臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第2270號原 告 萬室達房屋仲介有限公司法定代理人 林能巧訴訟代理人 古文洲被 告 林天清訴訟代理人 羅筱茜律師
羅翠慧律師上 一 人複 代理人 魏小嵐律師上列當事人間請求給付報酬等事件，本院於中華民國102 年4 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落桃園縣楊梅市○○段0 0000000 0000 地號及同市○○段584 、585 、1050、1044、1031、1034、1039地號等11筆土地（下稱系爭土地）係被告與陳義清、李永發3 人共有，持分比例分別為5 分之1 、5 分之2 、5 分之
2 。上開3 人於民國99年6 月22日與原告之代理人即店長古文洲簽訂委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），授權原告將系爭土地及其上之桃園縣楊梅市○○段○ ○○○○ ○號之廠房（下稱系爭廠房），以總價新臺幣（下同）2 億7000萬元對外尋找買主出售，授權期間自99年6 月22日起至99年
7 月5 日止，並允諾給付成交總價百分之1.5 作為仲介報酬，由被告與陳義清、李永發就系爭土地持分比例分擔。嗣授權期間屆滿，原告未尋得買主，雙方遂同意將授權期限延展至99年9 月30日，在延展期限屆滿前，原告覓得買主張維康、卓鏡男願以2 億7000萬元購買系爭土地及廠房，買賣雙方即於99年10月14日簽訂「橡榮公司讓渡及廠房土地買賣契約書」（下稱系爭買賣契約書），可知系爭土地及廠房之買賣是經原告之居間方簽訂契約，被告應依約給付酬金80萬元（計算式：2 億7000萬元×1.5%×1/ 5＝81萬元，以整數80萬計），惟迭經原告催討，被告猶未給付，爰提起本件訴訟請求被告給付等語。併為聲明：被告應給付原告80萬元及自支付命令聲請狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠系爭委託銷售契約乃被告及其他共有人與訴外人古文洲所訂
立，與原告公司無涉，依債之相對性法理，原告並無從據上開委託銷售契約，對被告為任何主張。
㈡按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求
報酬」，民法568 條定有明文。今系爭買賣契約非因古文洲報告或媒介而成立，復查系爭買賣契約之簽約日為「民國99年10月14日」，亦已逾系爭委託銷售期間即「99年6 月22日起至99年7 月5 日止」。至原告所指稱之「99年9 月30日」，乃係訴外人李永發片面同意，與被告無涉。故系爭買賣契約非於前開委託銷售期間簽訂，古文洲無從據系爭委託銷售契約，對被告請求報酬，更遑論原告公司。
㈢退萬步言，縱認系爭土地之買賣確為古文洲所媒介，而原告
得代其主張，惟系爭買賣契約簽約時間已非屬系爭委託銷售契約委託期間，原告或古文洲不得依該契約所約定之居間報酬而為請求，故被告與原告間並未就本件居間約定報酬數額。職是，原告指稱之酬金80萬元，係如何計算、請求依據為何，不無疑問，應由原告舉證說明。
㈣再按「契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得
請求報酬」、「契約雖已成立，而附有停止條件者，其停止條件成就前，亦不得請求報酬，蓋停止條件成就，契約即不成立也。附有解除條件者，亦可以此類推，無待明文規定也」，民法第568 條第2 項、同條立法理由已有明文。而系爭買賣契約第12條第2 項明文：「私人設定塗銷及法院無法撤封時，本案自動作廢」，係以「私人設定塗銷」及「法院無法撤封」為解除條件，今系爭買賣契約已因買方不能依約履行，致系爭土地遭臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）查封拍賣，依前開約款，解除條件已成就，系爭買賣契約已失其效力，居間人即古文洲或原告均無從為任何請求。
㈤併為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件系爭土地為被告、陳義清、李永發3 人共有，應有部分分別為5 分之1 、5 分之2 、5 分之2 ，系爭廠房為橡榮電子材料股份有限公司（下稱橡榮公司）所有；99年6 月22日，被告、陳義清、李永發3 人與古文洲就系爭土地及廠房簽訂系爭委託銷售契約，委託期間自99年6 月22日起至99年7月5 日止，委託總價2 億7000萬元，服務報酬為成交總價百分之1.5 ；99年10月14日，被告、陳義清、李永發與張維康、卓鏡男就系爭土地及廠房簽訂系爭買賣契約，買賣總價款雙方議定為2 億7000萬元等情，有土地及建物登記謄本、系爭委託銷售契約書、系爭買賣契約書、買賣價金履約保證申請書等件影本在卷可稽（見本院卷第25至55頁、第106 至11
4 頁），並為兩造所不爭執，自堪認此部分事實為真實。
四、原告主張其與被告、陳義清、李永發間成立系爭委託銷售契約，並居間買主張維康、卓鏡男與被告、陳義清、李永發簽訂系爭買賣契約，被告應就系爭土地應有部分5 分之1 之比例給付原告仲介報酬80萬元等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件爭點厥為：爭委託銷售契約之當事人為何人？原告得否請求被告給付居間報酬？茲說明之：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。故居間契約之成立，須以「雙方當事人之合意」為要件。次按債權債務之主體應以締結契約之當事人為準（最高法院40年台上字第1241號判例參照），且居間契約為債權契約，惟當事人間受其拘束（最高法院80年度台上字第689 號判決意旨參照）。
㈡經查，依系爭委託銷售契約書所載，訂立契約之委託人為「
陳義清、林天清、李永發」，受託人為「古文洲」，此外該契約書內並無記載古文洲係代理原告公司為訂約之意旨，則依此內容觀之，簽訂系爭委託銷售契約之當事人應為被告、林天清、李永發3 人與古文洲。原告雖主張：古文洲為原告公司之店長，對外代理原告為法律行為，雖系爭委託銷售契約未表明代理之身分，但簽約時，被告、林天清、李永發3人明知古文洲是以原告代理人之身分簽訂，且99年10月14日所簽訂之系爭買賣契約書中蓋有原告大小章，足稽被告、林天清、李永發知渠等委託授權之對象為原告公司，並非古文洲個人，甚者，買賣價金履約保證申請書亦明白載有「買、賣雙方應付之仲介服務費：依萬室達房屋公司（即住商不動產內壢中加盟店）之通知撥付之」，在在說明被告知悉簽約之相對人為原告公司云云，並提出上開系爭買賣契約書及買賣價金履約保證申請書影本為證。惟代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」，最高法院92年度台上字第1064號判決意旨固可參照，然本件原告主張被告、林天清、李永發3 人明知古文洲是以原告代理人之身分簽訂系爭委託銷售契約書一節，為被告所堅決否認，又系爭買賣契約書最後1 頁雖蓋有原告公司大小章即「萬室達房屋仲介有限公司」、「林能巧」之印章，然被告抗辯不知系爭買賣契約書內為何蓋有原告公司大小章等語，且縱令被告知悉該契約書有此原告公司之大小章存在，亦難僅此即認被告明知古文洲係以原告公司代理人之身分簽訂系爭委託銷售契約；再上開買賣價金履約保證申請書第3 條第3 款固載有「買、賣雙方應付之仲介服務費：依萬室達房屋（即住商不動產內壢環中加盟店）之通知撥付之」之文句，惟此充其量僅能證明被告同意依其契約相對人古文洲請求之方式給付本件仲介服務費，亦難以推認於簽訂系爭委託銷售契約時被告明知契約之相對人為原告公司，故原告上開主張並非可採。
㈢退步言之，本件縱認系爭委託銷售契約存在於被告、林天清
、李永發3 人與原告公司之間。惟民法第568 條第1 項規定：「契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。」其立法理由謂：「…契約雖已成立，而附有停止條件者，其停止條件成就前，亦不得請求報酬，蓋停止條件成就，契約即不成立也。附有解除條件者，亦可以此類推，無待明文規定也。」而系爭買賣契約第12條第2 項約定：「私人設定塗銷及法院無法撤封時，本案自動作廢」，可知系爭土地及廠房之買賣係以「私人設定塗銷」及「法院無法撤封」為解除條件甚明。茲查，系爭土地及廠房前於96年8 月21日經桃園地院依債權人中央投資股份有限公司等之聲請實施假扣押之查封（參見前揭土地及建物登記謄本所載），嗣系爭土地及廠房業經同法院依拍賣程序於101 年5 月30日由第三人拍定而取得所有權在案，此亦有桃園地院民事執行處通知及投標書影本在卷可憑（見本院卷第184 至180 頁），足見系爭土地及廠房已無法撤銷查封無疑，則系爭買賣契約已因解除條件成就而失其效力，依前揭民法第568 條第1 項規定及立法理由說明，原告自無請求被告給付本件居間報酬之餘地。
㈣原告復主張：系爭買賣契約簽訂時間為99年10月14日，依契
約第2 條第3 項之約定，買方支付第一期款2500萬元，賣方應將橡榮公司股權移轉至買方名下，並變更董事及董事長，然被告明知系爭買賣契約標的物拍賣在即，卻不履行合約，經原告公司不斷溝通，才於100 年3 月4 日簽立股權移轉同意書，且原告公司為免節外生枝，說明買方繼續履約，同時支付第二期款3000萬元，要求被告給付系爭買賣契約標的物，參與分配之債權人方可順利完成過戶手續，訴外人陳義清見買方又撥入專戶3000萬元便又提供假扣押裁定書稱其尚欠兆豐銀行490 萬元及多年利息、違約金，總計需付795 萬元，經共有人即被告與李永發同意，陳義清切結「若於100 年
5 月15日前，未清償兆豐銀行債務，本人願負法律責任…」，但直至101 年6 月8 日仍未償還，另被告於100 年5 月從渣打銀行東內壢分行領取712 萬6000元，原應支付系爭買賣契約標的物債權人林龍標400 萬元及葉國賓200 萬元本金及多年利息，但被告至101 年6 月8 日仍未清償；且原告於法院拍賣（101 年5 月30日）前夕仍以存證信函要求買方補齊最新過戶文件，有心再次幫賣方清償債務，然賣方仍舊不理，原告只好接受被告及陳義清之要求，另覓第三方蔡明杰承購，如此被告可額外強索2000萬元，但被告仍無履約之心，故本件無法排除查封順利過戶，致遭拍賣定案，被告應負完全責任，依民法第101 條第1 項：「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。」，及「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬…依誠實信用原則，仍應支付報酬。…然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬」（參照最高法院58年台上字第2929號判例），被告仍應給付本件報酬云云，並另提出股權移轉同意書、本院99年度裁全字第1129號民事裁定、渣打銀行東內壢分行面額795 萬元之支票、101 年4 月24日寄發之存證信函及買方為蔡明杰之不動產買賣契約書等件影本為證（見本院卷第117 至121 頁、第167 頁、169 至171 頁、第177 頁），然原告所提出之證據並不足以證明系爭買賣契約之未履行，終至系爭土地及廠房無法撤銷查封並經由法院拍賣，係可歸責於被告等出賣人之事由所致；況被告抗辯本件係因買方違約不付第三期款，未能排除法院查封，迭經賣方催告並限期解除契約，均未獲置理之情，亦據提出台北東門郵局28
1 號存證信函、台北青田766 號存證信函及100 年耕律字第60號律師函等件影本為證（見本院卷第98至100 頁、第149至153 頁），是原告此部分主張亦無憑據，要難採取。
五、綜上所述，系爭委託銷售契約之當事人為被告、林天清、李永發3 人與古文洲，基於債權之相對性，原告不得請求被告給付居間報酬，且縱認原告為系爭委託銷售契約之當事人，因系爭土地及廠房無法撤銷查封，系爭買賣契約已因解除條件成就而失其效力，原告亦不得請求被告給付居間報酬。從而，原告請求被告給付80萬元及自支付命令聲請狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，毋庸再予一一審酌；又原告聲請訊問證人謝淑文，亦無必要，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 7 日
民事第三庭 法 官 高文淵上列正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 102 年 5 月 7 日
書記官 陳淑芳