臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第2375號原 告 張文蒼訴訟代理人 陳雅珍律師被 告 百暉建設有限公司法定代理人 林美鈴被 告 嚴文彬共 同訴訟代理人 蕭明哲律師上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國103年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣參拾柒萬壹仟零貳拾捌元及自民國101年10月4日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十七，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新台幣參拾柒萬壹仟零貳拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
壹、原告主張：事實及理由
一、被告百暉建設股份有限公司為新北市○○區○○段○○○○○號房屋（即新北市○○區○○路○○號3樓）之出賣人；被告嚴文彬則為文前開房屋坐落土地新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號等貳筆土地（面積合計為303平方公尺，持分計十萬分之5498），彼等於民國（以下同）101年3月26日分別與原告張文蒼簽訂房屋及土地買賣契約書，有該契約書可稽（原證一），後於101年6月15日辦妥移轉登記，有該不動產登記簿謄本可稽（原證二），基本事實，合先敘明。詎原告於買賣契約簽署後之101年5月21日調閱系爭房地之登記簿謄本後（原證三），方知悉建物所座落之新北市○○區○○段○○○○○○號之土地為捷運系統工程穿越地，有該土地登記簿謄本可稽，並於其他登記事項記載：「分割自0000-0000地號，捷運系統工程穿越地，依台北市政府捷運局90年5月25日北市捷權字第0000000000號函辦理，‧‧‧」等語，足以證明系爭之土地確係為捷運穿越地而減少原告所購系爭房地之價值，於原告購屋之初，被告等人及其銷售之業務人員全然未予告知，致令原告陷於錯誤而買受系爭房屋、土地，被告顯有詐欺侵害原告權利之情事。查被告等人於101年3月26日與原告張文蒼簽訂買賣契約當時，所提供之土地及房屋買賣契約書上僅記載「土地標示：新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號等貳筆土地，土地面積合計：303平方公尺，使用分區為住宅區。持分計為十萬分之5498，包括以下兩部分之應分配持分：一、房屋之土地權利範圍：10萬分之5478。二、車位之土地權利範圍：十萬分之20（以主建物權狀中內含持分，不另發權狀）」等語，並無任何捷運穿越地之記載；另該契約第十二條約定：「買方於簽立本契約同時，另與房屋所有權人簽立「房屋買賣契約書」，本契約與該房屋買賣契約書具有不可分之聯立契約關係，任何一方如對本契約或「房屋買賣契約書」構成違約時，即視為兩契約全部違約，解除契約之效力均及於兩契約全部。」故被告百暉建設份有限公司及嚴文彬均屬違約，應共同負損害賠償之責任。
二、請求權法律基礎：
（一）按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條定有明文；所謂物之瑕疵，係指存於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之，最高法院著有73年度台上字第1173號判例要旨可資參照。買賣因物有瑕疵，買受人得請求減少價金，其解除契約非顯失公平者，或得解除契約，其買賣之物缺少出賣人所保證之品質，或出賣人故意不告知物之瑕疵者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第359、360條定有明文，查本件土地買賣契約第十條賣方之瑕疵擔保責任第一項約定：「賣方擔保本標的物來源清楚，並無一屋二賣，被他人佔用或佔用他人土地等情事，‧‧‧‧」從而，本件被告於契約簽訂時故意隱匿原告有捷運穿越地登記於土地登記簿謄本之情事，顯然已構成因買賣標的物有瑕疵致令其價值有所減損。
（二）本件被告出賣與原告之系爭房地，在交付系爭房地及辦妥所有權移轉登記前，被告早已知悉系爭土地已經受有容積獎勵之補償，本應予誠實告知並記載於買賣契約書及列於附件，詎兩者全部付之闕如，且故意欺瞞原告，原告無從知悉此部分之情事，而誤以為系爭買賣標的物無任何之瑕疵因而建設公司及被告嚴文彬等人共同惡意聯手詐騙欺瞞以致上當。則不惟其通常效用有所減少，亦且大幅減低系爭房地之經濟上價值，當有前揭所指之瑕疵，從而，原告以此項原因為瑕疵對被告先擇以減少價金100萬元（先以100萬元為起訴之標的價額，待鑑定後再行確認）實屬公允，故其請求返還價值減少部分之價金及附加利息，自有民法第359條、第259條第1款、第2款之所許，並有最高法院49年台上字第376號判例意旨可資參照（原證四）。
三、查兩造之不動產買賣契約簽署之日期為民國（以下同）101年3月26日，而系爭之建物新北市○○區○○○○○○號碼為新北市○○區○○路○○號3樓）之建物第一次登記為101年1月31日，有登記簿謄本可稽，足以證明被告於出售系爭房屋、土地與原告當時即已知悉系爭之建物確係坐落於新北市○○區○○段○○○○○○號之捷運系統工程穿越地，被告於出售當時故意不檢附房屋及土地登記簿謄本之相關資料，且未於於房屋及土地買賣契約書中有任何系爭土地為捷運穿越地之告知，故意於土地買賣契約書中之第一條買賣標的物僅載明「土地標示：新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號等貳筆土地，土地面積合計303平方公尺，持分，計為十萬分之5498包括以下二部分之應分配持分。一、房屋之土地權利範圍：十萬分之5478。二、車位之土地權利範圍：十萬分之20（以主建物權狀中內含持分，不另發權狀）」等語，並無翔實就土地登記簿謄本上之事項予以轉載於不動產賣賣契約之內容，顯然未盡告知之義務。次按，系爭685-2地號之土地登記簿謄本載：「捷運系統工程穿越地，依台北市政府捷運局90年5月25日北市捷權字第0000000000號函辦理」等語，足以證明系爭該土地確為捷運穿越地無訛，按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。又買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，亦為民法第355條第2項所明定。經查：房地買賣交易金額龐大，買受人就買賣標的房地之居住安全、品質及環境等因素，均多所考慮。而系爭房屋所坐落之685-2地號土地為捷運系統工程所穿越，捷運工程施作期間及完工通車後，均會產生噪音及震動，既足以影響系爭房地之居住品質，亦將減損系爭房地之價值，應屬交易上之重大瑕疵。被告等人於簽訂系爭買賣合約書時，故意隱瞞系爭685-2地號土地為捷運系統工程穿越地之事實，致伊就此毫不知情，而與上訴人簽訂系爭買賣合約書等情，有被告所準備之系爭買賣合約書附件並無檢附房屋及建物之土地登記簿謄本，且係以預售屋之方式將房屋與土地分別製作買賣之合約書，並均未告知系爭685-2地號土地為捷運系統工程穿越地乙事，有原告提出系爭買賣契約書為憑，足以證明被告於簽訂系爭買賣合約書前及簽約時，並未將系爭房屋所坐落685-2地號土地係捷運系統工程穿越地乙事告知原告。系爭房地因捷運系統工程通過地下，而有瑕疵，且被上訴人於系爭買賣合約成立時，不知系爭房地有上開瑕疵存在，業如前述。又上訴人故意隱匿其中685-2地號之土地登記謄本並不告知該筆土地係捷運系統工程穿越地之事，徒憑系爭買賣合約書第1條籠統約定：「成屋標示及權利範圍，以地政機關登記簿登載之面積為準。」為通常買賣房屋之人，除非係極富有經驗之人，否則一般人鮮少知悉應先與調閱登記簿謄本。復按，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其金，民法第359條前段定有明文。買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例參照）。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第179條所明定。經查，被告等人就其出賣之系爭房地，應負瑕疵擔保責任，既經被上訴人行使減少價金請求權則系爭買賣價金即於應減少之範圍內縮減之。被告辯稱系爭不動產因捷運穿越而於改建時有建築容積獎勵，被告已經將之反映於售價之上云云，惟查，依據大眾捷運系統兩側禁建限建辦法第七條之規定大眾捷運系統二側限建範圍為附件二所劃定之範圍，而附件二為大眾捷運系統兩側限建範圍應為「潛盾隧道自捷運隧道環片外緣起算，向內一公尺以內環繞之區域為禁建範圍。」等語，有大眾捷運系統兩側禁建限建辦法（原證五）及其附件示意圖四之潛盾隧道禁建範圍圖（附件一）可稽，足以確定隧道環片往外一公尺為禁建之範圍，而系爭買賣之標的685-2地號之土地即在前開禁建之範圍內，顯然原告所買受之土地中之685-2地號之土地受到法律之上禁建之限制，而使得原告買受後對於其買受之所有權土地使用權限有所限制，故被告辯稱「縱謂捷運穿越系爭房屋土地係屬物之瑕疵，將來房屋改建時將可取得建築容積獎勵‧‧‧」云云，惟查，系爭之685-2地號之土地已經因為捷運隧道環片之穿越往外一公尺為禁建之範圍，既已經列入禁建之範圍何來取得建築容積之獎勵，被告對此故意隱而不談，顯然為物之瑕疵。
四、本件系爭案件之重點在於被告等人於出售時有無告知原告買賣標之之土地為捷運穿越地及買受之土地受到大眾捷運系統兩側禁建限建辦法所適用：查證人吳秀華於鈞院102年4月18日開庭時到庭證稱：「（法官問買的時候是否有告知這是捷運穿越地？）」答以：沒有，簽約時也沒有特別強調，也沒有提出685-2地號謄本，我們是拿到使用執照，以已成屋的方式在賣‧‧‧」等語，有該次之開庭筆錄可稽（原證六）另被告百暉建設有限公司於房屋買賣契約書之附件二所附之使用執照影本（原證七）上也未有如被告於其陳報狀檢附被證7之建造執照上之捷運穿越獎勵面積之記載，且被告亦未將建造執照附於買賣契約書上，從而，被告辯稱主管機關於核發建照前，便已知悉系爭建案有捷運系統工程穿越之問題，但仍不能減免其身為出賣人對於買受人有誠實告知之義務，故主管機關知悉並不等於原告已經知悉。被告自呈之被證6大眾捷運系統兩側禁建限建辦法第6條規定「大眾捷運系統兩側禁建範圍為附件一所劃定之範圍。前項禁建範圍內，除建造捷運設施、連通設施或依第二十二條規定所為之修繕、修改或拆除外，不得為下列行為：一、建築物之建造。二、工程設施之構築。三、廣告物之設置。四、障礙物之堆置。
五、土地開挖行為。六、其他足以妨礙大眾捷運系統設施或行車安全之工程行為」及第7條分別規定：「大眾捷運系統兩側限建範圍為附件二所劃定之範圍。下列行為之主管機關核准申請人於限建範圍內辦理下列行為前，應先會商捷運主管機關：一、建築物之建造。二、工程設施之構築。三、廣告物之設置。四、地基調查鑽孔。五、障礙物之堆置。六、抽降地下水。七、管線、人孔及其他工程設施之開挖。八、地下構造物之拆除。九、地下鑽掘式管、涵之設置。十、河川區域之工程行為。前項各款行為之審核與管理之範圍，依附件三之規定辦理。公共工程主辦機關進行第二項各款行為前，應先與捷運主管機關協調後為之。」等語，足以證明原告購買了系爭之房地，雖僅有府中段685-2地號之土地被劃歸為捷運穿越地，但其餘部分之建築物及坐落之土地接因為位於捷運之兩側，而為前開大眾捷運系統兩側禁建限建辦法所限制之範圍內，被告身為出賣人竟未為主動告知，顯然有故意不告知物之瑕疵，符合民法之規定，應負損害賠償之責。
五、查台北市政府捷運工程局於民國97年12月11日以北市捷土字第00000000000號函（原證八），覆被告百暉建設有限公司有關其詢問之：「台北縣板橋市○○段○○○○○○○○○○○號等二筆土地依大眾捷運系統工程使用土地上空或地下處理及審核辦法第19條第1項第2款之規定，部分土地容積得予增加為法定容積之百分之三十」等語，足以證明本件系爭之土地被告於申請建築執照時確實已經因其劃歸為捷運穿越地而受有法定容積增加百分之30之利益。次按，新北市政府工務局民國102年5月27日北工建字第0000000000號函（原證九）說明二載：「經查本案已領得98板建字第262號建造執照，其中依貴局98年3月20日北府城設字第0000000000號及98年5月18日北府城設字第0000000000號都市設計審議核准報告書，標示之捷運穿越獎勵面積內容為：『140.81*300*30﹪＝126.72㎡』‧‧‧」，足以證明本件系爭基地獎勵之容積之面積內容為126.72㎡。復按，本件經由鈞院委請新北市不動產估價師公會勘估標之有無註記捷運穿越地之價值差異，係以估勘標的因捷運穿越容積獎勵導致土地持分短少，所造成建物重建時土地權利價值之減少金額，並扣除勘估標之耐用年數屆至前之地價稅差額，作為本案不動產價值之減損金額。後該鑑定報告之評估價值結論（原證十）載：「勘估標的為新北市○○區○○路○○號3樓之不動產，本報告基於勘估目的為法院訴訟之參考，價格種類為正常價格，價格日期為民國101年3月26日，考量委託者提供之勘估標的基本資料，評估勘估標的於價格日期當時不動產市場條件下之合理評估價值。經本所估價師針對勘估標之進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場情況及勘估標的依最有效使用情況下，及本估價師專業意見分析後，採用比較法、成本法之土地開發分析及收益法之折現現金流量分析為本案之估價方法，評估勘估標的不動產價值減損金額為新台幣371,028元」等語，有該鑑定報告可稽。對於鑑定報告之意見：末按，於鑑定報告第35頁明確載明：「（2）停車位銷售單價決定：本案共規劃14個機械循環式停車位，經調查鄰近區欲內同性質產品之市場交易價格約介於130～150萬元/個；本案以140萬元/個評估之。」等語，系爭房屋之車位原告於購買當時之價金為新台幣150萬元，與鑑定報告以140萬元/個評估之，相差10萬元，此部分之差額應併入不動產價值減損之金額。以及鑑定報告以會勘紀錄表上所載之會勘概況作為價值減損金額之鑑定參考基礎，未予充分考量捷運穿越對系爭房屋將來時間久遠之影響，顯然不當，查會勘紀錄表上雖載：「1.室內無明顯裂痕，亦無結構受損情形及噪音影響。2.地下室經現勘後尚無損害或結構受損之現象。3.實際捷運穿越位置須待請領竣工圖後再進一步確認。4.初步會勘結果，捷運穿越註記對於勘估標的並無實質結構影響，亦無噪音之類似影響。」云云，惟查會勘日期之102年7月19日當時系爭房屋之屋齡僅有1年6個月，顯然又與鑑定報告第57頁載明「（一）因土地持分減少所導致所導致之不動產價值減損金額1.現況建物剩餘耐用年數：『勘估標的於價格日期當時之屋齡為0.2年，依據中華民國不動產估價師公會全國聯合會公告之建物經濟耐用年數表，RC造建物之經濟耐用年數為50年，故計算現況建物剩餘耐用年數為49.8年，推估其建物耐用年數屆至時間為150年12月27日』」等語互核矛盾，因不動產價值減損金額係以耐用年數推估其建物耐用年數屆至時間為150年12月27日，而有無因捷運穿越地致結構受損情形及噪音影響卻僅以現況作為評估之時間點，而置房屋尚有剩餘耐用年數為49.8年不予斟酌，顯然有欠嚴謹。本案件之重點在於被告等人於出售時有無告知原告買賣標的之土地為捷運穿越地及買受之土地受到大眾捷運系統兩側禁建限建辦法所適用是否使得系爭房屋價值減損及減損之金額為多少：查證人吳綉華於鈞院102年4月18日開庭時到庭證稱：「（法官問買的時候是否有告知這是捷運穿越地？）」答以：沒有，簽約時也沒有特別強調，也沒有提出685-2地號謄本，我們是拿到使用執照，以成屋的方式在賣‧‧‧」等語，有該次之開庭筆錄可稽（原證六）另被告百暉建設有限公司於房屋買賣契約書之附件二所附之使用執照影本（原證七）上也未有如被告於其陳報狀檢附被證7之建造執照上之捷運穿越獎勵面積之記載，且被告亦未將系爭房屋之建造執照附於買賣契約書上，從而，被告辯稱主管機關於核發建照前，便已知悉系爭建案有捷運系統工程穿越之問題，但仍不能減免其身為出賣人對於買受人有誠實告知之義務，故主管機關知悉並不等於原告已經知悉，足證被告確實未予告知系爭不動產之土地於出賣前已經被劃為捷運穿越地之事實。綜上所述，原告購買了系爭之房地，雖僅有府中段685- 2地號之土地被劃歸為捷運穿越地，但其餘部分之建築物及坐落之土地皆因為位於捷運之兩側，而為前開大眾捷運系統兩側禁建限建辦法所限制之範圍內，被告身為出賣人竟未為主動告知，顯然有故意不告知物之瑕疵，符合民法之規定，自應負損害賠償之責。
六、聲明：
（一）被告等應給付原告新台幣壹佰萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保，請准以現金或等值之有價證券供擔保准予假執行。
（三）訴訟費用由被告等負擔。
七、證據：原證一：房屋及土地買賣契約書。
原證二：不動產登記簿謄本。
原證三：101年5月21日土地登記簿謄本。
原證四：最高法院49年台上字第376號判例意旨。
原證五：大眾捷運系統兩側禁建限建辦法。
原證六：102年4月18日開庭筆錄。
原證七：買賣契約書之附件二所附之使用執照影本。
原證八：97年12月11日以北市捷土字第00000000000號函。
原證九：102年5月27日北工建字第0000000000號函。
原證十：鑑定報告之評估價值結論。
附件：示意圖四之潛盾隧道禁建範圍圖。
貳、被告抗辯：
一、原告起訴狀略以原告於民國（下同）101年3月26日分別與被告簽訂房屋及土地買賣契約書，詎原告於買賣契約簽署後之101年5月21日調閱系爭房地之登記簿謄本後，方知悉建物所座落之新北市○○區○○段○○○○○○號之土地為捷運系統工程穿越地，減少原告所購系爭房地之價值，被告全然未予告知，致令原告陷於錯誤而買受系爭房地，被告顯有詐欺侵害原告權利之情事等語。惟查：
（一）台北市捷運系統雖有穿越新北市○○區○○段○○○○○○號土地，惟該地號土地面積僅有27平方公尺，占全部基地面積303平方公尺不到百分之9。且捷運系統隧道並未穿越系爭房屋下方土地，而係通過系爭房屋前方之人行道下方土地，隧道距離地面達18公尺，距離建物尚遠，茲有捷運穿越基地示意圖可稽（被證一），客觀上對房屋結構安全及居住安寧均不致產生影響，且一般人並不會使用土地下方深處部分，是捷運穿越自無影響土地通常效用，原告主張捷運穿越系爭房屋土地而有物之瑕疵，自屬無稽。退步言之，縱謂捷運穿越係屬物之瑕疵，惟系爭房地因捷運穿越，將來房屋改建時將可取得建築容積獎勵，且目前已通車之捷運路線沿線週邊，迭有因捷運建設提供交通之便利而帶動房價上漲趨勢之實際助益，對於系爭房地之交易價值均應具有正面提昇之效果，基於損益相抵原則，實難認系爭房地有何減少價值之情事。
（二）按大眾捷運系統主管機關於確定捷運工程需穿越公、私有土地之上空或地下時，應將穿越部分使用之空間範圍，以適當之圖說公告之；前條第1項之公告，應以公告牌公告於穿越土地附近適當場所，並張貼於當地鄉（鎮、市、區）公所公告欄，其公告期間為30日，應登報周知公告之日期及地點。前條第1項空間範圍之圖說，主管機關應置於適當處所，免費供公眾查閱，大眾捷運系統工程使用土地上空或地下處理及審核辦法第2條、第3條定有明文。是以捷運通過系爭房地下方之事實，業經台北捷運局公告周知，任何人均得透過新聞報紙之查詢或向台北市捷運局查詢而知悉上開情事，就上開公開之公共資訊實無從加以隱匿或掩飾，再者，原告現在住所與系爭房地同處於新北市板橋區，對於捷運開發路線猶應知悉，是以原告主張被告隱匿捷運通過系爭房地下方之情事致原告陷於錯誤而締約，顯非事實。
（三）再者，房地買賣交易金額龐大，交易人不可能於訂約前不先行向地政機關調閱土地登記謄本，該買賣合約書載明不動產標示依地政機關登記謄本記載為準，而土地謄本上已載明為捷運系統工程穿越地，是買受人原告推說不知房屋座落土地為捷運系統工程穿越地等情，顯然不可信。又原告如疏未見及土地登記謄本之記載，亦係因其自身重大過失而不知，被告依法自不負擔保之責。
（四）又系爭房地因捷運穿越，享有建築容積獎勵，是被告已將取得較多之建築容積獎勵反映於售價上，原告所購買之價位為每坪56萬9776元，與板橋站前地區三鐵共構宅附近之行情價，每坪至少為80餘萬元起跳相比，系爭房地之售價已相當低廉。如被告意圖以詐欺方式牟取更多利益，則被告豈會將建築容積獎勵藉由抑制售價方式回饋予消費者，而非以周遭一般行情價格出售?且原告亦清楚所購得之價金，實低於市價許多且無損失情事。
（五）又，被告與原告締約後，來函主張其調閱謄本得知有捷運穿越地之情事，遂要求被告要減少價金，幾經協商，被告欲以原價向被告購回該房地，惟原告仍選擇要購買該房地，足證，原告評估及詢價後得知，對於購買系爭房地已有獲利。
（六）據上所述，原告主張減少價金，於法自有未合，狀請 鈞院鑒核，迅賜判決如答辯聲明，俾保權益，至感德便。
二、原告主張系爭土地為禁建範圍乙節，被告陳述如下：（一）被告於興建該建案時，均依照新北市政府與捷運局之規定，以監測儀控管開挖之深度，同時提供每日監測儀所顯示之數據與捷運局參考，以便瞭解建案是否會影響捷運之結構是宜，上開程序被告均依據工務局及捷運局之指示提供數據。依規定捷運之開挖深度不得高於18米，故系爭建案所開挖之深度僅為14米，屬於安全範圍。依據工務局所核發之使用執照，其上之注意事項，並未加註系爭土地為捷運穿越地之相關事項，足證該捷運穿越地並無原告所主張之情事，茲有使用執照影本乙份供參。又原告所購買者已為成屋，並非購買土地建築房屋，原告嗣後並無在該地從事建築工程之必要，原告未因此受有損失，且限建土地亦僅係施工前需與捷運局進行溝通，避免工程有違及捷運結構之虞，系爭土地並無因此減少效用，陳報如上，狀請鈞院鑒核。（二）該土地下方為限建範圍，並非禁建範圍，係因限建範圍之故，被告於興建該建案時，均依照新北市政府與捷運局之規定，以監測儀控管開挖之深度，同時提供每日監測儀所顯示之數據與捷運局參考，以便瞭解建案是否會影響捷運之結構事宜，上開程序被告均依據工務局及捷運局之指示提供數據，足證，被告於興建時，均依工務局之相關規定執行。依捷運局之規定開挖深度不得高於18米，故系爭建案所開挖之深度僅為14米，屬於安全範圍。依據工務局所核發之使用執照，其上之注意事項，並未加註系爭土地為捷運穿越地之相關事項，足證該捷運穿越地並無原告所主張之情事，茲有使用執照影本乙份供參（被證二）。況以三鐵○○○區○○○○○道其上之土地均無法興建房屋？甚且，有捷運穿越之處，房價遠遠高出其他區域許多（每坪均為八十多萬元之高價），否則，原告為何不願被告以原價將系爭土地及房屋購回，且原告目前將房屋出租他人，原告並無任何損失才是，實因原告非常清楚，系爭房屋購得價金十分便宜。又原告所購買者已為成屋，並非購買土地建築房屋，原告嗣後並無在該地從事建築工程之必要，原告未因此受有損失，且限建土地亦僅係施工前需與捷運局進行溝通，避免工程有違及捷運結構之虞，系爭土地並無因此減少效用，陳報如上，狀請鈞院鑒核。
三、系爭房地買賣經過：（一）101年3月18日，原告向被告公司訂購系爭房地並給付定金，此有百暉首璽預約單可稽（被證三）。被告公司於同日並有交付系爭房地買賣合約書供原告審閱，亦有原告簽名確認之買賣合約書審閱證明書為憑（被證四）。足見被告公司確有提供審閱期間予原告詳細檢視。
（二）依被證三、四所示，兩造本定於101年3月23日簽約，惟因原告嗣對買賣總價尚有意見，經交涉後，雙方於101年3月26日簽訂系爭房屋及土地買賣契約書（即原告提呈原證一）。（三）101年5月間，原告向被告公司表示，發現系爭府中段685-2地號土地為捷運系統工程穿越地，要求減少價金，被告公司知悉後便有向原告解釋此種情況並不會危害居住安全，甚且表示若原告猶有顧忌者，被告公司願意辦理解約並退還所有已支付之價款。然被告公司如此善意之舉仍不為原告接受，原告甚至繼續辦理貸款並進而於101年5月31日發函予被告公司，要求履行原合約（被證五）。
四、茲就鈞院102年4月18日庭期中所詢問事項，陳報如下：（一）系爭685-2地號土地，於系爭建案中係作為人行步道使用。（二）因系○○○區○○段○○○○○○號之土地有捷運系統工程穿越之情形，故系爭建案於申請建照時除需會商捷運主管機關外，尚須符合諸多要件，其建照方會核發。且系爭建案之建照（建照號碼：98板建字第00262號）尚有註記捷運穿越獎勵容積及興建過程注意事項，凡此均足證明主管機關於核發建照前，便已知悉系爭建案有捷運系統工程穿越之問題：１、大眾捷運系統兩側禁建限建辦法（被證六）第七條第二項第一款：「下列行為之主管機關核准申請人於限建範圍內辦理下列行為前，應先會商捷運主管機關：一、建築物之建造」。大眾捷運系統兩側禁建限建辦法第九條：「起造人為其限建範圍內建築物申請建造執照、拆除執照或雜項執照時，應檢具建築法規定之文件及下列書件，向當地主管建築機關申請，由當地主管建築機關會商捷運主管機關審核同意後發給之：一、基地建築配置及平面位置圖，其比例尺不得小於五百分之一。二、建築物地下開挖剖面圖，其比例尺不得小於二百分之一，圖上並應標明與捷運設施之相關位置。三、開挖支撐系統設計圖。四、地基調查、試驗及分析報告。五、開挖穩定性分析。六、分級規範界線圖。七、開挖施工對捷運設施之安全影響評估報告。八、監測計畫，其內容應包括監測儀器配置、監測管理值及監測頻率等。起造人進行前項第四款地基調查時，鑽探孔位於地下捷運設施外緣水平向外六公尺範圍內者，應檢附鑽孔位置之平面圖與剖面圖先向捷運主管機關提出申請同意鑽探。第一項第七款及第八款規定之文件，經捷運主管機關同意者得免提送之」。２、承上，可知系爭建案於申請建照時除需會商捷運主管機關外，尚須符合上述要件，其建照方會核發。況系爭建案之建照（建照號碼：98板建字第00262號）尚有註記捷運穿越獎勵容積及興建過程注意事項（被證七），凡此均足證明主管機關於核發建照前，便已知悉系爭建案有捷運系統工程穿越之問題：
五、為陳報事：
（一）關於新北市不動產估價工會之估價報告書，估價報告價格結論係以勘估標的因捷運穿越容積獎勵導致土地持分短少，所造成建物重建時土地權利價值之減少金額，並扣除勘估標的耐用年數屆至前之地價稅差額，作為本案不動產價值之減損金額乙節，被告對於上開估價認定方式，實無法認同。經查系爭房屋買賣時，係為成屋買賣，屬於現況交屋性質，亦即被告是採先建後售之銷售方式，原告前來購屋時，依原告原證一所示之土地買賣契約觀之，其土地持分已確定為10萬分之5498，土地權利價值比率亦已固定，不因原告主觀就系爭土地是否為捷運穿越地而有不同，且更新前土地價格評估係以其原始容積作為評估依據，不加計其他獎勵容積，土地權利價值何來減少之有，再者，縱有減少，其損失亦必須待日後重建始會顯現，然未來是否有重建之計畫，並未見原告提出證明，則原告主張其受有損害，自不足為採。就本件估價報告之意見，容請被告嗣後再具狀補陳意見。
（二）原告購屋當時，已得知該區域屬於新板地區之房地精華區塊，以當時購屋時點論，正是新板特區進場之最佳買點，以被告之身份地位觀之，其明知該地段係屬捷運經過之處，更有甚者，被告既為現況交屋，原告於民國101年3月18日前來看屋，有5日的契約審閱期，雙方締約之時間為3月26日，被告足夠時間得得知，顯見估價單為之估價方式欠缺客觀性，實不足採信。且被告認為有必要另委請其他鑑定單位進行重新鑑定。
（三）甚者，眾所周知捷運周圍得房價每年均呈正成長，原告購屋二年來，已獲得高額之獲利，被告明知購得之價位僅56萬餘元，如今已漲到每坪約為80餘萬元，且原告之使用價值並未減少，目前原告將系爭標的出租於他人，並非其所陳係為自住，是原告是否確為首次購屋，不無疑問，為此陳報如上，狀請鈞處鑒核
六、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利益判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
（三） 訴訟費用由原告負擔。
七、證據：被證一:捷運穿越地基地示意圖乙份。
被證二：新北市00000000000000000號使用執照影本。
被證三：百暉首璽預約單影本。
被證四：買賣合約書審閱證明書影本。
被證五：律師函影本乙份。
被證六：大眾捷運系統兩側禁建限建辦法影本。
被證七：台北縣政府工務局98板建字第00262號建造執照影本。
被證8：土地謄本各乙份。
參、本院判斷：
一、原告主張之事實，已據其提出與所述相符之房屋及土地買賣契約書、不動產登記簿謄本、101年5月21日土地登記簿謄本、最高法院49年台上字第376號判例意旨、大眾捷運系統兩側禁建限建辦法、102年4月18日開庭筆錄、買賣契約書之附件二所附之使用執照影本、97年12月11日以北市捷土字第00000000000號函、102年5月27日北工建字第0000000000號函、鑑定報告之評估價值結論等件為證，原告之主張為可採信。被告雖以前詞置辯。
二、經查：
（一）被告出售系爭不動產予原告時，並未告知原告買賣標之之土地為捷運穿越地及買受之土地受到大眾捷運系統兩側禁建限建辦法所適用。查證人吳綉華於本院102年4月18日開庭時到庭證稱：「（法官問買的時候是否有告知這是捷運穿越地？）」答以：沒有，簽約時也沒有特別強調，也沒有提出685-2地號謄本，我們是拿到使用執照，以已成屋的方式在賣‧‧‧」等語，有該次之開庭筆錄可稽。另被告百暉建設有限公司於房屋買賣契約書之附件二所附之使用執照影本（參原證七）上也未有如被告於其陳報狀檢附被證7之建造執照上之捷運穿越獎勵面積之記載，且被告亦未將建造執照附於買賣契約書上，從而，被告辯稱主管機關於核發建照前，便已知悉系爭建案有捷運系統工程穿越之問題，但仍不能減免其身為出賣人對於買受人有誠實告知之義務，故主管機關知悉並不等於原告已經知悉。被告自呈之被證6大眾捷運系統兩側禁建限建辦法第6條規定「大眾捷運系統兩側禁建範圍為附件一所劃定之範圍。前項禁建範圍內，除建造捷運設施、連通設施或依第二十二條規定所為之修繕、修改或拆除外，不得為下列行為：一、建築物之建造。二、工程設施之構築。三、廣告物之設置。四、障礙物之堆置。五、土地開挖行為。六、其他足以妨礙大眾捷運系統設施或行車安全之工程行為」及第7條分別規定：「大眾捷運系統兩側限建範圍為附件二所劃定之範圍。下列行為之主管機關核准申請人於限建範圍內辦理下列行為前，應先會商捷運主管機關：一、建築物之建造。二、工程設施之構築。三、廣告物之設置。四、地基調查鑽孔。五、障礙物之堆置。六、抽降地下水。七、管線、人孔及其他工程設施之開挖。八、地下構造物之拆除。九、地下鑽掘式管、涵之設置。十、河川區域之工程行為。前項各款行為之審核與管理之範圍，依附件三之規定辦理。公共工程主辦機關進行第二項各款行為前，應先與捷運主管機關協調後為之。」，足以證明原告購買了系爭之房地，雖僅有府中段685-2地號之土地被劃歸為捷運穿越地，但其餘部分之建築物及坐落之土地接因為位於捷運之兩側，而為前開大眾捷運系統兩側禁建限建辦法所限制之範圍內，被告身為出賣人竟未為主動告知，顯然有故意不告知物之瑕疵，符合民法之規定，應負損害賠償之責。
（二）台北市政府捷運工程局於民國97年12月11日以北市捷土字第00000000000號函（參原證八），覆被告百暉建設有限公司有關其詢問之：「台北縣板橋市○○段○○○○ ○○○○○○○號等二筆土地依大眾捷運系統工程使用土地上空或地下處理及審核辦法第19條第1項第2款之規定，部分土地容積得予增加為法定容積之百分之三十」等語，足以證明本件系爭之土地被告於申請建築執照時確實已經因其劃歸為捷運穿越地而受有法定容積增加百分之30之利益。次按，新北市政府工務局民國102年5月27日北工建字第0000000000號函（參原證九）說明二載：「經查本案已領得98板建字第262號建造執照，其中依貴局98年3月20日北府城設字第0000000000號及98年5月18日北府城設字第0000000000號都市設計審議核准報告書，標示之捷運穿越獎勵面積內容為：『140.81*300*30﹪＝126.72㎡』‧‧‧」，足以證明本件系爭基地獎勵之容積之面積內容為126.72㎡。復按，本件經由本院委請新北市不動產估價師公會勘估標之有無註記捷運穿越地之價值差異，係以估勘標的因捷運穿越容積獎勵導致土地持分短少，所造成建物重建時土地權利價值之減少金額，並扣除勘估標之耐用年數屆至前之地價稅差額，作為本案不動產價值之減損金額。後該鑑定報告之評估價值結論（參原證十）載：「勘估標的為新北市○○區○○路○○號3樓之不動產，本報告基於勘估目的為法院訴訟之參考，價格種類為正常價格，價格日期為民國101年3月26日，考量委託者提供之勘估標的基本資料，評估勘估標的於價格日期當時不動產市場條件下之合理評估價值。經本所估價師針對勘估標之進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場情況及勘估標的依最有效使用情況下，及本估價師專業意見分析後，採用比較法、成本法之土地開發分析及收益法之折現現金流量分析為本案之估價方法，評估勘估標的不動產價值減損金額為新台幣371,028元」等語，有該鑑定報告在卷可稽。綜上，被告所辯不足採。
三、從而，原告依買賣之關係，據以提起本訴，請求被告應給付原告371,028元及自起訴狀繕本送達之翌日即101年10月4日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，即無不合，應予准許。原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
四、原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。被告陳明如受不利判決，願供擔保請求宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
肆、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法389條第1項第5款、第78條、第85條第1項前段，第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 26 日
民事第一庭法 官 張正亞以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 26 日
書記官 涂菀君