臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第2226號原 告 羅俊元訴訟代理人 陳明宗律師複 代理人 張曉佩
潘柔安被 告 張哲貞訴訟代理人 游文華律師上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國102 年3 月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣陸拾萬元，及自民國一○一年十月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣陸拾萬元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告所有門牌號碼為新北市○○區○○路○○○ 巷○○弄○○號3樓之房屋及其坐落土地應有部分（以下簡稱：系爭房地），於民國101年7月25日經有巢式房屋永和頂溪捷運加盟店居間以新臺幣（下同）1,200萬元出售予被告，並簽立有不動產買賣契約書及調整協議書乙紙為憑。而依系爭不動產買賣契約第4條約定，簽約款為120萬元，完稅款
120 萬元及於101年9月20日交付尾款960萬元，豈料被告竟於繳付簽約款120萬元後，藉詞系爭房屋有漏水等情反悔不願買受，也不依約繳付價金及提供證件以利辦理所有權移轉登記，縱經原告委請承辦代書多次通知被告，被告均置之不理，而原告再以存證信函通知被告，被告也置之不理，迄至約定交屋日被告仍未給付價金及提供相關證件，是原告僅得解除系爭不動產買賣契約。
（二）按系爭不動產買賣契約第12條第2項約定：「甲方（即被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即原告）自應付之日起按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方」。查被告未依約繳付價金及提供證件之違約情事，業如上述，是原告解除系爭不動產買賣契約確屬合法，則依系爭不動產買賣契約第12條第2項約定，原告請求被告給付120萬元之違約金。
（三）被告主張受詐欺撤銷買受意思表示，並不合法：
１、原告因多年未居住於系爭房地，又無人向原告反應漏水情事，確不知系爭房屋有任何漏水情事；且因原告所保留96年至101 年7 月間之水費繳款單，顯示系爭房地用水量均介在0 至2 度間，與原告每月僅有前往系爭房地整理及澆花之用水習慣相符，足證系爭房屋並無漏水情事。故原告與被告簽訂系爭房地買賣契約時，係以所知悉系爭房地屋況以不動產現況說明書向被告詳實說明，無將任何不真實之事實表示為真實，使原告陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤，影響被告買受系爭房地意思表示形成過程之自由，益徵原告確無對被告施以詐術之客觀事實，自與民法第91條之規定尚有未合。
２、被告提出之潤意工程鑑定報告，原告否認其真正。而潤意工程行並非專業之鑑定單位，又系爭房地之所有相關修繕工程均由民榮公司承攬施作，潤意工程行既未就系爭房地為承攬施作工程，是否有前往系爭房地檢測亦無從得知，且未通知原告共同到場，是系爭工程鑑定報告確無可採。縱認系爭工程鑑定報告形式上為真正，然系爭房地房間牆面之壁癌情形經重新粉刷後復業已排除，廁所牆面之防水工程現已重新施作完成，迄今均未聽聞有滲漏水情事，足證系爭房地縱有漏水情事，亦僅屬物之瑕疵，且得以補正，並未影響系爭房地應具備之通常或預定效用，則被告不得藉詞不履行系爭房地買賣契約。另鑑定報告所載：「3樓女兒牆面有裂縫，導致下雨天或後陽台使用自來水時造成2樓天花板滴水」，倘為專業可採，則系爭房屋3樓女兒牆面既屬共用部分，如有裂縫，應由全體區分所有權人共同負擔牆面裂縫之修繕費用，更不可歸責於原告，被告不得藉詞不履行系爭房地買賣契約。
３、系爭房地經民榮工程有限公司施作浴室防水及管線更新工程，於施工期間未見系爭房地原有滲漏水情事，而於施工完成後，也未見系爭房地有滲漏水情事，此有施工報告書可證，是被告主張系爭房地有滲漏水情事，並不足採。又系爭房地買賣契約書第9 條第5 款約定：「乙方保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲、漏水、海砂屋、幅射屋等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」，縱認系爭房地確有滲漏水情事，原告亦應依法於交屋後付物之瑕疵擔保責任，而系爭房地買賣契約因被告未履行給付價金之義務，從而，系爭房地尚未交付予被告，則被告主張未依債之本旨提出給付，不足採信。
（四）聲明：1.被告應給付原告120 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下開情詞置辯：
（一）原告解除系爭不動產買賣契約因違背誠信原則並不合法：
１、兩造於101 年7 月25日簽署系爭不動產買賣契約，原告並於標的物現況說明書勾選以屋況良好，無漏水且無損鄰情形。詎101 年8 月3 日蘇拉颱風過後，被告得知系爭房屋自89年起已持續漏水，造成10號2 樓及8 號2 樓天花板及屋內、廚房、客廳等牆面漏水，嗣經被告僱工修復，惟一直未能修好，10號2 樓及8 號2 樓仍然滲漏嚴重。
２、被告查知系爭房屋有漏水損鄰情形後，乃於101 年8 月7日至系爭房屋與原告協商，惟原告堅稱對滲漏之事不知情。而被告於協商中復發現系爭房屋浴廁及兩側房間壁面掉漆，牆面滲水且呈嚴重壁癌現象，被告遂於當日下午至永和區調解委員會聲請調解，而原告於8 月20日調解時卻不出席而委託他人前來，致毫無交集。又被告並分別於101年8 月6 日、9 日、24日以存證信函向原告表明協商協議意旨未果，遂於101 年9 月3 日委託律師發函表示撤銷因受詐欺所為意思表示，然所寄函件均受招領逾期退回。另被告並於101 年8 月27日委由潤意工程行赴系爭房屋檢測，作成3 樓廁所牆面磁磚中空，導致牆面漏水造成壁面掉漆，以及2樓後陽台天花板確有漏水之鑑定報告。詎原告無意與被告協商解決漏水損鄰處理方法，反於101年8月30日及9月7日寄發存證信函催告被告繳款並主張解除買賣契約，原告嗣於101年9月19日後與10號2樓與8號2樓積極協調並予維修，復自行僱工修復3樓漏水，圖造成被告違約結果，因認原告行使權利履行義務未依誠實及信用方法，其解除系爭不動產買賣契約書乃不合法。
（二）原告欺瞞詐偽之事實如下：
１、89年漏水事件經修復後，因10號2 樓仍有漏水情形，且因查不出由3 樓何處滴漏，迭經反應，原告乃乾脆遷出居住，減少用水避免漏水益發嚴重，惟仍舊日久滲漏漸形嚴重，乃故意於不動產現況說明書勾選無漏水、無損鄰之不實表示，並且為營造其根本不知漏水損鄰之假象，除刻意搬出居住，以及在不動產買賣契約書使用之地址並非居住地址，以圖坐實其不知漏水損鄰之假象。
２、原告為掩飾漏水事實，乃於101 年8 月9 日請工人粉刷整修房屋，卻於8 月16日拍攝，再於10月9 日委請工人整修漏水後拍攝，作為工程前後均未漏水之假象。又因原告係被告於9 月3 日發函表示撤銷買受意思表示，以及其於9月7 日發函聲明解除契約後之10月9 日僱工修繕房屋，由此可證其確有漏水情形外，尚可知其在10月9 日前刻意規避修繕，卻函催被告儘早過戶以取得房屋貸款，違背誠信，其解約表示乃不合法。是原告不願面對實際問題作協商解決，一面催款一面規避選擇性領收招領郵件，俟表示解約後卻又僱工修漏，是其未依債之本旨提出給付甚明。
（三）依系爭買賣契約書第13條之約定，雙方書面通知應以契約所載聯絡地址為通信地址，如發生無法送達或當事人拒收時，概以郵遞日視為送達生效日，是以被告撤銷意思表示之送達生效日應為101 年9 月3 日。縱謂被告主張民法第91條受詐欺撤銷買受意思表示，請求依民法第179 條規定返還不當得利為無理由，則因原告已刊登廣告售屋，其有違約不賣情形，被告依買賣契約書第12條、三之約定解除本契約，並以本書狀送達為意思表示，是原告依該規定亦有返還被告所收款項120萬元之義務。縱原告主張解除契約合法成立，本件亦有民法第252條規定，約定之違約金額過高，法院得減至相當之數額之適用。
（四）聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件原告主張其於101年7月25日與被告簽訂系爭買賣契約，以總價1,200萬元向被告購買系爭房屋，而原告已給付第一期簽約款120萬元予被告之事實，有系爭買賣契約書影本1份在卷可稽，被告就此亦不爭執，自堪認原告此部分之主張為真實。再原告復主張依系爭不動產買賣契約第4條約定，被告應給付簽約款為120萬元、完稅款120萬元及於101年9月20日交付尾款960萬元，惟被告於繳付簽約款120萬元後，藉詞系爭房屋有漏水等情反悔不願買受，亦不依約繳付價金及提供證件以利辦理所有權移轉登記，經原告委請承辦代書多次通知被告，被告均置之不理，迄至約定交屋日被告仍未給付價金及提供相關證件，是原告僅得解除系爭不動產買賣契約，並依系爭不動產買賣契約第12條第2項約定，請求被告給付120萬元之違約金等語，被告則以前開情詞置辯，是本件所應審究者，為本件買賣契約是否因原告對被告施以詐欺，故已由被告於101年9月3日撤銷買受之意思表示而歸於無效？如系爭買賣契約仍屬有效，則原告主張解除本件買賣契約是否合法？如原告係合法解除本件買賣契約，則原告主張之違約金是否過高？茲分別敘述如下。
四、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段固定有明文。惟被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，然主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（參照最高法院44年台上字第75號判例要旨）。再民法第92條第1項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合。且民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（參照最高法院33年上字第884號判例要旨及18年上字第371號判例要旨）。查被告抗辯原告於簽約前早知道系爭房屋有漏水及損鄰之情形，卻故意隱瞞被告，使被告在不知情下與其簽約，自該當於民法第92條第1項之規定，原告得主張撤銷買受系爭房屋之意思表示等語，固據提出調解書、室內照片各1份為證，惟為原告所否認，揆諸上開判例意旨，自應由被告就原告確有詐欺行為之事實負舉證之責。然查，被告就原告已明知系爭房屋有浴室及房間掉漆、牆面滲水及壁癌等事實，並未舉出任何證據以實其說，所辯已難採信。
再被告雖另抗辯居住系爭房屋樓下之鄰居曾多次告知原告系爭房屋有漏水及損鄰情形等語，惟查，觀諸被告所提出之申請調解書，日期分別為101年8月13日、同年月23日，亦即均係在系爭買賣契約成立之後，尚無從單憑該文書內容即認定系爭房屋樓下住戶確實曾在買賣契約成立前即告知系爭房屋有漏水或損鄰之情形。又依被告自行提出潤意工程行出具之證明書，其中僅記載略以：一、3樓廁所左右房間牆面壁癌查漏結果如下：經本公司測試，廁所牆面磁磚已有中空現象，導致牆面滲水造成壁面掉漆，建議廁所內牆面需打除原磁磚重新施作防水工程，磁磚重新附貼。二、2樓後陽台天花板滴水問題檢測結果如下：經3樓放水測試後及觀察其外觀，3 樓女兒牆面有裂縫，導致下雨天或後陽台使用自來水時造成2樓天花板滴水，此有潤意工程行鑑定報告1份在卷可參。則依上開鑑定報告可知，系爭房屋之滲漏水情形並不顯著，或是因廁所牆面磁磚中空導致滲水，或是因陽台女兒牆面有裂縫，導致下雨天或後陽台使用自來水時造成2樓天花板滴水，衡情上開漏水情形均非明顯及嚴重，一般人未必一定能詳細知悉房屋漏水之情形，故被告辯稱原告於簽約前早知道系爭房屋有漏水及損鄰之情形，卻故意隱瞞被告，使被告在不知情下與其簽約等語，尚屬無據。此外，被告並未提出任何關於原告有何施用詐術之證明，故其抗辯受詐欺而撤銷買受之意思，尚非可採，是本件買賣契約即不因被告於101年9月3日撤銷買受之意思表示而歸於無效。
五、再按解除契約，係指當事人之一方行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。
又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；契約解除權之行使，應由當事人向他方當事人以意思表示為之，民法第254條、第258條第1項分別定有明文。前開意思表示本不限於訴訟外為之，亦無一定方式，茍於訴訟上以書狀或言詞，由有解除權人向他方當事人表示其解除契約之意思，即應認為有解除之效力。查原告主張已委請承辦代書多次通知被告，被告均置之不理，而原告再以存證信函通知被告履行買賣契約義務，被告也置之不理，迄至約定交屋日被告仍未給付價金及提供相關證件，是原告僅得解除系爭不動產買賣契約等語，業據提出存證信函影本1份為證，而被告收受後卻以受詐欺為由，旋於101年9月3日撤銷買受之意思表示，該項撤銷並無理由，已如前述，且原告又於本件訴訟中，再次以起訴狀繕本送達為解約之意思表示，從而，被告既經多次催告仍無正當理由遲延不履行契約，依民法第254條、第
258 條第1項之規定，原告解除系爭買賣契約，自屬有理。
六、又系爭不動產買賣契約第12條第2項約定：「甲方（即被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即原告）自應付之日起按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方」，此有上述系爭買賣契約書影本1份附卷可按，而本件買賣契約之解除，係因被告無故不履行契約所致，則原告依據上開規定，訴請被告給付懲罰性違約金即屬有據。而按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思已任意給付，可認為債務人自願依約履行外，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，依職權核減至相當之數額（參照最高法院79年度台上字第1915號判例意旨、同院84年度台上字第978號判決意旨）。則查，原告解除系爭買賣契約後，就被告存入履約專戶之價金120萬元簽約金，尚未返還被告，故原告不致肇生過大損失，本院斟酌被告遲延之可歸責事實、房市交易之情形與目前經濟成長狀況等情，認本件違約金應以不動產總價1,200萬元5%即60萬元計算，較為允當。從而，被告抗辯原告主張
120 萬元違約金過高，為可採信，本院依據民法第255條之規定，核減為60萬元作為懲罰性違約金，方屬適當，至原告逾該範圍之違約金請求，尚無理由。
七、綜上所述，原告依系爭買賣契約第12條第2項之法律關係，請求被告給付違約金，於60萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日即101年10月8日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，於法並無不合，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
十、訴訟費用之依據：民事訴訟法第79 條。中 華 民 國 102 年 3 月 29 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 3 月 29 日
書記官 張傑琦