臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第2656號原 告 財團法人台北縣三峽長福巖清水祖師公法定代理人 林東西訴訟代理人 邱基祥律師被 告 盧劉雪青訴訟代理人 王治魯律師複代理人 黨邦倫被 告 盧美秀
盧宥均盧志和盧美君盧美宏盧美尚兼上列6被告訴訟代理人 盧美心被 告 盧昭仁
盧建臺上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國102年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自如新北市樹林地政事務所民國102年5月16日土地複丈成果圖（即本判決附圖）所標示421(2)面積34.7㎡之房屋騰空遷出，並交還原告。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾萬元供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣壹佰叁拾捌萬玖仟柒佰叁拾伍元供擔保後得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：被告盧美秀、盧美君、盧美宏、盧宥均、盧志和、盧美尚、盧美心，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條各款所列情形，茲依原告之聲請，此部分由其一造辯論而為判決。
乙、得心證之理由：
一、原告主張：
（一）坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上，門牌號碼新北市○○區○○街○號邊如新北市樹林地政事務所民國102年
5 月16日土地複丈成果圖（下稱附圖）所標示421(2)面積
34.7㎡之房屋（下稱系爭房屋），為原告於76年間興建做為事務所使用，因屬於違章建築，經前台北縣政府履次通知拆除，故遷離事務所並將部分門窗戶扇拆卸。於等待拆除期間，因訴外人盧○麟表示為展覽文化藝術古董之用而承租，租金每月新台幣（下同）1 萬元，租期自81年3 月
18 日 起至82年3 月17日止，原告當時因慮及歷史文化特色廟宇若配合文化藝術古董之展覽，可相得益彰而同意出租1年 ，並約定若政府需拆除或其他情事時，即終止租約，有原告與盧○麟間相關租賃文件可證，上開租賃已於82年3 月17日期滿，租賃關係已消滅。本件並無不定期租賃情形，至於被告所提被證2 感謝單書證，亦只是100 年、
101 年之捐獻金收據，並非收受租金證明，原告之三峽祖師廟如同一般廟宇，本有收取捐獻款亦歡迎捐獻，更無拒絕道理，而對捐獻款者並印製有單據，第一聯為存參單、第二聯為感謝單，服務人員以複寫方式於相關欄位填上捐獻者姓名、地址、金額、日期，原告現存之100 年1 月31日等收取被告捐獻款第一聯存參單（見原證6 ），其上並無任何房租或租金文義之記載，故被告辯稱此係收取租金云云，難以說服信眾，不足採信。
（二）惟盧○麟於租期屆滿租賃關係消滅後並未搬遷，履經催討，卻一再拖延，其後盧○麟於97年間死亡，本件被告為其共同繼承人，此後即以為自己不法利益，而繼續無權占用系爭房屋，經營古董買賣營利。按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物言，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害所有權之虞者，得請求防止之」。民法第767 條有明文規定。原告既為系爭房屋所有權人，自得先位聲明請求無權占有人即被告騰空搬遷交還房屋。況原告之三峽清水祖師廟，係屬文建會核定歷史風貌建築，為名聞中外之宗教藝術殿堂，具有特殊宗教文化特色之廟宇，更為各級學校、國內外團體或遊客參訪觀摩教學遊覽之地，系爭房屋緊鄰廟宇，年久未經整理破壞整體景觀，有整建必要，且其需系爭房屋供辦公室使用，亦得以訴狀之送達代為終止租約之意思表示，被告應返還房屋。
（三）原告前曾要求被告搬遷為其所拒，依他人建議由法定代理人出面至警局對提起竊佔告訴，該案警方有所誤會，誤以為是竊佔土地，原告發現後已於偵查中以補充告訴理由狀提出相關資料說明係竊佔房屋而非土地，惟台灣板橋地方法院檢察署偵查結果，以10年追訴期時效已過為由，而為100年度偵字第29080號不起訴處分。故本件被告如主張系爭房屋為其等被繼承人所建，而為鈞院採信，則因原告為系爭房屋基地○○○區○○段○○○○號土地所有人，因被告並無向原告租用土地，其得本於土地所有權，依上述民法第767條規定，備位聲明被告應拆除系爭房屋，返還無權占用之土地等語。
（四）先位聲明：①被告應將系爭房屋騰空遷出，將房屋交還原告。
②原告願供擔保，請准宣告假執行。
（五）備位聲明：①被告應將系爭房屋拆除，並將如附圖所示基地34.7㎡交還原告。
②原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告盧美秀、盧美君、盧美宏、盧宥均、盧志和、盧美尚、盧美心，雖未於最後言詞辯論期日到場，惟其等先前辯論期日到場，與其餘被告共同以：
被告之被繼承人盧○麟，其生前從事古董藝術行業，需店面營生，79年間見系爭房屋經縣政府以違章建築為由拆除，僅餘兩面牆且破舊不堪，原告董事亦告知可就地整建承租營業，故盧○麟就地重建現在之房屋，然因基地為原告所有，其誤認重建之房屋亦屬原告所有。遂於81年3 月間與原告訂立租約，租金每月1 萬元，租期1 年，因原告稱收租難以服眾，宜以捐獻方式代替租金，期滿改為不定期租賃，故自81年
3 月起迄今，每月捐獻1 萬元未中斷。房屋既為被告所有，原告主張被告無權占有，為無理由等語置辯。答辯聲明：
①原告之訴均駁回。
②被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告起訴主張新北市○○區○○段○○○○號土地為其所有，其上有如附圖所示421(2)面積34.7㎡之房屋，該屋於81年3月間，由被告之共同被繼承人盧○麟向原告承租，約定租金每月1 萬元，租期自81年3 月18日起至82年3 月17日止等情，為被告所不爭執，並有原告提出之上開民權段421 地號土地登記謄本、房屋租賃契約附卷可稽，此部分原告主張之事實，應屬真實可採。惟原告另主張系爭房屋為原告所有，被告於租期屆滿後，無權占用，應予遷讓返還等情，則為被告所爭執，並以上開情詞置辯。從而本件兩造爭執要旨厥為：
（一）現存系爭房屋，是否為原告所興建。
（二）兩造間就系爭房屋是否有不定期租賃關係。
（三）原告訴請返還系爭房屋有無理由。
四、現存系爭房屋，是否為原告所興建：
（一）原告主張系爭房屋，為其於76年間興建做為事務所使用，屬於違章建築之情，此據原告提出被告不爭執之坐落基地，即民權段421地號土地登記謄本為證。又原告另提出亦為被告不爭執之盧○麟向原告承租系爭房屋租約在卷（見本院卷第11頁），依該租約第1 條約定租賃房屋所在地及使用範圍為○○○鎮○○街○ 號邊舊事務所」之語（見本院卷第12頁），核與原告所述於76年間興建做為事務所使用之情相符。且未辦保存登記之建物，其原始起造人，通常係基地所有人或使用權人，故參酌原告為系爭房屋基地所有權人之身分，亦堪信原告所述屬實。
（二）被告雖辯稱其等共同被繼承人盧○麟於79年間，見系爭房屋經縣政府以違章建築為由拆除，僅餘兩面牆且破舊不堪，原告董事亦告知可就地整建承租營業，故盧○麟就地重建現在之房屋，然因基地為原告所有，其誤認重建之房屋亦屬原告所有，遂於81年3 月間與原告訂立房屋租約云云。然查：
①被告所辯原屋經縣政府拆除，僅餘兩面牆，原告董事亦
告知可就地整建承租營業之說，為原告所否認，被告就此有利於己之積極事實，亦未舉證以實其說，所述尚難採信。
②又原告與盧○麟於81年間簽訂之租約確實為房屋租約，
其租賃標的物明定「○○街1 號邊舊事務所」，已述於上，如以被告所述盧○麟生前從事古董藝術行業，理應具備通常人之知識經驗，苟現存系爭房屋為盧○麟於79年間興建，其何以不簽立基地租約，卻自甘昧於事實，承租自己所有之房屋，顯不合情理。況盧○麟97年亡故後，本件被告共同繼承其遺產，然其遺產僅申報盧○麟生前所有之板橋區土地及房屋，遺產種類欄並無系爭房屋之核定資料，有財政部北區國稅局遺產稅核定通知書附卷可稽（見本院卷第105 頁），顯見其共同繼承人即本件被告於繼承時，亦不認為系爭房屋為盧○麟所興建。
③再本院履勘上開門牌長福街1號建物，被告目前使用該
建物之一部分即附圖所標示之421(2)部分，該長福街1號其餘之421(1)建物部分，則為原告作為倉庫使用，有本院之勘驗筆錄記載可稽（見本院卷第129頁），此並為被告所不爭執。參酌原告提出之長福街1號建物實景相片（見本院卷第147頁），由其屋頂馬背型結構觀之，可知上開421(1)與421(2)部分，應屬同一時期完成之建造物。故如79年間盧○麟興建之情屬實，其何以願將房屋之一部分即上開421(1)部分任憑原告占用，此與常理不符。
④綜上，被告不能舉證證明原告所有民權段421地號土地
上之系爭房屋為盧○麟興建，其等所辯繼承房屋處分權，自不足採信。
五、兩造間就系爭房屋是否有不定期租賃關係：
（一）按「民法第四百五十一條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般交易觀念，出租人於可能表示意思時而不表示者而言，上訴人之辦公處所與被上訴人之營業所既係設在同一街道，而上訴人之管理員復在系爭房屋樓上居住，均為兩造所不爭執，則被上訴人於租賃期限屆滿後，仍為租賃物之使用，揆諸一般交易觀念，上訴人顯非不能即時表示反對之意思，乃竟沉默不言，遲至月餘始表示異議，自難謂非與上開法條規定之事由相當」（參照最高法院42年台上字第122號判例意旨）。又「民法第四百五十一條所謂出租人不即表示反對之意思，固不以明示之反對為限，但若僅於租期屆滿後未收取租金，則係一種單純的沉默，尚難認為已有默示反對續租之意思」（參照最高法院46年台上字第1828號判例意旨）。
（二）本件原告與被告之共同被繼承人盧○麟成立之房屋租約，約定租金每月1萬元，租期自81年3月18日起至82年3月17日止等情，為兩造所不爭執。然82年3月17租期屆滿後，盧○麟仍使用系爭房屋，此亦為兩造不爭執，原告雖狀稱盧○麟於租期屆滿租賃關係消滅後並未搬遷，履經催討，卻一再拖延等語，然其所述履經催討之情未據原告舉證，其雖提出台灣板橋地方法院檢察署100年度偵字第29080號不起訴處分書，執此證明已為反對續租之表示云云，惟租約早於82年間屆滿，原告遲至100年間始行訴追竊占刑責，參照上開最高法院42年台上字第122號判例意旨所示，顯難認為原告已即為表示反對續租之意思。故被告另以盧○麟及其等繼續占有使用之事實，主張系爭房屋於成立不定期租賃關係，堪予採信。至於被告提出自94年間起迄10
2 年間止之感謝單（見本院卷第157 至183 頁），是否為租金，兩造間雖有爭執，然參照上開最高法院46年台上字第1828號判例意旨所示，即便非屬租金，亦難認原告已有默示反對續租之意思，附此敘明。
六、原告訴請返還系爭房屋有無理由：
（一）惟按「土地法第一百條第一款所謂收回自住，依司法院院解字第三四八九號解釋，固屬包含收回出租之房屋，以供自己營業之使用者在內，惟此種收回自住，既僅以供出租人自己營業之使用為限，則收回以供出租人與他人共同經營事業之使用，即與僅供出租人自己營業之使用者有間，自難謂為亦在得收回自住之列」（參照最高法院42年台上字第981號判例意旨）。又「土地法第一百條第一款之收回重新建築，不以房屋瀕於倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之」（參照最高法院64年台上字第1387號判例意旨）。
（二）本件原告另主張其三峽清水祖師廟，係屬文建會核定歷史風貌建築，為名聞中外之宗教藝術殿堂，具有特殊宗教文化特色之廟宇，更為各級學校、國內外團體或遊客參訪觀摩教學遊覽之地，系爭房屋緊鄰廟宇，年久未經整理破壞整體景觀，有整建必要，且其需系爭房屋供辦公室使用，亦得以訴狀之送達代為終止租約之意思表示，被告應返還房屋等情，此據原告提出原證2之會議記錄，堪信原告有興建文化大樓之計畫，其有收回系爭房屋供遷移辦公室之用；且依原告提出之長福街1號建物實景相片（見本院卷第147頁），系爭房屋已屬老舊，外觀雜亂，破壞緊鄰之原告所有清水祖師廟整體景觀，故原告所述其有收回系爭房屋重建之必要情事，亦屬真實可採。從而原告依據土地法第100條第1款之規定，以訴狀之送達代為終止上開不定期租賃關係，應屬於法有據，租約既已終止，被告仍繼續占有系爭房屋，即為無權占有，原告主張物上請求權，為有理由。
七、據上論結，本件原告先位訴訟主張被告無權占有系爭房屋，為有理由，被告應騰空遷讓，又原告既於100年間訴追竊占刑責，被告應有充足時間另覓營生處所，其不為而仍繼續佔用，本院認為返還房屋無另定履行期間之必要。本件事證已臻明確，兩造所為之其餘主張、陳述、所提之證據暨調查證據之聲請，經審酌後，均認與本件判決之結果已無影響，並無調查之必要，爰不一一論列。又原告先位訴訟為有理由，自無庸就其備位訴訟為審究，附此敘明。
丙、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第385條第1項、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 6 日
民事第一庭 法 官 陳財旺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 8 月 6 日
書記官 黃瀅螢