臺灣板橋地方法院民事判決 101年度訴字第1150號原 告 邵佳琪訴訟代理人 周志吉律師被 告 侯文龍上列當事人間請求損害賠償等事件，於中華民國101年11月1日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）52萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並陳明原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）原告前於民國101年1月19日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以總價495萬元購買被告所有坐落於新北市○○區○○街○○巷○號2樓之房地（下稱系爭房屋），原告分別於簽約當日及翌日支付6萬元、46萬元於雙方指定之安信建築經理股份有限公司買賣價金履約保證專戶（原證3），總計已付價金52萬元，原告突於101年2月29日間接獲系爭契約書見證人（即住商不動產經紀公司）通知，被告有意違約拒絕出售系爭房屋，嗣兩造與見證人（即不動產經紀公司）曾多次協商，但被告猶仍拒絕依約履行。今被告片面以原告延遲貸款作業為由，逕認本件兩造所簽系爭不動產買賣契約書視同無效，顯屬無據。然幾經原告發函催告被告履行系爭不動產買賣契約（見附件1、2），惟被告仍猶拒絕履約，原告自得依系爭不動產買賣契約書第10條第1項約定解除系爭不動產買賣契約，原告先前已發函向被告為解約之表示，今再以本書狀繕本之送達為解除契約之意思表示，爰依系爭不動產買賣契約書第10條第3項約定，請求被告按原告業已支付之價金總額計算（即52萬元），作為懲罰性違約金。
（二）按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，最高法院18年上字第2855號判例可稽。今被告既對原告之主張，除抗辯不實外並提出反對之主張，被告對其反對之主張，自應負證明之責，法理至明。次按，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條著有明文；並有「解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」最高法院39年台上字第1053號判例參照。
（三）對於被告主張之事實及證據，原告所持爭執及其理由：
１、關於系爭契約貸款作業約定，原告早於101年2月14日間業即已辦理完成，有遠東銀行回函郵件可稽（原證4），因承貸之遠東銀行將貸款利率拆成兩部分計算，原告希望能再有第二家銀行之利率做比較，原告並未拒絕接受遠東銀行的貸款案，當時承辦代書（即證人余春慈）始再另向第一銀行申貸（於101年2月17日核准），原告並無違反約定未在2月15日完成貸款作業，而系爭契約第4條第1項約定有關產權移轉登記、貸款申辦等作業，皆完全委由證人余春慈辦理，而承辦代書即證人余春慈亦證稱，賣方（即被告）於101年2月23日始備齊資料用印，今縱貸款作業於101年2月17日核准，亦不影響系爭不動產買賣契約下一階段之進行，遽被告竟以原告未於約定2月15日完成貸款作業為由，拒絕履行系爭契約，並主張系爭契約無效，顯屬無據，況原告已支付之52萬元價金中已包括第2期用印款程序在內，被告即以不實理由主張解除契約，並無理由。
２、另兩造另簽訂之不動產其他約定事項說明書第1條約定「本約買方需向銀行申請貸款新台幣396萬元正，貸款時買方應確實配合銀行貸款作業，倘若銀行核貸未達約定款項，雙方同意無條件解除本契約，因買方個人信用所致者，不在此限。買方貸款作業最遲應於民國101年2月15日。」。惟細觀該條條文排列上顯然有兩項，第1項約定意旨首重買方貸款額度，如無法達到該約定額度（即396萬元）時，雙方始同意解除契約及但書規定，而貸款約定日期則另列第2項條文，依上開說明可知得以解除契約之條件應僅在買方無法達到貸款的約定款項（即396萬元）時，而貸款約定日期充其量僅屬有無遲延之認定。蓋就約定原告需貸款項（即396萬元）與貸款完成日期，原告於101年2月14日均已完成（詳原證4），今被告辯稱係因原告延遲至2月17日始核准確認，並非事實。而依證人余春慈證述賣方(即被告)於101年2月23日始備齊用印資料，今縱貸款作業於101年2月17日核准，亦不影響系爭契約下一過戶程序之進行。
３、依證人余春慈證述「…所以代書先辦理貸款的相關手續，銀行估價及貸款核准是在2月15日，後來原告對利率部分不是很滿意，所以我又找了第一銀行幫他作業，並且在同年的2月17日對保完成，我們就通知賣方備齊過戶的資料，賣方也在2月23日備齊資料並用印完成，…」，亦即在證人余春慈（即代書）於101年2月17日通知被告準備過戶資料後，被告便於2月23日備齊資料並用印完成，顯然被告當時並未有解除契約之意思表示，今證人李文貴證稱「…於2月17日的事情，屋主就要求解除合約，…」云云，顯與證人余春慈前開證述意旨歧異，倘被告果真於2月17日以表示欲解除契約，又何需在2月23日備齊資料並用印完成，有悖常理。惟事實上是原告約在101年2月29日左右接獲見證人（即不動產經紀公司）通知，被告有意違約拒絕出售系爭房屋，嗣雙方與見證人（即不動產經紀公司）幾經多次協商，被告猶仍以原告延遲貸款作業為由，逕認本件兩造所簽系爭不動產買賣契約書視同無效，拒絕依約履行，顯屬無據。再原告購買系爭房屋原預以原告配偶許龍彰為登記名義人，而證人余春慈即代書於101年2月23日間並透過網路辦理土地增值稅申報，臺北市稅捐稽徵處亦曾將系爭房屋列入原告配偶許龍彰財產歸戶中（原證5），顯見當時證人余春慈對系爭房地之產權移轉登記作業依舊在進行中。
（四）這個條件是我們要求的，因為房屋老舊，我們怕貸不到錢，簽約當天有說我們要跟銀行貸到396萬，我們才要買這個房子，後來銀行說可以貸，到2月29日才被告知要解約。2月15日只是要確定可以貸到這個金額，只是在講貸款的核准度，不是說貸款要辦好。庭呈銀行的貸款文件，被告在2月15日有意見時被告並無給我任何正式的通知，2月17日貸款下來，在2月19日時仲介問說要撥款30萬，我們說不可以，希望按照程序，表示還是在履約，直到2月29日仲介告知我們，才知道被告不賣。
（五）證據：提出台北57支郵局100年3月12日第100號存證信函、蘆洲郵局100年3月31日第0092號存證信函、不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、附件其他約定書、不動產其他約定事項說明書、房地產標的現況說明書、本票、房貸申請相關資料─遠東銀行、臺北57支郵局101年3月5日第92號存證信函、臺北57支郵局101年3月12日第101號存證信函、新北市政府稅捐稽徵處三重分處101年3月12日北稅重四字第1014141094號函等影本為證據，並聲請訊問證人余春慈。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）本人候文龍於101年元月19日出售新北市○○區○○街○○巷○號2樓房地予邵佳琪女士，合約編號Y043842，合約中明載買方貸款作業明確，期限至101年2月15日，如有延遲視同合約無效，但買方貸款作業延遲至101年2月17日才核准確認，故本人確認該合約已無效，住商不動產─蘆洲三民捷運加盟店（捷運讚不動產經紀有限公司）從中出面協調，請求屋主繼續進行該合約程序，但因家父年長又氣喘，故執意該合約無效。後又說服家父持續至2月底屈於讓合約繼續進行，本人亦交出所有權狀讓該合約進行，但應因買方貸款延遲導致最後交屋應以延遲。因家父身體欠恙，亦需搬遷找適合之居所，故請求買方讓我動撥款項30萬，但買方不允，這是他的權益，我便轉向仲介李文貴（證號078883）告知，他毅然請求公司擔保30萬，讓我搬遷款項有所著落。於3月4日於住商不動產蘆洲三民捷連加盟店（新北市○○區○○路○○號1樓），進行買賣雙方協調。
但買方執意3月30日一定要交屋，最後協調不成，又於3月29日於蘆洲區調解委員會協調，買方又執意一定要明天（3月30日）屋主淨空交屋，如有延遲要求15萬賠償，亦是協調不成，又於4月26日於住商不動產總部（台北市○○○路○段○○○號3F之2）進行買賣雙協調，但買方又坐地起價要求20萬（原要求30萬）之賠償。倘若不是我侯文龍現金週轉出現困難，父親氣喘母親近期醫院開刀，不會輕意讓價，讓合約繼進行下去，當日亦不會答應給予10萬之賠償，但買方執意他的價金賠償，希冀長官明察，不是我不賣該屋地，只是買方毀約在先，事後反咬一口，致我無法處理家中逆境，本人現困窘萬分，敬請明察。
（二）原告2月15日之前沒有完成貸款作業，我有跟仲介、代書說要無條件解約，但是沒有跟原告說，2月15日時跟代書說、2月17日跟仲介說要解約。2 月15日代書告訴我貸款無法完成，我跟代書說要解約，後來才跟仲介說，且代書也同意，我無法直接跟原告聯絡，只能透過仲介。
（三）我有跟代書講要無條件解約，要繼續辦的話，要同意兩個條件，但是對方都沒有做到，包括代書及住商我都有說，我已無條件退還價金。
（四）證據：提出不動產其他約定事項說明書、不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、新北市蘆洲區調解委員會101年3月16日調解通知書、存證信函（無郵戳）、等影本為證據，並聲請訊問證人李文貴。
貳、得心證之理由：
一、原告主張其於101年1月19日與被告簽訂不動產買賣契約書，以總價495萬元購買被告所有坐落新北市○○區○○街○○巷○號2樓房地，原告分別於簽約當日及翌日支付6萬元、46萬元共52萬元之價金至雙方指定之安信建築經理股份有限公司買賣價金履約保證專戶等情，為原告所不否認，並有原告提出之不動產買賣契約書、本票、買賣價金履約保證申請書等影本在卷可參（見本院卷第19至30頁、第137頁），則原告上開主張自堪信為真實。
二、惟被告抗辯雙方於訂約時並約定原告應於101年2月25日前完成銀行貸款，但原告並未於期限前完成，被告已經通知解約等語，但為被告所否認。經查，依據兩造俱不爭執其真正之前開不動產買賣契約書內之「不動產其他約定事項說明書」所載：「1.本約買方需向銀行申請貸款新台幣396萬元正，貸款時，買方應確實配合銀行貸款作業，倘若銀行核貸未達約定款項，雙方同意無條件解除本契約，為因買方個人信用所致者，不在此限。買方貸款作業最遲應於民國101年2月25日。2.本約屋況雙方同意依現狀固定物點交，賣方不負瑕疵擔保責任。」等語（見本院卷第28頁），依上開約定第1項之文字記載內容，應為雙方約定買方即原告應於約定之期限即101年2月15日前完成銀行貸款手續，而與銀行成立貸款之消費借貸契約關係方得認為業已完成貸款作業，倘若與銀行之間尚未成立貸款契約關係，當不能認為業已完成貸款作業，甚為顯然。此外，依證人余春慈到庭所陳：「在101年1月19日雙方簽訂買賣契約書，101年1月20日買方就將款項匯入專戶，我們就開始承辦登記的案件，因為合約書裡有載明貸款核准金額的約定，所以代書先辦理貸款的相關手續，銀行估價及貸款核准是在2月15日，後來原告對利率部分不是很滿意，所以我又找了第一銀行幫他作業，並且在同年的2月17日對保完成，我們就通知賣方備齊過戶的資料，賣方也在2月23日備齊資料並用印完成，後來買賣雙方因為延期的日期及點交的時間無法達成合意，所以其後都是仲介公司在溝通。」、「（原告訴訟代理人問：第一家銀行是何銀行？對於原告不滿意利率的部分請敘述）是遠東銀行，在2月15日有核保下來，遠東銀行核貸的金額也是396萬元，但因銀行分二段利率核准，一個是350萬元是1.92的利率，另外46萬元是2.38的利率，原告對第二段的利率有意見。」、「2月15日買方因利率太高無法接受，我們就再找第一銀行同時作業，2月17日核准，買方就配合對保。」、「我們有特別約定貸款要在2月15日完成，且被告的房屋是他爸爸在住，所以被告有要求是否可以晚點交屋。」等語；另證人李文貴亦到庭陳稱：「當初買方在合約上有加註壹個條款就是買方貸款作業，最遲於101年2月15日完成，否則雙方無條件解除契約，於2月17日的事情，屋主就要求解除合約，如要合約進行下去，須買方先讓他動撥款項，還有延遲最後交屋日，後來101年3月4日在住商不動產蘆洲三民捷運店，進行雙方協調，買方執意不願延遲，同年3月29日在蘆洲區調解委員會進行協調，買方又執意於3月30日要求屋主淨空交屋，又於4月26日於住商不動產總部進行協調，買方又要求30萬元的價金賠償，當初因屋主父親住院，母親去開刀，急需賣屋，籌備醫療費，但買方執意30萬元的要求，結果又協調不成。」、「（原告訴訟代理人問：2月17日被告表示解約，如何跟你表示？原告是否在場？）被告跟我說的，我有跟買方講，但是買方不願意，後來我去跟公司講，先動撥30萬元款項給屋主，原告都知道解約的事情，當時只有我跟屋主在場，但買方由我們之前已離職的業務傳達給邵小姐。」等語（見本院101年9月18日言詞辯論筆錄，卷第93頁以下），復參照原告提出之遠東商業銀行於101年2月14日寄發之電子郵件影本內容觀之（見本院卷第138頁），原告固於其與被告約定之101年2月15日前向銀行接洽貸款事宜，且遠東商業銀行亦同意貸與原告396萬元款項，但因原告不同意遠東商業銀行所提出之貸款利率而未與遠東商業銀行成立貸款契約，可見雙方確實約定應於101年2月15日前完成銀行貸款作業（參前揭證人余春慈證言），且原告未能在101年2月15日前完成銀行貸款作業，乃係不可歸責於賣方即被告之事由而造成，更且是因原告自己之原因而造成其未能在其與被告間約定應於101年2月15日前完成銀行貸款作業之特別約定，則被告抗辯稱伊得依照雙方間之特別約定解除契約一節，即屬可採。原告主張該期限僅在確定銀行是否得貸與396萬元額度，並非約定要完成貸款作業，豈非得任由買方即原告任意拒絕銀行給予之貸款條件，拖延給付買賣價金與賣方即被告之日期，並非契約基於公平原則所應有之解釋，而於本件中確係因原告拒絕銀行開出之貸款條件而使原告自己逾雙方約定之期限而未能完成銀行貸款作業，更不得將其事由所生責任歸諸於賣方即被告負擔，故原告此部分主張自無可採。再查，被告於兩造約定之上開期限經過後，即通知仲介人解除契約，原告亦自認於101年2月29日接獲仲介人員轉達之被告解除契約之通知，則於原告接獲上開被告所為解除契約通知之時，雙方間之上開系爭不動產買賣契約即已因被告之解除而消滅一節，即堪予認定，被告此部分抗辯乃屬可採。而兩造間系爭不動產買賣契約既已因被告之解除而消滅，原告於其後再以存證信函或本件訴訟之書狀所為解除契約之意思表示，對於業已消滅之系爭不動產買賣契約關係，自無何影響，原告此部分主張乃無可採。
三、按「要約經拒絕者，失其拘束力。」、「將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約。」，民法第155條、第160條第2項分別定有明文。又查，據前開證人余春慈、李文貴等二人上開到庭所陳，在兩造約定之101年2月15日未能完成與遠東商業銀行之貸款作業後，又由證人余春慈為原告向第一銀行貸款，且於101年2月17日完成對保手續，被告於同年2月23日交付證件資料並用印，但因兩造對於延期及點交房屋的時間無法達成合意，被告並提出如欲繼續履行系爭不動產買賣契約，則須先交付部分款項並延後交屋日期，嗣分別於101年3月4日、3月29日、4月26日先後在住商不動產蘆洲三民捷運店、蘆洲區調解委員會、住商不動產總部進行協調，因買方即原告不同意延後交屋日期，又要求30萬元賠償，而使雙方無法達成協議等情形，可知在原告延遲完成其向銀行之貸款作業後，被告業已透過仲介人員轉達解除雙方間系爭不動產買賣契約之意思表示，而於被告解除雙方間系爭不動產買賣契約之意思表示到達原告時，雙方間之系爭不動產買賣契約關係即已消滅，業如前述，則如上述證人李文貴所陳，被告要求如欲繼續履行原來雙方間所訂定之系爭不動產買賣契約者，必須先動撥部分款項即先行交付30萬元與被告，並延後交屋日期，此為於雙方間系爭不動產買賣契約因被告之解除而消滅後，被告所為之新要約，但均為原告所拒絕，原告並提出應按照原已消滅之系爭不動產買賣契約所約定之交屋日期交屋並應賠償原告等條件，依前開民法第155條規定，原告已經拒絕被告所為繼續履行原訂雙方間系爭不動產買賣契約（實際上為另訂新約，僅遵照原訂舊契約內容而已）之要約，而另為其他要求，其所為亦屬於新要約，但亦為被告所拒絕，則雙方間系爭不動產買賣契約業已因被告之解除而消滅，雙方又互相拒絕對方所為新要約，而無新不動產買賣契約之成立，故雙方間就前揭不動產已無買賣契約關係存在一節，亦堪予認定。
四、本件原告主張系爭不動產買賣契約書第10條第3項約定，請求被告按原告業已支付之價金總額計算即52萬元作為懲罰性違約金一節，為被告所否認。經查，依兩造俱不爭執其真正之買賣契約書第10條第3款約定：「三、本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除，應立即返還已收價金並負擔甲方所受損害之賠償以外，並同意按甲方已支付價金總額計算，作為懲罰性違約金給付甲方。」（見本院卷第23頁），其約定買方得向賣方請求懲罰性違約金之事由在賣方有「擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除」等情形發生時，買方方得依據該條約定向賣方請求違約金，然於本件中，係原告遲延雙方特別約定事項之期限，乃屬可歸責於買方即原告之事由，已如前述，而使被告依契約約定取得解除契約之權利，被告行使契約約定之解除權，乃屬正當權利之行使，並不符合上開原告所舉買賣契約書第10條第3款約定之情形，故原告請求被告應依上開約定給付其按照原告已支付價金總額計算金額之懲罰性違約金共52萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，均為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
肆、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 27 日
民事第一庭 法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 27 日
書記官 黃雅慧