臺灣板橋地方法院民事判決 101年度訴字第1303號原 告 方文富訴訟代理人 江旻書律師被 告 方新來訴訟代理人 黃冠程律師複 代理人 許隨譯律師上列當事人間給付違約金等事件，本院於101年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾萬元，及自民國一０一年四月十九日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告得以新台幣壹佰肆拾萬元預供擔保而免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告有意出售其所有門牌號碼新北市○○區○○路1段352巷112弄19號4樓房屋及其坐落土地（下稱系爭房地），原告經友人介紹而與被告洽商購買系爭房地，並於民國100年5月23日向被告支付訂金新台幣（下同）20萬元，被告收受後乃交付收據1紙供原告收執，被告於收據上載明：「茲收到訂金新台幣貳拾萬元整，預購買新北市○○區○○路一段352巷112弄19號4樓，土地及建物合計賣出新台幣肆佰陸拾萬元整。增值稅由賣方負擔，契稅由買方負擔，總坪數以權狀為準。（目前本房屋持有坪數為21.13坪，若有更動以新建築改良物所有權狀之坪數為準）」，可知購買系爭房地係以總價計算，而非以每坪單價乘以總坪數計算。㈡兩造嗣於同年月25日商訂系爭房地之買賣契約書（下稱系爭合約），被告竟主張陽台部分之面積原未登記於建物權狀內，但未來可申請登記增入，因而翻異前於收據中之約定，要求原告提高價金。原告雖覺被告之請求無理，但因不耐被告一再糾纏，乃同意增給價金5萬元解決此事，雙方乃以465萬元做為系爭房地（包含陽台在內）之最終買賣價金，而於當日簽訂買賣契約書（下稱系爭合約），並交付50萬元即期支票予被告簽名親收，此50萬元與前付訂金20萬元合計70萬元，即為原告依系爭合約應付之第1次款。兩造簽訂系爭合約時，縱被告就陽台計價問題另提爭執，兩造乃更新合意而以增加5萬元之方式解決此1問題，此後被告即不得再爭執陽台計價問題。㈢依系爭合約第6條第1、2項約定，被告於原告第1次付款同時，應於受託地政士通知之期日內，將移轉登記所須交付之文件書類備齊並加蓋專用印章交予受託地政士專責辦理，不得刁難、推諉或藉故要求任何補貼。又原告已依系爭合約第4條約定完納之第1次付款為70萬元，惟被告經受託地政士謝義郎通知交付過戶文件，竟拒絕交付，嗣謝義郎乃以存證信函催告被告應備齊移轉登記所須文件交付辦理，惟被告仍拒不履約，自已違約。原告為求本件和平落幕，除多次以電話溝通，請被告儘速履約外，更於100年6月24日以存證信函催告被告於文到10日內履約，惟被告迄今仍拒不履行，原告自得依系爭合約第10條第2項約定，以民事起訴狀繕本送達被告為解除系爭合約之意思表示，並請求被告將所收價款70萬元退還暨賠償與已繳價款同額之違約罰金，共140萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告140萬元及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告於100年5月23日與原告商議買賣事宜，因系爭房地尚有前後陽台共約4坪並未登記於建物所有權狀，被告本欲以每坪22萬元、實際坪數25坪，總價550萬元出售，惟原告表示每坪單價22萬元可以接受，但申請陽台補登未能成功之案例很多，除非被告能完成補登程序，否則只願意以建物所有權狀登記坪數為準。被告考量到同一建物於完成陽台補登程序後，所有權狀會將陽台面積計入，建物登記面積增加，市場交易價值會比補登前顯著提昇，但在陽台補登程序完成前，即要求以補登後的價格出售確實有些不合理；然系爭房地確有前後陽台共約4坪並未登記於建物所有權狀，亦是事實。兩造乃於協商後各自退讓，處理方式為先約定一買賣總價，陽台補登程序由被告負責辦理，如無法補登，即以原先約定價格為準；如可以補登，則買賣價金會再加上新增加坪數乘以原先約定之每坪單價22萬元。又每坪單價22萬元乘以權狀實際坪數21.13坪，買賣價金本應為465萬，去零頭後為460萬元，兩造達成共識後，原告遂支付20萬元訂金予被告，被告則簽立收據1紙。㈡被告於100年5月25日兩造正式簽立系爭合約當天，即向新北市政府工務局建築管理處（下稱建管處）申請房屋竣工圖、位置配置圖及面積計算表等辦理陽台補登程序之應備文件。因被告委託其他代書辦理陽台補登程序索價10萬元，遂要求原告補貼部份費用。經協商原告同意將先前去掉之零頭補回，故買賣價金改為465萬元。當場被告將土地及建物所有權狀、身分證影本交付承辦代書謝義郎，並受領原告支付之50萬元。㈢俟建管處核發上開文件後，被告於100年6月17日向江義郎要求取回建物所有權狀以辦理後續程序。江義郎竟以原告不同意為由，拒絕將建物所有權狀交還被告。被告遂於100年6月20日寄發存證信函予原告及江義郎，要求江義郎於文到7日內將建物所有權狀交還。而被告於100年6月22日及24日分別收到江義郎及原告寄發之存證信函，要求被告履行合約。由於原告違約在先，且被告於100年5月25日兩造正式簽立系爭合約當天即將土地及建物權狀正本及身份證影本交給江義郎，當時並無拖欠任何應交付之文件或其他違約情事，實不知其所指為何。被告與原告及江義郎多次溝通無效後，有關系爭房地之買賣及陽台補登程序至此停擺。㈣兩造於100年5月23日簽立之收據記載：「目前本房屋持有坪數為21.13坪，若有更動以新建築改良物所有權狀之坪數為準」，以及就新北市政府工務局建築管理處核發被告申請之房屋竣工圖、位置配置圖及面積計算表觀之，顯見兩造間確有陽台補登之約定。而本件系爭買賣合約未能繼續履行，係因原告指示江義郎不要交還建物所有權狀予被告所致，經被告限期催告履行後，原告仍拒不配合辦理。依上開約定，被告自得將已收支70萬元價款沒收。綜上，本件係原告違約在先，被告依約自得將已收之價款沒收，故原告之訴並無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張伊經友人介紹而與被告洽商購買系爭房地，於100年5月23日支付訂金20萬元予被告，被告收受後交付收據1紙供原告收執，被告於收據上表明：「茲收到訂金新台幣貳拾萬元整，預購買新北市○○區○○路一段352巷112弄19號4樓，土地及建物合計賣出新台幣肆佰陸拾萬元整。增值稅由賣方負擔，契稅由買方負擔，總坪數以權狀為準。（目前本房屋持有坪數為21.13坪，若有更動以新建築改良物所有權狀之坪數為準）」，嗣於同年月25日簽訂系爭合約時，被告要求原告提高價金，最後以465萬元為買賣總價款簽訂系爭合約，原告並交付50萬元即期支票予被告簽收，此50萬元與前付訂金20萬元合計70萬元，即為原告依系爭合約應付之第1次款，而被告經原告及謝義郎地政士一再催促，至今仍未辦理過戶之事實，業據提出收據、系爭合約、臺灣銀行支票、存證信函等件為證（本院卷第10至32頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告復主張其已依系爭合約交付第1期款70萬元，被告自應依合約第6條約定，於地政士通知之期日內將移轉登記所需文件書類備齊交予地政士辦理過戶，惟被告經原告與謝義郎地政士通知後至今仍拒不履行，原告自得依系爭合約第10條第2項約定解除契約，請求被告將所收價款退還並賠償與已繳價款同額之違約金等情，則為被告則所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠原告主張兩造就系爭房地係約定以總價465萬元為買賣價金
之事實，業據提出收據及系爭合約為證（本院卷第10、11至15頁），其中被告係於收據上記載：「茲收到訂金新台幣貳拾萬元整，預購買新北市○○區○○路一段352巷112弄19號4樓，土地及建物合計賣出新台幣肆佰陸拾萬元整。增值稅由賣方負擔，契稅由買方負擔，總坪數以權狀為準。（目前本房屋持有坪數為21.13坪，若有更動以新建築改良物所有權狀之坪數為準）」等語，且系爭合約第3條亦明載：「本買賣總價款為新台幣肆佰陸拾伍萬元．．．」等語，參以證人謝義郎證稱：「（簽約時買賣雙方就買賣標的及價金如何約定？系爭房地產買賣契約書第三條買賣總價款約定，為何刪除『四百六十萬元整』，改為『四百六十五萬元正』？）清楚，當初因為雙方討價還價之後才更改的」、「（系爭買賣雙方有否約定『陽台補登程序由被告負責辦理』、『如可以補登，則買賣價金會再加上新增加坪數乘原先約定知每坪單價22萬元』？如有，為何未見於諸於買賣契約內明文？）當初沒有約定，當初是以總價計算，不是以坪數計算。可以請庭上看買賣契約書內的內容」（本院卷第81頁背面），已堪信為真實。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
復為民事訴訟法第277條前段所明定。被告抗辯議定買賣時，兩造同意先約定一買賣總價，陽台補登程序由被告負責辦理，如無法補登，即以原先約定價格為準；如可以補登，則買賣價金會再加上新增坪數乘以原先約定之每坪單價22萬元等語，為原告所否認，依上開說明，自應由被告就其主張系爭房地買賣總價係約定以陽台補登後坪數計算之事實，負舉證責任，惟被告並未舉證以實其說，所辯自不足採信。
五、再按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，為民法第348條第1項所明定，又系爭合約第10條第2項並約定：「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即得予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與已繳價款同額之違約罰金」。查本件原告已依約繳納第1期款70萬元，乃被告未依系爭合約第6條第1、2項約定，於原告第1次付款同時經受託地政士通知之期日內，將移轉登記所須交付之文件書類備齊並加蓋專用印章交予受託地政士專責辦理，而遲未履行所有權移轉登記之義務，原告業以100年6月24日中和秀山000080號存證信函催告被告於文到10日內履約，惟被告迄未履行等情，有原告所提上開存證信函在卷可稽（本院卷第23至32頁），是原告主張以民事起訴狀繕本送達被告為解除系爭合約之意思表示，並請求被告將所收價款70萬元退還暨賠償與已繳價款同額之違約罰金，共140萬元，自屬有據。
六、從而，原告依系爭合約第10條第2項約定，請求被告給付140萬元及自起訴狀繕本送達（本院卷第45、46頁）翌日即101年4月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬正當，應予准許。
七、兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額，併准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 10 月 30 日
民事第二庭法 官 連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 30 日
書記官 鍾惠萍