元，對原告而言，並無損失，是原告亦無依該條款請求被告賠償之理。
五、綜上，原告訴之聲明第一、二、三項之請求，為有理由，應予准許。其餘請求為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：１先位聲明部分：
⑴訴之聲明第一項：反訴被告林明堂、石耀凱不顧反訴原告多
次要求在買賣雙方解決重大爭議後，再辦理所有權移轉事宜，反訴原告只好向反訴被告林明堂、石耀凱表示終止委任渠等辦理房地所有權移轉事宜，惟反訴被告林明堂、石耀凱仍將系爭房地所有權於100年9月2日移轉給反訴被告王莫昀。
依據系爭契約第4條第3項第4款約定，反訴被告王莫昀應於產權移轉登記抵押設定完竣後3個工作日內，並至遲應於交屋日前3個工作日內辦理銀行撥款（代償），或直接將交屋款存入履約保證專戶，反訴被告王莫昀迄今仍未給付買賣價金，爰依據系爭契約第3條、第4條約定，請求反訴被告王莫昀應將670萬元匯入安信建築經理股份有限公司設於玉山銀行板橋分行專屬繳款帳號：00000000000，並同意安信公司連同已匯入之168萬元，合計838萬元給付反訴原告。⑵訴之聲明第二項：反訴被告王莫昀、林明堂、石耀凱共同侵
權行為，侵害反訴原告之房地所有權，使反訴原告自100年9月3日起受有相當於法定利息之損失，爰請求反訴被告三人應連帶自100年9月3日起至反訴被告王莫昀給付838萬元止，按838萬元之年息百分之5計算之利息賠償反訴原告。
⑶以上二項聲明，反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
２備位聲明部分：
⑴訴之聲明第一項：系爭房地所有權已於100年9月2日移轉登
記予反訴被告王莫昀，反訴被告王莫昀迄今仍未給付買賣價金，依據系爭契約第10條第2項第2款約定，反訴原告以本件反訴起訴狀繕本之送達，催告反訴被告王莫昀應於15日內履行給付買賣價金838萬元，如仍無故不履行，反訴原告解除本件買賣契約，反訴被告王莫昀應塗銷系爭房地所有權之移轉登記，回復登記為反訴原告所有。
⑵訴之聲明第二項：反訴被告林明堂、石耀凱不顧反訴原告表
示終止委任渠等辦理有關所有權移轉事宜，仍於100年9月2日將系爭房地所有權移轉給反訴被告王莫昀，反訴被告王莫昀迄今仍未按原約定之買賣價金給付，反訴被告三人共同侵權行為，侵害反訴原告之房地所有權，使反訴原告自100年9月3日起受有相當於法定利息之損失，爰請求反訴被告三人應連帶自100年9月3日起至被告王莫昀塗銷系爭不動產所有權移轉登記之日止，按838萬元之年息百分之5計算之利息賠償反訴原告。
⑶第二項聲明，反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告王莫昀則以：援用本訴部分之陳述，並聲明：反訴原告之訴駁回。
如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、反訴被告林明堂、石耀凱則以：依買賣契約第七條約定，非經買賣雙方之同意，任何一方均不得逕向信義地政士終止委託，是反訴原告對地政士單方終止委任自不生效力，反訴被告林明堂、石耀凱將系爭房地所有權辦理移轉登記予反訴被告王莫昀，係履行受任人之受託義務，於法並無違誤等語置辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
四、反訴原告先位請求反訴被告王莫昀給付買賣價金838萬元等情，經查，兩造依協議書之約定，就系爭房屋之氯離子含量、漏水、結構瑕疵，由信義房屋委請不動產估價師公會為價值減損之評估，據為買受人減少價金之標準，關於此減價程序因反訴原告不配合鑑定而未能完成，在完成此部分之鑑定評估之前，減少價金之數額未確定，反訴原告自無理由請求反訴被告王莫昀給付全部價金，又依協議書第八條及買賣契約書第五條之約定，反訴被告王莫昀係以辦理貸款之方式付清尾款，此需要反訴原告告知原貸款餘額以便反訴被告王莫昀辦理貸款代償，惟反訴原告拒絕配合辦理，致反訴被告王莫昀無法辦理貸款代償，反訴原告亦無理由要求反訴被告王莫昀不辦理貸款以現有資力付清尾款，是反訴原告請求反訴被告王莫昀給付838萬元予反訴原告，為無理由，應予駁回。
五、反訴原告先位部分又主張：反訴被告王莫昀、林明堂、石耀凱共同侵權行為，侵害反訴原告之房地所有權，使反訴原告自100年9月3日起受有相當於法定利息之損失，爰請求反訴被告三人應連帶自100年9月3日起至反訴被告王莫昀給付838萬元止，按838萬元之年息百分之5計算之利息賠償反訴原告等情。經查，依兩造買賣契約第四條付款條件第三點第三次款完稅88萬元，於土地增值稅單、契稅單核發領回後三個工作天壹次付清，買賣雙方並應繳納應付稅費，繳稅後稅單交由地政士辦理過戶移轉手續，另依契約第七條產權登記：買賣雙方合意委託授權信義地政士辦理買賣標的物產權移轉及設定登記等相關事宜，並約定其事務所為價金繳收與證件交付之行為地，且為確保誠信及交易安全，雙方自證件交付日起至買賣契約完成（或解除）日止，非經買賣雙方之同意，任何一方均不得逕向信義地政士要求取回證件、終止委託、停止票據提示或直接向有關機關申請案件撤銷等行為，違者對於信義地政士不生拘束之效力。本件反訴被告王莫昀已繳交簽約款80萬元及完稅款88萬元，買賣雙方並已繳交增值稅、契稅（見卷第201頁），則依前揭第四條付款條件第三點第三次款完稅88萬元約定，地政士應辦理所有權移轉手續，又依前揭第七條約定，非經買賣雙方之同意，任何一方均不得逕向信義地政士終止委託，是反訴原告對地政士單方終止委任自不生效力，反訴被告林明堂、石耀凱將系爭房地所有權辦理移轉登記予反訴被告王莫昀，係依法履行受任人之受託義務，反訴被告王莫昀取得系爭房地所有權，合於買賣契約約定，反訴原告主張反訴被告三人係共同侵害反訴原告之所有權，自不足採。反訴原告請求反訴被告三人連帶賠償按838萬元之年息百分之5計算之利息損失，為無理由，應予駁回。
六、反訴原告備位主張：系爭房地所有權已於100年9月2日移轉登記予反訴被告王莫昀，反訴被告王莫昀迄今仍未給付買賣價金，依據系爭契約第10條第2項第2款約定，反訴原告以本件反訴起訴狀繕本之送達，催告反訴被告王莫昀應於15日內履行給付買賣價金838萬元，如仍無故不履行，反訴原告解除本件買賣契約，反訴被告王莫昀應塗銷系爭房地所有權之移轉登記，回復登記為反訴原告所有等情。反訴被告王莫昀辯稱：因反訴原告拒絕向原貸款銀行查詢貸款餘額，致反訴被告之貸款銀行無法辦理撥款代償及匯入履約保證專戶等語，業據反訴被告王莫昀提出原證10存證信函為證，反訴原告拒絕向原貸款銀行查詢貸款餘額，致反訴被告王莫昀之貸款銀行無法辦理撥款代償及匯入履約保證專戶，非可歸責於反訴被告，反訴被告不負給付價金遲延責任，反訴原告對之進行催告，進而解除契約，即屬無據。反訴原告請求反訴被告王莫昀塗銷系爭房地所有權之移轉登記，回復登記為反訴原告所有，為無理由，應予駁回。
七、反訴原告備位又主張：反訴被告林明堂、石耀凱不顧反訴原告表示終止委任渠等辦理有關所有權移轉事宜，仍於100年9月2日將系爭房地所有權移轉給反訴被告王莫昀，反訴被告王莫昀迄今仍未按原約定之買賣價金給付，反訴被告三人共同侵權行為，侵害反訴原告之房地所有權，使反訴原告自100年9 月3日起受有相當於法定利息之損失，爰請求反訴被告三人應連帶自100年9月3日起至被告王莫昀塗銷系爭不動產所有權移轉登記之日止，按838萬元之年息百分之5計算之利息賠償反訴原告等情。經查，反訴被告林明堂、石耀凱將系爭房地所有權辦理移轉登記予反訴被告王莫昀，係依法履行受任人之受託義務，反訴被告王莫昀取得系爭房地所有權，合於買賣契約約定，反訴原告主張反訴被告三人係共同侵害反訴原告之所有權，自不足採，已如前揭理由第五點所述。反訴原告請求反訴被告三人連帶賠償按838萬元之年息百分之5計算之利息損失，為無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
參、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第79條、78條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 4 月 30 日
民事第三庭法 官 陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 30 日
書記官 林勁丞