臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第2612號原 告 陳望梅訴訟代理人 陳建宏律師複代理人 王俊智律師被 告 鍾旻樺訴訟代理人 楊晉佳律師
邱彥榕律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國102年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：１原告為訴外人鴻冠資產管理有限公司（以下簡稱鴻冠公司）
之實際負責人，原告於民國100年3月間尋找新辦公室處所時認識被告，被告本欲出售其所有坐落台北市○○區○○路○○○巷○○號1樓及地下一層之房屋及基地（下稱系爭房地），得知原告有處理不動產買賣之經驗，遂委託原告代為銷售，因系爭房屋屋況老舊，原告提議將該屋整修以提高交易價值，裝潢部分由原告雇工處理，並向被告承租系爭房屋，擬以買賣不破租賃方式約束被告，同時將該屋作為原告辦公處所，若被告於租賃期限內順利出售系爭房地，須補償原告所支出之裝潢費用，故雙方於100年3月14日簽訂租賃契約，租期自100年5月1日起至103年4月30日止，並約定「甲方於租賃期間內，要求乙方遷離，願補償乙方（即原告）裝潢費用，未滿一年補償100%，未滿兩年補償60%，未滿三年補償30%」，嗣原告支出裝潢費新台幣（下同）0000000元。
２被告於上開租期未滿一年時，又於100年8月19日與原告簽立
裝潢補償承諾書，約定「甲方出售本房地產之同時，承諾補償乙方裝潢（補償期間為民國100年8月19日起至101年8月18日止）計新台幣參佰萬元整」，亦即被告若於100年8月19日起至101年8月18日止出售系爭房地，同意補償原告裝潢費
300 萬元。被告復將系爭房地委託原告經營之鴻冠公司專任代理銷售，與鴻冠公司簽有專任委託銷售授權書。於專任委託銷售授權書第一點載明「委託總價合計（新台幣）甲方（即被告）實拿伍仟肆佰萬元正（含給付陳望梅小姐裝潢補貼參佰萬元）」。鴻冠公司自受被告委託後，於101年5月1日順利覓得買方，買方除於同日簽立不動產意願書外，並簽發50萬元之支票乙紙作為買賣斡旋金，依不動產意願書第三條第一項約定：「自簽立本意願書至101年5月20日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，若賣方有同意授權受託人可代為收受買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起五日內簽定不動產買賣契約書」，故原告於101年5月10日代理被告簽章同意依意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤，惟被告經通知到場簽約竟予拒絕，所應補貼原告之裝潢費300萬元迄未給付，原告依據原證四之裝潢補償承諾書，為此提起本件訴訟。
３被告全權同意原告代為銷售，並無禁止複委任，原告亦向被
告告知另外委託房仲業者尋求買家，被告未曾反對，被告辯稱原告無權複委任，顯不足採。依專任委託銷售契約第二條約定「雙方同意服務費用：乙方（即原告）負責銷售期間所有開銷費用支出。故甲方（即被告）實拿新台幣5400萬元整（不需另外支付服務費用）超出總價部分則全部歸乙方之服務費用，甲方不得有異議，並負保證責任」，可知將來不論係由原告銷售或由原告另外委託房仲業者尋找買家，最後議定之價金為何，均不影響被告可以實拿5400萬元（含補償原告裝潢費300萬元），顯見該委任契約並無專屬性。被告與原告簽立專任委託銷售契約後，便將系爭房地之權狀交由原告保管，以簡化將來過戶程序，並由原告開立2000萬元本票交予被告作為擔保，更可知被告與原告已非一般委託銷售關係，被告確已授予特別權限予原告。
４請求傳喚證人謝啟旭，以證明買方張菊芳確有承買系爭房地
之意願，並已提出50萬元斡旋金做為買賣定金，系爭房地買賣契約業已成立。請求傳喚證人吳茂榮、沈豐財，證明原告有支付裝潢費。
５並聲明：被告應給付原告300萬元，及自起訴狀送達之翌日
起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告則以：１被告本無出租或出售系爭房地之意，惟於100年 3月間，素
不相識之原告突然主動連絡被告，表示欲承租系爭房屋作為辦公室使用，被告當時不疑有他，而於100年3月14日與原告簽訂房屋租賃契約。二造間之租賃契約，業經合意終止，原告亦自願搬離，原告自無以系爭租賃契約特約條款「甲方於租賃期間內，要求乙方遷離，願補償乙方裝潢費用」，請求被告給付裝潢費用之理。
２原告假藉租用系爭房屋作為辦公室之用，卻無任何營業及招
牌，僅以簡單地板及隔間裝潢，不久即遊說被告將系爭房屋交予其銷售，其有辦法以高價7600萬元出售，如賣出，被告須補償其300萬元之裝潢費，被告一時輕信其言，認為若以7600萬元之價格賣出，扣除300萬元裝潢費，被告仍有7300萬元可得，故同意於100年8月20日與原告簽訂7600萬元之專任銷售委託書。嗣因7600萬元顯然高於市場價格而無法出售，原告再次誆騙被告稱系爭房地僅有5400萬元，使被告誤信而同意以實拿5400萬元之條件降價出售，超出5400萬元部分全歸原告做為服務費用，原告同時保證被告擁有最後出售與否之決定權，被告因此受騙，而於101年3月13日與原告簽訂第二次專任銷售委託書。二次簽約日期相距不到7個月，原告所稱賣價卻相差2200萬元，足見原告真意並非在受託銷售系爭房地，其僅係以此為欺騙手段，利用被告無經驗，意圖向被告詐取買賣價差及不實之裝潢補償費。原告所提之裝潢補償承諾書及專任委託銷售書，均以系爭房地出售為前提，惟被告擁有最後決定權，被告既未同意將系爭房地出售，自無須依約補償原告裝潢費。
３原告並非訴外人鴻冠公司之法定代理人，其以鴻冠公司之名
義與被告簽訂專任委託銷售授權書，係屬無權代理，依民法第171條之規定，被告得行使撤回權，撤回簽訂授權書之意思表示，故該授權書溯及自始不生效力，被告不受授權書之拘束。
４依委任事務之專屬性，被告僅授權鴻冠公司自行銷售房屋，
並未同意鴻冠公司將委任事務複委任於他人，且被告所委任之人為訴外人鴻冠公司，並非原告，原告自稱為被告之代理人，而與訴外人昇陽國際地產開發有限公司（有巢氏加盟店，以下簡稱昇陽公司）簽訂之一般銷售委託契約書、向買方代收斡旋金之行為，對被告均不生效力等語置辯。
５並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告依據原證四之裝潢補償承諾書之約定，主張被告承諾其於100年8月19日起至101年8月18日止，若出售系爭房地，願補償原告裝潢費300萬元等情，被告則以：原告並非訴外人鴻冠公司之法定代理人，其以鴻冠公司之名義與被告簽訂專任委託銷售授權書，係屬無權代理，依民法第171條之規定，被告得行使撤回權，撤回簽訂授權書之意思表示，該授權書溯及自始不生效力，被告不受授權書之拘束。又被告僅授權鴻冠公司自行銷售房屋，並未同意鴻冠公司將委任事務複委任於他人，且被告所委任之人為訴外人鴻冠公司，並非原告，原告自稱為被告之代理人，而與訴外人昇陽公司簽訂之一般銷售委託契約書、向買方代收斡旋金之行為，對被告均不生效力，系爭房地既未出售，被告自無依約給付補償費予原告之義務等語置辯。是本件之爭點為：１原告是否無權代理，其以訴外人鴻冠公司之名義與被告簽訂專任委託銷售授權書之效力如何？２原告以其為被告之代理人與訴外人昇陽公司簽訂之一般銷售委託契約書，效力是否及於被告？經查：
１被告係與訴外人鴻冠公司簽訂專任委託銷售授權書，此觀諸
原證五之專任委託銷售授權書，其開宗明義載明「茲將本人鍾旻樺所有房屋及土地如下：（略），授權予鴻冠資產管理有限公司全權代理銷售事宜」，而原告係代理鴻冠公司與被告簽訂上開授權書，亦據原告提出鴻冠公司出具之授權書（見原證13），是原告有權代理訴外人鴻冠公司與被告簽訂專任委託銷售授權書，應屬無疑。
２被告與訴外人鴻冠公司簽訂專任委託銷售授權書，其義係只
有訴外人鴻冠公司可以銷售系爭房地，此與一般委任銷售可以有二家以上之仲介公司銷售系爭房地而有不同。依民法第537條規定「受任人應自己處理委任事務。但經委任人之同意或另有習慣或有不得已之事由者，得使第三人代為處理。」，故鴻冠公司欲另委託第三人代為銷售系爭房地，須經被告之同意，就此部分之事實，未據原告舉證證明。再查，原告所主張被告與訴外人昇陽公司簽訂之一般銷售委託契約書，係由原告擔任被告之代理人所簽訂，惟被告係授權訴外人鴻冠公司銷售系爭房地，並非原告，原告自無權利代理被告與訴外人昇陽公司簽約，原告雖稱其有向被告報告由其他仲介公司銷售系爭房地之進度，被告並於偵查庭自認等情，惟經本院調取臺灣台北地方法院檢察署101年度偵字第16635號卷，查無被告於偵查庭自承原告有向其報告由其他仲介銷售系爭房地之陳述，反而被告於偵查庭仍否認有授權原告簽署一般委託銷售契約書（見101年8月22日訊問筆錄第2頁），是原告代理被告與訴外人昇陽公司簽約，係屬無權代理之行為，既經本人否認，效力自不及於被告，訴外人昇陽公司亦無權代理被告向買方收受定金，系爭房地買賣契約既未成立，原告自無權依據原證四之裝潢補償承諾書，向被告請求補償300萬元之裝潢費。綜上，原告請求被告給付300萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，原告其餘主張及聲請傳訊證人，均毋庸再予審酌，附此敘明。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 18 日
民事第三庭 法 官 陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 18 日
書記官 林勁丞