臺灣板橋地方法院民事判決 101年度訴字第367號原 告 亞太土地開發有限公司法定代理人 徐建國訴訟代理人 黃麗岑律師
林明信律師被 告 李俊仁訴訟代理人 翁敏敏上列當事人間請求給付居間報酬事件，經本院於民國101 年4 月
3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰肆拾壹萬捌仟貳佰叁拾陸元及自民國一○一年一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣肆拾柒萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣壹佰肆拾壹萬捌仟貳佰叁拾陸為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣坐落新北市○○區○○段第375、380、381、384、385地號土地（下稱：系爭土地）為被告所有，被告於民國100年5月15日簽立委託授權書委託原告仲介出售系爭土地，買賣總價為新臺幣（下同）288,048,000元，嗣於100年5月25日雙方再另成立委託授權書，委託買賣總價變更為283,647,180元，並約定於成交後，以銷售總價之2%作為原告之居間酬金，再經原告居中斡旋，被告與訴外人李國雄達成買賣合意，買受範圍為系爭土地之全部即705.59坪，買賣價金為每坪404,000元，買賣總價為285,058,360元，被告並已收受訴外人李國雄交付之1,000萬元訂金，且約定於100年5月31日完成簽約手續。詎料，被告竟於簽立買賣契約時，無理要求訴外人李國雄應於原定買賣條件及價金外，於系爭土地上之建案完成後，額外給付面積150坪之建物及4個停車位，使買方無法接受其條件，進而無法完成簽約程序。此項無法完成簽約之原由，經買方註記於訂金收據，並有訴外人李國雄所發存證信函可資為證。
（二）按「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就」，民法第101 條第1項定有明文。次按「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付報酬」、「上訴人代被上訴人與訴外人廖清正所訂立之買賣預約書所約定之總價款為1,115 萬元，係在上開約定委售底價之上。上訴人據此主張，依民法第248 條之規定，上訴人所媒介之契約已視為成立；又主張被上訴人嗣藉故不遵守契約給付報酬，依民法第101條第1項之規定，視為條件已經成就，被上訴人仍應支付報酬云云，均屬重要之攻擊方法。原審恝置不論，自有判決理由不備之違法」，最高法院84年台上字第2925號、82年台上字第400號判例意旨可稽。
查原告已依受託之旨，為被告覓得符合託售條件之承買人，被告就買賣條件已然同意並亦收受買方交付之訂金，其事後藉詞要求託售條件以外之額外利益，致使買賣破局無法成交，實係以不正當行為阻止原告請求居間報酬之成交條件成就，依上開民法及司法實務之見解，自得視為請求居間報酬之條件已成就，原告得請求約定酬金，而依兩造委託授權書之約定，被告應給付原告5,701,167元之居間報酬（計算式：285,058,360元×2%＝5,701,167元）。
（三）聲明：1.被告應給付原告5,701,167 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下開情詞置辯：
（一）查被告於100 年5 月15日第一次簽立委託授權書委任原告負責人徐建國仲介出售被告所有坐落新北市○○區○○段第375、380、381、384、385地號土地，並言明每坪土地價額為44萬元，買賣總價為288,048,000元。詎原告為圖自己及訴外人李國雄不法利益而謀議以低價承買，遂由原告諉稱無法以前揭價格覓得買家，被告始於同年月25日另訂第二次委託授權書，變更每坪土地價額為404,000元，買賣總價為283,647,180元。又訴外人李國雄於被告降低售價當日即基於與原告事前謀議而出具不動產購買意向書，偽稱願以每坪價額40萬元購買系爭土地，再於同年月26日由原告佯裝居中斡旋，並提出訴外人李國雄所開立之台灣中小企銀面額1,000萬元支票，要求被告簽立訂金收據。被告簽立訂金收據前，再度向原告表示須其及訴外人李國雄均同意「1.被告不保證於1年內即能塗銷375土地；2.因舊建照所多出之建坪，訴外人李國雄應補償被告申請所支付700萬元之申請費用，並給付面積150坪之建物及4個停車位；3.訴外人李國雄所開立未兌現之1,000萬元支票作為斡旋金，若被告與訴外人李國雄未能簽訂買賣契約，即時退還訴外人李國雄」等事項，被告始願簽立該等訂金收據。然原告為誘使被告簽訂定金收據，即詐稱同意被告所提上開條件，並刻意未於不動產購買意向書寫明訴外人李國雄地址，被告始於不即查知上情下簽立訂金收據。嗣被告發現原告與訴外人李國雄實係居於同地（新北市○○區○○路207之2號1樓），始知原告及訴外人李國雄以上開詐術使被告為錯誤意思表示之情事，並即於101年2月20日以通知函通知撤銷被告所為之意思表示。
（二）次查，兩造簽立第二次委託授權書第1 條約定：「授權期限自100 年5 月25日至100 年5 月30日」，惟被告逾100年5 月30日之委託期限末日，仍未促成被告與訴外人李國雄就系爭土地成立買賣契約，則原告逾第二次委託授權書上授權期限始完成締約，自無法再執上開約定，請求被告給付服務費用。
（三）再查，原告與系爭土地買方即訴外人李國雄實係居於同地，原告與訴外人李國雄竟隱匿此情，刻意未於訴外人李國雄所出具之不動產購買意向書表明其所居住地址與原告營業地址同一，顯欲利用其為被告仲介系爭土地買賣而獲悉賣出底價之機會而詐欺被告，促使訴外人李國雄得以低價承購系爭土地。而被告僅因訴外人李國雄出價接近底價而起疑，嗣被告發現原告與訴外人李國雄實係居於同地，始知原告及訴外人李國雄以上開詐術使被告為錯誤意思表示之情事，並即於101年2月20日以通知函通知撤銷被告所為之意思表示，依民法第92條之規定，被告上開通知撤銷所為之意思表示，當屬合法權益之行使無疑。故被告願以404,000元將系爭土地出售予訴外人李國雄之意思表示，係受原告之詐欺行為，自得依法撤銷，非係以不當行為阻其條件之成就。
（四）又查，兩造第二次授權委託書上約明被告就系爭土地銷售事宜，全權委託原告處理，原告自係被告之代理人，本應謀求最利被告之締約機會。詎原告竟與訴外人李國雄簽立不動產購買意向書，該意向書明定訴外人李國雄授權原告向賣方出價等意旨，顯見就系爭土地出價事宜，原告亦為訴外人李國雄之代理人，況上開意向書交易條件第5點明定「本意向書所列標的，達成協議，成交簽訂買賣契約之同時，須支付本公司成交總價1%服務費」等語，足見原告亦將因代訴外人李國雄出價成功，而取得高額報酬。是縱認被告與訴外人李國雄已因原告居中仲介而就系爭土地買賣達成合意，然被告為系爭土地出賣人，原告則係欲承買系爭土地之人，土地買賣契約相對兩造之利益本即相反，顯有利益衝突之可能，原告行為顯已違反民法第106條本文禁止雙方代理之規定。又原告不顧該等利益衝突，同時代理被告與訴外人李國雄成立買賣契約，顯已牴觸民法第
71 條之規定，自屬無效，被告自無須為該等無效之買賣契約而給付違約金予原告。
（五）末查，縱認被告被告與訴外人李國雄已因原告居中仲介而就系爭土地買賣達成合意，然本件被告於簽訂本件委託授權書時，對於系爭土地之買方及其資力均不明瞭，可知被告於締約過程中全然受原告之擺佈。況原告惡意隱匿其與訴外人李國雄之特殊關係，甚至擅自透露被告出賣底價與第三人知悉，被告自非本諸自由意識、平等地位及自主決定而簽訂系爭買賣契約。然現原告所請求之違約金已高達買賣價金比例2%，惟原告代為磋商締約期間前後僅15日，考量其尋覓締約機會期間甚短，相對應所耗勞費亦屬輕微，則該違約金金額明顯過高，依民法第252條之規定，亦應予以酌減。
（六）聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，被告願供擔保請准宣告假執行。
三、原告主張系爭土地為被告所有，被告於100年5月15日簽立委託授權書委託原告仲介出售系爭土地，買賣總價為288,048,000元，嗣於100年5月25日雙方再另成立委託授權書，委託買賣總價變更為283,647,180元，並約定於成交後，以銷售總價之2%作為原告之居間酬金，其後被告與訴外人李國雄達成買賣合意，買受範圍為系爭土地之全部即705.59坪，買賣價金為每坪404,000元，買賣總價為285,058,360元，被告並以收受訴外人李國雄交付之1,000萬元訂金，且約定於100年5月31日完成簽約手續，而被告於簽立買賣契約時，另要求訴外人李國雄應於原定買賣條件及價金外，於系爭土地上之建案完成後，額外給付面積150坪之建物及4個停車位，使買方無法接受其條件，進而無法完成簽約程序，此項無法完成簽約之原由，經買方註記於訂金收據等情，業據提出兩造於100年5月15日簽立委託授權書、兩造於100年5月25日簽立委託授權書、李國雄之購買意向書、訂金收據、加載無法簽約事由之訂金收據等影本為證，被告就此亦不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
四、再原告復主張被告於簽立買賣契約時，無理要求訴外人李國雄應於原定買賣條件及價金外，於系爭土地上之建案完成後，額外給付面積150坪之建物及4個停車位，使買方無法接受其條件，進而無法完成簽約程序，而原告已依受託之旨，為被告覓得符合託售條件之承買人，被告就買賣條件已然同意並亦收受買方交付之訂金，其事後藉詞要求託售條件以外之額外利益，致使買賣破局無法成交，實係以不正當行為阻止原告請求居間報酬之成交條件成就，依上開民法及司法實務之見解，自得視為請求居間報酬之條件已成就，原告得請求約定酬金，而依兩造委託授權書之約定，被告應給付原告5,701,167元之居間報酬（計算式：285,058,360元×2%＝5,701,167元）等語，被告則以前開情詞置辯，是本件所應審究者，為被告抗辯簽立系爭訂金收據係因被原告詐欺錯誤所為，依民法第92條規定，被告得撤銷意思表示，有無理由？如被告撤銷意思表示並無理由，原告依約請求被告給付居間報酬有無理由？如有理由，原告所請求居間報酬之金額，是否過高而得酌減？茲敘述如下。
五、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦定有明文。次按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任，最高法院44年台上字第75號判例意旨參照。
本件被告既抗辯係因遭原告詐欺而簽署系爭訂金收據，其意思表示內容有錯誤，得撤銷關於系爭訂金收據之意思表示等語，依上說明，即應由被告就原告如何施用詐術致其陷於錯誤而為意思表示乙節，負舉證之責任。經查：
（一）被告固辯稱其於100年5月15日第一次簽立委託授權書委任原告負責人徐建國仲介出售系爭土地，並言明每坪土地價額為44萬元，買賣總價為288,048,000元，詎原告為圖自己及訴外人李國雄不法利益而謀議以低價承買，遂由原告諉稱無法以前揭價格覓得買家，被告始於同年月25日另訂第二次委託授權書，變更每坪土地價額為404,000元，買賣總價為283,647,180元，又訴外人李國雄於被告降低售價當日即基於與原告事前謀議而出具不動產購買意向書，偽稱願以每坪價額40萬元購買系爭土地，再於同年月26日由原告佯裝居中斡旋，並提出訴外人李國雄所開立之台灣中小企銀面額1,000萬元支票，要求被告簽立訂金收據等語，然查，本件被告與訴外人李國雄係於意思一致後，當場簽訂系爭訂金收據，系爭訂金收據確為被告所親簽之事實，為兩造所不爭執，則系爭土地與系爭價金均意思合致，要無疑義，是無論該訂金收據究係定金或為斡旋金，此均無礙上述訂金收據之合法成立。而系爭買賣價金與市價行情是否相符，被告固有爭議，然被告基於何等之資訊或何種之情境而意定系爭價金、被告意定之價格與系爭價金相差為何及被告若無屬意之賣價，又為何簽訂系爭價金等情，均未見被告陳證詳明，依一般交易常態，買賣價金之訂定，賣方心中應有相當之定見，縱不知市價為何，然就所欲出售之價格，應了然於心，價格過高不易出售，價格過低則賣主吃虧，於賣方同意及仲介願意下訂定合理價格，亦即價格高低之評價，出自相當成分之主觀價值判斷，並非絕對之客觀價值，是倘賣方與仲介、賣方與買主意思一致即無何不可，故被告辯稱原告為圖自己及訴外人李國雄不法利益而謀議以低價承買，遂由原告諉稱無法以前揭價格覓得買家，被告始於同年月25日另訂第二次委託授權書，變更每坪土地價額為404,000元，買賣總價為283,647,180元等語，就被告是否確與買方謀議以低價承買及此有何施用詐術之情事，既乏其他積極證據以實其說，而系爭價金之訂定，係出於被告之自由意思，即難認原告有以不實之估價誘使被告簽訂系爭訂金收據之情，是被告前開所辯，尚不足取。
（二）至被告另抗辯原告刻意未於不動產購買意向書寫明訴外人李國雄地址，被告始於不即查知上情下簽立訂金收據，嗣被告發現原告與訴外人李國雄實係居於同地即新北市○○區○○路207之2號1樓，始知原告及訴外人李國雄以上開詐術使被告為錯意思表示之情事，並即於101年2月20日以通知函通知撤銷被告所為之意思表示為依據，然訴外人李國雄之住所縱確在上址，仍不足據為有利被告之認定，況系爭訂金收據之簽署，又係經被告之同意後所為，已如前述，自難認原告有何故意之詐欺行為，令被告陷於錯誤，並因錯誤而為該意思表示者。是被告既無法舉證以明究受有原告何種詐欺行為，令其因錯誤而為該意思表示，按諸上開判例意旨，自難認被告已盡其舉證之責任，則依舉證責任分配原則，即應認被告此部分之主張要屬無據。從而，被告抗辯系爭訂金收據之簽立係因被原告詐欺所為，得撤銷意思表示等語，尚屬無據。
六、再查，被告上開所辯系爭訂金收據係被詐欺因錯誤所為等語，既不可採，則被告據以撤銷其簽署系爭訂金收據之意思表示，即亦屬無據，是原告自得依系爭委託授權書之約定而為主張。又依兩造間所簽訂之系爭委託授權書第3條「上述標的物如由乙方（即原告）銷售成交，甲方（即被告）支付總價金百分之二為乙方公司服務費用」，及第4條之約定：「甲方授權乙方全權收受定金（或要約金，下同）。若甲方已達成授權銷售條件成交，而甲方反悔不賣時，如賠償買方之定金外，另須賠償乙方授權銷售總額百分之二作為違約金；若買方違約不買而沒收定金時，則甲乙雙方各得沒收定金之半數」之內容，有上述委託授權書影本1份在卷可參，按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項定有明文，而查，本件兩造於系爭上開委託授權書第4條既約定若原告已達成授權銷售條件成交，而被告反悔不賣時，如賠償買方之定金外，另須賠償原告授權銷售總額百分之二作為違約金，而原告確於上述委售期間覓得訴外人李國雄與被告簽立訂金收據，惟被告為阻條件不成就，而另添加條件拒未訂立書面買賣契約，自應視為條件已成就，原告自得依系爭委託授權書第3條規定，請求被告給付居間報酬。
七、又按「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之」，民法第572條第1項定有明文。而該條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經法院事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較之下，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。查被告既拒絕給付本件居間報酬，自有請求法院酌減之意，而經本院斟酌原告因系爭土地之買賣為被告所已進行之銷售行為，與本件委託銷售期間為自100年5月25日起至同年月30日止，參以本件買賣契約尚未成立，而如順利完成買賣交易過戶，原告後續所應提供之服務，如簽立書面契約、過戶、繳稅、交付價金期款及尾款等階段均未實施，其本需花費之人事成本、勞力、時間及費用均因之大大減省，因認原告主張依兩造約定被告應支付之報酬即按成交價之2%計算，顯較原告所任勞務之價值，為數過鉅失其公平，本院認原告所得向被告請求之服務報酬，應以按買賣成交價之0.5%計算，即1,418,236元（計算式：283,647,1 80元×0.5%＝1,418, 236元，元以下四捨五入）為合理，則本院爰予以酌減本件兩造間之服務報酬為按房地成交價之0.5%計算，即酌減為1, 418,236元，逾此部分之請求，即無憑據，應予駁回。
八、綜上所述，被告確有阻止條件之成就，原告仍得請求給付居間報酬，惟兩造約定之居間報酬，顯較原告所任勞務價值為數過鉅失其公平，應依民法第572條第1項之規定予以酌減為1,418,236元。從而，原告本於系爭委託授權書之約定，請求被告給付1,418,236元居間報酬及訴狀繕本送達翌日即101年1月20起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
九、兩造分別陳明願供擔保請求宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因失所附麗，應併予駁回。
十、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果均無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
十一、訴訟費用之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 4 月 20 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 20 日
書記官 鄭美莉