臺灣板橋地方法院民事判決 101年度訴字第644號原 告 郭薰蓮訴訟代理人 李孟融律師被 告 呂宗輝
呂明紅呂明芠上3人共同訴訟代理人 岳 珍律師
謝恩華律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國101 年7 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告呂宗輝應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號四樓之建物遷讓返還予原告。
被告呂宗輝應自民國一○一年二月十六日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告新台幣肆仟肆佰肆拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告呂宗輝負擔十分之九；餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣陸拾叁萬叁仟元為被告呂宗輝供擔保後，得假執行；但被告呂宗輝如以新台幣壹佰玖拾萬零叁拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款固定有明文。查原告起訴狀所載應受判決事項之聲明原為「1.被告應將門牌編號新北市○○區○○路○○○巷○○號4 樓及頂樓加蓋之房屋遷讓返還原告；2.被告應自民國100年12月12日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）15,000元；3.願供擔保請准宣告假執行」，嗣被告於101年7月25日具狀變更聲明為「一、先位聲明：1.被告應將門牌編號新北市○○區○○路○○○巷○○號4樓及頂樓加蓋之房屋遷讓返還原告；2.被告應自訴狀繕本送達翌日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告15,000元；
3.第1項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行；二、備位聲明：1.被告應將門牌編號新北市○○區○○路○○○巷○○號4樓遷讓返還原告；2.被告呂明芠應將新北市○○區○○路○○○巷○○號4樓之頂樓加蓋建物拆除，返還頂樓予新北市○○區○○路○○○巷○○號所有共有人；3.被告應自訴狀繕本送達翌日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告10,000元；4.第1、2項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行」，核其聲明係追加備位聲明部分，然備位聲明中有關拆除頂樓加蓋建物返還全體共有人之部分，尚需另行囑託地政機關進行測量，已有礙訴訟之終結，且被告亦不同意此部分之追加，又經本院於101年7月31日當庭諭知原告就備位聲明部分自行核計訴訟費用，並請於7日內繳納裁判費，然原告亦未繳納，是就原告所為上述追加備位聲明之部分，於法即有不合，應先予駁回。
乙、實體方面：
一、原告主張：
（一）緣原告為門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號4樓房屋（下稱：系爭房屋）之權利人，被告呂明紅及呂明芠雖住居新北市○○區○○路○○○巷○○號頂樓加蓋建物（下稱：
頂樓加蓋建物），惟該頂樓加蓋建物並無廚房，仍必須使用系爭房屋相關設備，被告呂明紅及呂明芠前以照顧父親即被告呂宗輝為由，未經原告同意即住居系爭房屋及頂樓加蓋建物。
（二）按民法第68條規定，非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。查系爭房屋為60幾年即已蓋好建物，依當時之交易慣例，系爭房屋所有權人擁有頂樓加蓋建物之使用權，因此頂樓加蓋建物雖非主物之成分，但多係為助主物之效用而加蓋使用，雖為違章建築而無法辦理登記，但在交易時依習慣亦一併轉移，以達頂樓使用之目的。而系爭頂樓建物雖有門戶可獨立進出，但依被告所提出之存摺影本，僅能證明其資金情況；估價單亦僅顯示一份估價資料，既不清楚標也無從證明是否確有施作，均不能證明其為頂樓加蓋建物之所有權人。且原告於92年因贈與取得系爭房屋時，即依交易慣例而一併受讓取得相關頂樓加蓋建物之產權，並由原告繳納相關稅賦。另原告受贈時亦承擔相關債務與負擔，並非單純獲利無償受贈。況原告曾因前夫請求，同意取得產權後不會立即對前夫父親即被告呂宗輝請求遷讓房屋，惟因時日已經經過相當期間，原告確有收回自用之必要，前亦已經善意先行函請遷離未果；而被告呂明芠等果然又主張其為系爭房屋之所有權人，造成原告使用系爭不動產或處理不動產產權上困難。
（三）次查，被告於87年7月間即因故搬離系爭住所，並且停止繳付銀行貸款，致使連帶擔保其貸款債務之系爭建物遭台北富邦銀行查封險遭拍賣，其雖於91年左右又再遷入系爭房屋，惟其占有已經中斷，其主張占有超過15年，並非事實，本件要無請求權罹於民法第125條規定之15年時效問題。
（四）系爭標的物之租金行情，以同樣坐落新北市○○區○○路地段之無電梯公寓，28坪每月租金約為15,000元，而原告所有系爭房屋坪數約22.6坪，頂樓加蓋約15.4坪，因此請求被告支付每月15,000元相當於租金之不當得利損害賠償，並無過當。
（五）聲明：1.被告應將門牌編號新北市○○區○○路○○○巷○○號4樓及頂樓加蓋之房屋遷讓返還原告；2.被告應自訴狀繕本送達翌日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告15,000元；3.第1項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下開情詞置辯：
（一）頂樓加蓋建物部分：
１、查被告呂明芠於81年9 月15日向台北富邦銀行借款170 萬元，其中70萬元作為本件頂樓加蓋建物之費用及購買家電用品，有訴外人鄭文成出具估價單上記載「五樓鐵屋、砌磚、水電、衛浴設備、地磚、壁磚、硫化銅門、鋁窗、天花板、床舖、油漆、塑鋼門」等為證，故被告呂明芠為頂樓加蓋建物之所有權人。
２、次查，本件頂樓加蓋建物係未經保存登記之不動產，並非系爭房屋之從物，亦非系爭房屋之成分，外觀上二者獨立存在，且頂樓加蓋建物有獨立之大門出入口，與系爭房屋大門分別獨立，二者內部並未相通，頂樓加蓋建物對於系爭房屋並無任何助益，未助其效用，自非系爭房屋之從物。再查，被告等已逾20年以上占有頂樓加蓋建物，依法推定適法有此權利，且為有權占有，原告既無法證明其為頂樓加蓋建物之所有權人，自無權依民法第767 條之規定，請求被告等遷讓房屋及請求給付不當得利。
３、按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第148 條第2 項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束。權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神。故於具體案件，如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥當，最高法院100 年度台上字第463號判決意旨可稽。經查，兩造原為姻親關係，原告及其夫呂明福與被告呂宗輝於前案塗銷所有權登記事件之訴訟程序進行中，原告之夫呂明福故意將系爭房屋以夫妻間贈與為原因贈與原告，惟原告猶受贈系爭房屋，顯係惡意。又原告明知系爭房屋係由其夫呂明福無償供給予被告等所共同居住至其等終老為止，雙方間為默示之使用借貸契約。故原告本應受其夫無償供給被告等人居住至終老之債權契約所拘束，然其卻訴請被告等遷讓房屋及請求不當得利，原告行使權利顯屬權利濫用而有違誠信，於法尚有未合。
４、退萬步言，苟鈞院認原告為頂樓加蓋建物之所有權人，則該不動產既未經登記，而被告等自該房屋於81年興建完成後，占有迄今已逾20年，縱認原告有排除侵害之權利，依民法第125 條規定及最高法院28年上字第2301號民事判例要旨、大法官會議釋字第107號、第164號解釋意旨，原告請求權業已罹於消滅時效，被告等自得依民法第144 條規定拒絕遷讓房屋。
（二）系爭房屋部分：
１、查被告呂明紅、呂明芠係居住於頂樓加蓋建物處，並未居住於系爭房屋內，被告呂明紅、呂明芠並非系爭房屋之占有人。
２、次查，系爭房屋所有權人原係被告呂宗輝，其於75年間因無力清償貸款債務，乃將其印鑑證明及系爭房屋之不動產所有權狀交付予其子呂明福，未料呂明福竟於75年5月3日以買賣為原因，將系爭房屋移轉登記於其名下，嗣被告呂宗輝對之提起所有權回復之訴訟時，呂明福於92年7 月28日以夫妻贈與為原因，將系爭房屋移轉登記於原告名下。故原告未花費分文即獲得系爭房屋，呂明福於前案亦坦承將系爭房屋無償提供予被告等使用，惟原告藉與呂明福離婚對被告等行使權利，顯係以損害被告等為主要目的，則原告有權利濫用及違反誠信原則之情事。
（三）聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回；2.如受不利益判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其為系爭房屋之所有權人乙節，業據提出系爭房屋之建物登記謄本等件為證，被告雖以前詞置辯，惟按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力。又依土地法所為之登記，有絕對真實之公信力，縱使登記有無效或得撤銷之原因，在該登記未塗銷以前，其登記仍不失其效力，故民法第767條所定請求權行使之主體，於不動產之場合係以登記名義上之所有人為原則，此項登記縱有無效之原因或錯誤之情事，在未經塗銷或依法更正登記前，仍應以登記名義之人為所有權人（最高法院87年度上字第183號、同院87年度台上字第1087號判決意旨參照），是觀諸上述建物登記謄本其上係登載原告於92年7月28日以夫妻贈與為登記原因，辦理所有權移轉登記而為所有權人，則原告主張系爭房屋為其所有，自堪信為真實。再原告復主張被告為無權占用系爭房屋及頂樓加蓋建物，應將系爭房屋及頂樓加蓋建物遷讓返還予原告，並給付相當於租金之不當得利等情，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者，為原告請求被告遷讓系爭房屋及頂樓加蓋建物是否合法有據？如被告無權使用系爭房屋及頂樓加蓋建物時，原告得請求相當於租金之不當得利金額為何？茲分別敘述如下。
四、原告主張被告係無權占用系爭房屋及頂樓加蓋建物，被告則辯以被告呂明紅、呂明芠係居住於頂樓加蓋建物處，並未居住於系爭房屋內，被告呂明紅、呂明芠並非系爭房屋之占有人等語，則查：
（一）按請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告。查系爭房屋為原告所有，已如前述，是原告請求被告呂宗輝應將系爭房屋遷讓返還原告，及按月給付相當於租金之不當得利，即非無據。再原告雖另主張被告呂明紅、呂明芠亦有無權占用系爭房屋之情，然被告則辯稱系爭房屋僅為被告呂宗輝使用，被告呂明紅、呂明芠係使用頂樓加蓋建物等語，並據提出被告呂明芠之存摺、估價單等影本1份，用以證明頂樓加蓋建物為被告呂明芠所出資興建，是按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定，則原告就所主張被告呂明紅、呂明芠亦有占用系爭房屋乙節，自應負舉證責任，惟原告就此並未舉證以實其說，是被告呂明紅、呂明芠辯稱其等係使用頂樓加蓋建物而非系爭房屋等語，尚非無據，故原告一併請求被告呂明紅、呂明芠返還系爭房屋，及按月給付相當於租金之不當得利，即非正當，應予駁回。
（二）次按「所謂建築物增建之附屬物，係指於原獨立之建築物所增建之建築，已具有構造上之獨立性，但在使用功能上，與原建築物係作一體利用，欠缺使用上之獨立性，為不具獨立性之建築，而從屬於獨立之原建築物者而言。增建之附屬物，因不符建築物獨立性之要求，不得為物權之客體；增建之建築物，如已具構造上之獨立性，及使用上之獨立性，則屬獨立之建築物，自得為物權之客體。又所謂具有使用上之獨立性，係指該部分建築物，與一般建築物相同，可作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷增建部分，是否具有使用上之獨立性，須斟酌其對外通行之直接性，增建部分之面積、隔間及向來之利用狀況，暨增建部分之利用機能與原有建築物之依存程度等情形定之」，此有最高法院92年台上字第998號裁判意旨可資參照。查被告呂明紅、呂明芠係使用頂樓加蓋建物，既經認定如前，而查，系爭頂樓加蓋建物位於系爭房屋之樓上，並非由系爭房屋之出入口進出，此有現場照片在卷可參，並為原告所不爭執，足見系爭房屋為被告呂宗輝使用，被告呂明紅、呂明芠則係使用頂樓加蓋建物，而系爭頂樓加蓋建物有獨立之入出口，房屋之結構體業已完成，足避風雨，顯與原有之系爭房屋得分離使用，並具獨立經濟目的，揆諸前開最高法院之裁判意旨，審酌增建部分之面積與向來之利用狀況，及頂樓加蓋建物部分之利用機能與原有建築物之依存程度等情形，足認系爭增建物尚非系爭房屋之附屬物，而具有獨立性，並由原始起造人取得所有權或事實上處分權人，是原告既非系爭頂樓加蓋建物之所有權人，其請求被告呂明紅、呂明芠返還系爭頂樓加蓋建物，及按月給付相當於租金之不當得利，尚屬無據。
五、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又按不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採，最高法院著有61年台上字第1695號判例要旨可資參照。查本件被告呂宗輝自原告於92年7月28日以夫妻贈與為原因取得系爭房屋後，即無任何占有權源卻仍繼續占有系爭房屋居住使用，原告本於事實上處分權取得之占有使用權能，即遭被告呂宗輝侵害而受有無法使用收益之損害，被告呂宗輝並因而受有占有使用之利益，依前開判例意旨及民法第179條之規定，原告自得就被告呂宗輝占有範圍，請求返還相當於租金之利益。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條定有明文。而所謂土地價額，依土地法第25條規定，係指法定地價。另所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80％為其申報地價，平均地權條例第16條亦規定甚明。
另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，最高法院68年台上字第3071號判例參照。查系爭房屋位於新北市永和區，鄰近永平國小、永平國中及樂華夜市，交通便捷、生活機能亦完足，有網路地圖、照片及勤茂不動產估價師事務所鑑定報告附卷可按（見本院101年度板簡字第431號卷），本院審酌上情，系爭房屋目前為住家使用、建物坐落之位置、附近繁榮程度等情狀，認原告所主張被告呂宗輝應給付原告相當於租金不當得利，以土地及建物之申報總價額年息
8 ％計算較為適當。而本件以房屋稅課稅現值，作為房屋價額之估定，是系爭房屋100年之課稅現值為158,500元，其坐落土地即新北市○○區○○段○○○○號土地99年1月份之申報地價為每平方公尺15,040元，此有100年度房屋稅繳款書、土地第二類登記謄本等件在卷可參（本院100年度補字第349
3 號卷第17頁、本院101年度板簡字第431號卷第17頁），系爭土地總面積13 5.07平方公尺，系爭房屋分攤基地應有部分1/4，即33.77平方公尺，依系爭房屋坐落土地之面積核算，土地部分申報價額為507,901元（計算式：15,044×33.77=507,901元；元以下四捨五入），加計系爭房屋價額，並按土地及建築物申報總價額年息8％計算，經核算被告無權占用系爭基地每月所受相當於租金之不當利益為4,443元【計算式：土地及建築物申報總價額：（507,901元＋158,500元）×8%÷12（月）＝4,443元，元以下四捨五入】。是原告請求被告呂宗輝自起訴狀繕本送達翌日即101年2月16日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付4,443元，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，則為無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告依所有物返還請求權及不當得利等法律關係，請求被告呂宗輝遷讓返還系爭房屋，及請求被告呂宗輝自
101 年2月16日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付相當租金之不當得利4,443元，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，則為無據，應予駁回。
七、原告及被告呂宗輝分別陳明願供擔保請求就主文第1項即遷讓返還系爭房屋為假執行或免為假執行之宣告，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。至原告其餘假執行之聲請，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
八、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
九、訴訟費用之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 8 月 31 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 8 月 31 日
書記官 鄭美莉