臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第2519號原 告 林嬋娟訴訟代理人 吳光陸律師被 告 張粧訴訟代理人 江百易律師上列當事人間請求減少違約金等事件，經本院於民國101 年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告經訴外人群策不動產經紀有限公司（下稱：群策公司）仲介，於民國100 年12月29日以新臺幣（下同）1,04
0 萬元購買被告所有坐落新北市○○區○○段○○段000地號土地所有權應有部分1/4 及該地上323 建號即門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號之建物（以下簡稱：
系爭房地），第一期款104萬元，除由交付訴外人群策公司之斡旋金10萬元轉入外，原告另匯入94萬元，均存入訴外人僑馥建築經理股份有限公司之指定履約保證專戶。而原告於簽訂買賣契約前，即告知被告所欲購買之房屋必須其使用面積能隔間成一間神明廳、三間住宿、一間廚房與一間客餐廳，以作為全家共同生活居住使用，然因訴外人群策公司未能詳查，其業務員黃詠紘故意提供不實之隔間示意圖，致原告一時未了解該房屋實未能為上開隔間而簽訂買賣契約書及給付第一期款。待原告簽約後致上開房屋查看測量，始發覺系爭房屋之使用面積顯然無法達到原告之要求，甚且若依訴外人黃詠紘提供之隔間示意圖為隔間，其房間面積根本太小無法使用，原告始知房屋無法達到原告之要求，為免損失，未再繼續付款，經與被告交涉未果，被告遂於101年3月3日發函解除契約，主張依買賣契約第11條規定，沒收上開已付之104萬元。
（二）按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。次按兩造買賣契約第11條第2項約定：
「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約後，應負擔乙方所受損害賠償，並應於僑馥建經最終催告期限內起訴，否則於期限屆至後，除雙方另有約定外，僑馥建經即依約將甲方已支付之價金扣除已給付之餘額作為懲罰性違約金給付乙方，若甲方對違約金數額有異議時，甲方依法所有違約金酌減之權利僅得對乙方為請求，不得對僑馥建經作主張」。查本件買賣契約第11條第2項雖約定，原告違約經被告合法解除買賣契約後，應負責被告所受損害，並以已給付之價金為懲罰性違約金，惟本件係因原告房屋面積太小無從使用，原告早已於發見後，立刻於101年1月13日告知被告，被告亦早已知悉可以因應，其在解除契約後仍可再出售，應無損害可言。又原告所支付之價金，扣除已給付損害賠償之餘額，作為懲罰性違約金，則此懲罰性違約金額若干，視被告之損害賠償而有增減。茲依被告之存證信函，被告係主張沒收已付價金，並無主張受損，原告給付之第一期款104萬元均由被告以為懲罰性違約金，依上開約定沒收。然參照最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1915號判例、85年度台上字第2532號、96年度台上字第107號判決意旨，系爭房地因原告未繼續給付價金而被告解除契約，但一方面被告仍保有房地，可另為出售，該土地之公告現值已調高，即在訂約時公告現值每平方公尺70,700元，現今101年公告現值平方公尺78,000元，在此短期內房地市價亦無下跌，顯見本件違約金約定過高，應予酌減。是本於民法第252條之規定，請求將系爭買賣契約之違約金酌減為0元，從而，被告已收取之104萬元，則依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還予原告。
（三）對被告抗辯之陳述：鈞院101年度訴字第656號返還買賣價金事件之請求與本件並不相同，該案係主張解除契約，本件則非本於解除契約而為請求。
（四）聲明：1.兩造於100年12月29日就新北市○○區○○段○○○○號土地所有權應有部分1/4及其上323建號即門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號之建物所訂立之買賣契約違約金應酌減為0元；2.被告應給付原告104萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以下開情詞置辯：查本件買賣價金為1,040 萬元，若以104 萬元為懲罰性違約金，僅佔買賣價金之1/10，並未過高。而本件買賣契約業經被告解除，原告自應依買賣契約第11條第2 款給付懲罰性違約金。並為聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其經訴外人群策公司仲介，於100年12月29日以1,040萬元購買被告所有之系爭房地，第一期款104萬元，除由交付訴外人群策公司之斡旋金10萬元轉入外，原告另匯入94萬元，均存入訴外人僑馥建築經理股份有限公司之指定履約保證專戶等情，業據提出不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證證書及匯款回條等影本為證，被告就此亦不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。再原告因認被告及訴外人群策公司有故意以不實之事，令原告陷於錯誤而買受系爭房屋，原告得依民法第92條及第88條之規定，撤銷其買受之意思表示，並依同法第179條請求被告返還不當得利；且縱原告不得撤銷之意思表示，亦應許原告依民法第354條、第359條解除買賣契約，並依同法第259條請求被告返還所受領之價金；又被告及訴外人群策公司以故意以不實之事，令原告因陷於錯誤而買受系爭房地，原告依民法第184條及同法第
21 9條規定，亦得請求被告及訴外人群策公司賠償原告所生之損害；另訴外人群策公司於執行仲介系爭房屋買賣時提供不實資訊，且未妥適媒介，復有違反不動產經紀業管理條例規定之行為，是以依民法第544條、第227條以及不動產經紀業管理條例第21條第2項、第26條第2項、民法第184條第2項之規定，應負損害賠償責任等情，而以被告及訴外人群策公司為被告，向本院提起訴訟，嗣經本院於101年9月4日以101年度訴字第656號判決駁回原告之訴確定，有本院101年度訴字第656號民事判決1份可卷可參，兩造就此亦不爭執，是以當事人在前訴訟以重要爭點加以爭執，經法院審理及判斷者，於不同之後訴，如以同一爭點為重要之先決問題時，當事人應不得為與其判斷相反之主張、舉證，法院亦不得為與其相矛盾之判斷，合先敘明。
四、又原告復主張因其於訂約後始知房屋無法達到其要求，為免損失，未再繼續付款，經與被告交涉未果，被告遂於101年3月3日發函解除契約，主張依買賣契約第11條規定，沒收上開已付之104萬元，惟本件係因原告房屋面積太小無從使用，原告早已於發見後，立刻於101年1月13日告知被告，被告亦早已知悉可以因應，其在解除契約後仍可再出售，應無損害可言，又原告所支付之價金，扣除已給付損害賠償之餘額，作為懲罰性違約金，則此懲罰性違約金額若干，視被告之損害賠償而有增減，茲依被告之存證信函，被告係主張沒收已付價金，並無主張受損，原告給付之第一期款104萬元均由被告以為懲罰性違約金，依上開約定沒收，然系爭房地因原告未繼續給付價金而被告解除契約，但一方面被告仍保有房地，可另為出售，該土地之公告現值已調高，即在訂約時公告現值每平方公尺70,700元，現今101年公告現值平方公尺78,000元，在此短期內房地市價亦無下跌，顯見本件違約金約定過高，應予酌減，是本於民法第252條之規定，請求將系爭買賣契約之違約金酌減為0元，從而，被告已收取之104萬元，則依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還予原告等語，被告則以前開情詞置辯，是本件所應審究者，為本件違約金是否有過高而應酌減之情事？原告本於民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還已收取之104萬元予原告，有無理由？茲敘述如下。
（一）按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任，況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，最高法院79年台上字第1915號、93年台上字第90 9號著有判例、裁判闡釋甚明。
（二）本件原告固主張系爭房地因原告未繼續給付價金而被告解除契約，但一方面被告仍保有房地，可另為出售，該土地之公告現值已調高，即在訂約時公告現值每平方公尺70,700元，現今101年公告現值平方公尺78,000元，在此短期內房地市價亦無下跌，顯見本件違約金約定過高，應予酌減等語，惟原告就所主張被告並無損害、兩造間不動產買賣契約所訂違約金數額過高等情，並未提出任何證據以實其說，且依內政部90年7月編印之「成屋買賣契約書範本
」第10條「違約罰則」約定，賣方因買方違約，得解除契約並沒收已付價款充作違約金，但該沒收之已付價款以不超過房地總價款15%為限，而以系爭買賣契約觀之，系爭房地之買賣總價為1,040萬元，依上開範本約定，被告以104萬元充作違約金，顯然低於前開違約金之上限甚明。參以被告本件房地重行出售，如再次委託房屋仲介業者居間，復需支付仲介（居間）報酬，而通常房屋仲介業者向賣方收取之報酬為總價之2%至6%，此為周知之事實，以本件兩造買賣價金為1,040萬元計算，居間報酬數額即達
20.8萬元至62.4萬元，況若本件原告依約履行，被告應得於101年2月20日即可受領本件買賣所有價金（見系爭買賣契約第10條），而因被告之違約，且尚對原告提出另案即本院101年度訴字第656號請求返還買賣價金之訴訟，迄該案於101年9月4日判決之期間，被告非僅受訟爭所擾，並實際額外支出有律師費用，此經本院核閱該另案卷宗屬實，是此實亦為被告因原告本件違約所生之損害之一。復以被告係待本案確定，並取得確定證明書後，始得依房屋交易安全契約約定，據以向系爭交易安全專戶請求沒收原告已支付之價金作為損害賠償，且於扣除應給付之仲介服務費用後，被告經實際撥付之款項將少於104萬元，是被告本件所實際受領之違約金，其間更至少受有上述期間利息損失，況現今系爭土地於101年每平方公尺之公告現值雖較訂約時為高，然被告再次出售之價額是否確高於本件買賣契約價額，尚有不明，此外，原告就所主張被告並無損害、兩造間不動產買賣契約所訂違約金數額過高等情，既乏其他積極證據以資證明，其主張尚屬無據，從而，本院因認本件所定違約金並無過高、應予酌減情事。
（三）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條固有明文。惟不當得利之成立，以受有利益為前提，則本院認本件所定違約金並無過高、應予酌減情事，業如前述，是被告既未受有違約金約定過高之利益，仍無從本於不當得利之法律關係，請求被告返還甚明。
五、綜上所述，本院審酌本件違約金尚低於前開內政部編印之「成屋買賣契約書範本」第10條「違約罰則」約定違約金之上限，與被告本件房地重行出售，如再次委託房屋仲介業者居間，復需再次支付仲介之居間報酬，與原尾款交付暨實際撥付違約金之時間差之利息損失，乃至另案所支出之訴訟費用，及被告再次出售之價額是否高於本件買賣契約價額亦不明等一切情狀，認本件104萬元之違約金，並無過高情事。從而，原告依民法第252條規定，主張本件違約金應酌減至零，並本於不當得利之法律關係，請求被告應給付其104萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 1 月 18 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 1 月 18 日
書記官 張傑琦