臺灣板橋地方法院民事判決 101年度訴字第532號原 告 陳榮偉訴訟代理人 詹德柱律師複 代 理人 王子平律師被 告 何一春訴訟代理人 林俊峰律師上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國101年9月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣陸拾捌萬壹仟元，及自民國一百零一年九月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告以新台幣貳拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行；被告如以新台幣陸拾捌萬壹仟元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
二、本件原告起訴請求被告給付新台幣（下同）108萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止之法定遲延利息，嗣於民國101年4月18日，將請求金額擴張為116萬（見本院卷第62頁），並於101年9月19日言詞辯論期日將法定遲延利息之起算日，減縮自該日起計算（見本院卷第125頁），上開擴張、減縮應受判決事項之聲明，核與前揭規定相符，應予准許。
乙、實體事項：
壹、原告之主張：
一、原告於100年9月18日，經由信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）居間介紹，以540萬元之價格向被告購買其所有門牌新北市○○區○○街○○○巷○○號3樓建物及基地持分（下稱系爭房屋），兩造簽有不動產買賣契約，並已於100年11月3日完成交屋。依契約第17條第2項有關氯離子含量之檢測約定，系爭房屋係87年6月24日以前建築完成，氯離子含量應低於0.6kg/m3之標準；又依第17條第3項約定，無論原告有無進行各項檢測，被告均應依民法負瑕疵擔保責任。嗣原告於交屋後發現系爭房屋疑似有氯離子含量過高情形，遂於100年11月25日委請SGS材料及工程實驗室進行氯離子含量檢測，因而發現該屋關於每立方米水溶性氯離子重量分別得出：1.客廳樑㈠為0.56kg/m3。2.房間樑㈡為1.548kg/m3。3.客廳樑㈢為1.079 kg/m3，三者平均值竟高達為1.062kg/m3，有氯離子含量試驗報告為憑（原證2），遠超過經濟部標準檢驗局CNS3090規範水溶性氯離子0.3kg/m3之標準，亦超過契約第17條第2項之約定，故可認系爭房屋為俗稱之海砂屋。
二、原告於100年12月16日以三重溪尾街1146號存證信函（原證5）通知被告，主張行使民法第359條規定之減少買賣價金請求權，卻未獲置理，經原告委請莊忠鵬土木技師鑑定後，認為有多處鋼筋外露、部分保護層拱起情形，雖未發現主要梁、柱結構受有損害，惟若未進行修繕處裡，鋼筋即會繼續鏽蝕惡化而撐開混凝土，進而引起附近鋼筋鏽蝕，最終危害房屋結構安全（原證7），自已構成減少價值之瑕疵，並應以買受價格540萬元之二成即108萬元，為價金減少之認定標準，始屬合宜。又原告因上開鑑定支出鑑定及簽證費2萬元，並依鑑定意見，委請佳詮工程有限公司（下稱佳詮公司）依土木技師建議進行修繕而支出修繕費6萬元，爰依本件買賣契約第17條第3項、民法第354條物之瑕疵擔保請求權規定，以民法第359條減少價金請求權後，依民法第179條不當得利請求權，聲明：被告應給付原告116萬元（減少108萬元價金、鑑定及簽證費2萬元、修補費用6萬元）及自101年9月19日最後言詞辯論期日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告之抗辯：被告聲明駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利益判決願供擔保請准宣告免為假執行，並抗辯：
一、系爭房屋符合當時法令規定，並無物之瑕疵存在：系爭房屋係73年7月5日興建完成，並於74年2月完成所有權第一次登記，依當時法令並無氯離子含量標準值規定，故屬符合當時法令之建物，原告以其後於83年7月開始修正公布之國家標準，認定系爭房屋存氯離子過高之瑕疵，進而主張被告需負物之瑕疵擔保責任，自有未洽。
二、被告並未保證系爭房屋無瑕疵，又原告有重大過失且與有過失：
被告於出賣系爭房屋時，已向居間之信義房屋公司表明並未做過氯離子檢測，且於「標的物現況說明書」中，被告已明示系爭房屋未曾進行氯離子檢測，故自不可能對系爭房屋之氯離子含量高於標準一事做出保證，且被告並無故意不告知系爭房屋氯含量超標，若原告於購屋時如有疑義，應自行依系爭契約第17條規定進行檢測，然原告並未進行檢測，且於契約內表明不願進行檢測，故原告就系爭房屋為海砂屋一事，足認係因重大過失而不知，則依民法第355條第2項規定，被告因未保證其無瑕疵，自不負物之瑕疵擔保責任，故原告依物之瑕疵規定請求減少價金108萬元，自屬無據；且原告購屋時明確告知不願進行為氯離子含量檢測，自屬與有過失，應負擔部分減少價金之責。
三、原告請求賠償鑑定及簽證費2萬元、修繕費用6萬元並無理由：
按「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。」民法第360條規定，著有明文。依此規定，民法第360條之損害賠償請求權係限於買受人不行使解除契約或減少價金之權利時，方得請求之。於本件，原告除請求被告減少價金108萬元，並請求鑑定及簽證費2萬元及修繕費用6萬元部分，依民法第360條之規定，原告既已主張減少契約價金，斷無再依民法第360條規定，請求損害賠償之理，故原告此部分主張，自屬無理由，不應准許。
四、退步言之，縱鈞院認定被告應負物之瑕疵擔保責任，然原告所得請求減少之價金，參酌台灣高等法院99年度上字第845號判決要旨，應僅以系爭房屋達到通常效用品質狀態之補強修復費用，作為判斷系爭房屋價金減少之核算基準當，則因本件中原告自稱系爭房屋修補費用僅6萬元，故原告所得請求減少之價金，應不得超出6萬元，超出部分應屬無理由。又，若鈞院認定被告所應負之減少價金非6萬元，則請鈞院衡酌原告就其所請求減少之價金108萬元，僅空言市場上之交易慣例，卻未提出相關事證以實其說，故關於減少價金數額之認定，應依鈞院委託之杜信宗建築師事務所鑑定之價格減損68萬1,000元為標準，原告逾此範圍之請求應屬無理由。
參、兩造不爭執之事項：
一、原告於100年9月18日，經由信義房屋公司居間仲介，以540萬元之價格，向被告買受其所有門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○號3樓房屋（73年7月5日建築完成；74年2月間為所有權第一次登記，屋齡已逾26年）及坐落基地，兩造簽有不動產買賣契約書（見本院卷第5頁至第17頁原證1），被告已於同年10月31日將上開不動產移轉登記於原告所有，有土地及建物登記簿謄本可按（見本院卷第44頁至第47頁），兩造並於同年11月3日完成交屋；原告亦已依約支付被告全部買賣價金。
二、兩造於系爭不動產買賣契約第17條第2 項第2 款有關氯離子含量檢測約定：本件係87年6 月24日以前建築完成之房屋，其氯離子含量應低於0.6 kg/m3 ，否則買方得解除契約（見本院卷第7 頁反面）。
三、兩造於系爭不動產買賣契約書第17條第3 項約定：「無論買方有無辦理本條第二項之各項檢測（即放射性汙染及氯離子含量檢測），賣方均應依民法負瑕疵擔保責任。」（見本院卷第7頁反面）。
四、原告於100 年12月13日以三重溪尾街1130號存證信函通知被告系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵存在，並於7 日內商討後續處理事宜（見本院卷第19頁原證3）；被告收受該函後，於100年12月15日以員林郵局第550號存證信函表示：必須再經兩家以上之檢測公司為檢測，共計3家以上檢測公司認定氯離子含量確實過高時，再請原告依該買賣契約第17條規定行使解除買賣契約權利（見本院卷第20頁原證4）。
五、原告又於100 年12月16日以三重溪尾街1146號存證信函通知被告，主張行使民法第359 條規定之減少買賣價金請求權（見本院卷第21頁原證5），被告收受該函後於100年12月23日以員林郵局第564號存證信函表示：原告於買賣契約第17條第2項第2款有關「買方是否請求檢測」一欄簽名為「否」，故被告無需負擔瑕疵擔保責任（見本院卷第23頁至第24頁原證6）。
六、系爭房屋於73年完工，74年2月間完成所有權第一次登記，故關於氯離子含量容許質應為每立方公尺0.6公斤以下為標準，系爭房屋確實存有氯離子含量過高之情形。
肆、兩造爭執之要旨：
一、系爭房屋是否有減少通常效用物之瑕疵存在？
二、系爭房屋若具有減少通常效用物之瑕疵，則被告依民法第355條第2項規定，抗辯不負物之瑕疵擔保責任，有無理由？
三、被告如應負出賣人物之瑕疵擔保責任，則原告依民法第359條及民法第179條規定，請求減少價金並返還不當得利，應以若干金額為適當？
四、原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付鑑定及簽證費用2萬元、修繕費用6萬元，有無理由？
伍、法院之判斷：
一、系爭房屋是否有減少通常效用物之瑕疵存在？按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項本文、第2項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。本院查：
㈠按系爭房屋交屋後，原告發現疑似有氯離子含量過高之情形
，遂於100年11月25日委請SGS材料及工程實驗室進行氯離子含量檢測，因而發現該屋關於每立方公尺水溶性氯離子重量分別測出：1.客廳樑㈠為0.56kg/m3。2.房間樑㈡為1.548kg/m 3。3.客廳樑㈢1.079 kg/m3，三者平均值為1.062 kg/m3等情，有該試驗報告在卷可憑（見本院卷第18頁），被告亦自認在該次鑑定程序中有會同一起採樣（見本院卷第126 頁反面本院101年9月19日言詞辯論筆錄卷），故可認該鑑定結果為真實。又關於預拌混凝土最大水溶性氯離子含量，經濟部標準檢驗局於83年7月所修訂之訂「新預拌混凝土國家標準」規定，預拌混凝土最大水溶性氯離子含量容許質為每立方公尺0.6公斤以下，於87年6月25日方修訂為0.3公斤以下，故在87年6月25日前興建完工之建物，即應適用原預拌混凝土最大水溶性氯離子含量容許質為每立方公尺0.6公斤以下之標準（見本院卷第18頁試驗報告所載）。系爭房屋係73年完工登記，故關於氯離子含量容許質應為每立方公尺0.6公斤以下為標準，然系爭房屋經檢測結果，氯離子平均值為每立方公尺1.062公斤，已如前述，被告對於系爭房屋具有氯離子含量過高之情形，亦表示並不爭執（見本院卷第116頁被告101年8月22日民事答辯狀第8頁），是原告主張系爭房屋屬於一般民間俗稱高氯離子含量之「海砂屋」，應可採信。
㈡次按原告於100年12月22日，以配偶謝美慧名義委託莊忠鵬
土木技師事務所，鑑定系爭房屋建築物之結構安全及建議修復補強方式，經該所於同月23日會同謝美慧及信義房屋公司人員陳明煌會勘後，出具鑑定報告書，認為系爭房屋有多處鋼筋外露及鏽蝕、部分保護層拱起情形，雖未發現主要梁、柱結構受有損害，惟若未進行修繕處理，鋼筋即會繼續鏽蝕惡化而撐開混凝土，進而引起附近鋼筋鏽蝕，最終危害房屋結構之安全，而本案樓版鋼筋外露部分，已經由專業施作補強之佳詮公司依據技師建議施作修復補強完成，經技師評估認為目前系爭房屋結構無安全顧慮，有該所101年1月16日鵬技字第12003號「新北市○○區○○街○○○巷○○號3樓結構安全評估及補強鑑定」鑑定報告書在卷可稽（見本院卷第25頁至第30頁）。從而，原告主張系爭房屋確有混凝土氯離子含量過高，不符現行國家標準值及系爭買賣契約第17條第2項第2款約定氯離子標準，足以影響房屋結構及居家安全，實難達到一般居住之效用及品質，可認定確有不備通常效用及品質之重大瑕疵存在，並依系爭買賣契約第17條第3項及民法第354條規定，請求被告負出賣人物之瑕疵擔保責任，自屬有據。
㈢再按出賣人物之瑕疵擔保責任係屬法定責任，不以被告於上
開瑕疵之發生，有故意或過失為必要，或明知而隱瞞為要件，縱被告對於上開瑕疵之發生無故意或過失，仍應負其瑕疵擔保之責任；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。依此觀之，縱系爭房屋於73 年間建築完成之時，並無氯離子含量標準規範，然於兩造訂約當時，既已有氯離子含量標準之規範，其不符該標準即屬欠缺通常效用及價值之瑕疵，被告雖就上開瑕疵，並無故意或過失，或明知而隱瞞之情形，被告仍應負瑕疵擔保責任。從而，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，請求被告減少買賣價金，即有理由。
二、系爭房屋若具有減少通常效用物之瑕疵，則被告依民法第355條第2項規定，抗辯不負物之瑕疵擔保責任，有無理由？被告抗辯：系爭房屋為屋齡逾越26年之中古屋，且被告售屋時已誠實表明未曾進行過氯離子含量檢測，原告竟仍於契約內表明不願意自行進行氯離子含量檢測，足認原告於買受系爭房屋締結買賣契約時，實有重大過失而不知瑕疵存在，因被告並未保證系爭房屋並無瑕疵，故依民法第355條第2項規定，被告自得免除物之瑕疵擔保責任云云。本院查：
㈠按「買受人於契約成立時，知其有前條第一項所稱之瑕疵者
，出賣人不負擔保之責（第1項）。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限（第2項）」，民法第355條固定有明文，然上開第2項所定出賣人之免責條款，係以買受人即原告有重大過失不知買賣標的物存有物之瑕疵為前提，被告上開抗辯既經原告否認，自應由被告就原告有重大過失不知物之瑕疵之事實，負舉證之責。
㈡次按被告於100年9月12日，於居間買賣系爭房屋之信義房屋
公司提供之「標的物現況說明書」上第6項次所載：「是否知悉聽聞本標的物或同社區他戶有海砂屋或鋼筋外露、或混擬土剝落之情形？」之選項勾選否（見本院卷第16頁反面），可見系爭房屋外觀並無明顯鋼筋外露或存有海砂屋之跡象；且就氯離子含量過高之瑕疵，須經由專業檢測始可查知，實難僅憑房屋外觀之即可查覺。況一般中古屋之買賣，屋齡逾20年者所在多有，然並非屋齡久遠者，即必然存有氯離子含量過高之情形，而有進行檢測之必要，被告前開抗辯所持之推論，顯與一般經驗法則不符，自不足採。從而，被告抗辯原告明知系爭房屋屋齡已逾26年，故可推定其明知有氯離子含量過高之情形，顯屬無稽。
㈢再按原告買受系爭房屋時，就買賣契約第17條第2項第2款有
關就是否進行氯離檢測之約定，原告雖於「買方是否請求檢測」一欄簽認為「否」（見本院卷第7頁反面）；惟兩造於買賣契約中並未約定原告負有上開檢測義務，況第17條第3項已明白約定：「無論買方有無辦理本條第二項之各項檢測（即放射性汙染及氯離子含量檢測），賣方均應依民法負瑕疵擔保責任。」（見本院卷第7頁反面）。是以，被告自無從因原告於簽約時同意不請求進行氯離子檢測，即可當然免除物之瑕疵擔保責任甚明。
㈣綜上，被告僅以原告明知系爭房屋為逾越26年之中古屋，且
締約時未請求進行海砂屋檢測，執此推認原告存有重大過失而不知系爭房屋存有氯離子含量過高瑕疵，顯屬無據，其以民法第355條第2項所定出賣人免責之規定，主張不負物之瑕疵擔保責任，並無理由。至於被告另執此抗辯原告與有過失，亦屬無稽，顯不足取。
三、被告如應負出賣人物之瑕疵擔保責任，則原告依民法第359條及民法第179條規定，請求減少價金並返還不當得利，應以若干金額為適當？㈠按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條定有明文；該規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726號判決要旨參考）。又買受人因買賣標的有瑕疵，經買受人向出賣人以意思表示為減少價金請求權之行使，就該減少部分，出賣人受領之法律上原因即已失其存在，自應依民法第179條、第182條第2項之規定將該減少部分並附加利息一併償還之。是以，系爭房屋既存有上開瑕疵，則原告依民法第359條之規定請求被告減少買賣價金，並依民法第179條不當得利之法律關係，訴請被告返還該減少之價金及其法定遲延利息，洵屬有據。
㈡次按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，
其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第365條第1項定有明文。系爭房屋具欠缺通常效用及價值之瑕疵，且此瑕疵係屬重要之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保之責，業如前述，而系爭買賣契約係100年9月18日訂立，原告於101年2月13日（見本院卷第13頁）提起本件訴訟請求減少價金，並未逾5年時效期間，且原告於100年11月25日發現瑕疵後，於同年12月13日以存證信函通知被告，被告收受後並於同年月15日回函，此有卷附各該存證信函可參（見本院卷第19頁、第20頁），可證原告自發現有前述瑕疵後未逾6個月即向被告請求減少價金，故原告自得依民法第359條向被告請求減少價金。
㈢再按本院依職權囑託杜信宗建築師事務所，就系爭不動產在
考量前開氯離子含量檢驗結果前提下，其否有市場價值減損之可能？其減損之金額為若干？經該所以成本法、買賣實例比較法、收益還原法等，採百分率法推估，以求接近市場真實之標的價格為估價，並綜合考量系爭不動產土地使用分區與建物使用情形、鄰近市場供需、區域狀況概要、價格等因素，就勘估標的非屬高氯離子狀態下之正常價格與屬高氯離子狀態下之減損價值進行評估，以建築成本及聯合貢獻法計算減損金額，認定減損價格為68萬1,000元，有該所101年5月30日101估字第105021號鑑定報告書在卷可按（見本院卷第75頁至91頁），堪認原告請求之金額在上開範圍內為有理由。原告雖主張依目前市場交易慣例，就海砂屋瑕疵應以買賣價金之二成計算減少之價金，故請求金額為108萬元（計算式：540萬×20%= 108萬元），惟原告並未就其計算之依據提出相關專業事證為憑證，自難全部採信。
㈣綜上，原告請求被告減少及返還之金額，在68萬1,000元範圍內為有理由，應予准許；逾此範圍為無理由，不能准許。
四、原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付鑑定及簽證費用2萬元、修繕費用6萬元，有無理由？原告主張就系爭房屋委請莊忠鵬土木技師事務所鑑定結構安全，支出鑑定費及簽證費用2萬元、修繕費用6萬元，並提出該所101年1月18日出具之收據為證（見本院卷第48頁），依民法第359條、第179條規定，請求被告給付云云。本院查：
㈠原告請求被告給付鑑定及簽證費用2萬元、修復費用6萬元等
支出，雖提出莊忠鵬土木技師事務所鑑定報告，認系爭建物保護層剝落鋼筋外露而有修補必要，並預估修繕費用為6萬0,390元（見本院卷第30頁反面），並提出前開收據為憑。
然細繹上開修繕費用之項目明細表，上開修繕費用係就系爭房屋修補至具通常效用狀態所須之費用，而前述系爭房屋價值減損比例之求取，係就非屬高氯離子狀態下之正常價格與屬高氯離子狀態下之減損價值進行評估，已如前述；於價值減損比例計算過程亦將系爭房屋混凝土氯離子含量過高、抗壓強不不足部分併予考量（見本院卷第80頁、第81頁杜信宗建築師事務所出具之鑑定報告），則該價值減損比例之計算，乃係基於整體混凝土氯離子含量過高、抗壓強度不足等瑕疵均未予修補之基礎，故若於整體價值減損部分請求減少價金外，得再請求被告給付前述修繕費用，不啻就系爭物之瑕疵，除令被告負擔修補至具通常效用狀態費用外，再令被告就有瑕疵部分致價值減損部分，再依不當得利規定償還價金，其顯有破壞買賣契約當事人間應力求對價平衡之狀態，故原告請求被告給付前述價值減損部分68萬1,000元價金外，另依不當得利之法律關係，請求被告給付前揭修補費用6萬元，並無理由，不能准許。
㈡又原告請求前開2萬元鑑定及簽證費用部分，並非本件訴訟
行為所必要之費用，僅為原告為支持其主張所為舉證費用之支出，此部分請求並非得以減少之買賣價金，故原告依不當得利之法律關係請求被告返還，亦屬無據，不能准許。
陸、結論：
一、原告依買賣法律關係主張被告應負出賣人物之瑕疵擔保責任，請求減少價金後依不當得利法律關係，請求被告返還68萬1,000元，及自101年9月19日最後言詞辯論期日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，為無理由，不能准許，應予駁回。
二、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至於原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回之。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
四、原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 28 日
民事第一庭 法 官 黎文德以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 1 日
書記官 涂菀君