灣板橋地方法院民事判決 101年度訴字第499號原 告 呂志強訴訟代理人 戴銀生律師
劉群芳被 告 王建智上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國101年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣柒拾萬元及自民國一百零一年二月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾參萬元為被告供擔保後得假執行；被告如以新台幣柒拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
事 實
壹、原告主張：
一、兩造均為台北縣樹林市○○街○○○巷「揚名福星」社區區分所有權建物所有權人，原告建物門牌為該社區14號12樓、被告則為9號2樓。被告於89年1月30日將其所有該區分所有建物之地下室一層編號143號停車位（即共同使用部分建號5013，權利範圍萬分之45，重測後建號2083），以新台幣（下同）70萬元之價格出售原告，依兩造簽訂買賣合約書第4條保證責任約定：「負責辦理過戶手續，代書費用各負一半」，原告於訂約時已付清全部價款，被告則依約於89年1月31日將該車位點交原告管領使用，惟因被告早於88年間購屋時，即已將其區分所有權建物及基地設定抵押權予台灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）貸款，嗣因未獲該銀行同意，故被告始終未能將該停車位辦理移轉登記於原告。
二、97年間，被告因未能清償上開房貸，經抵押權人土地銀行聲請鈞院查封拍賣其所有區分所有權建物（含基地），由第三人黃麗香得標買受後，基於揚名福星社區大樓區分所有權人之分管契約，對原告所購之系爭143號停車位主張有使用權，並訴請使用人即原告之妻劉群芳返還，獲有勝訴確定判決由鈞院於100年11月1日對劉群芳強制執行，將該停車位點交返還於拍定人黃麗香。
三、按買賣契約因可歸責於出賣人之事由致給付不能者，買受人得解除其契約，並得請求返還價金，民法第226條、第256條、第259條定有明文。系爭143號停車位因被告因未能取得抵押權人土地銀行之同意移轉，又遭法院查封拍賣致無法完成移轉所有權，致由黃麗香拍定取得該車位所有權，而對原告構成給付不能，爰依上開法律規定，以起訴狀繕本送達被告為解除系爭停車位買賣契約之意思表示，並依民法第179 條、第182條不當得利之法律關係，與民法第259條解除契約返還價金之請求權，選擇合併擇一請求裁判，並為訴之聲明：㈠被告應給付原告70萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：被告聲明駁回原告之訴，並願供擔保請准宣告免為假執行，並抗辯：
一、系爭停車位買賣契約為合法有效，被告並無給付不能情事，故所受領70萬元買賣價，有法律上原因：
㈠系爭買賣契約並無給付不能而無效情事：
被告雖於88年4月間，將所有區分所有權房地向土地銀行設定454萬元最高限額抵押權借款支付房貸，惟依民法第881之
17 條準用第867條規定，不動產所有人於設定抵押權後，仍得將不動產讓與他人。因此，系爭停車位縱有土地登記規則第94條及內政部79年7月16日台內地字第819823號函示之移轉限制，但依法亦非不得讓與；換言之，系爭停車位依法仍得買賣移轉，僅礙於上開土地登記規則限制，未得抵押權人同意無法辦理所有權移轉，惟原告仍可取得系爭停車位之使用權，故被告將系爭停車位出售予原告，並無給付不能而無效情事。
㈡被告並無可歸責之事由存在：
89年1月兩造簽定系爭停車位買賣契約時，被告曾明確向原告表示該停車位並無權狀，原告表示有認識的代書可以辦理所有權移轉事宜，被告遂向原告表示如無法辦理移轉登記亦願向原告以原價買回，嗣被告因病住院療養2至3個月之久，出院返家後原告亦無來找原告，久而久之亦未將此事掛心，直至97年間，被告因無法繳交房貸遭抵押權人土地銀行查封拍賣，但當時並未查封系爭停車位，原告才在斯時要求被告交付辦理系爭停車位所有權移轉登記之資料文件，被告遂應原告要求交付身分證影本及印章，原告嗣將印章返還被告時，並未反應系爭停車位無法過戶之情事，被告因而認為原告已自行辦妥移轉登記，故被告並無可歸責事由存在。
㈢被告受領70萬元買賣價金，有法律上原因：
被告受領70萬元買賣價金，係基於兩造間有效的停車位買賣契約為原因，自無不當得利問題。
二、原告未催告被告履行契約，即以起訴狀繕本之送達為解除契約之表示，其解除權之行使，顯不合法：
㈠給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催
告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。民法第229條第2項定有明文。
㈡兩造間系爭買賣契約，並未定有被告移轉該停車位所有權之
履行期間，故原告如欲主張被告未履行民法第348條第1項及第349條所定出賣人義務者，亦應依同法第353條之規定，依債務不履行之規定行使權利。今原告既未依民法第229條第2項規定，催告被告履行系爭買賣契約，即以起訴狀繕本之送達為解除系爭契約之意思表示，其解除權之行使顯不合法，故系爭買賣契約既未經合法解除，則原告起訴請求被告返還70萬元買賣價金及利息，即於法無據。
三、原告自89年1月30日起至97年12月，共計占有使用系爭停車位8年11個月，受有不當得利32萬1,000元，被告於本訴訟中主張抵銷之：
㈠退步言，縱鈞院認為原告得依民法第226條第1項、第256條
規，以本件起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，並得依民法第259條、第182條規定請求被告返還70萬元買賣價金及利息，惟系爭買賣契約既經解除，則原告自89年1月30日受被告交付使用系爭停車位之日起，迄至97年12月拍定人黃麗香買受系爭房地之日止，原告在上開期間占用系爭停車位即屬民法第179條後段所定：「雖有法律上之原因，而其後已不存在者」之情形，而獲有相當於租金之不當得利，致被告受有不能使用、收益系爭停車位之損害。
㈡從而，被告以每月支出3,000元停車位租金計算，自得依民
法第179條不當得利之規定，請求原告給付被告自89年1月30日起至97年12月止，共計8年11個月相當於32萬1,000元租金之不當得利（107個月X3,000元=32萬1,000元），被告並於本訴訟中對原告70萬元之請求主張抵銷之。
參、兩造不爭執之事實：
一、坐落臺北縣樹林市○○○段○○○○號土地權利範圍萬分之34（土地重測變更為新北市○○區○○段○○○○號土地），及其上同段4763建號（重測後為圳民段1833建號）即門牌臺北縣樹林市○○街○○○巷○號2樓房屋，含共同使用部分建號5008（權利範圍萬分之357，重測後建號2078）、建號5013（權利範圍萬分之45，重測後建號2083）含地下室一層編號143號停車位，為「揚名福星」社區大樓區分所有權建物，建築完成於87年12月4日，有該建物所有權狀影本（見本院卷第7頁），及重測前、重測後之土地、建物登記簿謄本（見本院
97 年度執字第30917號卷、100年度司執字第80674號卷影本所附）可按。
二、上開區分所有權建物（含基地），係被告於85年2月間以預售屋方式向建商以540萬元之價格購買（房地470萬元、停車位70萬元），被告當時即向建商預購系爭停車位，簽訂有「選購汽車停車位約定書」，並約定該車位以後不得中途要求變更或退購，其產權無論原設計用途係停車位或防空避難室皆以公共設施持分所有權方式辦理登記，有該選購汽車停車位約定書影本可證（見本院卷第8頁，嗣登記為共用部分5013建號）；上開不動產並於88年4月14日辦理所有權第一次登記為被告所有，被告自備款120萬元，其餘購屋款則以該不動產向土地銀行設定454萬元最高限額抵押權，以貸款方式支付，有該土地及建築改良物抵押權設定契約書影本可憑（見本院卷第9頁）。
三、原告亦為「揚名福星」社區大樓區分所有權建物，即門牌新北市○○區○○街○○○巷○○號12樓建物及基地所有權人，於89年1月30日以70萬元價格，向原告購買上開143號停車位所有權，兩造簽訂有買賣合約書，其第4條保證責任約定：「負責辦理過戶手續，代書費用各負一半」，原告於訂約時已付清全部價款，被告則依約於89年1月31日將該車位點交原告管領使用，有該開買賣契約書影本為證（見本院卷第12頁）。
四、97年4月9日，因被告未能清償上開房貸，經抵押權人土地銀行聲請查封拍賣被告所有系爭區分所有權建物專有部分4763建號（權利範圍全部）、共用部分5008（權利範圍萬分之357）及5013建號（權利範圍萬分之45，含地下室一層編號143停車位使用權）及基地，經本院民事執行處以97年度執天字第30917號受理，在該不動產拍賣程序中，拍賣公告關於拍賣不動產之範圍，雖有記載上開建物之建號但並無註明是否包括地下室一層編號143號之停車位（見該執行卷第69頁至第71頁）；因第一拍至第三拍程序程序均無人應買，在公告三月特別拍賣程序中，由黃麗香於97年10月20日具狀以283萬元底價應買（見該執行卷第131頁、132頁），並於97年11月7日繳清尾款（見該執行卷第142頁反面），由本院於97年11月12日核發權利移轉證書予黃麗香取得該不動產所有權（見該執行卷第145頁）；本院並於98年2月11日將上開不動產（不包括系爭停車位）點交由黃麗香取得占有（見該執行卷第176頁執行筆錄）。
五、第三人黃麗香得標買受上開不動產後，主張被告於88年間購買登記取得系爭房地時，區分所有建物共用部分5013建號，權利範圍萬分之45包含地下室一層編號143停車位，並基於「揚名福星」社區大樓區分所有權人之分管契約，對該停車位有使用權，認上開房地遭法院查封拍賣時，就附屬於系爭房屋之上開共同使用部分，並未單獨編列建號，該停車位亦未單獨標示底價拍賣，從而該車位顯併附於系爭共同使用部分之建物所有權應有部分而標示底價公告拍賣，故訴請當時使用該車位之第三人即原告之妻劉群芳返還，經台灣高等法院於99年12月21日以99年度上易字第596號判決，認定買受人黃麗香基於分管契約對該停車位有約定專用權，判命劉群芳返還車位，並經本院於100年11月1日以100年度司執字第80674號，對劉群芳強制執行點交返還該143號停車位，有上開判決及執行案卷影本在卷可參。
六、系爭143號停車位由原告自89年1月31日起管領使用，至100年11月1日本院100年度司執字第80674號強制執行點交返還拍定人黃麗香之日止，均在原告或其妻劉群芳管領使用中。
七、原告101年2月17日民事更正狀繕本，由本院於101年2月23日送達被告收受，有本院送達回證附卷可稽（見本院卷第31頁），該日已經發生原告催告被告返還70萬元不當得利之意思表示。
肆、法院之判斷：
一、89年1月30日兩造簽訂系爭停車位買賣契約時，被告並非不能將該停車位所屬區分所有權共用部分5013建物，所有權應有部分移轉登記於原告，即該買賣契約並非自始給付不能，故自屬有效：
㈠關於建築物附設停車空間之產權登記，依土地登記規則第94
條（修正前條文依序為第81條、第72條）規定：「區分所有建物之共有部分不得分割；除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分移轉、設定或為限制登記」。從而，區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，原則上均不得與主建築物分離，而應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有，其目的在使區分建物共同使用部分之應有部分（從權利），隨同其區分所有部分之所有權（主權利）之移轉而變更歸屬，使其不得個別移轉與「第三人」或為分割，以免妨害共同使部分應有部分之權利範圍；惟如區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其單獨移轉承受之人即為該區分所有建築物之區分所有權人者，既無上開禁止之理由存在，故亦為法之所許而可受理移轉登記（內政部80年9月18日（80）台內營字第8071337號函參照）；然區分所有建物共同使用部分經依法登記完畢並已設定抵押權時，嗣後區分所有權人欲將共有部分（即共同使用部分）權利範圍之一部移轉其他區分所有權人時，尚須徵得抵押權人之同意始得為之（內政部79年7月16日（79）台內地字第819823號函參照），以保護抵押權人之利益。
㈡查系爭停車位所在之區分所有權建物興建完成後，於88年1
月13日辦理所有權第一次登記，其中建號5013建物（權利範圍萬分之45，重測後建號2083）包括一樓電樓梯間7.71平方公尺、地下一層停車場4491.92平方公尺、地下二層防空避難室兼停車場4491.92平方公尺，合計8991.55平方公尺，係編列單獨建號之共用建物，由各區分所有權人按其應有部分，依比例保持共有，系爭第143號停車位即屬5013建物之特定部分，而為系爭大樓之共用部分而非專有部分等情，有台灣高等法院99年上易字第596號判決書之記載可憑（見該判決書影本第6頁），又兩造訂立系爭停車位買賣契約時，均均為樹林俊英街101巷「揚名福星」社區大樓區分所有權建物所有權人，原告建物門牌為該社區14號12樓、被告則為9號2樓，此亦為兩造所不爭，故依上開法令規定，系爭停車位買賣契約訂立時，被告非無可能將共用部分建號5013建物（權利範圍萬分之45，重測後建號2083）所有權應有部分辦理移轉登記於原告，故自非給付不能，該買賣契約自應屬有效。
二、原告以被告嗣後因給付不能而主張解除契約為有理由：㈠按出賣人不履行民法第349條所定移轉所有權之義務時，依
第353條規定，買受人雖得依關於債務不履行之規定，行使其權利。又買賣契約因可歸責於出賣人之事由致給付不能者，買受人得解除其契約，並得請求返還價金，民法第226條、第256條、第259條亦定有明文。
㈡被告於88年4月14日辦理系爭建物所有權第一次登記時，即
同時將該不動產向土地銀行設定454萬元最高限額抵押權，為房屋貸款，已如前述；故依上開法令規定，被告於89年1月30日出售系爭停車位時，即負有清償抵押貸款或徵得抵押權人同意而辦理移轉所有權於原告之義務，被告竟遲不為之，已難謂無可歸責之事由存在；況依土地登記規則第141條第1項第2款規定：「除依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處分登記之債權人外，土地經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記」，是不動產經法院囑託辦理查封登記後，在未為塗銷登記前，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則所有人就他人對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態（最高法院100年度台上字第367號判決意旨參照）。查系爭停車位係經土地銀行於97年4月間聲請查封拍賣，由本院於97年11月12日核發權利移轉證書予拍定人黃麗香取得該不動產所有權，已如前述，則自97年間查封時起，被告即已喪失對於系爭停車位之處分權能，而處於給付不能之狀態，則原告依民法第226條、第256條所定，契約一方當事人陷於給付不能時，他方當事人得無庸催告即可逕行解除契約，並以訴狀之送達，向被告為解除契約之意思表示，於法即屬有據（最高法院81年度台上字第27 83號判決意旨參照），被告抗辯原告須先經催告始得解除契約，並無理由。
三、原告解除契約後，依不當得利之法律關係請求被告返還70萬元買賣價金及法定遲延利息，為有理由：
㈠解除契約，係指契約當事人之一方，行使解除權而使契約自
始歸於消滅者而言。債之契約既溯及的消滅，則因契約之履行而受益之一方，即欠缺法律上之原因，形成不當得利，故因履行契約而為給付之一方，固得依民法第259條之規定，行使回復原狀請求權，亦得行使不當得利返還請求權，二者請求權基礎各有不同（最高法院82年度台上字第1292號判決意旨參照）。
㈡查原告已於本件起訴狀中表明上開解除契約之意思，並自行
將繕本寄達被告於101年2月25日收受，有被告簽收之中華郵政掛號郵件收件回執影本在卷可佐（見本院卷第53頁），故原告依民法第179條不當得利之法律關係請求被告返還70萬元買賣價金，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
四、被告所為抵銷之抗辯為無理由：㈠被告抗辯：系爭買賣契約既經原告解除，則原告自89年1月
30日起至97年12月止共計8年11個月，占用系爭停車位對被告言即屬雖有法律上之原因，而其後已不存在之不當得利，並以每月3,000元停車位租金計算，請求原告給付被告32萬1,000元相當於租金之不當得利（107個月X3,000元=32萬1,000元），並於本訴訟中對原告70萬元之請求為抵銷云云。
㈡按不當得利返還請求權，係以無法律上之原因而受利益，致
他人受有損害為其要件，其制度在於矯正因違反法秩序所預定之財貨分配法則，而形成之財產不當移動現象，使之回復公平合理之狀態，即對於違反公平原則之財產變動，剝奪受益人所受利益，以調整其財產狀態為目的，並以無法律上之原因而受利益致他人受損害為基礎，依法律之規定而發生法定債之關係，然倘關係人並無損害發生（既存財產之積極減少或應得利益之消極喪失）即無由成立不當得利，此觀民法第179條規定自明（最高法院95年度台上字第1077號判決意旨參照）。查原告自89年1月30日起至97年12月止，占用系爭停車位原因之買賣契約雖經解除，惟其係以支付被告70萬元對價關係為占有停車位之基礎原因則依仍存在，被告在未返還原告70萬元之前，難認原告受有利益而有違反公平原則之財產變動情事，況被告所有系爭區分所有權建物共用部分5013建號（權利範圍萬分之45，含地下室一層編號143停車位使用權），經法院拍賣後，將所得價金償還土地銀行藉以清償被告房貸，被告亦無受有財產上損害可言，故被告執此主張原告受有相當於租金之不當得利，顯屬無據，其以之為前開抵銷抗辯，洵不足採。
伍、結論：
一、原告依民法第179條不當得利之法律關係請求被告返還70萬元買賣價金，及自起訴狀繕本送達翌日起（即101年2月26日至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。又依本院卷第31頁所附送達回證，記載被告於101年2月23日即已經收到原告101年2月17日民事更正狀繕本，兩造雖不爭執自該日即已發生原告催告被告返還70萬元不當得利之意思（見本院卷第73頁101年6月6日言詞辯論筆錄），惟上開民事更正狀中，並未表明原告解除系爭買賣契約之意思，故原告前開解約意思，仍應以101年2月25日起訴狀繕本送達之日生效，並以翌日即101年2月26日為法定遲延利息之起算日，併予敘明。
二、原告本件訴訟係依民法第179條不當得利之法律關係，與民法第259條解除契約返還價金之請求權，選擇合併擇一請求裁判，該不當得利之請求既經准許，則另解除契約返還價金之請求，即不再審究。本件事證已臻明確，其餘未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或防禦方法；未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要。
三、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
四、原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項，第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 20 日
民事第一庭 法 官 黎文德以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 20 日
書記官 涂菀君