臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第2727號原 告 新北市政府都市更新處法定代理人 謝登武訴訟代理人 王棟樑律師被 告 新都廳社區管理委員會法定代理人 劉瑞文訴訟代理人 詹雅涵上列當事人間撤銷管理規約事件，經本院於民國102 年1 月30日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款定有明文。
不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條、第256 條分別定有明文。本件原告訴之聲明原為「民國101 年10月13日新都廳社區第三屆區分所有權人會議決議通過之新都廳社區規約第十四條第一款第一目『地上一至二十三層之區分所有權人依房屋總坪數計算，每月每坪新台幣壹佰貳拾元正。』管理費收費計算方式之規約部分，應予撤銷。」，嗣於民國
102 年1 月18日以書狀主張請求撤銷之決議內容不包括三樓以上之管理費計收部分，並變更聲明如后述訴之聲明。核原告上開訴之變更，係更正事實上之陳述，依首揭說明非為訴之變更，先予敘明。
二、次按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項，分別定有明文。又按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人，公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，公寓大廈管理條例第29條第1 項、第2 項亦定有明文。本件訴訟進行中，被告新都廳社區管理委員會（下稱為新都廳管委會）之法定代理人已由吳茂松變更為劉瑞文，此有卷附新北市○○區000000000000000000號函可參，並據劉瑞文具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告所有位於新都廳大樓（下稱為系爭社區大樓）門牌號碼
為新北市○○區○○○路○○○ 號1 、2 樓之建物（即系爭社區大樓地上1 至2 層，下稱系爭建物），係由興富發建設股份有限公司（下稱為興富發公司）依臺北縣都市計畫審議委員會96年9 月29日第105 次會議決議辦理捐贈之公益空間，依「興富發建設新板橋東○○○區○○段○○段○○○號住宅大樓新建工程都市計畫審議及屋脊裝飾物審議報告書」第6之8 項「公益設施捐贈約定內容」載明：「一、本社區一、二層部分空間係依法由賣方捐贈予臺北縣政府作為臺北縣政府管理使用之公共設施，公益設施空間樓層與本社區其他戶已區隔由受捐贈機構獨立管理維護使用，不分擔本社區管理費，買方應充分認知此狀況，俟後不受管理委員會成立或爾後區分所有權人會議任何修刪變更或排除適用。二、依臺北縣新板橋車站特定專用區細部計畫『土地使用分區管制要點』規定辦理，有關本公益設施空間之設施，及產權非屬本買賣之標的，其產權及管理、處分與買方無涉。」。另興富發公司於銷售系爭社區大樓地上3 層至23層之房地預訂買賣契約書第7 章第20條第1 項第2 款，亦載明「地上一層局部及二層如（附圖三）空間係依法捐贈予臺北縣政府作為臺北縣政府管理使用之公共設施，使用項目依臺北縣新板橋車站特定專用區細部計畫『土地使用分區管制要點』之規定內容允許使用。公益設施空間樓層與本社區其他戶已區隔由受捐贈機構獨立管理維護使用，不分擔本社區管理費，買方應充分認知此狀況，俟後不受管理委員會成立或爾後區分所有權人會議任何修刪變更或排除適用，已為甲方明確知悉。」之內容，且該買賣契約書所附附件六「住戶管理規約」第6 條亦載明經常管理費係由地上3 至23層之住宅依房屋總坪數計算繳交，其後系爭大樓之住戶規約第14條有關經常管理費之規定亦同斯旨，並經99年12月5 日系爭社區大樓第一屆區分所有權人會議決議通過在案。詎系爭社區大樓第三屆第一次區分所有權人大會101 年10月13日會議中，竟決議將住戶規約第14條第1 款第1 目變更為「地上一至二十三層之區分所有權人依房屋總坪數計算，每月每坪新台幣壹佰貳拾元正。」之管理費收費計算方式（下稱為系爭修正規約）。依上開修正規約，原告所有系爭建物亦應與其他住戶繳交同額之經常管理費。惟基於下列所述之理由，系爭修正規約以系爭建物應與社區住戶繳交相同之管理費，顯有不公平之處：
⒈系爭建物乃依都市計畫審議委員會通過，由建商捐贈做為
公益空間使用，與系爭社區大樓3 至23樓係做為住宅使用不同，且系爭建物與同棟大樓之3 至23樓已區隔為不同之空間，互不相通，各自管理。故如使原告就系爭建物繳交與3 至23層建物相同之管理費，顯然有失公平。
⒉系爭社區大樓於建商捐贈時，即已明確表明系爭建物與社
區其他住戶已區隔，由受捐贈機構獨立管理維護使用，不分擔社區管理費，且經都市計畫審議委員會審議通過在案，並明載於建商與3 至23層住戶簽定之預定房地買賣契約書及附件之住戶規約，並經第一次區分所有權人會議通過規約在案。故系爭社區大樓3 至23層住戶於購買時，即已明知系爭建物係獨立門廳，並為獨立管理及使用，而不必繳交經常管理費，卻仍變更原規約，應有失公平。
⒊原告接受捐贈取得系爭建物後，因與其他樓層為各自獨立
之空間、出入口、電梯等，故有關建築物防火避難設施與設備安全檢查、電梯維護、電器設備檢驗維護保養、保全、清潔維護等均係原告出資委由專人檢查及維護，甚至公共用水亦由原告共同分攤。故原告所有系爭建物係由原告自行付費管理使用，與3 至23層係分開管理使用，係分屬二個不同之空間及使用管理。若依上開修正規約所定之管理費收費方式，無異使原告負擔兩份管理費，顯失公平。且兩個空間不同，亦不能合併管理，仍宜維持由原告自行出資管理使用之現狀，始符合公平原則。
⒋新北市政府有鑑於新板特區內大樓捐贈之公益空間，雖各
自管理，但仍有部分共用部分難以完全分割，故有關管理費繳納事宜，業以101 年5 月25日北府城設字第0000000000號函該區域內各大樓管理委員會，就消防設備、緊急發電、水塔清洗、外牆清潔等與社區共用部分，願按「公益空間產權坪數÷總住戶產權坪數×共用項目總費用」之公式核計公益空間應支付之管理費，期能以公平原則分擔費用。而上開修正規約使系爭建物與社區其他住戶繳交相同之管理費，應有不公平。
㈡綜上所述，爰依民法第799 之1 條第3 項之規定提起本件訴
訟，並為聲明：101 年10月13日新都廳社區第三屆區分所有權人會議決議通過之新都廳社區規約第14條第1 款第1 目「地上一至二十三層之區分所有權人依房屋總坪數計算，每月每坪新台幣壹佰貳拾元正。」，其中地上1 至2 層部分之管理費收費計算方式之規約，應予撤銷。
二、被告抗辯主張：㈠系爭建物固有獨立空間、出入口及電梯，而與大樓其他樓層
區隔，惟原告就系爭建物為區分所有，無論建築本體、消防設備、緊急發電、給水設備及其他等，均無法自外於系爭社區大樓。且系爭建物亦有樓梯間、車道、頂蓋開放空間、陽台、中繼消防水箱、中繼水箱、中繼機房、房屋突出物、機械房、水箱、台電配電場所、機房、電信機房、發電機房、受電箱電表室、停車空間、污水機房、自來水池、消防幫浦室、垃圾處理室、防空避難兼停車空間等共有部分，而無法與系爭社區大樓分割。
㈡修正規約係依法定程序召開，經由全體區分所有權人表決後，依多數人之意見達成決議，無撤銷之理。
㈢原告所有之系爭建物為興富發公司捐贈予新北市政府，以換
取渠等各自的利益之協議，但卻使系爭社區大樓其他區分所有權人共同利益受損，而需額外負擔維養大樓之成本。且除原告以外之其他系爭社區大樓區分所有權人並非上開契約當事人，原告及興富發公司自無權代理現有之全體區分所有權人及未來區分所有權人簽訂是項協議，該協議顯失公平，應自始無效。
㈣興富發公司與系爭社區大樓其他住戶間所簽訂房屋買賣契約
中，固有「……公益空間樓層與本社區其他戶已區隔，由受捐贈機構獨立管理維護使用，不分擔管理費……」之約定內容，惟系爭社區大樓全部區分所有之部分，均係與其他區分所有單位有所區隔，並共用部分，原告所系爭建物亦同，無法與系爭大樓結構體及共用部分分割而獨立使用。而上開約定條款並無明顯標示，建商販售品時亦未無特別提醒，一般購買人並非專業人士，無法清楚理解該條文意旨。且上開約定條款內容於興富發公司主持第一屆區分所有權人會議時，即因妨礙全體區分所有權人共同利益，已遭該會議決議刪除而未列入規約。惟該次會議遺漏未就管理費計收標準配合刪除，造成爾後原告拒繳管理費之理由，故為本次規約之修正。
㈤原告於專有部分內，不屬於共有之部分而自行增設之設備，
如電梯、弱電設備、空調設備、系統保全及其他等，本即應由原告自行保養負擔其設備費用。又原告就系爭社區大樓共有部分之維護保養，向來皆涵蓋原告之範圍，如書信收發、保全巡邏、消防機電維護、園藝維護保養等，原告不得以已自行聘僱而作為拒繳管理費用之理據。另興富發公司捐贈系爭建物予原告時，亦捐贈系爭建物15年之管理維護基金440多萬元，原告自應按社區規定準時繳納管理費。
㈥被告管理費即公共基金除支應系爭社區大樓共有設備保養維
修外，也涉及未來大樓整體共用設備之折舊、攤提及其他重大修繕支出，原告要求僅支付其使用部分，於情理法上皆不合，此費用要由全體區分所有權人吸收負擔，顯失公平。
㈦綜上所述，原告之主張實無理由，為此聲明：原告之訴駁回。
三、經兩造同意作為本件辯論及判決基礎之爭點（參本院卷第
131 頁至第132頁背面）：㈠下列事實為兩造所不爭執，並有原告提出之土地建物查詢資
料報表、「興富發建設新板橋東○○○區○○段○○段12地號住宅大樓新建工程都市計畫審議及屋脊裝飾物審議報告書」節本、房屋土地買賣合約書、新都廳社區第一屆區分所有權人會議會議紀錄、新都廳社區第三屆第一次區分所有權人會議會議紀錄、新北市政府工務局建築物防火避難設施與設備安全檢查申報結果通知書、電梯全責保養契約、低壓電氣設備保養工程契約書、系統保全服務契約書、新北市政府都市更新處100 年度至101 年度辦公空間暨週邊環境清潔維護工作契約書、水費通知書、新北市政府101 年5 月25日北府城設字第0000000000號函、臺北縣政府96年11月6 日北府城設字第0000000000號函（參本院卷第11頁至第56頁、第106頁、第107 頁），及被告提出使用執照、新北市政府101 年
5 月23日北城更祕字第0000000000號函與新都廳公益空間管理費繳納問題協調會議會議紀錄（參本院卷第77頁、第97頁至第98頁）為證，堪認為真正：
⒈原告所有之系爭1 、2 樓建物為新都廳社區大樓之區分所
有部分，係由起造人興富發公司依臺北縣都市計畫審議委員會96年9 月29日第105 次會議決議，捐贈予原告作為臺北縣政府管理使用之公共設施，現作為原告辦公處所，供民眾來往辦公使用。
⒉興富發建設新板橋車○○○區○○段○○段○○○號住宅大
樓新建工程都市設計審議及屋脊裝飾物審議報告書第6 之
8 項「公益設施捐贈約定內容」條款，記載有「一、本社區一、二層部分空間依法由賣方（即興富發公司）捐贈予臺北縣政府作為臺北縣政府管理使用之公共設施，公共設施空間樓層與本社區其他戶已區隔由受捐贈機構獨立管理維護使用，不分擔本社區管理費，買方應充分認知此狀況，俟後不受管理委員會成立或爾後區分所有權人會議任何修刪變更或排除適用。二、依臺北縣新板橋車站特定專用區細部計畫『土地使用分區管制要點』規定辦理，有關本公益設施空間內之設施，及產權非屬本買賣之標的，其產權及管理、處分與買方無涉。」之內容。
⒊興富發公司與系爭社區大樓各區分所有人簽訂之房屋土地
預定買賣合約書第7 章「分管約定專章」第20條「分管範圍約定」第1 項第2 款，均記載有「地上一層區部及二層（如圖三）空間係依法捐贈予臺北縣政府作為臺北縣政府管理使用之公共設施，使用項目依臺北縣新板橋車站特定專用區細部計畫『土地使用分區管制要點』之規定內容允許使用。公益設施空間樓層與本社區其他住戶已區隔由受捐贈機構獨立管理維護使用，不分擔本社區管理費，甲方（即買方）應充分認知此狀況，俟後不受管理委員會成立或爾後區分所有權人會議任何修刪變更或排除適用，已為甲方明確知悉。」。另該合約書附件六「住戶管理規約」第6 條亦記載：「本大樓區分所有權人或住戶應分擔本會下列貴用：一、經常管理費：區分所有權人或住戶按月繳交經常管理費。依下列各項收費標準計算之管理維護費用予乙方：⒈地上三至二十三層之住宅依房屋總坪數計算每月每坪新台幣壹佰貳拾元正。」。
⒋系爭社區大樓101 年10月13日召開第三屆第一次區分所有
權人大會，決議將規約第14條第1 項第1 目所定管理費計收標準，由原規定之「㈠地上三至二十三層之住宅依房屋總坪數計算，每月每坪新台幣壹佰貳拾元正。」，修正為「㈠地上一至二十三層之區分所有權人，依房屋總坪數計算，每月每坪新台幣壹佰貳拾元正。」，原告於101 年11月16日提起本件撤銷之訴。
⒌系爭建物有獨立之空間、出入口及電梯，而與大樓其他樓
層區隔。系爭建物專有部分之防火避難設施與設備安全檢查、電梯維護、電器設備檢驗維護保養、保全、清潔維護，係由原告出資委由專人檢查及維護，並分攤公共水費。⒍系爭建物所有權範圍，除專有部分外，尚包括樓梯間、車
道、頂蓋開放空間、陽台、中繼消防水箱、中繼水箱、中繼機房、屋頂突出物㈢、機械房、水箱、台電配電場所、機房、電信機房、發電機房、受電箱電表室、垃圾處理室、停車空間、污水機房、自來水池、消防幫浦室、雨水機房、防空避難兼停車空間等共有部分。原告以101 年5 月
25 日 北府城設字第0000000000號函致被告，表示願就消防設備、緊急發電、水塔清洗、外牆清潔等共用部分，按「公益空間產權坪數÷總住戶產權坪數×共用項目總費用」核計公益空間應支付之管理費。
㈡兩造爭執事項：上開規約修正結果，原告與其他區分所有權
人須繳交以相同標準按面積計算之管理費，依系爭一、二層建物下列情形有無顯失公平：
⒈與其他樓層區隔使用。
⒉專有部分防火避難設施與設備安全檢查、電梯維護、電器
設備檢驗維護保養、保全、清潔維護，由原告出資委由專人檢查及維護，並分攤公共水費。
⒊其他區分所有權人於購屋時，與起造人興富發公司所簽訂
買賣契約均已約定系爭一、二層建物獨立管理使用不必繳交社區管理費。
⒋原告以101 年5 月25日北府城設字第0000000000號函致被
告，表示願就消防設備、緊急發電、水塔清洗、外牆清潔等共用部分，按比例核計公益空間應支付之管理費。
四、本院之判斷：㈠按「區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限。
」、「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」，民法第799 條之1 第1 項、第3 項定有明文。次按「規約之約定是否有顯失公平情事，須就各項具體因素及其他相關情形綜合予以斟酌，以為判斷之準據。至所謂不同意之區分所有人包括自始未同意該規約約定或未參與其訂定者在內。
」，民法第799 條之1 修法理由亦闡示甚明。本件原告為系爭建物所有人，並為系爭社區大樓區分所有權人，其不同意系爭社區大樓區分所有權人會議於101 年10月13日決議修正之規約第14條第1 項第1 目，並於101 年11月16日提起本件撤銷之訴（參起訴狀上蓋用本院收狀章戳），合於上開條文所定請求法院撤銷之期限。是以本件審認之關鍵，端在於系爭修正規約之內容，依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平之情形。復按當事人之主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文可循。本件原告主張系爭修正規約規定伊應就系爭建物按與其他區分所有人相同標準繳納管理費即公共基金，有顯失公平之情事乙節，既為被告所否認，依上開規定自應由原告就所主張有顯失公平之事實負舉證責任。
㈡經查：
⒈按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管
理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」、「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」、「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」、「前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」，公寓大廈管理條例第10條第2 項、第11條第1 項第2 項、第18條第1 項分別定有明文。本件原告所有系爭建物固有獨立之空間、出入口及電梯，而與大樓其他樓層區隔，惟其建物所有權範圍除專有部分外，尚包括樓梯間、車道、頂蓋開放空間、陽台、中繼消防水箱、中繼水箱、中繼機房、屋頂突出物㈢、機械房、水箱、台電配電場所、機房、電信機房、發電機房、受電箱電表室、垃圾處理室、停車空間、污水機房、自來水池、消防幫浦室、雨水機房、防空避難兼停車空間等與系爭社區大樓其他區分所有權人共有之部分，已如前述，上開共有部分所需修繕、管理、維護、拆除及改良等相關費用，依前揭法律規定即應由公共基金支付。而上開共有部分核屬有關結構、消防、水電、垃圾處理、防空避難部分，於性質上為系爭社區大樓全部區分所有部分共同使用而無法分割之部分，此亦為原告所自陳在卷，是以該等共有部分亦屬被告就系爭社區大樓區分所有而需共同使用之部分，不因其所有之系爭建物與大樓其他樓層區隔而有所異，則原告自無不繳納公共基金即管理費而卸免相關費用分擔責任之理。是以原告以其所有系爭建物與其他樓層區隔使用之情形，而主張系爭修正規約規定伊應繳納管理費顯失公平云云，容非有理。
⒉次按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由
各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」，公寓大廈管理條例第10條第1 項定有明文。
本件原告就其專有部分防火避難設施與設備安全檢查、電梯維護、電器設備檢驗維護保養、保全、清潔維護，固係由原告出資委由專人檢查及維護，並分攤公共水費，已如前述，惟原告專有部分之修繕、管理及維護，依上開規定本即應由其自行為之並負擔費用，其情形並與系爭社區大樓其他區分所有權人就自己專有部分為修繕、管理、維護並負擔費用之情形並無二致，且與前述共有部分係以公共基金支應管理、維謢及修繕等所需費用之情形截然有異，兩者並不相涉。是以原告以其就專有部分自行檢查及維護，並分攤公共水費等情形，主張伊無庸繳納管理費，修正規約有關應與其他區分所有權人繳納相同管理費之內容顯失公平云云，顯無理由。
⒊再按區分所有權人會議由全體區分所有權人組成，係區分
所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，而區分所有權人繳納公共基金亦屬區分所有權人會議決議範圍，公寓大廈管理條例第25條第1 項、第3 條第7 款、第18條第1 項第2 款規定甚明。原告既為系爭建物區分所有權人，則系爭社區大樓之區分所有權人會議決議原告應就其所有系爭建物按與其他區分所有權人相同標準繳納公共基金，核於法定權限無違，亦無顯然不公平之情形。雖系爭社區大樓其他區分所有權人於購屋時，與起造人興富發公司所簽訂買賣契約固均約定系爭一、二層建物獨立管理使用不必繳交社區管理費之內容。惟上開約定既為系爭大樓其他區分所有權人與興富發公司間之約定，原告並非契約當事人，自無據以主張自己權利之餘地。況得依民法第799 條之1 規定請求撤銷規約者，係以其規約有無「顯失公平情事」為斷，初與各區分所有人於購屋之初如何與原出售之建商約定無關。而本件系爭社區大樓起造建商即興富發公司係依臺北縣新板橋車站特定專用區細部計劃之「土地使用分區管制要點」第四之㈡之1 第⑴款關於獎勵容積之規定，於同意捐贈系爭建物予臺北縣政府（現改制為新北市政府）後，而增加系爭社區大樓之樓地板面積，興富發公司並依「興富發建設新板橋車○○○區○○段○○段○○○號住宅大樓新建工程都市設計審議及屋脊裝飾物審議報告書」第7 點「管理維護計畫應附內容及附件」附件4 「與客戶契約書之內容」所定，將「一、本社區一、二層部分空間依法由賣方（按即興富發公司）捐贈予臺北縣政府作為臺北縣政府管理使用之公共設施，公益設施空間樓層與本社區其他戶已區隔由受捐贈機構獨立管理維護使用，不分擔本社區管理費，買方應充分認知此狀況，俟後不受管理委員會成立或爾後區分所有權人會議任何修刪變更或排除適用。二、依臺北縣新板橋車站特定專用區細部計畫『土地使用分區管制要點』規定辦理，有關本公益設施空間內之設施，及產權非屬本買賣之標的，其產權及管理、處分與買方無涉。」之內容，記載於與系爭社區大樓其他區分所有權人間所簽訂之房屋土地預定買賣合約書第7 章「分管約定專章」第20條「分管範圍約定」第1 項第2 款，此有原告所提出之96年11月6 日北府城設字第0000000000號函與所附興富發建設新板橋車○○○區○○段○○段○○○號住宅大樓新建工程都市設計審議及屋脊裝飾物審議報告書，及房屋土地預定買賣合約書在卷可據（參本院卷第107 頁至第122頁、第17頁）。是由上開房屋土地預定買賣合約書第7 章「分管約定專章」第20條「分管範圍約定」第1 項第2 款約定緣由以觀，原告係無償受贈取得系爭建物，起造建商興富發公司則因此取得增加興建系爭社區大樓之容積率，雙方均受有利益，至於系爭社區大樓其他區分所有權人仍係依一般買賣或其他交易情形取得各自之區分所有部分，與嗣後成立之原告新都廳管委會均未因此獲得任何利益，甚且尚因上開契約條款原告於形式上脫免依公寓大廈管理條例所定就共有部分應負擔修繕、管理及維護等費用之責（由區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之公共基金支付，或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之），反而使其他區分所有權人實質上增加此部分之費用負擔，顯非合理。是以系爭修正規約規定原告應就所有系爭建物部分按與其他區分所有權人相同標準繳納管理費，實為調整上開不合理現象，使原告與其他區分所有權人一律支付管理費以共同負擔共有部分應支付之相關費用，核無不公平之情形。又系爭建物雖名為「公益空間」，然實係作為原告辦公使用，此與一般大樓內區分所有部分作為辦公處所或商業使用之情形並無所異，尚難因此等利用情形遽認系爭修正規約使原告與其他區分所有權人按相同標準繳納管理費有何不公平之處。是以原告據上主張系爭修正規約有顯失公平之處云云，同非有理。
⒋原告雖曾以101 年5 月25日北府城設字第0000000000號函
致被告，表示願就消防設備、緊急發電、水塔清洗、外牆清潔等共用部分，按比例核計公益空間應支付之管理費。惟按共用部分之修繕、管理、維護費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文，原告欲依其共有之應有部分比例支付共用部分之管理費用，固合於上開規定。然共用部分之管理費用究由公共基金支出或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，核屬系爭社區大樓共同事務及涉及權利義務之有關事項，依公寓大廈管理條例第3 條第7 款之規定為區分所有權人會議所得決定事項，原告上開函文僅屬其單方就共有部分相關費用負擔所提出之意見，既未經系爭大樓區分所有權人會議決議採行，則原告目前就系爭社區大樓共有部分之維護費用即仍未實際負擔，自難僅因其提出是項提議，即認系爭修正規約規定原告應就所有系爭建物部分按與其他區分所有權人相同標準繳納管理費有失公平。則原告據此提議主張系爭修正規約顯失公平，亦屬無理由。
㈢綜上所述，本件依原告所提事實證據，系爭修正規約並無顯
失公平之處，而原告復未能就其主張依系爭社區大樓之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形有顯失公平之情形，提出其他事證以實其說，自難認為真正。則其據此依民法第799 條之1 第3 項起訴請求撤銷系爭修正規約，即無理由而不能准許，自應予以駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 3 月 7 日
民事第二庭 法 官 楊博欽以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 3 月 7 日
書記官 林瓐姍