臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第2023號原 告 黃秀美訴訟代理人 徐穎悟
莊國禧律師被 告 日富雙和大廈管理委員會法定代理人 仲心儀訴訟代理人 詹文凱律師上列當事人間請求撤銷會議之決議事件，於民國102 年9 月6 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項本院審理期間，因被告之法定代理人已由李彥醇變更為仲心儀，被告於民國102 年8 月16日具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：
（一）原告於78年7 月22日向建商購買日富雙和大廈社區中，位在新北市○○區○○街○○巷○○號1 樓之房屋，以及該房屋左側空地（下稱系爭空地）使用權。嗣公寓大廈管理條例施行後，社區住戶於91年5 月26日召開區分所有權人會議，訂定日富雙和大廈住戶規約，該規約第2 條第3 項即沿用最初向建商購屋時之交易習慣，約定系爭空地屬「10號
1 樓約定專有部分」，經原告長期使用，無人異議，顯見全體住戶已默示承認原告有專用權；住戶規約第3 條第4項另有規定，區分所有權人會議之目的如為專用部分之約定共用事項，應先經約定專用部分之區分所有權人書面同意，始得成為議案。詎被告於101 年8 月26日召開社區區分所有權人會議，不顧原告反對，違反前述規約，強行決議收回原告使用之系爭空地，依公寓大廈管理條例第33條第3 款、第37條之規定，決議應屬無效。因該決議內容影響原告就系爭空地有無使用權，原告自有即受確認判決之法律上利益，而得提起本訴。
（二）聲明：被告於101 年8 月26日所召開日富雙和大廈101 年度區分所有權人會議中所為「收回日富雙和大廈10號1 樓左側空地」之決議，無效。
二、被告答辯：
（一）原告主張其向建商購買新北市○○區○○街○○巷○○號1 樓房屋時，一併購買系爭空地之使用權，或稱有此交易習慣云云，均非事實。依據日富雙和大廈建造時之建築設計圖，系爭空地屬「空地型開放空間」，應供公眾使用，不得設置妨礙公眾通行之設施或為其他使用，不能約定由特定人專用，原告於91年5 月26日，由其配偶徐穎悟擔任召集人及會議主席召開社區之區分所有權人會議，決議系爭空地屬「10號1 樓約定專有部分」，且規定在住戶規約內，依公寓大廈管理條例第7 條規定，應屬無效。原告固指摘被告於101 年8 月26日召開之社區區分所有權人會議決議，因違反公寓大廈管理條例第33條第3 款規定而無效云云，惟本件公寓大廈起造人申請建造執照時，於所附圖說並無記載系爭空地為約定專用部分，亦無以契約或協議方式約定，自無該規定之適用。至公寓大廈管理條例第37條規定規範之對象為管理委員會，原告據以主張區分所有權人會議決議無效，仍屬無據。
（二）聲明：如主文第一項所示。
三、不爭執事項：
（一）日富雙和大廈社區91年5 月26日區分所有權人會議，決議系爭空地屬「10號1 樓約定專有部分」，同時訂定住戶規約，將之規定在住戶規約第2 條第3 項。
（二）原告為新北市○○區○○街○○巷○○號1 樓住戶，系爭空地現由其占有使用中。
（三）日富雙和大廈社區101 年8 月26日區分所有權人會議，決議收回系爭空地，並將住戶規約第2 條第3 項、第3 條第
4 項等規定刪除、修改。
四、爭執事項：日富雙和大廈社區101 年8 月26日區分所有權人會議決議收回系爭空地，是否違反公寓大廈管理條例第33條第3 款或同條例第37條規定而無效。
五、本院就爭點之判斷：按公寓大廈管理條例第33條第3 款前段規定，區分所有權人會議之決議，倘係依同條例第56條第1 項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意，否則不生效力。而同條例第56條第1 項，係指公寓大廈之起造人於申請建造執照時，已檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約而言。實務上，對於公寓大廈管理條例施行前，建商與公寓大廈之各承購戶就特定空間，例如將地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管約定之情況，為維持共有物管理秩序之安定性，認為知情或可得而知該分管契約之受讓人，亦應受分管契約之約束，除非經全體共有人同意終止，不因區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院99年度臺上字第1191號判決要旨參照），然此仍係以公寓大廈之各承購戶於購屋時，已知情且同意該分管契約為前提，即該特定空間約定專用之初，曾經全體區分所有權人同意，始有特別保護之必要。原告主張其於78年7 月22日向建商購買新北市○○區○○街○○巷○○號1 樓時，加價新臺幣70萬元購買系爭空地之使用權云云，並未舉證以實其說，而系爭空地係屬開放空間或法定空地之事實，有新北市政府工務局102年7 月25日北工建字第0000000000號函在卷可稽（見本院卷第194 頁），雖依公寓大廈管理條例第55條規定，公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受該條例第7 條各款所指不得為約定專用部分之限制，非如被告所稱約定當然無效，但系爭空地既是開放空間或法定空地，建商是否會加價出售，顯然有疑。再者，原告就系爭空地之使用權，係於91年5 月26日經區分所有權人會議討論，以多數決方式取得，會議中，並有住戶明確表達反對之意等情，有日富雙和大廈社區91年5 月26日區分所有權人會議之會議紀錄附卷可憑（見本院卷第43頁），自難認系爭空地約定專用之初，曾經全體區分所有權人同意。原告既未能證明建商與日富雙和大廈社區各承購戶就系爭空地有歸原告專用之分管約定，復未見日富雙和大廈之起造人申請建造執照時，曾於所附圖說記載系爭空地為約定專用之證據，難認日富雙和大廈社區各住戶曾一致同意系爭空地由原告專用，日富雙和大廈社區101 年8 月26日區分所有權人會議決議收回系爭空地，當無違反公寓大廈管理條例第33條第3 款前段規定。至原告另稱前揭決議違反公寓大廈管理條例第37條：「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」之規定云云，容有誤會，蓋此規定規範之對象乃管理委員會，條文文義甚明，原告據以主張區分所有權人會議決議違反規約，應屬無效云云，顯屬無據。實則，現行公寓大廈管理條例，就區分所有權人會議之決議事項，並未區分一般事項或特殊事項之類型，均應經特別決議始能成立，是一般事項的決議和規約變更的決議難易度已屬相同，解釋上，區分所有權人會議所為決議不得違反規約，但因規約修訂變更之決議比例與區分所有權人會議決議比例尚無二致，而使區分所有權人決議在抵觸規約時，實質上已發生變更規約內容之效果。況且，日富雙和大廈社區101 年8 月26日區分所有權人會議本係以修改住戶規約第2 條第3 項、第3 條第
4 項為召集目的，以此指摘決議內容違反該規約而無效，難認有理，原告此部分主張，同無理由。
六、綜上所述，原告現為系爭空地之使用人，日富雙和大廈社區
101 年8 月26日區分所有權人會議決議收回系爭空地，該決議是否無效，確會影響原告使用系爭空地之權利，原告自有即受確認判決之法律上利益，而得對召集該會議且與原告持不同意見之被告，提起本件確認之訴。惟原告主張日富雙和大廈社區101 年8 月26日區分所有權人會議決議收回系爭空地，違反公寓大廈管理條例第33條第3 款或同條例第37條等規定云云，俱屬無據，已論述如前。從而，原告請求確認日富雙和大廈社區101 年8 月26日區分所有權人會議所為「收回日富雙和大廈10號1 樓左側空地」之決議無效，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊防禦方法經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
參、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 11 日
民事第二庭 法 官 許炎灶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 11 日
書記官 陳昭綾