臺灣板橋地方法院民事判決 101年度訴字第1077號原 告 張俊業被 告 陳迴宏
陳建男前列二人共同訴訟代理人 陳淑貞律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，經本院於民國101年7月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳迴宏應給付原告新台幣伍萬玖仟玖佰捌拾肆元，被告陳建男應給付原告新台幣捌萬玖仟玖佰柒拾陸元，及均自民國一百零一年六月五日起，被告陳迴宏、陳建男應分別給付按「新北市○○區○○○段同安厝小段108之21地號」土地申報地價4分之1的百分之10計算年租金其中5分之2（陳迴宏）、5分之3（陳建男）之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告陳迴宏、陳建男依序如以新台幣伍萬玖仟玖佰捌拾肆元、捌萬玖仟玖佰柒拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限」，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有明文。本件原告起訴請求「被告應連帶給付原告新台幣（下同）79萬512元，及自訴狀繕本送達翌日起按新北市○○區○○○段同安厝小段108之21地號土地公告現值4分之1的百分之10計算之年租金」，嗣於訴訟中更正聲明為「1.被告陳迴宏應給付原告31萬6205元，及自訴狀繕本送達翌日起按新北市○○區○○○段同安厝小段108之21地號土地公告現值4分之1的百分之10計算年租金其中5分之2金額，2.被告陳建男應給付原告47萬4307元，及自訴狀繕本送達翌日起按新北市○○區○○○段同安厝小段108之21地號土地公告現值4分之1的百分之10計算年租金其中5分之3金額」，其訴之變更，為請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦，依上開規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠系爭座落新北市○○區○○○路○○○巷○弄○○號的四層樓公寓
（下稱系爭建物），係原告之父張國珍、被告之父陳錦燦及營建商錢秋義所合建，即由張國珍提供坐落新北市○○區○○○段同安厝小段108之21地號土地、並由陳錦燦提供同地段22地號土地作為合建基地。惟錢秋義於合建工程尚未完工前即失縱，合建事宜之相關款項亦未交代清楚，致使系爭21地號土地仍受系爭建物占用。
㈡原告於繼承系爭21地號土地以後，已先後與系爭建物之2、
3、4樓所有人達成土地讓售協議，惟系爭建物1樓所有人即被告二人仍拒不向原告買受其建物占用之土地。原告自得依不當得利之規定，請求被告陳迴宏按其就系爭建物權利範圍5分之2、被告陳建男按其就系爭建物權利範圍5分之3之比例，就其建物占用系爭土地之範圍內為相當租金之不當得利給付如下：
1.被告陳迴宏應給付部分：相當於自起訴日起回溯5年租金之不當得利31萬6205元（計算式：（101年公告現值85300元／平方公尺×5/12＋
100 年公告現值74800元＋99年公告現值60000元＋98年公告現值60000元＋97年公告現值60000元＋96年公告現值55400 元×7/12）×98平方公尺×1/4×10%×2/5=316205），及自起訴狀繕本送達翌日起按系爭土地公告現值百分之10及原告應有部分4分之1、被告系爭建物占用之權利範圍2/5計算之年租金。
2.被告陳建男應給付部分：相當於自起訴日起回溯5年租金之不當得利47萬4307元（計算式：（101年公告現值85300元／平方公尺×5/12＋
100 年公告現值74800元＋99年公告現值60000元＋98年公告現值60000元＋97年公告現值60000元＋96年公告現值55400 元×7/12）×98平方公尺×1/4×10%×3/5=474307），及自起訴狀繕本送達翌日起按系爭土地公告現值百分之10及原告應有部分4分之1、被告系爭建物占用之權利範圍3/5計算之年租金。
㈢並聲明：1.被告陳迴宏應給付原告新台幣31萬6205元，及自
起訴狀繕本送達翌日起，按「新北市○○區○○○段同安厝小段10 8之21地號」土地公告現值4分之1的百分之10計算年租金其中之5分之2金額。2.被告陳建男應給付原告新台幣47萬4307元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按「新北市○○區○○○段同安厝小段108之21地號」土地公告現值4分之1的百分之10計算年租金其中之5分之3金額。3.均願供擔保請准宣告假執行。
二、被告主張：㈠被告並無占用系爭土地之不當得利情事，原告既自承其父張
國珍與被告之父陳錦燦有合建系爭建物之事實，亦有張國珍書立之承諾書可證，而且依系爭建物於民國81年第一次登記當時有效之建築及土地登記規則（建築法第30條、土地登記規則第70條第1項）規定，其建造之申請及建物之登記必須具備座落土地所有權人出具之使用同意書，否則無法完成建物登記，故而系爭建物並非屬於無權占用系爭土地，即非無法律上原因使用系爭土地，而係基於此合建關係所出具之土地使用同意書而分配取得建物之人均得基於使用借貸關係而無償使用土地，故原告主張被告為不當得利並無理由。
㈡況且，縱認構成不當得利，其應給付之相當租金額，依照土
地法第97條第1項、同法第105條規定、土地法施行法第25條、土地法第148條及平均地權條例第16條之規定，係以不超過土地及建築物「申報總價」年息百分之10為最高限額，而非依「公告地價」作為計算不當得利之計算基準。而且尚須斟酌系爭基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼此關係及社會感情以為決定之。至於未依法申地價者，係以公告地價之80%為申報地價。此外，系爭土地之現場狀況並不佳，附近環境略顯髒亂、空氣品質不佳、巷道狹窄，其離公車站牌約10分鐘且沒有捷運，應以土地申報地價年息百分之5計算較為適當。
㈢並聲明：駁回原告之訴，並願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告、被告陳迴宏及其妻何春美均為系爭108之21地號土地
之共有人，原告權利範圍為4分之1、被告陳迴宏及其妻何春美權利範圍各為8分之1。
㈡被告陳迴宏及陳建男為同地段108之22地號土地之共有人，權利範圍各為2分之1。
㈢系爭門牌號碼新北市○○區○○○路○○○巷○弄○○號1樓（
即1748建號）之建物座落於系爭108之21地號及同地段108之
22 地號土地上，被告陳迴宏就系爭建物之權利範圍為5分之
2、被告陳建男之建物權利範圍為5分之3。㈣原地主即原告之父張國珍及被告之父陳錦燦，與建商錢秋義於69年合建系爭建物。
㈤系爭建物於81年2月8日辦理第一次登記，登記名義人為被告之父陳錦燦，被告二人於88年9月8日辦理分割繼承登記。
四、本件爭執點及本院判斷：查原告主張被告二人所有系爭座落新北市○○區○○○路○○○巷○弄○○號1樓建物，無權佔用其所有之系爭108之21地號土地，爰依法請求其二人給付相當於租金之不當得利，被告則以前詞置辯，故本件兩造爭執點即在於：㈠被告二人所有之系爭建物座落於系爭108之21地號土地上，有無構成不當得利？㈡不當得利相當租金之計算標準如何？茲說明如下：
㈠就是否構成不當得利而言：
1.按「地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事外，無不以取得對價或利益為目的。地主因合建契約而出具土地使用權同意書，使建商於取得土地所有權之前，享有無償使用土地以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然解釋；且因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關係合法解消前，雖不得任指合建房屋係無權使用土地，惟建商或取得合建房屋使用權之人於房屋完成後，是否仍得『無償使用』土地？則應以合建契約之約定為斷。倘地主預期將於合建房屋『出售或處分』後獲得土地之對價或利益，應認其原出具交予建商之土地使用權同意書，至合建房屋建造完成將所有權移轉登記或交付取得人時，已失其同意之效力，該取得使用合建房屋權利之人，如未再取得使用坐落基地之合法權利，即難謂非『無法律上原因而受利益』。」（最高法院93年度台上字第577號判決要旨參照）。
2.查依兩造所不爭執之72年8月31日承諾書記載（本院卷第
31 頁），原地主即原告之父張國珍係與被告之父陳錦燦、訴外人何春美、錢秋義合建含系爭建物在內之兩棟四層樓公寓房屋，張國珍並承諾俟候陳錦燦、何春美、錢秋義辦理建物登記時，無條件在房屋分配協議書上加蓋印章。之後系爭15號1樓建物於81年2月8日辦理第一次登記，登記名義人為被告之父陳錦燦，被告二人則於88年9月8日辦理分割繼承登記等事實，此為兩造所不爭執之事實，並有建物登記資料附卷可稽（本院卷第29-30頁）。既然該4層樓建物早已興建完成，並於81年間辦理建物所有權登記完畢，依照上述最高法院見解，原告之父張國珍於合建當時所出具之「土地使用同意書」已失其同意之效力。
3.被告之父陳錦燦於81年登記當時僅取得系爭1樓房屋所有權，並未取得坐落基地之所有權，被告二人於88年9月8日辦理分割繼承登記時，仍未取得系爭1樓房屋相對應之基地持分（即系爭108之21地號土地應有部分四分之一）。
被告雖抗辯「原告父親張國珍當初既因合建而出具土地使用同意書，自係同意俟建築完成後，分配取得建物之人均得無償使用其土地，具有使用借貸之法律關係甚明」等語，惟此為原告所否認，且原告之父張國珍於合建當時所出具之「土地使用同意書」於合建完成成後已失其同意之效力，已如前述，被告亦未能舉證證明「合建契約約定房屋所有權人於房屋完成後，仍得繼續無償使用系爭土地」，故被告對於系爭15號1樓房屋所使用之基地所有權人（即原告）而言，即應認定為無法律上原因而受利益，致原告受損害。因此，原告依不當得利之法律關係，請求被告返還其所受之利益，即屬有據。
㈡就不當得利相當租金之計算標準而言：
1.按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其要件，故得請求返還之範圍，應以對方所受利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地可能獲得相當於租金之利益，為社會之通常之觀念，是原告主張被告無權占用土地所得之利益，得以法定最高限額租金衡量計算，即屬有據（最高法院61年台上字第1659號判例參照）。
2.次按土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」同法第105條規定：「第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」而土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，為土地法施行法第25條所明定。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，則指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80％為其申報地價，平均地權條例第16條亦規定甚明。
3.查系爭15號1樓房屋對應之系爭108-21號土地應有部分為四分之一，已如前述。又系爭108-21號土地之面積為98平方公尺，自96年迄98年公告地價均為15,000元，自99年至101年公告地價均為15,700元，有被告提出之新北市○○區○○○段同安厝小段歷年公告土地現值及公告地價表附卷可證（本院卷第44頁），依照前述說明，系爭土地所有權人即原告既未曾申報地價，即應以公告地價之80%為其申報地價，換算後，自96年迄98年申報地價均應為12,000元，自99年至101年申報地價均為12,500元。至於原告提出之歷年土地公告現值及公告地價資料，為新北市○○區○○○段「過圳小段」之資料，顯與本件系爭土地無關，自無法作為計算之依據。
4.查系爭108-21地號土地係位於三重市○○○路旁，附近高樓林立，系爭15號1樓建物位於路旁之靜巷內，建物右側可達新北環河快速道路，左側也可銜接新北市○○區○○路高架道路（再直接銜接忠孝橋進入台北市），附近有便利商店及公車站（步行僅約10分鐘）等情，為兩造所不爭執（見本院卷第26-28、41頁），堪信為真實。另外原告於審理時也陳稱系爭15號1樓建物是出租給別人，被告並未實際居住使用一語，也為被告所不否認（本院卷第40頁反面）。故本院審酌系爭108-21地號土地附近之繁榮程度、交通便利及土地上有含系爭15號1樓房屋之4層樓建物坐落其上等土地利用之情形，認本件上訴人以系爭108-21地號土地申報地價每平方公尺12,000元或12500元之10%為計算相當於租金之不當得利之標準，應屬適當。
5.依原告提出且為被告所不爭執之計算方式，就被告二人應給付相當租金之不當得利金額計算如下：
⑴被告陳迴宏應給付部分：
相當於自起訴日起回溯5年租金之不當得利5萬9984元計算式：（101年申報地價12500元／平方公尺×5/12＋
100 年申報地價12500元＋99年申報地價12500元＋98年申報地價12000元＋97年申報地價12000元＋96年申報地價12000元×7/12）×98平方公尺×1/4×10%×2/5=59984），及自起訴狀繕本送達翌日起即101年6月5日按系爭土地申報地價百分之10及原告應有部分4分之1、被告系爭建物占用之權利範圍2/5計算之年租金。
⑵被告陳建男應給付部分：
相當於自起訴日起回溯5年租金之不當得利8萬9976元計算式：（101年申報地價12500元／平方公尺×5/12＋
100 年申報地價12500元＋99年申報地價12500元＋98年申報地價12000元＋97年申報地價12000元＋96年申報地價12000元×7/12）×98平方公尺×1/4×10%×3/5=89976），及自起訴狀繕本送達翌日即101年6月5日起按系爭土地公告現值百分之10及原告應有部分4分之1、被告系爭建物占用之權利範圍3/5計算之年租金。
五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告陳迴宏應給付5萬9984元，被告陳建男應給付8萬9976元，及均自起訴狀繕本送達翌日即101年6月5日起，分別按「新北市○○區○○○段同安厝小段108之21地號」土地申報地價4分之1的百分之10計算年租金其中之5分之2（被告陳迴宏）、5分之3（被告陳建男）之金額部分，為有理由，應予准許，逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均聲明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，本院爰依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定依職權宣告假執行，並依聲請宣告被告得預供擔保免為假執行。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨所提之攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 30 日
民事第三庭 法 官 劉以全以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 30 日
書記官 蔡忠衛