臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第1144號原 告 洪韻庭訴訟代理人 林典軍被 告 賴採足
施秀鳳上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國102 年9 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告賴採足應給付原告新台幣伍拾伍萬肆仟零伍拾貳元，及自民國一０一年七月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告賴採足負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾捌萬伍仟元為被告賴採足供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時，係聲明請求：
「被告賴採足應給付原告新台幣（下同）713,840 元。被告施秀鳳應給付原告8 萬元。」（見卷第3 頁起訴狀）；嗣於民國101 年7 月16日具狀變更聲明為：「被告應給付原告713,840 元，及本狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之
5 計算之利息，被告中一人已為清償時，其餘被告免為清償」（見卷第118 頁），復又於101 年7 月25日當庭變更為：
「被告應連帶給付原告713,840 元，及自101 年7 月26日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息」（見卷第143 頁），及再於101 年10月9 日言詞辯論時變更為：「被告賴採足應給付原告713,840 元，及自101 年7 月26日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息；被告施秀鳳應給付原告7,138元，及自101 年7 月26日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息」（卷第191 頁），經核上開變更均係擴張或減縮應受判決事項之聲明，合於前揭法條規定，自應予准許。
二、原告起訴之意旨：原告透過被告施秀鳳仲介，於101 年3 月7 日向被告賴採足以總價金810 萬元購買坐落新北市○○區○○路○○巷○○弄○號5 樓之建物（下稱系爭房屋）暨坐落基地，因原告自備款不足，經被告賴採足同意，於買賣契約書記載價金為1,000萬元，補貼裝潢工程款190 萬元，以利於原告申請貸款。原告於購屋前曾多次向仲介人即被告施秀鳳確認系爭房屋究有無漏水，其均表示並無漏水；簽約時原告亦一再向出賣人即被告賴採足確認是否有漏水及水電管線是否正常，被告賴採足僅表示廚房如用水洗則會有漏水，用拖把清潔則不會，就其他狀況則未說明，並僅提供2 紙漏水及室內清潔公司之名片供原告參考。嗣原告於101 年4 月8 日上午10時請裝潢人員到場，始發現所有房間牆壁及半面客廳非鋼筋水泥，而係裝潢用矽酸鈣板，另客廳天花板為新裝潢，角落並有滲漏水痕跡，且牆壁內水電管線已壞死，被告賴採足係自行外接管線，而未抽換處理。原告知道上情後，於101 年4 月12日通知被告賴採足出面說明，其始坦承下情：其一、建物曾漏水，但已修繕，被告賴採足於當日始提供前因修繕由漏水修繕公司開具之保固書，修繕日期為100 年10月23日，修繕金額為13, 000 元；其二、建物四周牆壁皆有壁癌，但已處理，處理方式為以裝潢用矽酸鈣板遮蓋；其三、建物牆壁內管線已全數壞死，但外接管線無問題，被告賴採足並以先生為甲級水電技師擔保。原告與被告賴採足因此於當日議定被告賴採足應負瑕疵擔保責任，負責修繕，惟被告賴採足僅草率行事，將壁癌露出部分再行以矽酸鈣板遮蓋，經詢問其僅花費6,000 元處理，而原告以為其等已修繕完成，遂於101 年4月24日放置家具及整理水電，惟當日下午下雨，原告發現客廳天花板已產生水漬、套房天花板亦出現二處水漬，另房間窗框滲漏水，此時，被告賴採足所委託到場之親戚郭先生，始坦承套房天花板先前也有漏水之情形。原告之後多次與被告賴採足聯繫，其均表示已交付前揭系爭保固書，故後續不予處理。原告亦有請被告施秀鳳處理，其僅表示會協助重新將建物出售。系爭房屋因上開關於客廳及主臥室（套房）天花板漏水、四周牆壁壁癌等瑕疵，已影響原告之出租或入住，而上開瑕疵經估算修繕費用為713,840 元，原告自得依民法359 條規定向被告賴採足請求減少買賣價金，並依不當得利之規定，請求被告賴採足返還上開價金。又原告支付給被告施秀鳳之仲介費用係以買賣價金之一成為計算，現買賣價金既經減少，原告自亦得依不當得利規定，請求被告施秀鳳返還其所減少價金百分之1 的仲介服務費。為此聲明請求：
㈠被告賴採足應給付原告713,840 元，及自101 年7 月26日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息；㈡被告施秀鳳應給付原告7,138 元，及自101 年7 月26日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈢原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告之答辯意旨：㈠原告係多次看過房屋滿意後始簽約，簽約時原告因車子暫停
路邊而來去匆匆，故自己沒有詳悉契約內容，且於議價時，被告賴採足曾傳簡訊告知系爭房屋因房子老舊，故相較於行情價格低了200 萬元，以讓原告裝修房子老舊處，當時被告尚有將系爭建物較重要之整修告知原告，原告並連聲道謝。故被告賴採足因已將價金減少始出售，差額用以整修已綽綽有餘。本件實際上原告自備款僅拿出18萬元，其中8 萬元給仲介即被告施秀鳳，原告亦從銀行貸款到800 萬元，其並已如願用較低之價格能買到捷運南勢角站附近、環境機能良好之房屋，原告已無由提出本件減價之請求。至原告給付給被告施秀鳳之8 萬元仲介費用部分，並非是按買賣價金之一成為收取，原告不得向被告施秀鳳請求返還。
㈡被告賴採足於101 年3 月7 日簽約當時，已將房子曾經處理
過漏水及五樓公共衛浴滲漏乙事告知原告，並將修繕師父張松山之治水DM名片拿予原告時，當時係先告知房子處理過漏水，再講處理過壁癌，邊講邊將壁癌二字寫在修繕師父呂資鴻之名片上，且告知就房屋五樓共用浴室漏水部分，葉進財師傅曾叮嚀廚房地板不可用水沖等語，並均此情事寫在張師傅那張DM空白處，故被告確實已告知所有之重要屋況，非如原告所述完全未告知。另於101 年4 月12日，原告約2 位施工師傅及被告2 人到場，壁癌師傅呂資鴻當場有為說明，木工張師傅亦表示客廳天花板是10幾年前訂的，另關於右邊角滲水痕跡，被告也詳細告知，此位置在屋頂原破掉之遮雨板補好後即沒有再滲水，另亦告訴原告如將屋頂整個都做遮雨板，保持屋頂地面乾燥即可止漏，被告賴採足當場並出示保證書予原告，然因當日原告要求繁多，被告未注意保證書竟遭原告取走，絕非被告坦承曾漏水才提供保固書。之後被告亦花費6000元為窗框修繕。
㈢原告雖主張於101 年4 月23日下大雨後發生漏水，然實際上
係滲水，並非漏水，而此可能係因為頂樓露台經呂資鴻師傅自行多刷一層漆，以及排水孔被落葉堵塞無人清理，導致積水而滲水，抑或原告遇大雷雨不關窗導致，原告無心維繫系爭房屋，卻於交屋23天後始要求出賣人負責，有違民法第73
7 條之規定。且原告於翌日乃自行上網張貼可以住進去的招租廣告，此按常理判斷，顯示出原告當時已認知系爭房屋並無嚴重瑕疵到無法居住地步，另原告於101 年4 月14日所傳予被告之簡訊亦告知「房子很好，沒有過錯」，顯見本件不得視為瑕疵。另本件依代書所為之證述，已證實系爭不動產之價金已較行情便宜數十萬元，此用來施作屋頂遮雨版之工程費，以保持屋頂地板乾燥不積水就不再滲水，已綽綽有餘。況本件系爭房屋為27年之頂樓邊間中古屋，本無法保證無一點瑕疵，被告賴採足亦從無保證過該建物不漏水，被告絕無詐欺之心，此亦經檢察官為不起訴處分。現場狀況亦非如原告所主張，若僅單純看原告提出之照片，難免失真。原告一邊在網路刊登出租廣告，一邊又向被告要求鉅額裝修費，實在令人費解。
㈣此外，系爭建物已無滲漏現象，鑑定人卻為與事實不符之報
告，鑑定人於102 年3 月22日鑑定當日在頂樓進行積水測試後，本約定放滿24小時看結果，卻因原告及鑑定人之拖延，而未準時至現場看結果；另鑑定報告雖稱壁癌成因時間久遠難下判斷，事實上，其所察看之對講機下方處，是因與浴室共用一道牆，長年潮濕所致，另次臥室窗戶旁則係因外牆28年日曬與淋造成，故鑑定報告之說詞與事實不符。且被告之友人曾透過原告之招租廣告而於102 年3 月21日及3 月22日進入屋內，並拍攝屋內情況，顯示系爭建物並無漏水情形，且原告帶看系爭房屋時，亦隻字未提到漏水之事，可見鑑定報告認定系爭建物有漏水、壁癌等瑕疵，不足採用。
㈤爰答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
四、兩造不爭執之事實：原告於100 年3 月7 日，經由被告施秀鳳之仲介，向被告賴採足購買門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○○弄○ 號5 樓之建物暨坐落基地，雙方簽訂買賣契約，約定價金為810 萬元，惟於契約書上記載買賣價金1,000 萬元，但另立附件記載賣方補貼裝潢工程款190 萬元等語，原告業經付清上開買賣價金，並另支付仲介費8 萬元予被告施秀鳳，嗣後系爭不動產並於101 年3 月27日以買賣為原因完成移轉登記，且於同年3 月31日完成交屋之事實，已為兩造所不爭執，並有雙方所提不動產買賣契約書暨附件、土地暨建物登記謄本、簡訊暨匯款證明在卷可參（見卷第7 至15、32、50至53頁），堪先予認定。
五、本件之爭點及法院之判斷：原告主張被告賴採足所交付之系爭房屋存有客廳暨套房天花板漏水、四周牆壁壁癌、廚房地板會漏水之瑕疵，其中僅廚房地板會漏水之瑕疵部分曾告知外，其餘瑕疵均未告知，原告自得請求減少價金等情，業為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件經依民事訴訟法第268 條之1 第2 項規定，與兩造整理並協議爭點為；㈠系爭房屋於被告賴採足交付時，是否存在客廳及主臥室（套房）天花板漏水、四周牆壁壁癌之瑕疵，而應由被告賴採足負物之瑕疵擔保責任？㈡如認該瑕疵存在，被告賴採足是否已為告知？且經雙方協議因此減少價金190 萬元？㈢又倘原告得主張減少價金，應以多少價額為適當？㈣如原告得主張減少價金，是否得按比例請求被告施秀鳳返還所減少價金百分之1 之服務費？（詳卷第192頁反面）。茲判斷如下：
㈠於被告賴採足交付系爭房屋時，確實存有客廳暨主臥室天花板漏水、及牆壁壁癌等瑕疵：
⒈經查，原告主張其所購買之系爭不動產有客廳暨主臥室天花
板漏水、四周牆壁均生壁癌等瑕疵乙節，業據提出照片為證（卷第17、18、25、26頁），本院並依其聲請囑託財團法人新北市建築師公會就系爭房屋是否有其所指之上開瑕疵存在及形成原因進行鑑定，經鑑定分析與研判之結果為：「㈠…⒈本會於102 年3 月21日下午2 時，由鑑定建築師會同所有權人及關係人共同至鑑定標的物現場進行勘查，並確認鑑定項目及相關作業程序，雙方同意於屋頂層進行蓄水法漏水檢測，分別於102 年3 月21日下午2 時及102 年3 月22日下午
5 時施作水份計測量儀檢測。⒉鑑定漏水檢測擬以水份計測量儀進行現場作業，於相關測點測量非傳導性固體物質的水份含量(WME)%值，確定測試處之表面水份含量。鑑定時進行水份計測量儀檢測，可顯示混凝土或牆體潮濕水份含量(WME
)% 值。⒊鑑定作業進行現場漏水檢測，以下列步驟方式進行：⑴現況量測：初步瞭解鑑定標的物漏水及滲水情形，丈量室內尺寸並拍照記錄。⑵位置確認：依系爭漏水及滲水位置，進行牆面及直上層（樓頂）位置勘查並丈量室內尺寸並拍照記錄。⑶破壞勘查：現場經5 樓所有權人同意，進行漏水及滲水位置天花板及壁板局部拆除勘查漏水及滲水情形並拍照記錄。⑷儀器檢測：就系爭漏水及滲水位置，進行水份計量儀器量測並拍照記錄。⒋依現場系爭漏水及滲水檢測結果，客廳及主臥室（套房）天花板於層頂層蓄水法前後二次檢測水含量（WME ）％值有顯著變高，主臥室（套房）天花板亦有濕透之現象。另系爭四周牆壁於封板局部拆除時有壁癌現象及明顯之濕氣外，於層頂層蓄水法前後二次檢測水含量(WME) ％值並無明顯變化。」等語，並附有漏水檢冊、現況調查及拍照紀錄等相關資料，此有該公會102 年5 月15日
102 新北市建師鑑字第220 號鑑定（估）報告書附卷可考（卷第230 至283 頁），堪認系爭房屋確有客廳暨主臥房（套房）天花板漏水、牆壁壁癌之瑕疵。
⒉被告雖抗辯鑑定人於頂樓進行積水測試後，未於原約定之蓋水放滿24小時內察看結果，故上開鑑定結果自有不實云云。
惟依上開鑑定報告記載，本件分別於102 年3 月21日下午2時及3 月22日下午5 時就系爭房屋施作水分計測量儀檢測，兩次檢測時間差距固為27小時，但倘系爭房屋本無漏水瑕疵，自不因鑑定人將蓋水測試時間延長3 小時而生何影響，被告僅以此爭執鑑定報告之鑑定結果，復無再提出其他相關積極事證足以證明前開鑑定結果有何不可採之處，尚屬無據。被告復抗辯上開漏水瑕疵原因可能係因頂樓露台經多刷一層漆，以及排水孔被落葉堵塞無人清理，導致積水而滲水，抑或原告於交屋後遇大雷雨不關窗導致等語。然其所稱曾經施工師傅在頂樓露台多刷一層漆之事，已自承係發生於買賣前之情事（卷第378 頁），故為原告買受系爭房屋前所存在之情況；至於被告另稱排水孔遭堵塞或遇大雷雨不關窗等節，則為原告所否認，被告又無舉證以實其說，且上開鑑定報告就上開漏水及壁癌等瑕疵之形成原因，亦經鑑定認：「由系爭鑑定標的物瑕疵，經現場勘察及試驗及檢測結果研判，客廳天花板及主臥室（套房）天花板之漏水及滲水，應為屋頂層之防水層損壞及樓板裂縫所致。另壁面之壁癌現象因時間久遠，其成因難以遽下判斷。」甚詳，有鑑定報告可稽（卷第235 頁）；再參以本件原告於101 年3 月7 日與被告賴採足簽立不動產買賣契約書，於同年3 月31日交屋，其後於同年4 月8 日發現壁癌及天花板有滲漏水痕跡，嗣後於同年4月24日下雨日即發生客廳及套房天花板漏水之情事，而被告賴採足亦坦承其有位郭姓友人於當日正在系爭房屋內為原告換設熱水器，確有見到滲水之現象之情（卷第377 頁反面）；另原告主張自被告將系爭房屋售予原告迄今，其尚未就系爭房屋為修繕行為，此未見被告爭執（卷第376 頁反面至
377 頁）。則在系爭房屋之格局及結構均未經更動過之情況下，上開漏水、壁癌瑕疵若非自始存在，殊無可能於交屋後一個月內即足以形成。再衡情房屋之功能本即在於遮風避雨，而屋內數處滲漏水現場，除非有明顯之天災外，顯非一時之間所能形成，是倘非房屋本身之結構有瑕疵存在，實難僅因某日大雨，即足於一時之間導致房屋內之客廳、主臥房天花板漏水，以及牆壁大面積壁癌現象，故101 年4 月24日一場大雨，顯不足以立即造就房屋滲漏水、壁癌之情形發生，是可認為該等瑕疵應於交屋時即已存在。另再依被告賴採足自承：鑑定人於現場履勘察看之對講機下方處，是因與浴室共用一道牆，長年潮濕所致，另次臥室窗戶旁則係因外牆28年日曬與淋造成，因而產生壁癌等情，益徵上開瑕疵非短時間即可形成，應係於買賣時自始即存在甚明。
⒊此外，房屋之通常效用即為供居住使用，且為日常生活起居
之重要場所，若經常利用之客廳、房間等處有漏滲水，或屋內有大面積之壁癌等情狀，自足以影響生活之品質，且已妨害原告對系爭房屋之有效使用，是依通常房屋交易觀念，應認為該物已欠缺應具備之效用、品質，屬物之瑕疵，且減少效用之程度難謂輕微，故原告指稱系爭房屋有瑕疵，實非無據。至原告雖於取得系爭房屋後上網張貼招租廣告（詳卷第86頁被告所提之網頁資料），然此僅為原告為管理（即出租）系爭房屋之手段而已，自不得以此即謂上開漏水及壁癌等瑕疵無關重要，被告賴採足抗辯原告既已招租，顯已認知該房屋並無瑕疵云云，顯非正當。
㈡原告於締約時並不知悉系爭房屋有上開客廳暨主臥室天花板漏水、四周牆壁壁癌等瑕疵存在：
⒈經查，原告主張被告賴採足於簽約時僅提及廚房浴室之地板
只可以用抹布拖地，不可用水沖，另房屋原有之壁癌業經處理完畢，並交付漏水及壁癌施工師傅之名片，惟並無告知原告系爭房屋尚存有客廳暨主臥室天花板漏水、四周牆壁壁癌仍存在等瑕疵之事實，已提出名片2 紙為證（詳卷第16頁）。被告賴採足雖抗辯於簽約時均已經系爭房屋之重要屋況為告知，然依其歷次所提出書狀或在庭陳述：「簽約當時就已經把曾經處理過漏水壁癌及五樓公衛衛浴滲漏之事一一告知，並把三位師傅的電話資料交給原告，邊講邊寫在DM及名片上面讓原告知悉重要屋況」（卷第100 頁）、「是客廳和套房之間的牆壁滲水，之前漏水，我於簽約時就有明確告知。賣房子的時候，沒有壁癌，我們否認有壁癌，因為我們已經處理好了。客廳天花板、套房天花板在賣的時候，也沒有漏水或滲水。100 年的時候我們已經處理好了。廚房地板有漏水，確實我有告知，確實有此瑕疵。（賣房子時，你認為沒有漏水以及壁癌的問題，你如何告知？）當時我拿房子的DM告訴原告有處理過，而且已經處理好了，包含漏水、壁癌，我都有向原告講過已經處理好了。」、「（問：你交名片的用意為何？）我是要告訴他，我曾經請師傅處理過壁癌及漏水問題。之後我就想到地板的問題，所以我就趕快再跟他補充。」（卷第191 頁反面）、「這是被告第一次賣自己的房子，自住25年多都好好的，沒有甚麼大問題，99年底搬走，清空後請呂資鴻師傅處理壁癌問題及粉刷牆壁，翌年夏天登出售廣告，10月突然漏水，找張松山師傅處理過就沒再漏了，至於客廳鄰樓梯之牆面一點點滲，把頂樓遮雨板破洞補好後就沒事了（若被告真的刻意要隱瞞的話，怎麼可能輕易被原告看到滲水痕跡呢？）今年3 月初簽約時，被告明明已將所有比較重要的屋況都如實告知原告了，拿張松山之治水DM先講處理過漏水，在講處理過壁癌，邊講邊把壁癌二個字寫在呂資鴻師傅名片上，就連處理五樓共用浴室漏水的葉進財師傅所叮嚀：廚房地板不可用水沖，也都有告知並順便寫在張師傅那張DM的空白處…」（卷第196 頁）、「第16頁（即指原告提出之名片）是簽買賣契約交的，我們告訴她之前有漏過一次水，有請張師傅來幫我們整修好了，我給她這張資料就是告知她屋況，並告訴她廚房那間沒有處理，修理的師傅有特別交代廚房不可以用水沖，這張紙所寫部分都是我的字我有跟她講解，下面那張名片我告訴她我有請呂師父處理過壁癌，所以這些都沒有問題請她放心，此外我還跟她講說廚房只能用拖把拖。」等語（卷第376 頁反面），可知被告賴採足於簽約時，除有告知廚房地板會漏水不得用水沖洗之事外，固尚有提及系爭房屋於100 年間曾經修繕漏水、壁癌等事宜，並交付施工師傅名片給原告，然被告賴採足就此顯是在表明其已將廚房地板外之其餘漏水以及壁癌問題均已修繕治理完畢之情，而此核與原告主張：買賣當時被告有講漏水及壁癌處理好了，還拿名片給我等語係屬一致。則在被告自認為已將壁癌及廚房地板以外之漏水均處理妥善之情況下，自難期其會將系爭房屋於買賣斯時尚存有客廳及主臥室天花板漏水、四周牆壁壁癌等瑕疵之事告知原告，此再由被告自述「否認有壁癌，客廳及套房天花板也沒有漏水，於100年時均已處理好了」等語益足徵之。是被告抗辯已將房屋存有客廳暨主臥房天花板漏水，及四周牆壁壁癌等瑕疵之事告訴原告，委無可採。至於被告賴採足辯稱其曾提及屋頂可搭建遮陽板以防漏水之事，依其所述（卷第377 頁），可認知係原告已發現上開瑕疵，並通知被告於101 年4 月12日返回系爭建物現場察看及商談相關事宜時所為，並非簽約或交付系爭不動產時之陳述，益徵被告賴採足於交付系爭房屋時，並無將系爭建物存有客廳及套房天花板漏水、四周牆壁壁癌之事告知原告。
⒉次查，被告再抗辯兩造於洽談買賣事宜時，已將系爭房屋屋
況均告訴原告，且因該屋為屋齡27年建物，故被告賴採足並同意將買賣價金減少190 萬元，作為原告將來修繕系爭建物之所有費用等語，並以買賣契約書及附件為據（參卷第7至
12、15頁），及聲請訊問當時承辦系爭買賣之代書周艾倫為證。然原告否認上情，主張兩造約定之買賣價金本即為810萬元，買賣契約書會記載買賣價金1000萬元及另立附件記載賣方補貼工程款190 萬元，僅是為讓原告申請較高額之貸款等語，而此核與原告所提出被告賴採足寄給被告施秀鳳女兒（綽號娃娃，為原告之同學）之電子郵件中，被告賴採足提及「且到了用印那天才知道其付款條件很差，又必須以偽造方式去向銀行貸款…」等語相符（詳卷第161 頁），被告亦無否認上開電子郵件之真正（卷第377 頁反面），堪認原告主張本件買賣價金本即為810 萬元，至買賣契約書記載價金1000萬元及另立附件記載補貼工程款190 萬元，是為配合原告申請貸款乙節，非無可信之處。再者，本院依證人周艾倫在庭證述：「我幫他們簽買賣契約，之後跑代書的流程，雙方交付價金、交付房地。」、「（簽約時，雙方是已經講好才找你作代書的工作，還是尚在洽商？）已經講好才找我的。」、「（房子的瑕疵部份，有無特別約定或是雙方已經講好？）簽約時我不記得有特別約定，只有依照買賣契約書的約定，我想說買賣雙方都認識，我認為他們都講好了，就是單純的買賣案件，都是按照我提供的買賣契約書，是他們兩造談好，依照他們談好的內容我幫他們書寫買賣契約書。價金部份，買賣雙方有到我那邊再談一會，我沒有介入價金洽談的事項。」、「（漏水、壁癌的問題，你瞭解的情形？）這部分我不清楚，簽約時我不記得被告賴採足有無說過房子漏水的情形，因為賴採足比較晚到，我在處理其他的事情。」、「我只有把房地的資料寫好，價金是談好後，我照他們的意思再寫下去，是賴採足到場一會後，原告講了一下，講的內容都是價金、交屋、付款方式，沒有講到瑕疵的部分，被告施秀鳳也在場。」、「（被告施秀鳳有無說房價下降20
0 萬是為了要給原告裝修房子？）我只有聽到很便宜給買方了，至於是便宜什麼東西我沒有特別去聽到此部分，我記得被告二位都有講。」、「（被告施秀鳳有無說售價部份要以修行人的角度，勸賴採足不要太貪心給年輕人壹個機會等語？）有，我不記得他有無講不要太貪心，但是意思差不多，施秀鳳是說成全他們年輕人，不要讓他們有太多負擔，有自己壹個家的機會這樣子。」、「我有事先告知雙方，買賣契約書依雙方講好後，我就寫1000萬，另外再寫一張買賣契約書附件即補貼190 萬元的裝潢工程款。」、「（買賣契約書寫買賣價金1000萬元，後來又寫附件出賣人要補貼買受人19
0 萬元的裝潢工程款，與一般買賣常情有異，為何如此？）一般正常應該是實際價格，但是要配合買方，寫1000萬元是原告的意思，寫附件是我幫原告想的方式，擬好不動產買賣契約書及附件後，有跟兩造解釋，再請他們簽名。本件實質上買賣價金是810 萬元。」等語（卷第110 至111 頁），及兩造於證人周艾倫證述後皆隨即表示本件買賣價金為810 元等語無訛（卷第111 頁反面），可知證人周艾倫並未曾聽聞兩造曾談及190 萬元部分是要給原告修理房屋漏水及壁癌等瑕疵之費用，且兩造約定之買賣價金本即為810 萬元，會另立附件記載190 萬元部分則是配合買方即原告之要求所為；故依證人周艾倫之證述，仍不足認定被告此揭抗辯為實在。況被告賴採足於簽約時，既猶認為其出售之系爭房屋並無存有客廳暨套房天花板漏水以及四周牆壁壁癌等瑕疵，甚且向原告表示其於100 年間已將漏水及壁癌等問題修理完善等語，此業如前述，另關於廚房地板問題，則是告知原告不可用水沖洗，只要抹布拖地，即無問題不必花錢弄等語，亦有被告賴採足於簽約時交付之名片可考（卷第16頁），實難認雙方在簽約當時，會針對原告尚應就漏水、壁癌等瑕疵進行修繕進行討論，並因此減少價金以讓原告進行修繕上開瑕疵之可能。復再依系爭不動產買賣契約書附件記載「補貼裝潢工程款（即補貼裝潢出售不動產標的物工程款）費用」之文義內容，堪認兩造縱有約定減少價金，該190 萬元亦是補貼裝潢工程之費用，而非修繕客廳暨套房天花板漏水及處理壁癌等之修復代價。是被告賴採足抗辯原告於簽約時知悉瑕疵存在，且雙方約定降價190 萬元做為原告修繕瑕疵之費用云云，核非有據。
㈢被告賴採足應就系爭房屋之天花板暨主臥室（套房）天花板漏水、四周牆壁壁癌等瑕疵，負瑕疵擔保責任：
⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354 條第1 項及第
2 項定有明文，而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。又民法第35
4 條第1 項規定瑕疵擔保責任，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。同條第2 項固規定，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其保證之品質。惟此乃在出賣人於一般瑕疵擔保責任之外，對於買受人特約擔保具有其保證品質之瑕疵擔保責任，此由法條規定意旨觀之自明。次按出賣人所負之權利或物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，依民法第351 條及第355 條規定之反面解釋，顯不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院71年度台上字第2395號裁判意旨可稽）。執此，本件如前所述，被告賴採足固未曾保證系爭房屋無滲漏水之情形，然被告賴採足於簽約之際，僅告知關於房屋廚房地板之漏水瑕疵，而於此瑕疵範圍內免除應負之瑕疵擔保責任，惟就客廳暨主臥室天花板漏水，及四周牆壁壁癌等瑕疵部分，其既未告知，甚且向原告表示系爭房屋前曾發生之漏水、壁癌業經處理完畢，足以使原告期待系爭房屋不致於有滲漏水、壁癌之情形，是系爭房屋出現滲漏水、壁癌之情形，自屬減少房屋通常之效用瑕疵，原告又於發現瑕疵後立即通知被告賴採足，依上開說明，被告賴採足就客廳暨主臥室天花板漏水及四周牆壁壁癌等瑕疵部分，仍應負瑕疵擔保責任。且系爭房屋經長久使用，固會折舊，但買受人買受房屋之時，自然預期出賣人所交付之房屋不致有滲漏水之瑕疵存在，而房屋發生滲漏水情形，不問其原因如何，自係減少房屋之通常效用，故滲漏水、壁癌等瑕疵縱因房屋老舊所產生，非被告之故意或過失所致，亦仍無礙被告賴採足所應負之瑕疵擔保責任，被告抗辯屋齡27年之房屋本來即無從保證無任何瑕疵，原告既願意買受即不得再向被告主張瑕疵云云，仍無從為其有利之認定。
⒉另於被告辯稱兩造約定依現況點交系爭房屋，故其無庸負瑕
疵擔保責任云云，惟按系爭契約第4 條第4 項約定：「乙方（即被告）就買賣標的物依法對甲方（即原告）負有瑕疵擔保責任」（本院卷第10頁），可見兩人並未合意排除民法關於買受人行使物之瑕疵擔保請求權要件規定之適用。亦即原告與被告賴採足雖約定依現況點交，被告賴採足仍應負系爭契約及民法所定之物之瑕疵擔保責任甚明。
㈣原告得請求減少價金之數額應以554,052元為適當：
按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第359 條已有規定。查系爭房屋確有客廳暨主臥室天花板漏水、四周牆壁壁癌等足以造成房屋通常效用減損之瑕疵，已如前述，從而原告依上開規定，向被告賴採足請求減少其價金，自屬有據。又原告主張其因上開瑕疵，預估支付修繕費用713,840 元乙節，雖提有明細總表及廠商估價單為憑（卷第23至28頁），然其所提出之好鴻工程有限公司、圻烜企業有限公司、堡台企業有限公司之報價單或估價單，僅原告單方自行請廠商估算，並未說明估算標準及方法，過於簡略且缺乏所本，三家公司亦顯有重複估價之情事，復與原告所製作之明細總表金額不盡相符，自難以此做為系爭建物所需修復費用之基礎。又本院經囑託鑑定人即財團法人新北市建築師公會會同兩造共同會勘系爭房屋後，並就上開天花板漏水及壁癌等瑕疵所需之修復費用進行計算之結果為：「就系爭客廳天及主臥室（套房）天花板漏水、滲水及四周牆壁封板部份壁癌現象之修復方式，建議天花板漏水、滲水部分應為裂縫灌注及防水層重新施作，四周牆壁封板壁癌部份應為裂縫灌注及重新粉刷，其修復費用經估算為554,052 元」，且於附件六內詳列各項修復工程明細、數量、價格，此有鑑定報告第4 頁及附件6 之估算表可稽（詳卷第235 、262 至
263 頁），故應以鑑定報告認定之修復費用較為客觀、合理。且上開「修復費用」，性質上為除去上開瑕疵對系爭房屋影響之費用，乃為價值減損之最低估算基準，是原告請求以修復上開天花板漏水及壁癌瑕疵所需費用554,052 元，作為系爭房屋減損通常效用之基準，洵屬正當。從而，原告再主張被告賴採足於價金減少之範圍內，所收受原告交付之價款554,052 元之法律上之原因，經原告行使價金減少請求權後，已不存在等情，尚屬的論，其依不當得利之法律關係，請求被告賴採足返還減少之價金價額554,052 元，於法相合，逾上開金額之請求，則無理由，應予駁回。
㈤原告另依不當得利法律關係訴請被告施秀鳳給付7,138 元，並無理由：
原告固主張其支付給被告施秀鳳之仲介費用8 萬元，係以買賣價金810 萬元之一成為計算，現買賣價金既經減少，原告自得依不當得利規定，請求被告施秀鳳返還所減少價金百分之1 的仲介服務費等語。然查，本件原告經由被告施秀鳳仲介而向被告賴採足購買系爭不動產，並給付被告施秀鳳8 萬元之仲介費用乙節，業為兩造所不爭執，並有簡訊及匯款證明可參（卷第32頁），顯見原告與被告施秀鳳間係成立一居間契約關係。而按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。是依上開規定，被告施秀鳳於原告與被告賴採足間不動產買賣契約因其報告或媒介而成立時，即得向原告請求居間報酬，亦即其自原告處所受領之仲介費8 萬元，顯具有契約上之原因，且原告與被告賴採足間之系爭不動產買賣契約，迄今仍然合法有效，並未經原告撤銷或解除，被告施秀鳳受領上開仲介費用之原因自仍存在。又原告固因系爭房屋有滲漏水、壁癌之情形，而依瑕疵擔保責任，請求被告賴採足減少價金，然被告施秀鳳僅為從中居間之人員，並非買賣契約之當事人，原告就上開買賣契約所生之減少價金請求權，無從對被告施秀鳳行使之；且原告與被告施秀鳳主張其等間係以買賣價金810 萬元之一成作為仲介報酬之給付乙情，尚不論已為被告施秀鳳否認，縱認原告所述實在，則此「買賣價金一成計算」亦應僅為該居間報酬之計價方式而已，雙方約定之仲介費用仍為8 萬元無誤，況原告已自承：「買賣價金是810 萬元但收我8 萬元，那時候她說收百分之一，但8 萬就好」（卷第378 頁），顯見雙方約定之仲介報酬已非「買賣價金一成」，自不因原告向被告賴採足請求減少買賣價金，即當然導致其與被告施秀鳳約定之報酬屬額亦應隨之減少之結果。換言之，本件原告與被告施秀鳳間之居間契約因仍存在，未據原告向被告施秀鳳主張減少價金或請求債務不履行損害賠償，另關於被告施秀鳳仲介原告與被告賴採足間所成立之系爭不動產買賣契約，迄今亦仍合法有效，是被告施秀鳳受領仲介費用，難認有何無法律上原因之情事。原告依民法第179 條不當得利規定，請求被告施秀鳳應返還仲介費用7,138 元，難認無據。
六、綜前所述，原告於101 年3 月間經由被告施秀鳳仲介，向被告賴採足購買之系爭房屋確有客廳暨主臥室（套房）天花板漏水、四周牆壁壁癌情事，為物之瑕疵，且為原告於簽約時所不知，被告賴採足自應負瑕疵擔保責任，則原告依民法第
359 條規定，主張系爭房屋價值減損，即為有據；又原告所得請求減少之價金，於554,052 元之範圍內應為有據。從而，原告依民法第179 條規定，請求被告賴採足給付554,052元，及自101 年7 月26日（即本院第二次言詞辯論期日之翌日）起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，難認可採，應予駁回。另被告施秀鳳所受領之仲介費用，係基於其與原告間之居間契約所為，該法律上原因迄今亦仍存在，是原告謂被告施秀鳳所領取之仲介費中，關於7,138 元部分已無法律上原因，而依民法第17
9 條規定請求被告施秀鳳給付7,138 元暨法定遲延利息部分，為無理由，不應准許。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核本件原告勝訴部分應無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，即不應准許。
八、兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸再予論述，附此敘明。
九、裁判費負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 10 月 25 日
民事第二庭 法 官 邱景芬以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 25 日
書記官 許清秋