臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第2701號原 告 黃麗霞訴訟代理人 陳筱屏律師被 告 許中源被 告 王許美玉被 告 許中隆被 告 許美珍被 告 許中華前五人共同訴訟代理人 吳展旭律師複代理人 潘玉蘭律師上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國102年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告許中源、王許美玉、許中隆、許美珍、許中華應將坐落新北市○○區○○段○○○○號內如附圖306⑵部分所示面積27.35平方公尺之車棚拆除，將附圖306⑶部分所示面積49.31平方公尺之建物拆除，將土地返還原告。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰壹拾參萬柒仟元為被告供擔保後，得為假執行。如被告以新臺幣參佰肆拾壹萬壹仟參佰柒拾元為原告預供擔保，免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：１先位部分：
原告所有坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），遭被告許中源所有如附圖306⑵部分所示面積27.35平方公尺之車棚，及如附圖306⑶部分所示面積49.31平方公尺之二層樓建物無權占用，已妨害原告所有權之行使，依民法第767條前段之規定，請求被告許中源將上開車棚及建物拆除，將土地返還原告。願供擔保請准宣告假執行。
２備位部分：
據原告了解，系爭建物水電申設人為被告許中源，故先位聲明請求被告許中源拆屋還地，惟被告許中源於審理中供稱：系爭建物係其父親許雲卿之遺產，由伊與兄弟姊妹共同繼承之等語，原告爰依據民法第1148條、第767條前段，追加備位聲明：如主文第一項所示。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：１系爭土地存有分管協議之事實，被告基於分管協議使用系爭
土地，原告非善意第三人，應受分管協議之拘束，不得否認被告占有之權利：
系爭土地重測前為西盛段西盛小段393地號，自清朝乾隆年間即由被告之先祖許式生居住，先祖逝世後，由四大房繼承家業，自日據時期起，四大房共推許丕基等19人作為系爭土地之登記名義人，在許氏族親四大房之分管協議下，自現今新樹路699巷進入，第一落為第三房之三合院，再往東側係第二房所在，隔著許氏公廳則為大房之三合院，再往東為第四房之三合院。被告許中源之父許雲欽為第三房之子孫，因人口眾多，土地不敷使用，遂於系爭土地如附圖306⑵搭建車棚，於306⑶興建二層樓建物，各房子孫均未反對許雲欽新建樓房，許雲卿及被告等在三房分管範圍內繼續使用。訴外人陳新基明知系爭土地存在分管協議之事實，竟利用被告許中華不懂法律，於97年2月25日與被告許中華簽立買賣契約，要求被告許中華先以贈與部分土地之方式，取得系爭土地共有人之身分，達到規避土地法第34條之1第4項其他共有人優先承購權之目的，嗣後分階段取得全部所有權，又於100年3月18日移轉登記予原告，企圖製造原告為善意第三人之假象，切斷分管協議約束效力。惟查訴外人陳新基與原告曾設於同一戶籍，且同為向銀行借貸之連帶債務人，原告實為陳新基之人頭，自然明知系爭分管協議之存在，原告應受分管協議之拘束，不得否認被告占有之權利。
２本件應有民法第425條之1規定之適用，被告並非無權占有系爭土地：
訴外人許雲欽於83年2月5日死亡，其所遺土地及建物由被告全體繼承，被告許中華將系爭土地出售予訴外人陳新基，並未將系爭建物一併出售，係屬「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人」之情形，自當符合民法第425條之1第1項之情形，土地承買人與房屋所有人間推定有租賃關係存在，而原告係訴外人陳新基之人頭，因此被告與原告間推定有租賃關係，被告並非無權占有。退步言之，縱認原告非陳新基之人頭，惟依買賣不破租賃原則，被告基於租賃關係，亦得對抗原告。
３訴外人陳新基向被告購買系爭土地，未包括系爭建物，在未
與被告談妥建物補償費用前，買方不得請求點交系爭土地，應負有容忍被告繼續使用系爭土地之附隨義務，此觀諸系爭買賣契約特約事項約定「本宗買賣土地上有建物，應由買方負責協調，其補償費用等概由買方負責」自明。原告為訴外人陳新基之人頭或係與陳新基合夥，可視為實質買方之一，應受該特約事項之拘束，於給付補償費用之前，不得請求被告點交土地。
４訴外人陳新基為規避其對被告補償地上物之義務，將系爭土
地移轉登記予原告，欲由原告以善意第三人之身分起訴請求拆屋還地，係權利濫用，有違民法第148條第2項誠實信用原則等語資為抗辯。
５並聲明：原告之訴駁回。如受不利益判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭之事實１原告於100年3月16日自訴外人陳新基、陳瑞玄受讓移轉登記為系爭土地之所有人。
２系爭土地上如附圖306⑵部分所示面積27.35平方公尺為車棚，如附圖306⑶部分所示面積49.31平方公尺為二層樓建物。
３被告許中源、王許美玉、許中隆、許美珍、許中華為許雲卿之繼承人。
四、原告先位主張系爭建物係由被告許中源申請水電，因而請求被告許中源拆屋還地，惟為被告許中源所否認，其辯稱：系爭建物係由伊父親許雲欽所建，由伊與兄弟姐妹共同繼承取得等語，核與其餘被告及證人許中熹所言相符，原告又未舉證證明系爭建物由被告許中源所蓋或被告許中源有單獨處分權，堪信被告許中源此部分所辯為真，應認定系爭建物及車棚為被告全體繼承取得。
五、按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照。被告辯稱：系爭土地存有分管協議之事實，被告基於分管協議使用系爭土地，原告非善意第三人，應受分管協議之拘束，不得否認被告占有之權利等語，並舉證人許中熹證明分管契約存在。惟查，系爭土地已由共有人陸續移轉其應有部分，現由原告受讓單獨取得所有權，並無分別共有之狀態存在，分管契約當然消滅，被告無從依據分管契約對原告主張權利，被告此部分所辯為不可採。
六、被告復辯稱：被告許中華將系爭土地出售予訴外人陳新基，並未將系爭建物一併出售，係屬「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人」之情形，自當符合民法第425條之1第1項之情形，土地承買人與房屋所有人間推定有租賃關係存在，而原告係訴外人陳新基之人頭，因此被告與原告間推定有租賃關係，被告並非無權占有。退步言之，縱認原告非陳新基之人頭，惟依買賣不破租賃原則，被告基於租賃關係，亦得對抗原告等語。按民法第425條之1之規定，在於保障社會經濟利益，兼顧受讓人利益，使房屋得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，惟本件被告許中華與訴外人陳新基成立買賣契約，係要拆除地上物，開發土地重新建屋，此業據被告許中華供述在卷，被告許中華並稱：契約有約定要取得所有兄弟姐妹之同意，用補償方式拆屋等語（見102年5月31日言詞辯論筆錄），亦即買賣雙方當事人之意思均為系爭土地上之建物必須拆除，不存在土地承買人默許房屋所有人繼續使用土地之狀態，核與民法第425條之1之規範目的不同，自無該法條之適用。
七、被告又辯稱：訴外人陳新基向被告購買系爭土地，未包括系爭建物，在未與被告談妥建物補償費用前，買方不得請求點交系爭土地，應負有容忍被告繼續使用系爭土地之附隨義務，此觀諸系爭買賣契約特約事項約定「本宗買賣土地上有建物，應由買方負責協調，其補償費用等概由買方負責」自明。原告為訴外人陳新基之人頭或係與陳新基合夥，可視為實質買方之一，應受該特約事項之拘束，於給付補償費用之前，不得請求被告點交土地等語。按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。被告許中華與訴外人陳新基所訂之買賣契約特約條款，固約定買方應負責地上建物之補償費用，惟雙方並未約定在買方給付補償費之前，賣方得拒絕交付土地，況原告非上開土地買賣契約之當事人，被告自不得本於買賣契約對原告有所主張。被告雖指稱：訴外人陳新基與原告曾設於同一戶籍，且同為向銀行借貸之連帶債務人，原告實為陳新基之人頭或係與陳新基合夥，可視為實質買方之一，應受該特約事項之拘束等語，惟查，被告許中華與陳新基成立買賣契約之時點為97年2月25日，而原告係於100年12月26日與陳新基、陳瑞玄共同向新北市土城區農會借款（見卷一第21頁），於101年10月19日遷往陳新基位於新北市○○區○○路○段000號9樓之戶籍（見卷一第172頁），此與被告許中華與陳新基成立買賣契約之時點已有三、四年之久，實難以三、四年後發生之事實而推斷原告於97年2月25日間即有參與上開買賣契約之行為，原告亦否認為陳新基之人頭，或為上開買賣契約之實質上當事人，被告此部分所辯，不足採信。
八、被告末辯稱：訴外人陳新基為規避其對被告補償地上物之義務，將系爭土地移轉登記予原告，欲由原告以善意第三人之身分起訴請求拆屋還地，係權利濫用，有違民法第148條第2項誠實信用原則等語。經查，訴外人陳新基本於買賣契約特約事項所應負給付建物拆除補償費之義務，並不因陳新基將系爭土地移轉登記予原告而免除，被告仍得對陳新基主張契約上之權利，但被告亦負有交付土地予買受人陳新基之義務。又陳新基取得系爭土地所有權後，本得自由處分其權利，其將系爭土地移轉登記予原告，由原告基於土地所有人之身分，對被告請求拆屋還地，核屬權利之正當行使，自不能謂原告權利濫用。
九、綜上，被告既未能舉證其占有系爭土地之正當權源，則原告依據所有物返還請求權，請求被告拆除車棚及建物，返還土地予原告，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及證據，經核與判決之結果均無影響，爰不一一論述，附此敘明
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中 華 民 國 102 年 8 月 22 日
民事第三庭 法 官 陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 8 月 22 日
書記官 林勁丞