臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第2269號原 告 張哲貞訴訟代理人 游文華律師複代理人 梁瑞琳被 告 羅俊元訴訟代理人 陳明宗律師複代理人 潘柔安上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於中華民國102年1月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文。本件原告起訴，其聲明原為：㈠、被告應給付原告新臺幣（下同）120萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡、被告應將原告簽發如起訴狀附表所示本票2紙返還原告。嗣減縮聲明為被告應給付原告120萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。核原告所為上開訴之變更，係減縮其應受判決事項之聲明，合於前揭法條規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告於民國101年7月25日與被告就門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號3樓房屋及基地簽訂買賣契約，約定價款1,200萬元。原告於簽約時同時給付簽約款120萬元。兩造於簽約前，被告為說動原告迅予簽約付款，竟謊稱屋況良好，無漏水且無損鄰情形。詎原告於101年8月3日造訪同上弄10號2樓及8號2樓住戶，竟得知被告所有之系爭房屋自89年起已持續漏水，造成10號2樓及8號2樓天花板及屋內牆面多處漏水，嗣後雖經被告雇工修復，但一直未能修好。至98年間，因10號2樓漏水情形日益嚴重，被告得知後仍不處理，索性將10號3樓房屋水源頭關閉，製造未漏水損鄰之假象。至於被告所有之系爭10號3樓房屋，亦發現浴廁及其兩側房間壁面掉漆、牆面滲水且呈嚴重壁癌現象，再再均與被告於兩造洽談系爭買賣契約時，對房屋現況說明並保證無漏水及無損鄰等情況不同，顯見被告故意欺瞞原告，甚至連仲介亦一併欺瞞。
㈡、又系爭房屋漏水達10數年，非但房屋結構嚴重損壞，且居住品質受損，非雇工修復即可解決，是原告乃於101年9月3日以律師函通知被告撤銷買受系爭房屋之意思表示，並依民法第179條規定，請求被告返還已受領之買賣價金120萬元。
㈢、聲明：被告應給付原告120萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則抗辯：
㈠、被告否認系爭房屋有原告所稱之漏水及損鄰情形。被告於91年間即已搬離系爭房屋，惟在搬離前之89年間，因系爭房屋及樓下10號2樓房屋之天花板有漏水情形，被告即與10號2樓住戶至調解委員會成立調解，嗣後被告即依調解內容雇工修復漏水，10號2樓住戶亦確認無再為漏水情形後，即依調解內容給付應分攤之一半修繕費用，此後被告即未再聽聞樓下反應有漏水情形。是被告與原告簽訂系爭契約時，即依其所知情形據實已告，並無任何欺瞞情事。
㈡、嗣後原告藉詞拒絕支付買賣價金，被告為免除原告疑慮，於是雇工將原告指稱系爭房屋有漏水之部分加以修繕，並將廁所拆除重新施作，而經工程公司拆除後，發現系爭房屋並無原告所稱漏水情形，且房間內壁癌僅是因長年無人居住，家具後方之濕氣未能排除導致，經重新粉刷後，已無再出現滲漏水情形。惟原告迄今仍拒絕履行買賣契約，故被告僅得依法解除契約，並請求原告依約賠償違約金。
㈢、答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件原告於101年7月25日與被告簽訂系爭買賣契約，以總價1,200萬元向被告購買系爭房屋，而原告已給付第一期簽約款120萬元予被告之事實，有系爭買賣契約書影本在卷可稽（見本院卷第10至20頁），並為兩造所不爭執，自堪認此部分事實為真實。
四、原告主張被告有故意以不實之事，令原告陷於錯誤而買受系爭房屋，原告得依民法第92條之規定，撤銷其買受之意思表示，並依同法第179條請求被告返還不當得利；則為被告所否認，並分別以前開情詞置辯。是以，本件應斟酌之爭點厥為：原告是否得否依民法第92條規定，向被告撤銷其買受系爭房屋之意思表示？茲就本件兩造爭點及本院得心證理由，分別說明如下：
㈠、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段固定有明文。惟被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例要旨可資參照）；又民法第92條第1項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合。且民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。（最高法院33年上字第884號判例要旨及18年上字第371號判例要旨可資參照）。
㈡、原告主張：被告於簽約前早知道系爭房屋有漏水及損鄰之情形，卻故意隱瞞原告，使原告在不知情下與其簽約，自該當於民法第92條第1項之規定，原告得主張撤銷買受系爭房屋之意思表示云云，並提出調解書、室內照片各1份為證（見本院卷第21至29頁）。
㈢、原告雖又主張被告於簽約前，向原告謊稱屋況良好，無漏水及損鄰情形，被告並於標的物現況說明書上填載建物無滲漏水及損鄰情形，致使原告陷於錯誤而簽訂買賣契約及協議書，而主張撤銷買賣契約之意思表示云云。惟查，被告有前揭詐欺行為之事實既經被告予以否認，則揆諸上開判例意旨，原告自應就被告確有詐欺行為之事實負舉證之責。然原告就被告已明知系爭房屋有浴室及房間掉漆、牆面滲水及壁癌等事實，並未舉出任何證據以實其說。原告雖主張居住系爭房屋樓下之鄰居曾多次告知被告，系爭房屋有漏水及損鄰情形云云。惟查，原告所提出之鄰居說明書（見本院卷第94至95頁），簽署日期分別為101年8月8日、23日，亦即均係在系爭買賣契約成立之後，尚無從單憑該文書內容即認定系爭房屋樓下住戶確實曾在買賣契約成立前及告知系爭房屋有漏水或損鄰之情形。再查，依原告自行提出潤意工程行出具之證明書，其中僅記載略以：一、3樓廁所左右房間牆面壁癌查漏結果如下：經本公司測試，廁所牆面磁磚已有中空現象，導致牆面滲水造成壁面掉漆，建議廁所內牆面需打除原磁磚重新施作防水工程，磁磚重新附貼。二、2樓後陽台天花板滴水問題檢測結果如下：經3樓放水測試後及觀察其外觀，3樓女兒牆面有裂縫，導致下雨天或後陽台使用自來水時造成
2 樓天花板滴水，此有潤意工程行鑑定報告1份在卷可參（見本院卷第103頁）。則依上開鑑定報告可知，系爭房屋之滲漏水情形並不顯著，或是因廁所牆面磁磚中空導致滲水，或是因陽台女兒牆面有裂縫，導致下雨天或後陽台使用自來水時造成2樓天花板滴水，衡情上開漏水情形均非明顯及嚴重，一般人未必一定能詳細知悉房屋漏水之情形，故被告辯稱伊不知系爭房屋是否有漏水及損鄰應屬可採。原告雖又聲請傳訊證人及系爭房屋2樓屋主之子蘇嘉南，證明2樓鄰居已多次告知被告系爭房屋漏水情形及滲漏2樓情形，惟查證人蘇嘉南並未實際居住該址，對於是否告知被告系爭房屋漏水情形一事能否知悉即屬可疑，故本院認為無傳訊之必要。此外，原告並未能證明被告確實知悉或隱瞞系爭房屋有漏水之瑕疵情形，故本院認為原告聲請傳訊其他證人部分，並無調查之必要，附此敘明。
㈣、再者，據原被告簽訂之買賣契約上，亦未特別約定被告保證系爭房屋無滲漏水情形之文字。綜合上述，原告既未提出任何具體證據以證明被告有何詐欺情事，足徵被告等並未以積極欺罔行為或故意隱匿事實之消極行為致使原告陷於錯誤，從而，原告主張依民法第92條第1項規定撤銷為買賣契約之意思表示，並依不當得利規定，請求返還簽約金，即無理由。
五、綜上所述，本件原告主張其得依民法第92條之規定，撤銷其買受之意思表示，並依同法第179條請求被告返還不當得利，即屬無據，不應准許。從而，原告請求被告給付120萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 5 日
民事第三庭 法 官 邱育佩上列正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 102 年 2 月 5 日
書記官 彭麗紅